【理財規劃與我的成家計，關於理財的月記】
#一堆建案拍的照片也太業配感
#不是業配啦只是我們難得三口合照多
昨晚，趁著美股還不錯，我當了韭菜小姐，總體賠10%出場。

身邊在投資股市的朋友都說我很呆，為什麼不繼續放著呢？買的標的都不錯一定可以漲回來。

因為買了很多科技股、方舟基金，一度曾經賠到4成以上，雖然說那筆錢就是要投資沒有急用，但想到賠掉的金額就很槌心肝。

我知道應該要放著等回來，但是我也知道一直讓自己內心懸念會導致壓力荷爾蒙直線上揚，間接導致影響到上班不專心、夜晚睡不好、還變胖......加上對美國市場真的理解不夠多，於是我選擇止血，雖然賠10％，但換來的身心安穩我覺得值得。
#繼續放著就是賭一把心態
#學會放手出場也是一種獲得

贖回來的美金，除了投入到今年的美元儲蓄型保單內，剩下的會投入台股，繼續在台股練升級。

台股目前投資獲利已經攤平美股賠掉的，ETF已經從一開始配置的一堆科技股，轉換成部份科技股、部分傳產、部分中概。

台股有長期投資的，也保留了部分餘力來研究中短期進出，譬如生技類、房地產、科技產業鍊概念股......其實很好玩的，譬如有一天我關注的一只股票台灣高端疫苗（肺炎疫苗話題），出了新聞關於收案卡關，當天股價掉落到170多元～～我超想進場但手頭資金不足殘念，後續開始常常漲停板，沒幾週已經漲到快300！沒什麼懊惱，反而覺得這就是練習投資股海的方式之一，買不了的學習觀看；買下去的就寬心操作。

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投資理財，我聽大家的意見，但其實不太受影響～～畢竟個性與可承擔風險都是很個人化的，不慣做任何事都要練習有自主的思考。

我知道自己個性，不太適合一直把錢放到股海中。所以打算如果短期進出的收益，就要另外換成更穩健的投資標的。

那就是房子。
嘿～先別急著罵我又不是投資客，本人只是想要以「第二屋」的概念，來找重劃區預售屋；一來付款比較沒壓力、再來後續可以收租、萬一租不出去就當渡假房，而且老了以後，一個我和筋肉老爺住，一個給奶諾住，是用這樣的心情去找房子的。

找房子真的很看緣分與直覺感！
#適合自己的房子出現時會有命定感

譬如現在購買即將交屋的青埔大樓，是當初和家人渡假時眼睛一瞥看到的，當時根本沒有想要買房子！

定屋後後被身邊人唸了一輪覺得我莽撞，為了避免自己真的太過衝動，也開始和筋肉老爺到處看房比較，看到心很累、腿很酸......終究沒有一個有第一眼命定的房子喜歡！

簽約後，最近看到接近成品的房子真的愛翻了，恨不得趕緊搬進去住，自始至終的愛感恆定不變～～

命定的感覺，第一眼就會知道；

直覺不是迷信，而是因為經歷生活與挫折後，懂自己的感受、有適合個性的判斷....這些經驗累積成為了直覺。

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總之，上週末我覺得自己又遇到了命定的房子！

從買屋後，我和筋肉爸爸不論出差、遊玩、到哪都在注意新建案，也常常看各式各樣的建案廣告，有的真的好土豪感、或者氣派裝過頭....看建案廣告變成了日常興趣。

有一天廣告跳出一個結合蔦屋書店、有大圓弧健身房的海景建案，我們同時被深深吸引了～～

問題是這個建案在我們從沒去過台中港，我們還是被吸引了，反正又不是自住優先考量，一種呼喚感，於是週末已經在台中高鐵等待建商貼心派遣的賓士車車接我們去建案銷售館。

總結這個房子的公設我們愛死！（我就是會被公設吸引的傻呆，對我來說公設狂重要因為越老越宅，而且老公很需要社區公設輔助復健運動、更別說小兒多需要游泳與閱讀是空間）

是非常有品位的公設，譬如：蔦屋書店選冊就在社區閱覽室（我愛死蔦屋書店）、大環形健身房下面是大環形游泳池（要是找飯店看到這種設施的我一定立馬下訂）、成屋配備的廚具美到想哭（而且還送你蒸烤爐）、格局方正良好、工作樣台配備洗衣台整體美翻天.......這樣的社區房現在還有單坪1字頭可以買！是11111111111111！

非常迷幻的離開了建案後，驚喜來惹～這臺賓士車車整天隨行～～～想去哪就去哪！建商到底多豪氣可以讓我們這樣包車遊台中啦～不是我貪小便宜但真心有賺到的感覺！

於是我們請司機帶我們去附近的三井outlet吃飯晃晃，吃完飯離開後司機推薦我們可以去高美溼地走走，於是又賺到了一家三口第一次高美濕地行.....

最後玩到晚上了，司機先生貼心送我們回高鐵搭車。

我的命定房有個特色，就是看房這天會有度假感而且玩得很開心很幸福；我就愛遠離塵囂又不太過於僻壤的建案～～當了一輩子台北人真的非常想出逃！

真的也是很愛梧棲港的環境～很寬廣的路、有國家建設議題、周邊有工業區就業潛力、有好逛的商場、可以看到海雖然是商業港口......加上一堆大型建商都已經買地建案們蓄勢待發，很期待未來五六年後，這個小重劃區會是多美麗的光景！

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總結我目前的資產配置：
台股定期定額買ETF(買啥再刷動態)
台股部分中短線進出
美元儲蓄型保單六年期當孩兒教育資金
賺到的我要投入第二屋

筆記到此，其實也是給予自己勉勵，為了人生成家立業要有不段鞭策自己向前衝的動力！

40歲了，而且想要好好照顧好最愛的筋肉老爺與奶諾，這些都是促使我財務規劃與執行的動能....

當開始後，雖然壓力爆大，但能夠從理財掌握人生的感覺真的非常踏實滿足。

想到過去我也是有多少花多少的敗金小姐，還曾經一屁股卡債只是因為愛購物，人生零保險每天都像在賭博......

挫折真的會使人奮發向上～不是嗎？

購買預售屋轉手換約，你該注意的幾件事：

近一兩年，市場中古屋物件少+價格沒有讓出該有的便宜，致使買方開始把目光轉往考慮預售屋。

但若有認真在找房就會知道：這年頭買第一手預售屋也不是件容易的事，普遍需要倚靠關係，才能提高拿到的勝率。如果沒有認識的管道，就只能等待接手已購戶的轉單了。

但購買預售屋換約跟成屋買賣，有著很大的不同。我也常在第一線跟買方介紹換約物件時，發現買方對於換約這件事不甚熟悉，甚至有很大的誤會。故想把一些該注意的事項寫出來，分享給大家參考。

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1.自備款門檻高
很多人看到預售換約廣告價1300萬時，以為只要準備(1300*0.2)約260萬的自備款即可，但其實不是的。

你要付多少自備款承接換約，會取決於兩件事：
a.第一手想賺多少
b.第一手目前付了多少錢給建商

換言之，如果第一手想賺很多，或是你考慮的那個案子已經蓋到近成屋了，任一的情況都會致使你的自備款要拉高不少。

在這邊舉個簡單的例子：
假設第一手跟建商買1000萬，並雙方合約協議貸款defualt值800萬(亦即：工程期間，第一手會按時間或工程進度，分期支付自備款共200萬給建商)。

那如果第一手在已支付120萬給建商時，他產生了出售的念頭，並想賺價差300萬。若你想在此時承接換約，你要拿出來給第一手的自備款就是已付120萬+價差300萬=420萬。同時你看到房仲廣告價就是1300萬(在開價就是底價的情況下)。

如果這個案子過了一年後都還沒賣掉，且假設第一手依舊只賺300萬就好，但一年後你要支付的換約自備款就不只420萬了，因為這段期間對方有繼續支付工程款給建商，他已付款變多，你一次要拿出來的錢就更多了。

故，上述向大家說明了：你看售價1300萬的預售換約，自備款不單單只是廣告開價的兩成(260萬)而已，你得準備更多。

2.履行前手跟建商的合約
並不是承接換約後，從此就一帆風順了。

如果前手還有好幾期的工程款還沒付完，你要接著付。並建議在簽約前，清楚知道前手還有多少工程款還未支付給建商、以及在多久的時間內付完。這樣你才有心理準備要如何準備資金。

如果還能客變，你得瞭解客變的dealine。如果不能客變了，那在簽約前，你最好能完全知悉前手跟建商在格局及配備的協議，若有不滿意的地方，留到成屋後再自行找廠商修改。

3.何時可換約
有些建商為了防止自己案子在預售期間被過度炒作、引來外界撻伐的聲音，故跟所有的已購戶約定換約的限制，我們常稱作"綁約"(如：蓋到第幾層才可換約、簽約後30個月才可換約...)。

如果是有綁約的預售案，你還是能跟前手談價及交易，先簽一個私契(把雙方的意向白紙黑字合約化，對彼此有個保障)，等時間到了再去建商那邊換約。

但你怎麼跟前手談的、你承買價格多少，建商是不會管的。當然，如果任一方跳車或出事了，建商也不會負責任。所以你跟前手私約條件擬定清楚，這件事就變得非常重要。

另外，如果距離可換約的時間還很長，強烈建議要做履約保證。你還沒有順利完成換約，要是錢被嘎走了，對你完全沒有保障。當然，也可能前手相對強勢，覺得錢卡在那邊不能領、浪費其他投資機會，故要求"從履保帳戶取部分現金出來運用"作為交易條件。那就看雙方怎麼談，才讓你安心了。

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以上是預售屋換約的大方向。

預售屋換約交易的條件彈性很大，沒有一定的制定內容，雙方協議好就好了。如果你完全沒有個概念，不妨交給你信任的房仲處理吧。一個專業的從業人員，當你不吝地把回饋實值化，就是對他最直接的肯定了。

【為了買房堵上積蓄，好嗎？】

不是每個人都適合急著買房。我的上班族朋友，在百大企業工作，收入加上2個月的年終，一年收入算算也有80萬，薪水算是還不錯，在我稱讚他的同時，他跟我說他買房了。

當然，第一時間，我先恭喜了他。但，他回我，「他買的是預售屋，繳完訂金、簽約金、開工款，身上只剩5萬塊。」非常淡定的聊著。

我嚇了一跳，身上只剩5萬塊，那接下來的工程期款怎麼辦？工程款每家建設公司不一樣，建案分為3個月繳一期，分6期付款，我算算一期至少要繳個好幾十萬，錢生的出來嗎？

我問：家人會幫忙嗎？他說：不可能！我實在很擔心朋友付不下去，到時候違約要賠掉15%（總價15%沒收）怎麼辦？

我跟他說，你身上只剩5萬塊，第一個不夠付接下來的工程款，即便有穩定收入也不夠，第二，接下來還有暫收款（一般是15-20萬）以及交屋款要付，如果萬一突然人怎麼了急需錢，或是工作因為疫情關係被迫離職，不就兩手空空付不出來。

而且，可怕的是，後續還有裝潢費要支出，我勸他，以後買房子，最少要抓總價四成（兩成自備款、兩成裝潢）比較保險，當然還要衡量每個月的還款能力，最好控制在薪水的1/3比較保險。

最近還聽到一個導遊朋友，幾年前也是買預售案，前一陣子剛交屋，在當時一毛錢都沒拿出來，其中兩成自備款還是向銀行貸信貸，利率大概三、四%，結果這一年因為疫情關係，沒辦法帶團出國，現在0收入，沉重的房貸壓的他喘不過氣來，只好解掉原本打算養老時的儲蓄保單，吃著老本過活。

不是每個人都適合買房，不要為了買，硬著頭皮買，還是要衡量自己的能力，先評估清楚再進場才適當。

#地產秘密客
#買房別急
#別一窩蜂