【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

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［奧園希望］又可以有無窮解讀。係趁你病攞你病執平貨，定係香港地主要交保護費？

1. 內房，就梗係要錢，應該話大陸唔係好多行業唔使拎錢。咁股市嘅嘢，雖然最後背離晒初心，但最初目的，的確係畀人集資。集資唔只係IPO集一次，理論上應該之後仲要集的。

2. 集唔到資嘅股市，或者集唔到資嘅公司，就真係虛有其表。你都唔好以為好多公司可以集到資（講緊自己想要嘅數目啦），到你伸手時你咪知。所以點解投行咁值錢

3. 但講返，國企龍頭例如 華潤置地1109或中國海外688呢啲，就有在股市上集資嘅能力。頂多折讓多啲，或者畀投行嘅fee多啲（同你賣樓加佣畀地產經紀差不多原理）。就算真係集唔到（或者唔想嗰啲位集），問銀行借錢都不成問題，況且本身負債都低。

4. 路遙就知馬力，日久就見楊森。其他嘢炒到飛天時你梗係嫌呢啲 688 1109唔郁（但，我都睇住688 1蚊升上30蚊），但逆境時又唔同啦。有冇話你知，兩隻嘢今年都跑贏大市？688仲要有得升添呀！升一格都係升（BTW，我係持有嘅）

5. 但重點係講其他公司，咁其他民企呢？實在眾多，我都冇乜研究，我甚至唔知香港有幾多間內房上市，但冇100間都肯定過50間啦下話？

6. 咁呢隻奧園，都叫做聽過個名嘅。股價就當然唔靚仔，13蚊跌到3蚊，當然同恒大嗰啲跌九成幾仲有段距離

7. 咁今次呢單，咩回事？等錢使唔奇，但奇在有人肯入股嘛！仲要折讓唔大（雖然個價已經好殘）

8. 好啦，咁到底係 有人趁人病攞人命執平貨丫，定係 香港地產商要交保護費？就等你啲中南海密探又講下

9. 但你問我，只睇表面證供。趁人病攞人命執平貨唔奇，好多成功嘅商家或生意佬都係靠呢下，包括李嘉誠同畢菲特，市旺時個個唔著褲游水，到市差時你要搵人救，佢兩位老哥有錢嘅，啲terms一定係辣到跳舞。例如李嘉誠87股災都堅持世紀供股，拎晒啲錢，之後先有海怡同麗港城（好似係）。例如畢菲特金融海嘯時幫高盛同GE，優先股，一樣辣，一樣賺到笑（＊）

10. 問題係，首先，在大陸行呢套我唔知得唔得啦。仲要係香港地產商對內房行呢套，怕且……唔得啩。照計以李公子咁地位，唔值得冒呢啲險吧。況且，亦唔係敵意收購在市場掃，傾好入股。

11. 但你掉轉講，話係香港地產商交保護費？咁你留意一樣嘢：係李公子自己嘅錢，唔係恒基股東嘅錢。即係唔係話乜，但，正常做法，「保護費梗係上市公司出」，好嘢先自己嚟嘛。

12. 講到尾，可能只係幫下朋友。當然最後都係利益，但可以長遠啲嘅。睇返，當年奧園健康生活（3662）上市，李公子自己都有做cornerstone，4000萬港紙咁大把。而亦見到兩間公司，在大陸係有合作嘅，向來有計傾的。

13. 咁講真，亦都不過係4億港紙。你睇大劉買恒大？用咗百幾億呀！

14. 咁但，4億港紙呢，即使對超級富豪嚟講，都不致於「唔係錢」。況且幾時都係嗰句，「唔係錢」一回事，會畀你又另一回事。幾千萬對李澤楷都唔係錢，但你試下叫佢畀你？

（＊）呢度又要講，舊年3月世界末日嗰時，畢菲特就話自己個電話（仲用緊電話！）冇乜響過。一來話你知佢覺得冇乜嘢好投資，未去到殘到跳樓嘅價，有嘅機會都只係一閃即逝。二來，你話你知，聯儲局去到無限印錢，就真係玩謝埋傳統呢啲財主，因為其他公司大可以在市場借平錢，唔使搵吸血貴利

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投資中國到了關鍵性的轉折點

投資中國是過去廿年來全球的顯學，隨著ETF規模愈來愈大，所有基金的資產配置一定要有中國的標的，不過，隨著這一波的反壟斷等打擊新經濟企業的行動，造成在美國，及香港上市的中概股崩跌，過去對於中國投資趨之若鶩的大投行，紛紛加入減持中國資產的行列。
這其中，最早開出第一槍的是ARK的女股神Cathie Wood，她把基金內的中概股部位從8%降低到0.34%，她說不會再加碼中概股。另一個是過去廿年來投資中國的最大贏家孫正義，到今天為止，軟銀仍是阿里巴巴最大股東，但這次滴滴事件，孫正義的願景基金成了最大受害者。願景基金的投資組合中，四分之一是中概股，今年軟體銀行股價已經大跌三成以上，孫正義最近表示，對中國的投資將保持謹慎，直到他的能判斷法規的深度與程度。這是對中概股投資開始反思的兩大咖。
最近各大基金公司公布第二季投資組合，意外發現他們在這一波中概股大跌前已紛紛減少持股。最具代表性的是貝萊德大減阿里持股7402.7萬股，形同清倉拍賣，其他還有蔚來、京東。而索羅斯基金也減持騰訊音樂，百度及滬深300中國A股ETF。最看好中國的Dalil Ray的橋水基金在風暴來臨前夕也減持新東方、好未來、攜程⋯⋯
這些華爾街大咖投資態度的轉變，對中國投資的態度，一定會影響未來的資金流向，這些從中概股跑出來的錢，會往什麼標的？這是下一個投資焦點。這一次跟中概股有關係的標的，跌幅旣深且重，而且事先沒有太明顯的預警，像補教股一下跌九成，等到知道什麼回事？已來不及應變了！全球開始思考中國的未來與投資，這是下一個金融市場的重要方向！

香港今日社論2021年03月12日(100蚊花旦頭)
https://youtu.be/xW1u21J0xgo

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明報社評
全國人大通過關於「完善香港特別行政區選舉制度」的決定（下稱《決定》），落實「愛國者治港」。香港回歸24年，人大《決定》是歷史分水嶺，香港選舉制度和政治生態迎來一次大重設（reset），整體修改方向，跟多年來港人所談的政改有很大差別，《決定》稱之為「發展適合香港實際情况的民主制度」，反對者則視之為「民主倒退」，然而不管認同與否，「大重設」就是眼前的政治現實，所有人都要面對和適應。歷史沒有如果，必須向前看，香港政治進入適應調整期，各方面都需要時間再磨合，在堅持「愛國者治港」這一前提下，若能有多些包容，除了可以保障社會多元，相信亦有助中央與港人加強互信，有利一國兩制行穩致遠。

蘋果頭條
馬化騰的最強軍師、騰訊（700）第二把交椅劉熾平，2019年年薪3.54億元人民幣，所持的騰訊股份市值逾3百億，早已擠開港人熟知的長和（001）董事總經理霍建寧，成為香港最強的打工皇帝。現年48歲的劉熾平從小在香港生活，曾就讀英皇書院，是1990年的9A狀元。如其他醒目「香港仔」他先投身投行，因緣際會負責騰訊上市，被馬化騰賞識跳槽騰訊。能長伴馬化騰身邊18年，除了有「最強大腦」，亦與其性格有關。

東方正論
官不殺伯仁，伯仁因官而死。疫苗接種計劃展開僅兩星期，已相繼爆出4宗死亡及多宗嚴重異常個案，令人膽戰心驚。一直死撐死亡與接種疫苗無關的港府終於知衰，消息指衞生署將於今日公布接種疫苗指引。遲來的補鑊是否意味當局漏招，死者是否死得冤枉，公道自在人心。據指，衞生署建議糖尿病控制得差、平均血糖值長期超過10、高血壓人士且上壓長期超過160、下壓超過100，以及持續有心口痛和氣促徵狀人士，應延遲至病情受控才接種新冠疫苗。

星島社論
十三屆全國人大四次會議昨天以二千八百九十五票贊成，沒有反對票，棄權一票的高票，通過完善香港選舉制度的決定草案，人大委員長栗戰書其後宣布通過草案，現場響起掌聲。決定規定，選委會人數增至一千五百人，新增選委主要由愛國愛港人士出任；立法會議席增至九十席；選委會職能除了選出特首外，亦會選出部分立法會議員及提名立法會議員候選人，以確保「愛國者治港」，栗戰書表示，全體代表高度贊同會議關於完善香港選舉制度的決定，表達包括香港同胞在內的全國各族人民，維護國家主權、安全、發展利益，維護香港憲制秩序的堅定決心。

經濟社評
面對社會及診所醫生圍繞疫苗不良反應的猶豫，衞生署最快今天將公布指引，清晰表列不適合打針的情況，終於看齊多國做法。長期病患及殘疾人士等在疫下入院及病殁的風險高於常人，當局須小心平衡斟酌染疫和潛在副作用的風險，惟求最終敲定的指引建議，可確保疫苗利大於弊，市民應打盡打。新冠疫苗臨床事件評估專家委員會共同召集人孔繁毅透露，衞生署正諮詢醫療團體，數天內會向私家醫生發指引，列明哪些人不宜施打疫苗，包括自知或懷疑患冠心病、長期吸煙，而血壓長期達160/100以上、糖尿病HbA1C數值長期達10等，至少須延遲接種。

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李克強: 中國經济正面對新下行壓力, 軟柒柒
另一面美國經济拍拍聲, 硬九九

#中国经济支爆 #中美貿易戰 #外匯管制 #特朗普 #習近平 #香港樓市 #香港股市 #香港關係法 #走資 #移民 #大灣區 #A股 #抵制中国貨 #美金短缺

主持人：陳揮文
節目時間：週一至週五 18:00 - 19:00

◎節目內容大綱：

第一段：
●FB「飛碟聯播網」 「飛碟晚餐陳揮文時間」
●youtube「觀點」揮文看社會 每週二、四1900
●請各位大大幫忙分享 聽重播也可以分享唷

一，總統府發言人林：酒後直播一定不是好點子
二，總統府發言人黃：土包子喝醉變喝醉土包子
三，行政院長蘇貞昌：半夜酒館開直播滿嘴胡說
四，高雄市新聞局長：道不道歉有那麼重要嗎？
五，直播痛批高市府 發現烏龍 館長立馬道歉
六，開放賽馬？ 香港馬會？ 韓國瑜一錯再錯
七，二月星馬三月大陸四月美國 韓不只是市長
八，趁CNN專訪 蔡總統宣佈2020競選連任
九，2020蔡若連任 2018韓流如灰飛煙滅
十，總統候選人選擇有限 韓國瑜目前是首選

第二段，開放叩應：
●FB「飛碟聯播網」 「飛碟晚餐陳揮文時間」
●youtube「觀點」揮文看社會 每週二、四1900
●請各位大大幫忙分享 聽重播也可以分享唷

一，雙城論壇今年在滬 柯文哲登陸拉聲量？
二，民進黨台北市議員：該緊張的是國民黨
三，韓國瑜三月訪陸 「不能只是嘴巴滑過去」
四，兩岸和平協議須公投 行政院列最優先法案
五，執政兩年多忽然想到？ 蔡總統方寸大亂嗎
六，陳明通：因為吳敦義拋出兩岸和平協議......
七，民進黨發言人：兩岸和平協議就是投降協議
八，國民黨發言人：民黨恐共症發作 因人設事
九，蔡總統政見「兩岸協議監督條例」 案子呢
十，誰能處理兩岸問題 誰應該當選2020總統？

●開放叩應
兩岸關係 統獨議題 飛碟晚餐叩應全球開講

第三段：
●0219每日一句：
海巡署長新官上任 立馬開「CGA署長室」粉專

●狗吠火車，2019-0219-201-2大家談年改
鄭文燦：年改社會溝通失敗 民眾被假訊息誤導
吳敦義：建議補發同額消費券 促進經濟動能
陳揮文：2020公投綁大選 年改讓全民一起決定

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