❤️【疫情下 學收息】【第一篇】【索羅斯都投資~低利率下收息與看漲-FH富時不動產ETF(00712)】【文末轉發+抽書】
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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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富時不動產ETF (00712) 為台股掛牌的配息王, 索羅斯基金2020年也投入這ETF 旗下資產不動產抵押債券 除了收息今年以來更上漲超過14% 配息+收息 有機會達2位數的報酬!
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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美國聯準會想縮減量化寬鬆規模，可能對市場造成什麼影響?

依過往經驗「利率循環」，大致上類似於「經濟循環」，主因在於當經濟好轉時，市場需求大幅增加，失業率不斷下降，且接近自然失業率(等同產出缺口趨近於零) (附註1)，則物價上漲壓力增加。此時，央行為了控制通膨開始升息，同時經濟不斷擴張、伴隨而來的是央行調升利率，直到利率上升至一定的程度，企業與消費者借貸成本的提升，經濟才開始緩和下來，甚至步入衰退，之後央行調低利率，以激勵人們消費、降低企業借貸成本，上述這一連串活動會周而復始的發生，如圖1內灰色期間是經濟衰退期間，每當利率拉升到一定程度，之後經濟衰退的機率就高。(附註2)

但在2008年金融風暴時期，前聯準會主席柏南克不僅把利率降至零的水準，為了讓經濟不陷入通貨緊縮，持續挹注資金到銀行體系，所以實施量化寬鬆政策(Quantitative easing，簡稱QE) (附註3)，如圖2所示，從2009年開始實施QE1、QE2與QE3至2013年，期間還實施扭轉性操作(Operation Twist，簡稱OT) (附註4)。此時，美國聯準會在市場上釋放資金，買入債券等商品，促使聯準會的資產負債表從2008年9月雷曼兄弟破產導致市場金融緊縮開始計算(2008/09〜2014年)，從0.9兆大幅擴張至4.5兆美元，意味著在這期間，聯準會對市場釋放資金3.6兆美元，以台幣匯率28來計算，大約對市場釋放資金100兆台幣，相對2014年台灣GDP大約16.2兆台幣大了將近6倍。

經過聯準會大幅度降息，把利率降至零附近水準，加上實施幾輪的QE政策，使美國經濟逐漸上軌道，此時，美國經濟逐漸好轉之際，聯準會開始準備回收貨幣。2013年5月美國前聯準主席柏南克暗示縮減QE規模，當時柏南克表示「若美國經濟持續復甦且符合預期，聯準會可能在今年晚些時開始逐漸減少資產購買規模」，而在2013年12月18日正式宣佈縮減QE，自2014年1月起將縮減資產購買規模，由每月購買850億美元減為750億美元，MBS及公債各減50億美元，並於2015年12月17日聯準會利率決策會宣佈調升利率1碼至0.5%，這也開啟了聯準會升息的循環，直到2018年底聯準會把利率提高至2.5%，如圖1所示。

而在2013年5月前聯準主席柏南克暗示縮減QE，即暗示對市場上放錢的速度減緩，最直接的影響是固定收益商品，例如美國10年期公債殖利率從2013/05的1.6%飆升至年底的3.02%，除了固定收益商品(投資等級債、特別股、高收益債等等)表現不如預期之外，如圖3所示，在2013年5月暗示縮減QE後，美股S&P 500指數高低點下跌約6.0%，2013年全年還是上漲約3成，但新興市場指數卻表現不如預期。

如今歷史重演，美國在2020年上半年受到新冠疫情的影響，實施封城等措施，使失業率在短期間內大幅攀高，從2020年2月的3.5%，飆升至2020年4月的14.8%，不僅造成經濟衰退，還產生美元流動性短缺的現象，甚至2020年4月輕原油價格一度下挫到每桶-37.6%美元，所以2020年全球落入衰退，是新冠疫情的恐慌、是美元流動性緊縮、是油價大幅重挫，三重疊加的影響，所幸在各國大量財政、貨幣政策，加上新冠疫苗的研發與接種，經濟逐漸恢復成長，由經濟合作暨發展組織(OECD)的預測，2021年全球經濟成長從-3.4%，成長至5.6%，尤其是美國GDP從-3.5%，成長至6.5%、歐洲地區今年成長3.9%、中國成長7.8%。如表1所示。

目前聯準會的政策除了維持零利率政策之外，還維持每月購買1200億美元的QE規模，其中800億國債、400億機構抵押擔保證券(MBS)，使聯準會資產負債表將近8兆美元，如圖1所示。此時，聯準會也開始考慮縮減QE規模，意味著聯準會對市場放錢的速度將會減緩，例如，5月20日聯準會公佈會議紀要內容提到，「一些委員提議，若經濟持續往目標快速前進，則在未來幾次會議上開始討論調整資產購買速度(adjusting the pace of asset purchases)是合適的」，所以目前市場想要知道，聯準會何時宣佈縮減QE、何時開始縮減QE，並且如何影響市場。第一、何時宣佈縮減QE，統計今年聯準會還有幾次會議，如表2所示，今年還有5次開會、4個紀錄，而聯準會公佈更新經濟預測與利率點陣圖的時機是落在6、9、12等月份，此時宣佈縮減QE規模的機率較大。第二、何時開始縮減QE，由聯準會對市場的調查來看，落在2022年第一季開始縮減的機率高。致於對於市場的影響，若對照2013年情勢來分析，則對於固定收益商品、新興市場股票的影響較大。

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附註：
1. 自然失業率：即為充分就業下的失業率，並不是失業率為零才是充分就業，失業可分為週期性失業、摩擦性失業與結構性失業。週期性失業是因經濟波動而造成的失業；摩擦性失業是尋找工作或轉換工作過程中所產生的失業現象；結構性失業例如新冠疫情發生產業結構變化，實體企業沒落，但宅經濟興起，所以因經濟結構改變，使人們原有的技術與專業無法因應新工作的需求，所造成的失業。上述週期性失業政府可以利用政策來解決，摩擦性失業是經濟正常的現象，而結構性失業則需要人們訓練一段期間才有機會重返職場。所以摩擦性失業+結構性失業即為充分就業下的失業率。以聯準會3月會議公佈長期失業率(可以說是自然失業率)中位數在4.0%左右，2021年4月率為6.1%。

2. 經濟循擴張與收縮的研判可以回顧「如何掌握市場投資環境」一文。對於產出缺口解釋可以回顧「經濟循環與股市之關連」一文。
https://www.pressplay.cc/link/8FD35DAC4E?oid=AE5E0E9AB0

https://www.pressplay.cc/link/16449465AD?oid=AE5E0E9AB0

3. 量化寬鬆政策(Quantitative easing，簡稱QE)：是央行非傳統貨幣政策之一，當央行把利率降至零或以下水準，央行印錢買入銀行手中的債券，直接對金融體系挹注資金，以便壓低市場利率、活絡經濟。

4. 扭轉性操作(Operation Twist，簡稱OT)：也是央行非傳統貨幣政策之一，賣出短期債券，而反手買進長天期的債券，以便壓低長期利率，因為企業或消費者大都是以長天期利率借貸為準，所以壓低長期利率刺激經濟成長。

「之前介紹的ETF，如中國市場的ETF，鋼鐵ETF，表現都很不錯~~，下次再介紹另一檔如果QE結束，準備升值時，非常有利於上漲的ETF。」

2021巴菲特致股東信 心得分享

巴菲特的致股東的信每年總是給予大家許多啟發，今年一樣如此，也在這篇文章分享重點與我自己的思考！

不論股神近期的績效如何，能夠維持56年、年化20%的超級績效，必定有其值得學習之處。

以一個長期的角度來思考所持有的公司，能夠為這個社會帶來什麼額外的價值，從一個經營者的角度，思考能為股東帶來什麼價值是公司的核心原則，也因此讓許多投資者願意相信波克夏這間公司，堅定的持有公司的股票直到現在。

股東信中寫道，自1956年起波克夏的合夥事業持續壯大，巴菲特在合夥事業中並未收取薪水與費用，而是在確保每年投資報酬率超過6%時才收取績效獎金，好險合夥企業的報酬總是優於這個標準。

這也等於是巴菲特將自己與公司連結在一起，而不是不論績效好壞，都可以坐享管理費收入。有一句老話是：一個人花自己的錢辦自己的事，會講節約又講效果，但是如果是花別人的錢辦別人的事，就完全是另外一回事了！

在我們把錢投入到一家公司前，買入一家公司的股票也是如此，公司是否會妥善運用資源，做出創造價值極大化決策，帶領公司持續成長才是關鍵。

在這次的致股東信中，巴菲特仍像去年一樣重提了"保留盈餘"的重要性，不支付股息的公司，利用公司所留存的現金能做些什麼？如果將這些資本進行高效的配置：擴大業務、收購可以為公司帶來為來的現金流，而回購股票與償還債務可以提高公司了獲利率。

複習文章：2020巴菲特致股東信 讀後心得分享(連結放留言)

不過，很多投資人卻忽略的這點，看重短期的現金收益，卻忽略了買入一家公司的股票，就等於是持有一家公司的股權，而公司未來的成長才是為你創造最大收益的來源。

舉目前波克夏的投資組合中，占比最大的蘋果公司(佔整體投資組合43.6%，在外流通股數5.4%）。波克夏在2016年底開始持續買入公司股票，直至目前已經擁有超過10億股的Apple股票(分割後)，總成本為360億美元。

這筆投資為波克夏帶來了什麼收益？包括每年7.75億美元的股息收益，以及在近期公司賣出了小部分個持股，賺進了110億美元的資本利得。對於許多人關注波克夏賣蘋果，總是引起了許多討論，但即便賣出了小部分持股，蘋果持續的回購股票，讓波克夏可以零成本的持續增大所持有股權。

講到回購股票，波克夏在去年也創紀錄的回購公司股票，金額高達247億美元，相當於在外流通股數的5.2％，比2019年的49億美元大幅成長500%以上。由於擁有高達1380億美元的現金，又沒有可收購的大象級企業，繼Q3回購了90億美元的股票後，Q4仍繼續回購90億美元的股票，且按照數字來計算，2月前波克夏仍在回購自家股票。

回購的消息或許可成為下周一波克夏股價的催化劑(因為上一季也是如此)，不過我們應該了解的是，回購股票的意義是什麼？難道僅是為了取悅股東，激勵股價而已？

在過去討論巴菲特的著作中，常常提到公司回購股價的時機應該是在股價低於內在價值時才是真正對股東有利的，而在股價高於內在價值時回購股票，僅是在傷害股東權益，為什麼我們要用更高的價格買回公司的股票呢？

雖然在市場上只要是關於回購的消息往往都令人興奮，但巴菲特認為唯有波克夏的股價／帳面價值的1.2倍時(目前標準已有更改，為巴菲特和蒙格認為合理的價格）才該進行回購。在過去一年，波克夏的股價／帳面價值大多低於1.3倍，也低於過去五年平均的1.4倍，也使得公司的回購數量持續成長。

參考文章：股票回購的思考(連結放留言)

債券投資的討論也相當值得一提，巴菲特認為目前仍不是債券投資的好時機。主要在於債券殖利率目前仍處於非常低的水準，許多開發國家甚至維持負利率，讓機構投資者感受到巨大壓力。

保險公司、退休金或資產管理業者，為達到承諾客戶的收益率，不惜放棄原本低風險的債券資產(國債)，轉而投向風險較高的高收益債券，因為他們會提供更高的報酬率，但這都只是鋌而走險。

不知道大家是否還記得去年(2020年)新冠疫情爆發，許多負債累累的公司最後都已倒閉收場，而他們的債權人也無法拿回自己的錢。債務衍生的利息支出，對企業來說是固定成本無法避免，一旦收入無法因應時，就會變成無法控制的局面，發生在一般投資人上已經很難受，何況是機構更會引發連鎖效應。

歷史不會重演，但會以類似的方式重覆發生。巴菲特在信中提醒，30年前儲蓄與貸款行業也是用這樣的方式自我毀滅，而若是這樣的情況持續下去，也同樣會埋藏潛在的危機。

對於債券的投資思考，我仍認為在2017年的致股東信中提到的"重要的投資課"可以作為參考。

巴菲特與避險基金Protégé Partners賭盤中，預先一百萬購買了零息債券，到期後領回可以支付賭金。由於債券是折價發行，所以計算年化約4.56%。但是，這筆債券在2012年，由於面值已漲回面值的95.7%，巴菲特將其賣出轉而購買波克夏B股。在年報中，巴菲特形容已當時的價格換算債券收益率，已經變成一項a really dumb investment(愚蠢的投資)。

複習文章：2018巴菲特致股東信 心得分享(連結放留言)

最後，則是波克夏所全資持有的公司，也是波克夏營運中相當重要的收益來源，包括保險、鐵路與能源公司，在這段時間都有明顯的復甦。

傳統產業需要高額的資本支出，在沒有盈收的成長助挹下，甚至在2020年面臨大幅的衰退，對於這些企業都是相當困難的一年。但是去思考在目前疫情趨緩，疫苗逐漸普及，經濟續恢復到正常軌道下，這些公司今年的表現反而更值得期待。

也讓巴菲特在信中再次強調，美國是成功企業的搖籃，創造出成功的企業家們。在美國仍是世界的領頭羊，帶領這個世界從危機中重新振作的情況下，不要看空美國！

對於這些公司的營運對波克夏的意義，可參考我在2018年致股東信中的介紹。

複習文章：2019巴菲特致股東信 心得分享(連結放留言)