今日在 香港經濟日報 hket.com 撰文，提出房屋政策建議。我一直認為如果社會以出租公屋為主，政府不設定提升自置居所比率的目標，不利用公共財政為大多數市民創造財富，在香港這種資本高度集中的城市，單靠勞工福利政策和經濟轉型，根本不足以處理持續惡化的貧富懸殊問題。所以，土地房屋和貧富懸殊問題不能獨立處理，要一併思考。

全文： https://paper.hket.com/article/3056751?r=cpsdlc

//…要徹底解決房屋問題，除了覓地增加土地供應，必須深刻認識夏主席提到「住房、就業、醫療、貧富懸殊」貌似4問，實則互為表裡：香港是資本高度集中的資本主義社會，無產者與有產者收入及財富差距愈來愈大，在缺乏高新產業和優質就業機會下，無產者勞動收入停滯，如大學生實質收入更按年下降；而有產者「買磚頭致富」幾成共識。經年累月，有產者與無產者之間，恰似高山低谷，這亦是香港貧富懸殊嚴重的根本原因。

正因為香港資本市場的特質，一套符合廣大香港市民利益的公營房屋政策，不能定位為面向中低收入市民的福利政策，僅確保所有人「有瓦遮頭」，而是要建設一個居者有其屋的社會，通過公營房屋政策來破解經濟不平等的嚴重問題。如果每個香港家庭都擁有屬於自己的房屋產權，除了解決基本住屋問題，更能刺激社會向上流動力、收窄貧富差距和提高社會穩定性。//

從中共政治看香港經濟
最近，中共推出很多經濟政策，包括增加人口的三孩政策、銀行樓按以政府房價參考價作為基礎、擴充香港的前海合作區和擴充澳門的橫琴合作區。到底中共中央和習近平的宏觀經濟策略是甚麼?
習近平最初沒有想到中美貿易戰和香港國安法搞至如此田地，一連串讓算誤判之後，知道中美貿易無法回復原狀。美國真的要跟中共在貿易和經濟上切割，搬走在中國的生產鏈。中國出口依靠出口，出口依靠美國市場。失去美國市場就是失去訂單，產能過剩，失業和經濟崩潰只是時間問題。
中國有十四億人口內需市場，為何依靠美國市場? 出口可以轉為內需，商人一樣有生意做，工人一樣有工開，經濟仍然可以向好。理論上，美國應該爭取中國市場，怎會倒過來，中國要爭取美國市場，依賴美國市場。這樣的話說不通。事實卻是如此。原因十分簡單，中國人民消費力疲弱。中國有很多揮金如土大富豪，但是，談到中國內需市場，不是看那些花十萬八萬買一瓶紅酒的大富豪，也不是看那些花十元八塊吃一頓飯的平民百姓而是看中產階層消費力。
中國人民消費力不足在於中產階層無錢消費，賺到的錢主要用於償還樓按或者交租。租金和樓價實在太高，削弱中產消費力。
中共推出一連串政策，目的是要增加內需市場消費力抗衡美國貿易制裁。例如三孩政策就是鼓勵生育，人口多了，消費自然增加。可是，樓價太高，錢都去了地產商口袋，平民百姓沒錢消費，怎辦? 政府的房價參考價比市價低一大截，動不動就腰斬。這就是壓低樓價減輕中產階層供樓開支，增加消費。對香港和澳門的政策也是一樣，但是，限價令在香港和澳門不好使，於是來個擴充，大幅度增加房屋供應。再說，合作區是中共中央控制一切，可以限價限售。
說穿了，恒大必然慘死。中共再也容不下地產暴發戶和樓市炒家。恒大破產會衝擊中國金融和經濟。這不是中共中央要考慮的事情。恒大的爛攤子是殺雞儆猴的好機會，怎能放過? 中國金融受到衝擊可以用分財均富的方法擺平。分財均富這一招，歐美日都使不出來。這就是習近平常說的社會主義優越性。

【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序　是要精簡什麼? #肢解城市規劃 #8月專研

近日林鄭一反過往「香港缺地論」，指「香港有足夠的土地，但（發展）速度要加快」，以「程序繁複」的理由，開始將土地問題的矛頭轉戰「壓縮城規發展程序」。有大量近年已開始/即將落實就建築物高度限制、園景及綠化上蓋面積、樓宇間距及樓宇後移等精簡審批的措施，亦有各種地產界、建制政黨及智庫提出更激進建議，包括修改城規條例、《收回土地條例》、《道路工程條例》，甚至揚言「簡化」公眾參與程序、「改革」補地價制度等，近日發展局局長黃偉綸更提議大規模放寬濕地緩衝區周邊的高度限制，向既有城規制度進行大手術，以期加快土地發展。

以上精簡流程的討論，流於實際的技術操作討論，艱澀難明，所以目前民間缺乏面向公眾的說明，使大家無法掌握相關技術改動，究竟正將香港城市規劃帶往何方。是次 #肢解城市規劃 專題特意邀請了幾位富有參與規劃程序的前線專業人士，透過深入小組探討各項精簡措施的關鍵課題，深入淺出解讀以上精簡城規措施對土地發展的成效、含義與潛在影響。

▌現行城規流程簡明透視

要掌握精簡措施的關鍵，需要先知道現時一個土地發展項目，由白紙一張到取得新地契，直至完成樓宇興建整個發展流程，究竟需要經過多少部門、法規及程序。

簡單來說，一般住宅發展申請主要涉及三個審批部門：規劃署、屋宇署及地政總署。

一、由規劃署支援的城規會根據《城市規劃條例》審議發展申請的各種內容，當中會有公眾表述及聽證會表達意見。

二、地政總署會負責就該發展項目，製訂/修訂一份用以發展管制的地契條款合約，有需要修訂地契條款就要計算出補地價的金額，樓盤發售前，須獲得地政署同意地契條款已經完成的「滿意紙」(Certificate of Compliance)。

過程中亦會因應不同情況牽涉不同部門 (例如運輸署、環保署等) 的參與，包括在城規會審議及批出許可條件或者在製訂地契條款時徵詢部門與局方的(技術)意見。

三、建築圖則的審批就會由屋宇署作部門協調，主要檢視圖則是否符合規劃申請時的訂下的要求，與及有否符合《建築物條例》標準，及後會獲批建築圖則 (或叫「開工紙」)，工程便可以正式動工，最後工程完成滿足《建築物條例》要求，項目取得「入伙紙」屋宇署的角色就大致完成。

現在不少審批程序，例如高度限制、園景設計等，規劃署、屋宇署和地政總署之間被認為「疊床架屋」，且準則不一，故此政府先透過「簡化」尤其地政總署參與在內的「重覆審批」，從而加快土地供應。

可是，即將出爐的精簡修訂建議，卻不止是關乎城規流程的重覆審批，亦透過修例或放寬發展限制，聲稱能達到加快土地供應的效果，但這個聲稱的目的真的能夠達到嗎？

▌精簡程序　是否重疊　有否加快？

一個發展項目主要涉及三個審批部門，過往被批評部門審批角色重疊。現時精簡規劃程序有意刪走地政總署參與在內的審批角色，為求加快審批效率。

以建築物高度限制為例，以往一直以法定規劃圖則和地契兩方面規管，精簡安排後除了特別情況，建築物高限制不會出現在新訂立或修訂的地契內。

有建築業界覺得是項精簡某程度上合理，因為有時地契上的高度限制，有時來自舊的規劃圖則，規劃方面而言，分區規劃大綱圖不斷修改，不必又再重新找地政修改地契，只要規劃署把關就可以了。有規劃師甚至會提出地契中「建築物高度限制」本身多餘，因本身已有總樓面面積和地積比等規劃工具控制建築物的體積。可見，以上業界人士普遍認為目前的精簡程序措施是嘗試應對處理規劃申請時職能重疊的「官僚化」問題。

問題是，透過精簡審批這個少少的程序，是否能加快整個房屋發展的過程？

有業界人士質疑，現時地政審批地契條款的程序，會多大程度影響房屋工程的進度。因為地契其實只是政府與發展商之間的一紙合約，不會令工程不乎合法規要求，似乎不太會影響工程進度。發展商只要在最後階段賣樓前滿足地契的要求就足夠，簡單刪去幾個條款，會有多大程序影響整個工程時間表？結論是，到目前一刻的精簡城規流程措施，對加快建屋過程有多大幫助，仍然是個大問號。

過往亦有就地政層面的「加快」嘗試，效果亦是一個大問號。以發展商極為關注的補地價問題為例，政府早於2014年推出的「補地價仲裁先導計劃」，嘗試加快處理農地改劃為住宅用地的地契修訂申請，但直到2021年的6月，地政總署回應立法會質詢時，卻沒有備存實際處理申請個案時間的整體統計數據，並解釋指「每宗申請的時間取決於該個案的複雜程度及所牽涉的問題」。就此，似乎政府都無法評估「加速」措施前後的成效。

▌審批程序以外的建屋能力限制

現時精簡規劃程序的措施，似乎就不能簡單地加快整體房屋供應，因為建屋步伐其實更多是受制於其他大環境因素，而非地契上的幾條條款。根據業界人士的觀察所得，舉例說現時公營房屋供應的速度更多跟工程部門的負荷能力有關。

過往公屋工程進度緩慢，其實不是全然是覓地問題，更多是覓地後卻無人可跟進工程。據業內人士稱，由於很多「靚地皮」已被政府賣地予私人發展商起豪宅或商廈等，剩下可供建公屋的地皮若不是「盲搶地」得來，就是先天條件不佳，需要平整土地。而負責平整土地的土木工程拓展署，內部有今年工程量的清單，若超出今年工程量的話，就會排後一年再處理，結果房屋署不是沒有土地建屋，而是有了土地，卻等了一整年才得以開展工程。

業界人士推測工程部門長期欠缺人手，其中一個原因可能是政府大型基建過多，當然這亦包括公眾所理解的「大白象工程」。如果將政府工程部門的人手吸引到明日大嶼等大型基建，似乎亦會令到整個工程界別的人手短缺，倒過頭來拖慢房屋供應，猶如搵石頭砸自己隻腳。

以上的例子顯示，現在政府「發展速度太慢」的定調似乎忽略了規劃程序之外的其他決定性因素，單單強調精簡加快城規程序，或者無助改善現時房屋供應不足的問題。

▌犧牲質素的「精簡」趨勢？

政府除了推行現時一系列的精簡措施外，不斷加快審批整個發展流程亦成為各個部門內部的首要任務。此時需要思考，這個「谷催加速」趨勢會對政府部門對於城市發展的把關及引導角色帶來什麼的負面影響？會否削弱本身監管下應有的質素？我們的城市景觀及生活質素，會否因而下降？

以園境規劃程序為例，過往一個發展項目的「園景設計總圖」(Landscape Master Plan)分別交由規劃署及地政署審批。2019年發展局發佈聯合作業備考第3號(Joint Practice Note No. 3)，提出精簡園境的規劃申請程序，將規劃申請中園境設計一般交由規劃署作為主要審批，並交由屋宇署審批綠化覆蓋率(Site Coverage of Greenery)。

有園境建築業界觀察所得，過往規劃署及地政署的審批準則不一情況時有出現，亦有批評政府部門審批發展項目的園境設計十分主觀。上至發展項目的通風、園藝移樹、園境美化以及開放空間的佈置，下至會追問項目中種植一顆樹的品種類型，當中不時涉及主觀的判斷。相應地，這亦反映出部門會仔細監管園境的具體設計。若將審批準則統一，精簡成「點心紙式」的硬性要求，會不會使發展商出現「湊數交貨」的情況？

對於現時政府「總加速」的綱領下，除了精簡規劃程序，有部門因審批不透明屢次被官媒狙擊拖慢土地供應，而政府部門內部亦被要求加快工作效率，否則將輕易「中槍」，成為現時「鬥官僚」的目標。有業界亦表示公營房屋項目的園境設計也需要配合加快，我們必須小心，會否因而犧牲園境設計時應有的全面質量。

有園境業界人士有聽聞，政府部門為求加快公營房屋供應（或需要彌補因土木工程署工程吸納量不足而導致的延誤），現時在制定某些公營房屋的園境圖則時，往往鼓勵採用「直線型」的模組化(modular)設計，嫌其他風格（包括曲線型）的設計興建速度慢，而這些曲線型設計對於整體景觀很多時有助益作用，甚或乎是個別地盤的實際需要。

透過犧牲因地制宜的園境規劃考量，而所換來的「精簡」成效，卻只是加快數天的制定工作，省時很少。這樣只會製造出更多倒模型公屋屋邨，而屋苑社區亦欠缺特色及變化，在地住戶的生活質素相信隨之而會被「精簡」。

▌公開補地價計算的雙面刃

發展商開發項目時，必須經歷修訂地契上的限制條款/改變土地用途等申請，因而須向政府就修訂前後的土地價值進行補地價，有發展商指這太浪費時間了。

現在開始有媒體吹風，政府正考慮列明「補地價」不同細項的計算方法，作為精簡城規流程的一個辦法。然而，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，所以政府需要謹慎的補地價計算程序，避免公帑損失或招致官商勾結嫌疑，花這些時間站在公眾利益立場看似是必須的。

但現時，發展商正積極撼動這個多年來的安排。有不少發展商指很難預計政府會提出的補地價水平（業界一般理解是扣除所有成本後，政府會預留發展預期收益的20%給發展商以訂出補地價的金額，大型項目補地價金額可動輒上百億），所以以當發展商察覺到某些時期有條件接近的地皮的補地價金額便宜時，就會出現一窩蜂為數個不同項目申請補地價的情況。

因此有業界認為，對發展商而言，補地價計算準則更透明，發展商理論上有機會更主動向政府申請補地價。但同時，正如前面所述，「補地價」牽涉公帑收入，公眾利益影響極大，如果被地產商得知補地價的計算準則，亦可以預期發展商會針對每個細項數字向政府「拗數」，若然發生，這將必然拖慢發展程序，有發展商甚至會有理據，就政府開出的補地價及其安排司法覆核（相對於補地價的天價金額，司法覆核的律師費用可說是九牛一毛，若然覆核成功一次半次，發展商已經「賺到有突」，增加了發展商挑起法律挑戰的誘因），引起更長時間的爭拗，所謂「精簡」程序能夠加快發展的期望落空，欲速不達。

而無論是對政府還是地產商，補地價問題也是兵家必爭之地，前者是關乎龐大的土地收益，後者是巨大的土地利潤，若然挑起補地價的紛爭，這爭拗將沒完沒了，除了公帑有機會蒙上損失，更要命的是，發展商看似很關心的發展速度，很可能會被拋諸腦後。

▌最壞的還未到臨

最後，精簡發展管制督導小組現在正考慮推出最具爭議亦係土地利益核心﹕涉及總樓面面積以及補地價方法的精簡措施。連同一系列政府官員以及建制團體，針對濕地緩衝區大幅度放寬的發展管制，以及城規程序的民主參與部分。精簡發展管制小組的動態，即將成為新界北及明日大嶼等大型發展計劃以外，直接改變本地土地發展玩法，具相當技術性，同時亦最具爭議性的城市議程之一。

--
8月專研系列 #肢解城市規劃 全集：https://liber-research.com/steamlining_planning/

💪 研究自主 月捐撐起最新專研系列：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
Podcast：https://liber-research.com/podcast/
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

大家都知道香港車位供應不足，那麼應否見高位就賣走它？但賣車位又有甚麼難處？今次 #我要做屋主，Greg 會分享他投資車位的經驗，以及分析減持車位的時機。有任何關於車位投資的問題記得留言，我們會盡力解答。

喜歡我們影片的朋友，請按贊及分享。歡迎大家留言討論！

#投資車位 #泡沫 #成交量 #地區性 #車位供應

======================
1) 《我要做富翁》網上版登入/APP下載：http://onelink.to/mtapp

2) 緊貼我們社交平台，不錯過任何免費分析/教學：
訂閱YouTube頻道： https://youtube.com/channel/UCdWNwPuaS1o2dIzugNMXWtw?sub_confirmation=1
讚好Facebook專頁：https://facebook.com/203349819681082

立法會今天開始連續三天就行政長官梁振英最後一份《施政報告》的致謝議案進行辯論，首場討論主題為經濟發展及創新科技。近年，香港政治及經濟環境都面臨極大的挑戰，今年《施政報告》雖然回應了不少社會關注的民生問題，但在振興經濟的力度明顯不足，我希望政府能加強對商界特別是中小企的支援。
另外，我支持政府大力推動創新科技，為青年創造就業機會，以及加強扶助初創企業。但我希望政府全面檢視科學園、數碼港、港深創新及科技園項目，制定更完善的長遠創科發展策略。我亦建議政府能研究將科學園發展成東九龍以外的另一個智慧城市，為青年提供更多發展空間和機遇。
以下為我的發言全文：
我認同今屆政府「發展經濟，改善民生」的施政理念，我們都清楚知道，只有發展經濟，才能改善民生，促進社會和諧共融。在民生方面，相信很多市民都見到，近年特區政府將土地房屋問題列為施政重中之重，積極增加土地和房屋供應；特首在今年的《施政報告》亦就社會上爭拗多時的問題，包括退休保障和強積金對沖問題，交待具體方案，但是否如梁特首所講，基本上落實他的所有競選承諾呢？至於經濟方面，香港在過去幾年經歷了多場政治風波，社會撕裂情況日趨嚴重，整體政治、經濟環境轉差，其中零售業及旅遊業更是步入寒冬。然而，今年《施政報告》在振興經濟的力度明顯不足，對商界特別是中小企的支援更加是少之又少，實在令人失望。
所以，我期望，今屆政府能夠善用餘下任期，專注紓緩積壓已久的民生問題，特別是土地房屋方面，同時推動多元產業發展、擴闊經濟架構，希望最終能夠與市民共享經濟成果，市民的生活質素可以得到改善，更希望可以減少社會上的對立與矛盾，共同重建一個和諧、安定、繁榮的社會。
主席，根據2016年第一季經濟報告，中小企盈利率由2010年的9.8%，下跌至2014年的2.8%。中小企是香港經濟體系中的重要組成部分，現時香港約有32萬間中小企，僱用超過45%的勞動人口，所以我認為，政府必須加強支援中小企，幫助它們應對環球經濟不穩的風險，協助它們透過加強應用創新科技，推動企業升級轉型，對於香港整體經濟和就業都會有莫大裨益。
事實上，創新科技已成為近年全球國家和地區競爭力比併的其中一個重要環節。根據《世界經濟論壇》發表「2016-17年全球競爭力報告」，香港在全球138個經濟體中，競爭力排名下跌至第9位，繼續跑輸新加坡；在多項表現中，香港在創新能力的表現最弱，7分滿分只得4.4分，排名遜色過新加坡、南韓、台灣及馬來西亞。報告指出，創新不足是香港營商的其中一個問題，而創新跟科研往往是相連緊扣，很多時一些創新的意念、產品或服務都是由科研開始，所以香港的創新表現較差，我相信，其中一個主要原因是香港在科研方面的投資嚴重落後，直接影響香港的競爭力。
團結香港基金於2015年底公布有關香港科技創新的研究報告，當中就亞洲6個地區的研發開支進行比較，發現香港無論在私營研發抑或公共研發上，兩者佔GDP的比例都是「包尾」最少，特別在私營研發開支只有0.3%，比起南韓佔3.3%，明顯有很大差距，就算同排名尾二的新加坡比較，新加坡有1.2%，香港都是遠遠被拋離，其餘中國佔1.6%，台灣和日本分別佔2.3%和2.8%。至於公共研發的投資方面，香港和中國最少，只佔0.4%，最多同樣是南韓有1%。總體比較，香港科研總投資只佔GDP的0.7%，新加坡和中國佔2%，台灣佔3%，日本和南韓分別佔3.6%和4.3%。所以香港政府應該有策略地做好研發投資。
主席，我歡迎政府加強對本港創新科技的支持。對於今年《施政報告》提出會支持香港科技園公司在科學園旁邊興建「創新斗室」，提供住宿單位及工作空間等設施，租予其培育公司或初創企業的人員。我絕對歡迎政府持續推動創新科技，為青年創造就業機會，以及加強扶助初創企業，但有關政策必須要有通盤考慮。我建議政府全面檢視科學園、數碼港、港深創新及科技園，現時本港已落實和規劃的3個項目的定位和分工，制訂更完整、更具規劃、更有利香港長遠發展的創新科技策略。
其中，政府可以深入研究如何在科學園現有發展基礎上，逐步結合周邊土地和設施發展，將相關的人才和技術等軟、硬件和資源進行系統性的連結和整合，並加入智慧城市的發展概念，將科學園發展成東九龍以外的另一個智慧城市，為青年提供更多發展空間和機遇，我相信這個建議很值得政府深入研究。
主席，經濟和民生是息息相關，搞好經濟，香港就會有良好的條件和基礎，讓社會民生得以改善，我希望無論是今屆政府，抑或下屆政府，會繼績秉持「發展經濟，改善民生」的施政理念，積極推出更多有利香港長遠發展、支援中小企、中產、專業、青年就業和創業，以及有助改善市民生活質素等措施，讓香港的經濟、政治、社會各方面都能夠健康、平穩地繼續向前發展。