【土地共孽：濕地門口層層疊　林村樓39層高人口Double】#土地共享

繼南豐打頭陣之後，恒基新鴻基今日再入兩個大型「土地共享」申請，分別建議喺大埔汀角路起17層、對著南生圍起25層、林村裡面起39層嘅住宅大廈，位置偏遠，一睇就知呢種由地產商主導既規劃模式出現極大問題。

極高密度唔單只衝擊地區規劃佈局，當中政府要俾動輒億億聲既修橋補路收地成本，為左服務地產商提出既山卡啦位置，拖走埋本身處理房屋土地問題既規劃資源，重有機會順路破除埋同區地產商土儲既發展限制。

如果你睇新鴻基個塊可謂貪婪之最，本身位處濕地緩衝區，發展密度由0.34變4.14，暴增12倍。地產商建議政府開個條路，重會駁到去丁屋大王王光榮(部分)持有既超巨型潛在套丁土儲，亦都好有機會順路緩解埋附近新鴻基剛拎左既1500間「跨代共居」豪宅項目。咁濕地啲雀冇得留底? 新鴻基話個樓契會要求住戶唔好光污染對出南生圍濕地，就做到減低對濕地環境影響，真係好「有效」。

其實恆基個塊都不相伯仲，39層勁過誠哥個洞梓觀世音像，本身揀個塊地係曾經先破壞後發展既經典例子，呢個發展計劃仲會帶來額外多34000人，係現時整個林村谷人口嘅約莫1.5倍，想像下林村條雙線雙程路會發生咩事，即使政府開多兩條大路幫佢駁到入林村既樽頸位，起好後包保日日大塞車，同引發原有選擇鄉村生活既居民移民潮。

究竟呢條屎橋邊個咁叻諗出黎? 翻查翻成個土地共享政策既歷史脈絡，最早追溯到工商界代表黃友嘉既智庫2012年已經提出相類似既建議，及後2017年由林鄭開展「土地大辯論」，預設地產商農地要用「公私合營」模式發展。政府話避免土地共享計劃令人有官商勾結嘅觀感，成立個「土地共享小組」提供第三方意見，竟然委任返黃友嘉做主席，真係好可信噃。

歸根究底，係公私合營呢個遊戲設定，必然導致規劃災難。呢個分地遊戲既最核心精神，說穿了就係透過倍大原有用地上既發展密度，將額外多左既樓面俾7成政府起公屋，地產商自己再在原有地盤以上擸多3成。在此玩法之下，註定左地產商一定會拎啲本身好低密度/豬頭骨既地出黎玩，再將密度無節制擠到最極大，反正都係政府出錢支撐個交通負荷，再圈埋附近既官地入去計大條數，亦都可以幫地產商收埋啲自己收唔到既小地主/民居既地。

本身一直行之有效既政府主導收地規劃，可以平衡到發展密度/生態環境/社區配套/用地選址等等元素，依家因為政府唔忍心收地產商土儲，變左由地產商主導呢個層層疊遊戲，註定左成個城市要為地產商暴推發展密度既貪婪而承受土地共孽。

#貪心的小狗
#濕地保育區前起24層係咩玩法
#林村人口一招double
#土地共享計劃
#土地研究

參考資料：

🙁發展局 2021年8月6日 土地共享先導計劃再接獲兩宗申請
https://www.devb.gov.hk/tc/issues_in_focus/land_sharing_pilot_scheme/land_sharing_pilot_scheme_applications/application_received/index.html

😲香港公私合營的歷史真相
https://liber-research.com/34/
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台灣，
人口2357萬，
外匯統計至今年3月達5543億美元。全球第4，
遠超新加坡、韓國、香港。
2021年瑞士洛桑管理學院IMD世界競爭力評比
台灣名列全球第8，
亞太國家排名第3，
全球排名在美國、中國之前，
在人口超過2千萬以上的國家中，
台灣的經濟表現高居世界第1。
台灣是全球第5大債權國，
人均所得近期可望突破3萬美元大關。

台灣兵力全世界排名第13。
健康與醫療服務是全世界最好的國家。
醫療技術亞洲第1，世界第3，
醫療制度公認世界第1，
人口平均壽命80.2歲。

台灣是亞洲第一個將同性婚姻合法化的國家，
華文世界的人權燈塔。
尤其，台灣婦女賦權成就非凡。
總統蔡英文是華文世界第一位女性總統，
2020年以史上最高選票連任成功；
本屆立法委員女性佔比達42%，再寫歷史新高，
彰顯性別平等的成就。
根據聯合國開發計畫署（United Nations Development Programme，UNDP）所發布的性別不平等指數估算，
台灣性別平等程度居亞洲首位，
世界第6位，成績斐然。

台灣雖然仍處於華殖狀態，
因使用著已不被承認的舊中國名稱，
無法獲得國際社會的認同，
承認台灣國家的獨立性。
但台灣人持台灣護照，
可以在124個國家免簽証入境。

台灣除了擁有傲人的醫療體系，
豐富地貌使得台灣擁有全球密度最高的6座國家公園，
台灣還擁有全球密度最高的24小時營業便利商店。
豐富美味物美價廉的美食，整潔的環境、
宜人的氣候、優美的景緻以及自由民主的風氣，
台灣人更以捐血率世界第1，
來呈現這個自古被譽為仙島的居民熱情友善博愛的性情。
優質的環境、低廉的生活消費、再加上卓越的治安，
使得擁有400萬外籍白領會員，
德國 InterNations 對全球超過萬名外籍人士的調查中，
台灣榮獲【最友善國家】全球排名第1的殊榮，
更在【最鍾愛工作與生活的首選國度】調查中，
連續第3年位居榜首。

台灣超過3000公尺以上高山有268座，
數量、密度高居世界第1；
台灣擁有特有種及台灣特有變種植物614種；
台灣特有種及台灣特有亞種動物1350種。
台灣的許多動植物包含人類都是從冰河時期存活至今。

根據國家地理雜誌與IBM合作依當代人類細胞粒線體
繪製完成基因遷徙路徑圖的研究報告指出，
智人六萬年前自非洲大陸離開後，
五萬年前抵達台灣落腳，
四萬年前抵達日本，
歷經地球最後一次毀滅性的大洪水後，
一萬年前抵達朝鮮、蒙古，
而後南下，孕育出華夏民族。
人類遷徙地圖明白揭示，
台灣是東亞民族共同的祖先。

7000年前大屯火山群噴發，台灣先民大舉出走，
足跡遍佈中亞、南亞、南太平洋諸島及整個大洋洲。
孕育出如今東起復活節島，
西至非洲馬達加斯加，
南至紐西蘭的龐大南島民族。
台灣是亞洲人的母親之島。

依照哈佛大學對於人類基因的研究，
東南亞民族的存在可追溯至500～7000年前，
而麻省理工學院的研究更指出，
東南亞的民族很可能是台灣的某支原住民族
沿著海路抵達菲律賓、印尼定居後衍生。
哈佛大學教授與麻省理工學院都有研究指出，
台灣人很可能是多數當代智人共同的祖先。

1945年人口僅僅550萬的台灣，
截至1950年初期，
就收容了60幾萬名以貪汙腐敗著稱的中國公務體系人員，
合計高達120幾萬的中國難民。
其後代很多如今都已成為台灣人，
成為撐起新時代產業、社會與家庭的棟樑。
卻仍有一些始終無法認同台灣，
除了公然號召公務員能摸就摸、能混就混，
終日只想著鬥爭、奪權、唱和中共，
處處打壓、作賤、唱衰台灣。
而最令人驚豔的是，
直至今日台灣非但沒被這幫人吃垮搞垮，
還寫下了如此傲人的世界奇蹟。

綜合以上統計，
未來當大家再聽見有人唱衰台灣，言語暴力貶抑台灣時，
可以當面直接回應它，
倘若誠如你所言，那就是多虧有你，
才讓台灣有機會成為你口中的樣子。
就像拿著高官俸祿的中國滯台外交官僚，
卻匿名稱呼台灣為鬼島一樣，
什麼樣的心靈，看見什麼樣的世界。

#蓬萊仙境 #看見台灣 #身為台灣人我驕傲

《資料來源》
台灣特有種植物列表 https://bre.is/8P8zKrVb
台灣特有種動物列表 https://bre.is/J8goxRqm
戰後初期台灣人口變化統計 https://bre.is/kkrsBofw
人類從非洲到亞洲的擴張 https://bre.is/dr7WmABm
台灣族人依舊在，只是忘了我是誰 https://bre.is/W87Mw4Jv

譚新強：中國應積極吸引移民 「三胎」非應付老齡化最有效方法
文章日期：2021年6月4日

【明報專訊】早前中國公布了2010至2020年人口普查結果，只微增了5%，正式超過14億人口。平均每位女性生育率只有1.6左右（適齡生育的女性更低，只有1.3），遠低於維持人口穩定所需的2.1。

期待已久，內地政府終於再放鬆人口政策，容許生第三胎。一如所料，中外的即時反應以負面為主，異口同聲肯定這些政策改變無用，每年最多只將帶來微不足道的數萬額外新生嬰兒。現今一代大多為獨生子女，結婚後，兩口子已需要照顧4名父母，如真的生3個孩子，豈不是要負責9個人生活！須知現在養1個孩子都已經非常昂貴，如何能夠負擔3個？

我知道要逆轉生育率非常困難，根據「人口轉型理論」（Demographic Transition Theory），隨着經濟發展，嬰兒夭折率下跌，教育水平上升（尤其女性），生育率自然下降。何止中國，所有發達國家，如美國和歐洲，人口增長都在放緩，日本及韓國人口更已開始下跌。連印度的生育率都落後1980年的5以上，跌至現在的約2.2。去年加上疫情，美國新生嬰兒更加速下跌了4%，證明某些人預測會因夫妻被疫情困在家中而在一年後出現一次「疫情嬰兒潮」是完全錯誤的！疫情中，所有人心情煩躁，何來心情享受魚水之歡？反而家暴和離婚率有所增加。

農村人口多 提供經濟利益或鼓勵生育
「人口轉型」雖可說是大趨勢，但並非自然科學定律，每個國家的政治、經濟、社會和家庭情况都不盡同，即使不易逆轉，但不等於完全不受政策和科技發展所影響。即使在中國，雖然城市化已剛超過了50%人口比例，即是仍有近半人住在生活水平較低的農村，或較容易利用各種經濟利益，例如西方流行的所謂「牛奶金」，或更有效的房屋津貼和價錢優惠等手法，去鼓勵生育。

近日香港是個好例子，本來很多人抗拒疫苗，有發展商捐出一層樓，作為鼓勵接種疫苗的獎品，都收到很好反應，預約人數馬上跳升超過50%，但其實此計劃的每人平均成本很低，可能20元不到！如利用類似手法鼓勵生育，可能亦有點成效呢！除經濟鼓勵方法外，現在醫學昌明，另外還有很多人工受孕和基因工程的新科技和方法，但當然道德和安全性都是重要考慮。

中國人口的最差預測是到2030年代中人口見頂（新增勞動人口早在2012年已見頂），到2100年，人口更將「腰斬」下跌一半，回到約7億人。很多人擔心這將帶來巨大經濟災難，應驗西方人的詛咒，「China will get old before it gets rich（中國未富先老）」，未來那麼多的老人家，靠誰來奉養和照顧？中國確要小心有這個可能，但毋須過慮。

以美國為例，也有頗嚴重的人口老齡化問題，本來亦有很多人擔心當二戰後至1960年代初出生的Baby Boomers到退休年齡時，社會將無法應付此龐大的醫療和社會福利財政壓力。事實上，即使美國財政赤字和總債量不停上升，但由於過去40年，利率也不斷下降，結果利息支出對GDP比例，不升反降，再加股市長期表現奇佳，負擔能力綽綽有餘。諾貝爾經濟學獎得主克魯明（Paul Krugman）近日繼續呼籲美國應以比總統拜登（Joe Biden）提出更大量的基建投資，來替代老齡化社會的自然疲弱消費需求！

同樣政策適用於中國嗎？我認為答案是「yes and no」。我贊成人口老齡化自然減慢長期消費增長，帶來巨大通縮壓力，所以現在所見到的通脹反彈，只因經濟重開對供應鏈製造的短期壓力，只屬過渡性，而非結構性通脹。

1970年代為近代消費通脹最嚴重的年代，當時全球人口增長亦是最快的，再加上當年是「石油年代」的高峰期，所以每當OPEC減產，馬上挾高油價和全球通脹。現在全球女性生育率已跌近半，只約2.4，加上世界已進入無限供應的「數據年代」，所以何來結構性通脹？如長期通脹上升，最有可能的原因將是全球政府和人民，決定為對付氣候變化，寧付出「綠色溢價」（Green Premium），加速轉移到太陽能、EV（電動車），以及各種減碳排放生產鋼鐵和混凝土但仍較昂貴的綠色技術。

人民幣倘成功國際化 將減未來財政壓力
但中國面對的老齡化問題比美國嚴重得多，更重要的是人民幣缺乏美元的話語權。美國至今仍可隨意行使美國獨有的「exorbitant privilege」（過分特權），亂印鈔，肆意操控利率曲線，基本上即把財政負擔推給全世界投資者幫他埋單，但竟然仍無損美元地位！所以我經常提醒，中國的真正短板絕非製造業，連半導體也不是，中國的真正短板是金融和傳媒。如中國能提升人民幣地位，成功國際化，即使不能代替美元地位，但將對減低未來財政壓力，大有幫助。如再加上成功打造股市的健康慢牛，當然亦對退休基金和人民自己積穀防老，有莫大幫助。

除財政擔憂外，很多人亦擔心未來勞工短缺問題，包括誰來照顧大量老人家？中國人非常相信科技，寄望所謂第四次工業革命，利用5G和AI等新技術，工廠變得更自動化，連家居工作，包括老人家的日常生活護理，都可由機械人替代人力。但兩周前我在文章中已解釋過，5G和AI的發展速度都遠遜預期，尤其如駕車和照顧老人家等關乎安全的任務，當成較簡單的ANI（Artificial Narrow Intelligence）問題來處理，可能是個基本性錯誤，因為這些是極需要可見將來仍沒有的AGI（Artificial General Intelligence），需擁有「common sense」，才能解決的問題。

如真的不能提升生育率，科技亦無法完全解決勞工短缺問題，那麼是不是真的絕望？當然不是，其實最實際和最有效化解老齡化問題的方法就是接受移民。另外還有非常重要的一點，以移民來解決老齡化問題，同時亦是最符合全地球利益，減低對氣候變化壓力的最佳方法。即使發達國家和中國人口增長緩慢，但非洲、中東和東南亞增長率仍高，所以全球人口仍以每年約1.1%的頗快速度增長，為世界環境製造不小壓力。我不清楚此增長率是否過急，會否因此而威脅2050年達到碳中和目標，從而防止全球暖化攝氏1.5度的危險臨界點。

人口問題跟全球氣候變化問題息息相關，每個國家不可自私地盲目追求經濟發展，漠視全球人口和環境問題，必須全球合作。自遠古石器時代以來，從非洲開始，人類遷徙大方向按照兩個原則：第一是人類「滲透」（osmosis），從人口密度高，遷至密度較低的地方，過去500年，南北美洲和澳洲的開發，就是最佳例子。第二是人類亦會遷至即使人口密度較高，但經濟發展機會亦較多的大城巿；所以即使日本人口已在收縮，但東京都人口仍在增長，在中國，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，明顯也有同樣情况出現。

美國有大量經濟機會 排外無礙吸引力
美國當然是移民建國的最成功例子。數百年來，不停吸引全球移民去尋金、尋找機會，亦有人為了逃避原來出生地的戰亂、饑荒和貧窮。美國每年接受超過100萬名合法移民，非法移民的總數量亦遠超過1000萬。移民不止為美國帶來全球精英，亦帶來更需要的勞動力，如真的杜絕非法移民，全美國將無人收割水果和蔬菜，更沒有工人為富人修葺花園和打理家務。

當然在美國和歐洲等地，移民亦帶來嚴重種族關係和其他社會問題。反移民潮正是過去數年，西方民粹崛起、推動英國脫歐、不少歐盟國家極右主義抬頭，以及特朗普入主白宮的重要推手。不少歐洲人誇張地擔心在不久將來，歐洲甚至將變成伊斯蘭為大多數的地區。長遠當然有這個可能性，但伊斯蘭教徒仍只佔歐洲人口不到10%，真正害怕的原因仍是種族主義居多。况且，近日中東和北非難民加速湧入歐洲的原因，正是因為美國跟歐洲和以色列等盟友，在中東啟動多場不義之戰，大量殺戮伊斯蘭教徒，他們才會遭巨大生命危險，逃亡到歐洲。正所謂「自作孽，不可活」。

美國擁有大量土地和經濟機會，所以吸引力更大。即使特朗普如此排外，大量減少移民和工作證額度，近日針對亞裔人士的歧視與日俱增，仍無礙美國對大量移民的吸引力。當拜登一上台，數以百萬計的中美和南美人即湧至美墨邊境，企圖偷渡到美國，希望拜登特赦，或最少不會遣返所有非法移民。

有些西方「聰明人」已指出，美中之爭，決定勝負的關鍵，正取決於美國處理移民的政策。中國人口是美國的4倍多，如此比例不改變，毫無疑問，即使美國使盡陰招，包括貿易和科技戰，抹黑中國等，中國名義GDP仍必將在10年內超越美國，並且將繼續拉開距離，變成美國的兩倍甚至三倍。打仗則兩敗俱傷，絕不可行，唯一最有效抗衡方法是加速接納移民，但當然要非常小心處理種族關係，和對教育、醫療、房屋、福利等範疇的影響。過急的移民速度將帶來極大社會矛盾，即使特朗普已下台，但很多社會問題仍未解決，未來隨時可因移民問題而再度爆發。

中國吸納移民 更需要一般勞動力
我當然不贊同此修昔底德陷阱、零和遊戲式的觀點，但我認為基於老齡化問題，中國也必須考慮移民政策。中國大多數人為漢族，雖然有50多個少數民族，但大多都已歸化中國多年，並非移民。

近年因經商和留學交流，多了不少外國人居住在中國，在一些餐廳已開始見到外國人當服務員，據聞有些工廠亦有顧用外勞。但整體人數仍有限，拿了永久居留權的應不多，入了中國籍的就更少了。我鼓勵中國採取更積極吸引移民政策，精英當然歡迎（雖然大學生過剩，但全球精英可帶來創意和新市場），但其實可能更需要一般勞動力，尤其未來照顧老人的護理人員。

我非常歡迎中國逐步開放人口政策，但原因並非天真期待純粹藉此解決未來的老齡化和相關經濟問題。最重要的是，此政策改變符合人道立場。

中環資產投資行政總裁
[譚新強 中環新譚]

https://www.mpfinance.com/fin/columnist2.php?col=1463481132098&node=1622748057226&issue=20210604

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5/15(六) 直播版 第6段
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5/15(六) 直播版 第8段
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