【我準備好開始到處旅行了】

波蘭在5/3行憲紀念日那天
記者會宣布已經有超過1/3的波蘭民眾接種了疫苗
然後一個禮拜下來
商場、大賣場、戶外咖啡廳陸續開放
5/15即將開放飯店跟餐廳
這一個禮拜以來
真的能感覺到整個國家的躁動
覺得所有波蘭人都開始沸騰了呀
身邊耳聞到的人都迫不及待開始計畫旅行
(嗯...沒有聽到要去印度的就是了)
我們因為要裝潢新家
到所有五金、家電、家具大賣場
甚至是附近的公園跟不太有名的小景點
可以看到大小家庭傾巢而出
一起享受春天的百花盛開呀

講到疫苗這件事
希望台灣的大家有機會都趕快去打
渴望生活趕快恢復正常
迫不及待要出國的人更應該打
相較於歐洲很大多數的人都感染過
已經有了抗體
台灣相對安全的大家
如果沒有打疫苗就來到歐洲會是很沒有保障的一件事
而且各國一定會開放有打疫苗的人才能入境這件事
絕對是未來全球的共識
對疫苗挑三揀四的人
你絕對可以考量那些數據
但也不用太憂心副作用你都會得到
政府挑過跟採買的疫苗
應該是都可以相信的
有都趕快去打就對了

哈哈
我們當然也跟著波蘭人
計畫了一趟小旅行
訂下了一間絕美的城堡要度過我們的結婚紀念日
順便用旅遊考察的名義
拗了很多優惠跟導覽
希望給未來的團體更特別的行程
再跟大家分享

(圖文不符)
妙雅今天剛穿上新褲子
跟我說最近波蘭的網紅流行這味
再次驗證了復古就是流行
要跟流行就不要把阿公阿嬤的東西隨便丟掉

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

/

「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

/

汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

/

有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

/

崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

/

那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

/

很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

/

這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

/

「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

/

我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

2020.11.22
咱們昨天回到曼谷家(Royal Orchid Sheraton & Towers)走跳,
從昨晚到今天泰泰都不停地和大家打招呼聊天啊!
每個人看到泰泰和四寶都會先露出驚喜的表情,
接著就是關心咱們這八個月以來的生活,
再來聊到隔離旅館的點滴,
最後大家都會說咱們一家人終於相聚了一定很開心!

是啊!
就比如今天吃完早餐後,
咱們很隨意地去散步閒逛飯店附近的舊城區,
說真的在曼谷家住了這麼多次,
這是第一次咱們就近漫步,
也因為這樣,
咱們才發現許多平常在網路上看到的特色店家,
居然就隱身在隨便一個巷弄裡!

其中一間Mother Roaster真的讓人超級意想不到啊!
咱們第一次走過去的時候只覺得很奇怪,
怎麼破舊斑駁的木門後是廢五金的倉庫,
但是外牆上塗滿了色彩斑斕的塗鴉,
一整個給人很詭異的感覺!
因為當時沒想那麼多,
所以當聞到了濃濃廢五金散發出來的機油臭味時,
咱們只看了一眼就繼續往巷子前方走去!

走著走著走到了有超過兩百年歷史的蘇恆泰故居,
這個在網路上相當有名的古蹟,
是多少網美爭相打卡拍照的景點啊!
可惜帶著四個小屁孩兒們沒辦法好好體會其中的美感!

在走回飯店的路上時,
咱們想了想不然就來去冒險一下,
看看那間Mother Roaster到底在搞什麼東東吧!

在門口先代表性地拍了張到此一遊的照片後,
哥姊們對於要踏進去很有意見,
紛紛表示想直接回飯店了,
經不過老杯和泰泰的勸說,
他們這才願意踏上旁邊狹小又沒有扶手的舊水泥樓梯,
邊走咱們還邊聽到樓上人們踩地板時,
這樓下天花板所發出的聲響,
泰泰有點擔心地說：「這間會不會是危樓啊?」

不過就在講話的同時,
泰泰走過樓梯間轉角就看到了二樓走廊的風景,
這綠意盎然又古樸的裝潢,
根本和樓下暗黑廢五金倉庫給人的感覺差了十萬八千里!

推開會吱吱作響的舊木門,
眼前看到的是新舊風格夾雜的咖啡廳風格,
泰泰當下想到要是阿爸和阿母來的話,
肯定可以待在這裡大半天拍照都不嫌膩,
店裡牆上掛著登山越野車和塗鴉作品,
可是隨處角落裡又看得到傳統的轉盤式電話機,
真的很有衝突的美感!

整間店裡只販賣各種咖啡飲品和西點餅乾,
因此就只能咱們夫妻倆享用嚕!
泰泰點的蜂蜜萊姆咖啡味道酸酸甜甜很是不錯又特別!
雖然看了看時間才過營業時間一小時,
但是數一數這小店裡一共有九個工作人員蠻多的,
再上網看看FB官網和評價照片,
不難想像晚點當客人變多時,
店裡會有多忙碌呀!

就在咱們離開時,
還果真有好幾組客人陸陸續續上樓,
而樓下也有正在拍照等上樓一探究竟的人們,
這裡真的是很適合來找秘境的大家!

咱們去程和回程的路上,
隨處都有能讓四寶們駐足觀看的理由,
不管是看到忙著吃白米的鴿群,
還是看著洗曬陸龜的主人家,
又或是舊巷弄裡隨處一個轉角的塗鴉,
甚至是Mother Roaster老媽媽所餵養的小貓兒們玩樂打鬧的畫面,
在其他人的眼裡也許很稀鬆平常,
但是在咱們的心裡,
只要是可以一起生活體會的當下,
就是美好值得回味的時刻!
這些一點一滴累積起來的畫面,
不只是老杯和泰泰年老以後的甜美回憶,
也會是四寶們長大後可以細數兒時滋味的話題,
歷經疫情後再相聚的咱們真的很珍惜啊!

這次我們改造了位於新北中和四號公園附近的3房1廳房源，四周生活機能良好，有許多知名美食，離永安捷運站也只需要步行10分鐘。快來看看我們的改造成果吧！

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一般在外租房常常會遇到房東擺爛不處理事情的狀況，
但只要你是住在品牌公寓，就會專門有人來幫你處理問題。

那品牌公寓到底是什麼？
是裝潢公司嗎？還是二房東？

搞不懂沒關係，在ZUKER全新影片企劃「寓見帥房東」之中，
我們會帶你了解品牌公寓平常到底在做什麼──
從改造接案，到房務管理，
我們將帶你一一窺視品牌公寓的經營日常！

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