我在過去兩年多的預測，就算有2019年的政治事件及2020年的新冠肺炎，我一直對香港住宅樓價都抱着非常樂觀的態度，預期今年會升穿歷史新高，但住宅租金就略為悲觀，估計這兩年的租金趨勢都會下跌。不過近期租金走勢比我想像中樂觀，原本我預期租金會跌至2021年底，最近看到止跌回升的現象，估計租金可能應該跌完了。

根據中原城市租金指數CRI，指數高位在2019年8月的127.71，在這點前的趨勢一直都是高位橫行，但受到兩年前的政治事件影響，減少了內地人到香港公幹及讀書，2020年後就更加是大部分停止，特別是內地到香港讀大學的學生，數字更是明顯減少。這導致CRI在2019年8月後出現下跌，到今年上半年見至111.08的低位，較2019年的高位下跌約13%；這跌幅與我自己持有的收租物業相近，例如我有一些退租的單位，在今年上半年重新租出，租金較兩年前的水平比較，平均大約跌了10-15%，與CRI的跌幅水平相近。

不過租金指數CRI在近期就開始見底回升，2021年8月已經升至116.11，較低位反彈了4.5%。當中最火熱是沙田區一帶的租盤，由於多間大學開始恢復實體授課，引起大量內地學生回港升學。除了讀中文大學的學生外，就讀香港城市大學及浸會大學的學生，都會選擇住在沙田區，搭十多分鐘港鐵就可到九龍塘站，但沙田的租金比九龍塘便宜很多；根據我的了解，甚至有一些就讀理工大學的學生，也會選擇在沙田租樓。

可能你會問：國內學生不是因為政治事件及新冠肺炎，減少到香港讀書嗎？這情況在2019及2020年是正確的，但今年卻淡化了很多。根據政府統計處的數字，2020至2021年度獲本港大學資助課程取錄的內地生數目有13,605人，佔整體13.4%，是歷史的新高比率。
其實政治事件過了兩年，內地人都開始淡忘了，再加上肺炎疫情的出現，內地人看到海外疫情未能受控，家長未必敢送子女到外國，反而回流到香港讀書，包括在外國讀完本科的內地生，也回流到香港讀碩士課程。根據香港三大（香港大學、中文大學及科技大學）今年錄取碩士課程的內地生中，約30%是在海外修讀本科課程，回流到香港繼續碩士課程。

大學生的承租期只集中在暑假，引起的租樓潮只會集中在開學前兩個月，其後升幅將會緩和，更重要是以租樓為主的中低收入人士，裁員及減薪的壓力開始大幅減少，特別是疫情期間最大影響的旅遊、飲食及零售三大行業，除了旅遊業仍處於寒冬之外，飲食及零售業基本上已經復甦，你看目前很多酒樓及餐廳塞滿人的情況，比2019年發生政治事情之前更加墟冚！只要低收入的失業率能夠保持緩和，就可以停止租金下跌的趨勢，甚至能夠止跌回升。

最後的IQ題：在租金回升之下，甚麼類型單位的租金升幅最大？答案就是劏房。有政治團體曾經做過調查，過去六年劏房住戶平均月租上升36%，比香港任何一類其他單位都要厲害。

https://eastweek.my-magazine.me/main/106175

重量級月餅駕到 榮華月餅自帶光芒
https://ifuntuan.com/products/99797732?category_id=22......
你和我一樣，好懷念鐵盒裝的老派月餅嗎？
己經有七十多年歷史的榮華月餅，在香港元朗起家，現在酒樓和餅店同樣擁有許多死忠的支持者，是香港三大餅家之一。
這麼多年來雖有新品出現，但是傳統的月餅依然令人懷念，尤其他們的蓮蓉，分為蓮蓉和白蓮蓉二種，都是採用上等的「湘蓮」為原料，除了有雙黃，還有富貴逼人的「四黃蓮蓉」，這可是很多年輕人根本沒有見過的華麗珍品吧！？一切開總是會引來驚呼啊！
經典的伍仁月餅，現在市場上更是少見，很多都成了改良版的堅果月餅，那是因為正統的伍仁（瓜子仁、杏仁、核桃、芝麻、橄欖仁）中，最耗工費時的「橄欖仁」現在量極少，取得困難，所以都只好拿別的果仁充一下數，還好，榮華的伍仁月餅仍是伍仁到齊，外加了冬瓜糖的「標準配備」。
我常說，關於甜點最好要做到「純」和「正」，我情願少吃，但完全不想吃到東減西減的版本一大個，吃完了也是空虛啊！
今年，愛飯團很難得爭取到了榮華月餅上架，壓軸登場，開心極了，資深老饕們一定想念它，年輕會員們若想體會一下經典復古風味，也絕對不能錯過這江湖上的重量級月餅。
這幾年榮華的「桃酥」和流沙奶黃月餅，因為個頭比較小，很受年輕人的喜歡，也是值得一試的。
連結這一組是四種口味-雙黃蓮蓉、雙黃白蓮蓉、雙黃紅豆、純正伍仁。

這裡還有：
流沙奶黃月餅：https://ifuntuan.com/products/99797737?category_id=22......
鹹蛋黃小桃酥：https://ifuntuan.com/products/99797739?category_id=22......
四黃白蓮蓉：https://ifuntuan.com/products/99797729?category_id=22......
蛋黃蓮蓉小月餅：https://ifuntuan.com/products/99797734?category_id=22......
BY美食家吳恩文

留言就有機會得到 #流沙奶黃月餅 🥮
開箱心得：https://www.how-living.com/p/59827

是什麼樣的月餅，讓 矽谷美味人妻 也抵擋不住它的魅力？
原來是香港老字號的月餅品牌：榮華月餅。

有70年歷史的榮華是香港食神梁文韜坐鎮主理的知名酒樓， 榮華首創的白蓮蓉，是香港人對於蓮蓉月餅的代名詞，只要想到正宗白蓮蓉月餅就一定會想到榮華。

白蓮蓉是怎麼做的呢? 香港食神梁文韜曾分享白蓮蓉的作法: 「榮華白蓮蓉是採用湖南湘蓮，以低油、低糖方法，慢火烹煮成清香細緻的白蓮蓉，再打磨成細緻的白蓮蓉沙」。讓榮華的白蓮蓉吃起來芬芳可口，有清雅的蓮子香氣，還有榮華使用的是嚴選鹹鴨蛋，每一個鴨蛋黃都是紅亮飽滿又香氣滿盈，吃了榮華的月餅，再配上一壺好茶，讓舌尖和心靈都有著淡然的釋放和滿足感。

榮華有兩種經典口味「流沙奶黃」和「流沙白蓮蓉」，包裝像是藝術品般的精緻高雅，送禮非常大方好看，據說很多香港朋友一看到藍色鐵盒的榮華月餅就會格外想家掉眼淚，因為那是有著滿滿香港情懷和歷史的月餅啊！

美味人妻KT還特別告訴大家美味食用秘訣：流沙月餅用微波爐加熱，就能嚐到緩緩流出的蛋黃流沙，常溫月餅大概8-10秒，如果從冰箱拿出，大概是15秒左右。

溫熱的月餅，有著濃郁的香氣，切開可以看到鹹蛋黃流心緩緩流出，有著濃郁奶香味的奶黃餡，加上蛋黃流沙的細緻口感和鹹甜香氣，視覺與味覺的雙重饗宴。說到獨家首創的「流沙白蓮蓉」，又是另一個舌尖上的驚喜，有著清香順滑的白蓮蓉餡與濃稠帶著淡淡鹹香的蛋黃流沙口感，讓白蓮蓉有著不同的絕妙風味 。

怕高熱量的朋友也別擔心，榮華月餅近年出的「低糖雙黃白蓮蓉月餅」，甜度減半但美味不減，對於怕甜怕胖的朋友們非常適合。當然不怕高熱量的朋友可以嘗試「四黃白蓮蓉月餅」，一個月餅有4顆鹹蛋黃，非常重本又大器，切開一看到那飽滿渾圓又閃閃發亮的鹹蛋黃，就忍不住想要吃一口。喜歡鹹鴨蛋黃的朋友，這款也不要錯過，包裝也是頂級又華麗呀！

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好康的禮物來囉!
請在本貼文下方留言「我最喜歡的榮華月餅口味 _________________」
比如: 我最喜歡 #榮華月餅 奶黃流沙月餅
就有機會獲得「奶黃流沙月餅」唷！（2位）

得獎截止時間: 08/17 美國西岸時間晚上11:59pm
得獎公告通知: 08/18
得獎名單在留言處，謝謝大家踴躍參與！

70年香港老字號榮華月餅 流沙奶黃月餅 & 雙黃白蓮蓉月餅
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【5.11時事!】升旗易得道 2021年5月11日
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