高房價時代，以自備決勝的時代已來臨

過往從業人員會詢問顧客"預算多少"用以推合適的物件給顧客。顧客也習慣以"預算"作為跟業者互動的依據。

但隨著房價漲得又急又快，若再以"預算"來溝通，很容易讓彼此的認知有誤會，進而耽誤找房進度。因為現在購買預售換約或中古屋，自備款已不再是如過往認知的"成交價兩成"計，甚至拉到三成至四成都是很常見的事。

為什麼？

1.預售屋換約
屋主期望的價差就擺在那，屋主要的價差就是致使承接者自備提高的主因。

舉例：
屋主跟建商買一間預售屋1000萬，並約定工程期間依工程進度分批支付工程款給建商，及至交屋時共計需支付200萬自備款。

若該屋主於工程期間，以1300萬把房子售出，那麼承接方及至交屋時共需準備(原始自備200+價差300=)500萬自備款。

對於承接方來說，他花500萬自備款去買1300萬的房子，自備成數達3成8。

2.中古屋
中古屋自備款的提高，源自於銀行鑑價的不足。在正常的情況下，銀行估價會貼近於市價，但近一年半的漲幅太過驚人，銀行鑑價往往落後於市場。若銀行鑑價要跟上來，這會需要些時間。但往往當銀行鑑價跟上來時，市價又上去了...

舉例：
有一中古屋建坪40坪，平面車位一個，社區行情25萬。以正常的轉手水位來說，成交價大約(建坪40*單價25+車位價100=)1100萬，並銀行願意核貸1100萬的8成也就是880萬給買方，而買方單就房子的部分僅需準備220萬。

現因房市大好，該物件直接跳漲式成交單價35萬，總價為40*35+100=1500萬。買方就房子本身需準備的錢為(成交價1500-銀行額度880=)620萬，自備款約略是成交價的4成。

--
我們在第一線觀察，當談及預算的時候，有些顧客可能礙於隱私，很避諱講這件事。但業務在不是很理解你的情況下，你給的需求越不明確，業務員能使上力協助的程度就有限。

如今，用預算來互動也不一定準確了。很多買方即便價位出得到，但後來發現自備要準備得比想像中多、負荷不來，最後只好作罷。

所以現在我都建議先以成交價三成抓自備(最壞狀況要抓到四成)，這樣才容易貼近真實的房市，也比較不會白走一遭。

資金行情的局勢，容易令人迷失並讓自己暴露在風險中(part.2)

在全民瘋買房的此時，我們看到不少投資人初嚐獲利甜頭後，為了快速賺大錢，一次買個好幾間，已明顯失去了風險控管的概念。

如果有達到當初預期獲利出場，那倒還好。但如果情況不如預期呢？

要是突然來個黑天鵝，或政府政策突然來個急轉彎，就算不至於造成房價崩盤，但當風向一變，轉手容易度跟獲利程度絕對超乎你想像。

若有歷經2016~2017年投資被咬過的人，相信至今仍記憶猶新（那是一個“你想賠售還不見得會有人願意接“的年代）。

以下淺談一些投資房子的觀念：

1.如果你今天是投資預售屋，建議買的當下就要作好最壞打算：“如果轉不掉，要能接受過戶並扛貸款“。

很多人買預售屋，當下都打著如意算盤，持有短少的時間，創造高額報酬。近一兩年竹北房市的瘋狂更是有目共睹，拿到第一手預售屋，短短幾個月賺個100~300萬已變得習以為常。

但大家是否知道，以往在房市持平的時候，我們在第一線銷售預售屋換約的案子，通常要等到封頂或拆鷹架時，詢問度才開始比較熱絡。對買方來說，離交屋還有很長一段時間，何必現在就作決定、先把一筆錢投進去？且那個時期，屋主持有個一兩年，若能賺個100~150萬就算不錯的報酬了，更枉論賺個30~50萬就停利出場的投資客比比皆是。

2.如果你今天是投資中古屋你要賺價差，進場前就要先設好“具可行性“的停利價。並同時想好如果房子賣不掉，出租投報是否能cover每月房貸管理費的支出。

3.最後，我們來談談你能同時扛幾間房子的問題：

如果你是預售屋，因為工程期間都沒有貸款，故不論你同時有幾間預售屋，只要在工程款付得出來，加上於建商約定之禁止換約日前轉掉就沒事了。但風險就如上述，若沒順利轉掉，你要能接受過戶並貸款。

如果你今天是成屋，以央行目前（最新於2021/3/18）頒佈的限貸令，自然人第三間貸款至多5.5成，第四間（含）以上貸款至多5成，且均無寬限期。

所以你就要計算一下你薪資所能負荷的“房貸總額“能到多少。一般人評估房貸是用月薪的1/3計（如：月薪15萬，每月支付5萬於房貸上），如果你今天沒有老幼要養，或你覺得置產重要性更甚於一切，你要拿月薪的1/2或2/3計也可以。

--
總結：

當然，不同時空背景，市況自然就不同，無法一言以蔽之。以上講得都是最為保守的情況，值得投資新手作參考。

所謂“投資“，目的就是要賺錢，我們雖不能掌控市場，但能做的是把所有情況盡可能設想周到，並把風險降到最低。

很多人喜歡投資房子，因為房子的槓桿能創造高投報。但有利就有弊，不論是預售屋還是中古屋，每隔一些時間就會有款項需支付（預售屋是工程款，中古屋是房貸+管理費），所以本身有穩定的現金流是很必要的。

一般人的穩定現金流通常是本業薪水；而資產族的穩定現金流除了本業薪水外，也許還多了股息跟房租。要試想如果今天臨時來個意外發生（如：公司薪酬突然縮水、突然發生車禍無法工作等），你為資金缺口作了多少準備。

投資，一直以來都是量力而為的事。不需要去羨慕他人資產擴張的速度，穩紮穩打才走得長遠。

#阿明小教室 #一圖秒懂 #預售屋換約
阿明官方賴社群 每天一梗補腦水
https://reurl.cc/q8880R

終於找到喜歡的建案，
卻發現已經預售完銷，
手腳快的建商連接待中心都撤除了，
這時如果遇到願意轉手的買家，
可別高興得太早唷!
預售屋換約可不是這麼輕鬆的事情，
尤其在缺少廣告DM、建築模型、
代銷人員解說的情況下，
很難取得完整的建案資訊，
交易過程本身就比較吃虧，
想要無痛換約的話，
更要繃緊神經注意大小細節喔!

1.買賣定義
2.確認價差
3.確認換約自備款金額
4.審閱原預售書買賣契約書
5.簽訂不動產買賣契約
6.實價登錄備註欄載明換約日期及價格
7.建商收取的最高手續費以
房地總價千分之一為限
8.稅務申報

貼心小提醒，
既然知道第一手買家必須被課
財產交易所得稅，
第二手買家就不要受投資客的煽動
而配合假造契約價格，
這可是會觸犯稅捐稽徵法第41條
「涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅捐」，
面對刑責可不是開玩笑的喔!

PS
2021年07月01日之前預售屋交易，
賣方課稅方式為財產交易所得，
2021年07月01日之後賣方課稅方式
為合地合一稅制。
.
=========================
.
#買房四喜懶人包 #讓您理智買房 #安心增值
在房地合一，實價登錄，信用管制房市中～
如何理智買／怎麼租，是想成為房市常勝軍的您，
必需知道人生大事～
.
貼心的阿明
從專業買賣，名詞解釋，租賃問題，家居風水
四個角度一次幫您傳便便～
.
一次典藏阿明四大著作 ＃1288元
含運再送 ＃驗屋便利包（原價499元）
手刀網址 https://reurl.cc/Q7rLG0