即日專欄：市場化是強化競爭力之本​
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早前提及數據中心為支柱產業賴以持續發展後盾，未來新世界只會對有準備的人大開方便之門。在發展數據中心方面，香港絕非慢半拍，截至去年第二季，香港數據中心總存量達790萬方呎，其中八成由10間營運商佔有，首兩大營運商瓜分當中31%面積，其餘約三成為非本地營運商佔用，部分非本地營運商已預租或預購未來新供應樓面，如中國移動(941)去年以逾五成溢價購入火炭地。​
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本港現存數據中心用戶主要為金融機構、銀行、保險及電訊商等，隨著近年流行雲端儲存、人工智能證券買賣、商貿物流及中小企雲端應用需求大增，料數據中心需求將由大型雲端服務營運商如AWS亞馬遜、Microsoft Azure、Google Cloud、騰訊雲及阿里巴巴雲等主導。研究顯示，本港已位列亞太區最具吸引力數據中心選址第四位，緊隨新加坡、悉尼及東京。本地數據中心租金回報較傳統商用物業穩定，每年有3%至4%加租空間，長線回報穩定，吸引不少財團投資。但非所有物業都適合作數據中心，據戴德梁行香港區董事總經理蕭亮輝指，幾項重要條件如樓底高(基本要求4.5米)、樓面面積(最低要求2萬方呎)、承重量(每方呎300磅)、最理想是具備單一業權，單純把傳統工廈或貨倉活化改為數據中心，相信難符合市場實際需求，擁有專業經營經驗與紀錄的營運商信心指數自然較高。​
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國家去年新出台的「十四五」規劃，創科產業被置於相當重要位置，土地向來是香港最寶貴資源，政府首要任務是將資源精準投放，有賴破格思維，倘有關方面續停留於一貫以包租公自居地主心態，埋身劈頭第一句只懂問對方打算租用幾多方呎的單邊思維，正如當年見到大疆無人機以為人家係製造模型玩具飛機，變相把珍貴的明日之星獨角獸拱手讓人，淪為科技界笑柄，市場化政策已刻不容緩。為強化香港數據中心的競爭力，釋放數據中心專用地，加快審批，同時把工業邨的空置土地拿出來拍賣，期望能令地盡其用。​
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明白政府極須開源，任何數據中心用地，應該以市價出售。據業界人士透露，目前本港有三個工業邨包括位於將軍澳、元朗及大埔，共有156萬方呎未用之可建樓面面積，以市價計，地皮總值達80億元，料可為庫房帶來可觀嘅收益，可以紓解財赤，彌補庫房收入之同時，用來支援人才培訓或者拓展中上游科研項目，推動數碼轉型、產業升級。科技創新突破進一步帶動企業數據雲端平台應用，令數據中心需求有增無減，以做大個餅為目標，香港創科水平定必長遠受惠。​
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原文：​https://bit.ly/3m3psVh
網上圖片​
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#am730 #談財經 #胡孟青 #胡孟青專頁 #數據中心 #香港 #租金回報 #加租 #十四五 #獨角獸 #大疆無人機 #工業邨 #創科

#我喜歡重劃區_生活機能到底是什麼？
我的青埔新家地理位置很神奇，在高鐵特區最後一排，最近更改了路名，谷哥地圖尚未更新，所以常常物流配送找不到地址；因為改路名找不到很合理，但是就連計程車司機都不知道地址在哪邊，新路名、舊路名報了通通不知道，從去年開始至今還沒遇過知道這建案地理位置的司機（因為出高鐵後，搭車到建案3-5分鐘很快，走路可能要20分鐘），大概是過去這一片是荒地根本沒人會走，每次開過來後看到建案社區，司機就會恍然大悟：「喔呦常看見了，原來是這裡喔！」。

有一次台北夜歸出高鐵後搭計程車回家，司機一看我就說：「你外地人喔～剛搬來喔？」

「恩～對的～才搬來一個月不到。」

「啊你怎麼會買到這種地方啦？沒有生活機能很不方便誒～」司機大哥充滿疑惑問我。

真是一語驚醒我，看一下他的車牌，明明桃園人啊，怎麼會覺得青埔沒有生活機能？

「怎麼會？交通這麼方便，你看我今天不想開車就能搭高鐵上下班，附近全聯超市開車5分鐘就到，有電影院有商場，有環境有清幽，而且現在外送這麼發達，就算不出門，超市熟食都能幫你送到家啊？」我都覺得自己好像是銷售業務了講的有夠溜～
（插個話～那天筋肉爸爸發現青埔有個超妙的外送是steve madden~~鞋子配件品牌誒到底誰要用外送買？）

「啊也是啦～但是吼，我們老人啦，買菜喜歡菜市場，還有很愛吃宵夜小吃啦，家裡附近都有走路都能到才是機能方便嘛！」司機大哥很堅持。

可惜了路程回家很短我無法再跟他抗辯下去，但老實說這些看房子的日子以來，很多我覺得很棒的地方都被別人認為「 #生活機能不足」，然後問下去所謂的生活機能，不外乎「醫院小吃菜市場通通在腳程內」，這樣才是的生活機能好。

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有個朋友圈房子買在大賣場旁邊，當初購買正因為覺得走路就能到賣場採買民生用品生活機能有夠讚；結果入住兩年後他打算賣了換房，問他為什麼，說：「每逢假日節慶，大家都出門來賣場採買，我家進出都大塞車，不慎其擾！我寧願每個週末開車去賣場，然後住家周圍永遠不要塞車。」

這幾週開車跑很多地方，看到了許多地區的精華地段果然像是許願池要什麼有什麼，問題正因為發展早，街道狹小、基零地多、房子有三角的有狹長的有正方的、因此街道感覺凌亂......如果機車垃圾車汽車公車一起上，那真的就像是沙丁魚擠罐頭，就算做什麼都走路能、附近診所一長串，長期狹窄的生活我會瘋掉。

當然以上言論、以下言論純屬個人感受，大概我真的當罐頭人從未接觸大自然太久了～請大家不需要攻擊不開心，因為每個人對「生活機能」的評斷都有自己定義與理解；我個人是住了一輩子天龍國東區再也受不了繁忙狹小沒有綠地的感受，而出逃到重劃區的人。

自從買了台中港重劃區當投資房後，也看到許多討論在說那邊毫無生活機能可言，要就買清水，要什麼有什麼生活方便；於是有一次我就到附近繞繞，果然像是百寶箱的街道什麼都有啊～～但同樣街道偏小，招牌很多，一眼放去沒有風光可看的狀況；加上附近宮廟香火鼎盛，那個人潮來時～～進出真的很需要耐心啊。

有一次我到林口長庚醫院附近看房，附近也是要什麼有什麼的豐富狀態，但同樣問題就是街道老舊感大，無法有換然一新感受，上下班顛峰時間真是萬頭攢動，我會很想逃開。

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開始覺得生活完全不需要在鬧區與「高生活機能地帶」，是到美國造訪我大姐。姊姊住在美國幾十年了，每天都要開車兩小時去上班，或者每週例行的物理治療也要開車一小時，住家附近的健身房走路要30分鐘才能到，超市也是差不多距離。

但是他的社區環境優美、半山腰上住民很分散，附近許多大型公園可以溜狗蹓小孩，之前美國疫情爆炸時他們完全不用擔心被感染，而且開車10分鐘內就有各種超市與賣場可以採買～～他一群朋友回台灣時都會一天來回半個台灣的玩景點，因為覺得開車都很快！

看上青埔這地方，其實也是因為讓我感覺很像姊姊的家，只是交通更方便了～

只要開車5分鐘內就有超市、有肉舖菜舖可以買；開車同樣5分鐘就有電影院有賣場可以逛街；開車15分鐘就能到達大型醫院；有診所有藥局都是車程10分鐘內；小孩的教育可以非常完善環境都很棒；公園多到每天可以去不同的，還可以到處探險找鄉野秘境（我家往後走就開始很多田地農地）；有許多好手藝的小食咖啡店；去任何台灣景點都變得很近；健身房終於不用在地下室完全無陽光；重點是每天都被陽光親吻醒，伴著一片河流綠地做飯洗衣服運動.......對我而言這就是最完善的生活機能了。

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看房子我還是喜歡重劃區內的建案還有大型造鎮，畢竟經過重新規劃過的地區，身處期間空間感會很廣闊，很舒服，感覺很乾淨。

沒事還是會想繼續去看房，這是一種樂趣，即使口袋沒有那麼深，但是有夢的感覺可以驅動自己不斷向上。

接下來我要去考不動產交易員資格，為了興趣和自己看房可以更有判斷力，當然這麼愛企劃媒合異業的我也會在建案銷售這塊幫大家找團購（其實不是團購，應該說是關係戶），大致我會選的房子都會以重劃區、大型造鎮為主，因為自己就是喜歡這樣的房子啊～（筋肉老爺一旁說：還有面海面河岸的喔～到底他是有多想住在海邊？）
#粉絲們覺得生活機能是包含了哪些事情

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我開了房屋討論群，也期待能有房屋團購促成；為了讓大家找到合適的社群，提供以下區分：
#LINE社群加開為三個區分北中南物件
請大家選擇自己想要的加入，裡面大家可以暢談自己看屋經驗等等，加入前請幫我閱讀使用規範

#臉書社群採審核機制開放po文討論，也放我提供的資訊，讓單純想要接收資訊的團友粉絲能輕易找到需求；但因為臉書社團內互動少很容易臉書就不會推播，所以請粉絲們加入後要「點選通知➡️開啟所有貼文通知」，才不會漏掉訊息。

還請大家在房屋社群內都不要吵架等等，畢竟買屋喜歡房屋這種感覺與需求很個人，或許我找的房屋大家也會覺得不怎樣～～但總之就是多了一個選擇讓大家可以更好條件買到房子，期待這邊越來越好玩。

台灣北中南房產物件分開討論，請大家點選需求的加入
#請幫忙在該有的社群討論該地區物件喔

➡️臉書社群「筋肉媽媽buy屋團（」！請點選以下連結加入社群！
https://www.facebook.com/groups/1009618726488377/?ref=share

➡️「筋肉媽媽buy屋團（北部）」！請點選以下連結加入社群！
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#都可以私訊我要連結

『#妍選Monday』 每週一早上咖啡時間配上專論小文章。五分鐘一個觀點，深入思考新竹生活。

【0920主題】人往哪裡走？ ＃大新竹人口流動地圖

最近大新竹合併升格的議題正夯，常常被提到的大新竹相加夜間人口有「120萬」，比戶籍人口硬是多了近20萬人，這個數字究竟從何而來？又反映出什麼人口現象呢？今天，我想要以內政部在今年七月份首次公開的「＃電信信令地圖」為基底，與各位聊聊大新竹的幾個人流現象。

👉什麼是「信令地圖」？

顧名思義，是「電信訊號」為基底的數量反應，相較於戶籍人口更能反應工作、季節性遷徙、日夜週間等測量區段的變化；其次，信令人口較能夠反映「勞動力」的遷徙，因為行動電話的持有者多為青少年到中年人士，相當符合行政院所劃設15-64歲勞動力的基底，適合作為平均年齡低、移入人口多的新竹市作為政策研究使用。

👉縣市之交：科學園區生活圈

根據信令地圖顯示，＃湧入科學園區工作的狀況相當顯著。新竹科學園區所在的新竹市東區、新竹縣寶山鄉平日白天人口分別為374143人以及75662人，合計將近45萬人口，比起相加約23.3萬人的戶籍人口，已經幾乎是兩倍，其中新竹縣 ＃寶山鄉 戶籍人口僅約1.4萬，白天的工作人數可以高達戶籍人口的五倍。

另一方面來說，從園區下班的城鎮往返，也值得觀察。以平日晚間信令人口來看。寶山人口則明顯下降到3.3萬，東區則下降為30萬左右，鄰近的新竹縣 ＃竹東鎮 則是從平日白天的7.9萬回升到平日晚間的10萬人，＃竹北 則是從21.5萬回升到22.7萬人。稍微遠一點的 ＃新竹市北區 則是從平日白天11.9萬回升到晚間15萬人，＃新竹市香山 則從7.9萬回升到9萬左右。

雖然單純以行政區人口流動歸納到園區人口進出狀況並不嚴謹，但綜合園區生活圈商家的銷售型態、租屋以及開發熱區等條件綜合來看，＃以竹科為核心的生活圈，確實存在且仍在成長。

👉北新竹新重心：從頭前溪兩岸到 ＃南北向發展軸線

除了園區之外，＃北新竹 的工業帶也帶來大量的住家需求，促成了人口的增長。以平日夜間人口，也就是大家主要的居家時間來看，竹北、＃新豐 加總比日間多了幾乎兩萬人，而鄰近的 ＃湖口 可能是工業區因素，夜間人口雖僅有11.7萬，比平日日間13.7略少，但已經比戶籍的7.8萬人口足足多了近4萬人。原本以頭前溪兩岸為主要發展軸線，已經逐漸呈現南北向趨勢，搭配近年來建案蓬勃在頭前溪北岸一路往新埔交界的十興地區擴散，確實已人口重心來看，＃大新竹的發展核心有逐漸北移狀況。

👉新竹發展的下一步：區域整合與區域再調整

從信令人口的解讀來看，新竹縣市的人口流動，事實上也吻合了目前重要的 ＃公共議題，例如，＃交通節點（車塞在頭前溪的幾座橋上）、 ＃學區宅熱點（新竹市東區與竹北的設籍爭議）、以及 ＃重要建設規劃（重劃區、南北向快速道路等）的熱門項目。新竹市作為竹竹苗三縣市的產業核心，需要更有效的整合鄰近縣市在各項議題上的合作，才能為下一代的新竹人，以及下幾個十年的大新竹產業發展，開創更有利的條件，達成更好的生活品質。

👉中秋假期愉快！😎
歡迎加入我的臉書社團 🤡 新竹同學慧 ，與我一起討論新竹大小事！

高雄驛起飛！

高雄舊車站，充滿我們高雄人的回憶。

因應高雄鐵路地下化而遷移的帝冠式車站（願景館），歷經19年的歲月，將遷回原址。而原先有舊地名「大港埔」意涵的紅鯉魚，也將跟著回到城市的中軸線。

高雄更名100年，高雄驛則有80年的歷史，於1941年日治時代完工啟用。
這次，它的回歸，串聯了城市拼圖，代表高雄已做好邁向下一個百年的準備，也代表著台日雙方80年來友誼的堅定與「羈絆」。

小時候，我從台南搬來高雄，那時高雄是他鄉，時間一久，高雄他鄉變故鄉，成為心之所繫的地方。雄中時期，也常在車站旁和同學嬉鬧，滿滿青春回憶。
車站放映著屬於人生的某一部分：送往迎來、留戀分離，因此車站遷移，是高雄人的大事，代表新的里程，也見證高雄城市的轉變與發展。

高雄人，寫高雄歌、唱高雄歌，「高雄驛回娘家」我們也特別邀請身為高雄囝仔的 #滅火器 Fire EX. 樂團創作《高雄驛起飛》主題曲，並於今天舉辦新歌MV首映會。

其中一句歌詞：「海風吹呀吹，高雄準備要飛」，象徵高雄蓄勢待發、準備揚帆。
伴隨高雄走過不同時代，高雄的城市發展，無論是路科、橋科、亞洲新灣區等科技廊帶的形成、以及交通規劃，都是以高雄驛來定錨、延伸。

快20年前，當時我當代理市長，#林欽榮副市長 則時任工務局長，我們一起爭取鐵路地下化由中央負擔7成5經費。歷史的巧合與緣分，林副市長形容是「奇妙旅程」。

當年高雄車站要遷移時，辦桌二人組和李炳輝前輩，也以一首「再會啦！車站」，唱出對於高雄驛的感念與不捨：「再會是暫時，重逢才是咱的永遠」。
高雄驛，是我們的牽掛，期許它永遠陪伴高雄人，迎接故鄉更嶄新的未來。

------特殊教育制度調整問題------
在9月份的時候桃園發生家長持電擊棒襲擊亞斯伯格症學生事件，起因是特教生因為開學三周來數度攻擊其他師生，造成後續家長以暴制暴的不良示範，以下四點建議教育局改善。

1.彙整統計資料定期滾動式檢討
2.目標設定特教學生零拒絕
3.完善特教資源守護無死角
4.設立情緒輔導巡迴教師

------當交維成為交危------
(一)普中路與環中東路因施工擺置交通錐導致交通堵塞，
建議往後路口施工時與工務局協調。
1.安排交通指揮人員
2.各鄰近路口CNS顯示資訊提醒用路人
3.尖峰時段放置鐵板代替交通錐，離峰時段再行施工，降低用路人交通堵塞影響。

(二)自強六路與長樂五街路口交通設計不良
此路口為四線道及兩線道交叉的不對襯路口，因四線道突然限縮成兩線道導致經常發生車禍，也在網路上造成討論，先前與局處同仁進行會勘後的結論，並沒辦法進行明顯的改善，建議退縮車道線增加設置桿位空間。

------青埔兩難 出入難 生活難------

(一)交通出入難
中壢青埔地區發展迅速，交通議題必將成為市府的一大重點，尤其大竹交流道、內壢交流道、中豐北交流道是最主要運作的交通樞紐，藉此提問市長及交通局未來如何規劃及改善，，紓解中壢青埔地區民眾的交通問題。

1.大竹交流道是否有超前佈署?
2.中豐北交流道目前期程如何?
3.內壢交流道如何改善?

(二)生活便利難
目前大型建設已經陸續進駐，但是缺少金融機構進駐，目前只有台灣銀行、亞矽分行及郵局進駐，煩請市長積極招商金融機構進駐，以及亞洲矽谷創新研發中心中的15%公用設施中，規劃圖書館提供給青埔地區民眾運用。

------中壢體育園區規劃 增設多功能球類館、足球練習場------

中壢體育園區從我小時候就有所聽聞，很高興能在自己待任議員期間看到其進展，以下幾點建議希望市長及體育局能夠採納。

1.建議增設多功能球類運動館，讓各類球類運動賽事都可以在體育園區進行。
2.桃園國小生至高中生足球隊，足球練習場地不足，設置足球練習場，提供給桃園的學生足球校隊及業餘足球隊進行練習。
3.體育園區規劃時安排足夠的觀眾席座位，讓未來舉辦各類活動賽事時能讓觀眾能一同前往觀賞。

------A21站都市計畫進度瞭結&建議消防局興國分隊遷址至A21站------
藉此了解A21站目前都市計畫進度及徵收狀況，消防局興國分隊現有地址位於興國市場旁，容易發生行車動線交織問題，建議由此機會規劃將興國分隊遷址至A21站都市計畫範圍，解決現有狀況

------田中央的大學!! 都計與現狀不符 建議調整打造大學城------
中央大學周邊在都市計劃中規劃為農業區，但隨著學校設立，因應學生需求，周邊已有許多餐飲業、生活用品商店進駐，發展出小型商圈，並與都市計畫產生明顯落差，台北商業大學桃園校區周邊更是屬於非都市計畫的特定農業區，建請市府依據現況及未來發展研擬調整都市計畫，打造大學城。

------電子菸危害防制自治條例建議盡速通過------
電子菸目前處於無法可管之狀況，六都也在研議通過自治條例，還有國健署已公布吸菸年齡從18歲提升至20歲，建議市府彙整各方意見為草案的修正上能夠更完善。



#桃園 #彭俊豪 #市政總質詢 #市議員

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位於青埔的新成屋「冠德青璞匯」
是機捷A19聯開宅 到站即到家
環球購物中心就在樓下
生活機能可以說是很齊全啊！

#機捷A19聯開案
#桃園國際棒球場
#環球購物中心

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投資興建：冠德建設(2520)
營造公司：根基營造股份有限公司(2546)
基地位置：桃園市中壢區高鐵南路二段352號
基地面積：5095坪
樓層規劃：3棟/地上25層/地下5層
登記類別：住商用
戶數規劃：654戶住家
坪數規劃：18-44坪
主力房型：2-3房
公設比例：34-35 %
管理費用：70元/坪/月
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