房地合一2.0自今年七月一日上路，至今約一個月的時間。以結果論，此政策促使了房市“量縮價揚“，消費者買房更為不容易。

以下剖析賣方心態與立場：

1.預售屋
a).7/1前
若屋主要稅後淨賺100萬，在所得稅率12%的情況下，買方至少要出到價差114萬才可成交。

若屋主要稅後淨賺200萬，在所得稅率20%的情況下，買方至少要出到價差250萬才可成交。

若屋主要稅後淨賺300萬，在所得稅率30%的情況下，買方至少要出到價差429萬才可成交。

7/1後
若屋主要稅後淨賺100萬，在持有兩年內出售，買方至少要出到價差182萬才可成交（與7/1前交易差了68萬）。

若屋主要稅後淨賺200萬，在持有兩年內出售，買方至少要出到價差364萬才可成交（與7/1前交易差了114萬）。

若屋主要稅後淨賺300萬，在持有兩年內出售，買方至少要出到價差546萬才可成交（與7/1前交易差了117萬）。

b).若知道有其他已購戶在7/1前賣掉淨賺200萬。屋主勢必也會想跟進淨賺200萬（甚至更高）。現在因為獲利被高額稅賦稀釋，在前方沒有利空訊號、目前也沒有急需現金的情況下，大多屋主選擇放著不出售。

供給變少，但需求仍旺=＞房價飛噴

2.新成屋
原本持有兩年房地合一稅率20%，現在要放五年稅率才降至20%。屋主不甘願被課那麼多稅，在前方沒有利空訊號或不缺現金時，屋主寧可選擇放著或出租。

供給變少，但需求仍旺=＞房價飛噴

3.（2016年以前登記持有的）中古屋
雖然售屋不受房地合一2.0稅制的影響，但看著市場房源少且社區價格屢創新高。既然暫時沒有其他好的標的，持有成本也低，倒不如房子就放著看戲。

供給變少，但需求仍旺=＞房價飛噴

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總結：
除了中古屋是在看戲外，預售屋跟新成屋都受限於房地合一2.0高稅賦的範疇。

其實也不是屋主不想賣。你要屋主現在賣屋，可以，屋主就是把稅務成本轉嫁上去而已。但問題是你願意出那麼高的價格幫屋主cover稅嗎（你出的價款中，有35~45%是在幫屋主繳稅）？

有時候覺得蠻感慨的，政府原先修擬房地合一2.0的立意，是要抑制房價不健康的短期炒作。但這卻導致很多屋主乾脆直接把房子收起來（囤起來），惜售心態濃厚，買房的人只有更加艱辛而已。

資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

--
總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

剛某電視台打來邀訪，問說房價高漲的原因，我馬上說：「去年五月花次長高喊不打房不弄囤房稅，於是建商投資客卯起來炒至今，可惜蔡總統前四年的努力，都白費了…。｣
記者引導：「是不是房地產有置產的特性或資金回…｣
我打斷她的話：「不是，就是炒作，內政部都這樣喊了，所以預售屋才失控。｣

然後記者很有禮貌的說要去問長官，接著再回說謝謝改天再訪。我當然明白記者的立場是啥，只是，你購屋的動機，是真的需要還是真的想炒，還是真的需要但看到別人炒起來，深怕被貴到而提早亂買呢？

銀行其實是你的好朋友，買房前請多找幾家銀行，不管是理專也好房貸專員也好，遲早要打交道的，不如趁機利用銀行的知識，「隨時問房屋價格｣。

我是怕你不會查實登，也怕你被事業線矇蔽，更怕你忘了，很多地方的房貸最高只有七成，這差一大成可都是要真金白銀的給現金呢，我又不能整天幫你查，但銀行想做你的生意，就會很熱烈地幫你服務。

房仲都沒有銀行貸款部門專業喔！

而如果是我，則會問到銀行的價格後，再打個九五折當作成交行情。
5%是房仲買賣服務費或是其他新成屋購置雜費，很容易被含入前手總價內。
如果房屋含裝潢，我會估一下屋主成本，扣掉一些當作行情，畢竟屋主都以為他坐過的馬桶還是很值錢…。

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桃園市議會第一屆第七次定期會
107.04.03-地政局工作報告說明及質詢-房地合一稅
一、無執照卻仍從事買賣者
新成屋或是預售屋的買賣重點在延遲或是履約保證的部份，而能保障的是納在定型化契約，理論上是能買賣者是有執照的，大公司的定型化契約70~80%有保障，但是個人私下自訂的契約卻常常引起問題，地政局應該充分揭露無執照卻仍從事買賣的黑數代書資訊，讓民眾知曉。

二、房地合一稅
自105年開始實施的房地合一稅，90%的民眾不知到此稅的影響在哪裡? 也不知道差別在哪裡? 連有些代書也不清楚，公部門須快速地將此資訊讓民眾知道！
1. 房屋持有的年限決定稅率 10%~45%。
2. 自用或非自用的稅率不同。
3. 買賣400萬以下免稅，400萬以上才要課稅。
4. 前一次買賣與下一次買賣之間的價差即是房地合一稅的來源。
5. 所有買賣相關的文件都需保留到下一次買賣。

#政府資訊要充分揭露