廠商透過契約將我的零售價綁死行不行?
腹二代貓助理在我國販售「高熱量肥宅快樂水」，由於喝起來實在讓人感到身心富足，在市場上極度熱銷，便成立了「腹二代」之獨資商行，並開始將其商品售出給多家經銷商，並簽立經銷契約，且在契約中約定售價每瓶不得低於40元新台幣，如有違反，貓助理將停止供貨並終止契約。
經銷商告狀俠由於市場競爭太過飽和，為了促銷自己生意時，提供促銷價每瓶30元之促銷活動，由於太過熱賣而遭貓助理發現，遂以售價過低違反契約約定，停止供貨與告狀俠，告狀俠一氣之下向公平交易委員會舉發其違反公平交易法之禁止限制轉售價格。

Ｑ：請問貓助理有違反公平交易法之規定嗎?

Ａ：如果貓助理不能提出合理的正當事由，貓助理的行為有違反公平交易法第19條之規定問題!
👉按公平交易法第19條第1項之規定「事業不得限制其交易相對人，就供給之商品轉售與第三人或第三人再轉售時之價格。但有正當理由者，不在此限。」本法是在規範上、下游事業間之垂直價格限制行為，即事業應容許其交易相對人有自由決定價格之權利。如果事業透過限制手段剝奪交易相對人自由決定價格之能力，則交易相對人將無法依據其各自之競爭狀況及成本結構訂定合理售價，這樣的情況將導致削弱同一品牌內不同經銷通路間的價格競爭。

👉那甚麼是限制價格的行為呢?
限制轉售價格行為之成立，並不以交易相對人實際上是否有因違反配合措施而蒙受任何不利益或事業之限制手段是否具有實效性為必要，亦即事業對交易相對人銷售商品時「在心理上形成壓迫，致有維持轉售價格效果之虞時」，即構成限制轉售價格之行為。

然而如果一昧的禁止所有限制價格手段亦可能有反面效果問題，故如果有正當理由的情況下，不在此限制之但書規定，而所謂的正當理由依據公平交易法施行細則第25條中之規定「本法第十九條第一項但書所稱正當理由，主管機關得就事業所提事證，應審酌下列因素認定之：
一、鼓勵下游事業提升售前服務之效率或品質。
二、防免搭便車之效果。
三、提升新事業或品牌參進之效果。
四、促進品牌間之競爭。
五、其他有關競爭考量之經濟上合理事由。」
例如:甲經銷商強調服務及資訊之提供，因而訂價較高，乙經銷商因不提供服務及資訊，產品售價較低，結果使得消費者至甲處取得產品資訊或服務，卻因價格考量轉往乙處購買，如此，將會使甲失去加強服務品質之意願。因此，自防止搭便車之觀點而言，限制轉售價格之約定對於服務品質之維持將有所助益。

不過對於正當理由的之提出並不是嘴巴講講，或釋明理由就好，而是要由事業提出一定證據證明，透過限制轉售價格或有相較於自由訂價，更具促進競爭效果時，方例外得依該條項但書規定主張其正當性。

所以回到本文案例，貓助理和告狀俠約定轉售價格之限制時，貓助理雖然並非約定以違約金的方式處罰告狀俠，然而約定停止供貨之手段，實際上已經影響告狀俠對於其轉售商品定價之自由，如果貓助理並不能證明在限制轉售價格或有相較於自由訂價，更具促進競爭效果之正當理由時，貓助理即已有違反公平交易法第19條第1項之問題，公平交易委員會得限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新臺幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰；屆期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得繼續限期令停止、改正其行為或採取必要更正措施，並按次處新臺幣二十萬元以上一億元以下罰鍰，至停止、改正其行為或採取必要更正措施為止。
且如經命停止、改正或採取必要更正措施後，未停止、改正其行為或未採取必要更正措施，或停止後再為相同違反行為者，處行為人二年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣五千萬元以下罰金。

【假買房真詐財】
轉傳一個很可惡的詐騙案例，請大家小心留意！

買房詐騙集團交手實錄+破解之道

話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

以上，請大家多多留意，提高警覺。
(圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)

可能因為他是名人，「感覺」比較會賺錢，所以二胎可以多貸一點，三胎又願意借錢，把這個地段不好的房子拉高到天價的天價，然後一夕之間重摔。扣掉三胎，連二胎的價格算入一坪高達近39萬，深坑耶！這種價格是不會有人想接手的。

你買房也靠高額貸款嗎？不少房地產投資者銀貸八成+建商貸一成或二成，一來利息算起來不會只是1.6%這種低利，羊毛出在羊身上的結果，看似零利率的建商貸，幾乎等於信用貸款的恐怖高利貸，而寬限期還是有時間限制的。

寬限期一結束，二倍以上的繳款金額，付不出來就是法拍。
想轉貸，沒有銀行敢接高額貸款。
地段差的，銀行貸款也只剩下七成、六成，我還聽過鑑價金額只剩五成的案例，你是想轉貸也轉不出去。

甚至，當你要賣中古屋時，銀行也只願意提供六成七成的貸款給下一手買方，比如淡水就出現這樣的新聞，這要賣給誰啊？

寬限期可使鬼買房，但寬限期也可使鬼半價賣房，不然屋主信用一破產，就會連帶他的事業一起破產，所以我們常發現，房屋交屋大約三年後的轉售價，常常出現實價登錄破表低價，因為屋主是真的急著賣屋，不然他會完蛋。

不降價賣？算了！不買也罷，你又不是盤子笨蛋，何必接別人高價買的燙手山芋呢。

沒錢就不要買屋，錢不夠多也不要買屋，但你也不用擔心房價會無止盡的漲上去，或是假新聞寫著房價一直漲，讓你心慌慌。

話說挖東牆補西牆萬一補不完，棄保就有可能發生，留債在台灣而在國外繼續過著有錢的日子，一堆有錢人都在玩這個遊戲。
房子只是被利用的工具，下一個買家也只是被他利用的棋子，真正的市場行情這幾年內是再也炒不上去啦。

下一個會發生大降價的，應該是店面跟學區房，要小心。

140611中天 房價僅市價6折 地上權案成購屋新寵
影片網址→http://youtu.be/xywlpqYHgJc

感謝記者 巫瑞芬 的採訪，關於地上權住宅的優點以下簡單整理給大家。

優點
一、房價較便宜，市價6～7折，就可進住到精華地段。
二、租金報酬率較高，房價便宜3～4成，租金行情不變，報酬率自然高。
三、不必繳交地價稅、轉售時也沒有土地增值稅。

缺點
一、沒有土地所有權，無法世代傳承
二、市場轉手性較差，房子價值逐年遞減
三、房貸成數較低，大約僅房屋總價的四到六成，甚至拒貸的案例也是有的。
四、年限期滿須拆屋還地五、每年需要繳交地租

以下是新聞報導......↓
記者 巫瑞芬：在我右邊這一排萬坪基地就是主打低價入住蛋黃區的地上權案，才推出不到一個月，已經賣出超過500戶。

房價攀高，讓低於市價行情的地上權案不到一個月就售出8成，有建商擠進精華地段推出20～40坪，以均價50萬以內總價約2000萬的價格，每坪低於周邊行情搶在暑假前，吸引民眾搶購。

記者 巫瑞芬：不只文山區，在台北市精華地段的中正區，也有建商大推地上權案，預計7月就要正式推案。

房仲業者 陳泰源 表示：既然土地那麼珍貴，大家又跟著買不起房，那我還不如買地上權的案子，時間一到，到時候人家還必須拆屋還地，地最後還是在我建商這邊身上。

其實地上權案簡單來說就是購屋者只擁有使用房屋的權利，但不擁有土地以及房屋所有權，雖然有50～70年不等的使用年限限制，但省去土地成本，房價又低於市價6～7折，民眾以低於行情的價格入住精華地段。

只是購買地上權案，使用期間得支付地租和房屋稅，另外隨著公告地價連年調漲，地租也逐年攀高。

房仲業者 陳泰源 表示：房子價值越來越低的時候，銀行的貸款成數會越來越低，它頂多只能夠貸4～6成，甚至很多銀行是拒貸的。

打房政策不斷加上奢侈稅效應，讓地上權案熱銷，不過民眾購買前還是得多比較，注意使用年限限制。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/75425051