【我準備好開始到處旅行了】

波蘭在5/3行憲紀念日那天
記者會宣布已經有超過1/3的波蘭民眾接種了疫苗
然後一個禮拜下來
商場、大賣場、戶外咖啡廳陸續開放
5/15即將開放飯店跟餐廳
這一個禮拜以來
真的能感覺到整個國家的躁動
覺得所有波蘭人都開始沸騰了呀
身邊耳聞到的人都迫不及待開始計畫旅行
(嗯...沒有聽到要去印度的就是了)
我們因為要裝潢新家
到所有五金、家電、家具大賣場
甚至是附近的公園跟不太有名的小景點
可以看到大小家庭傾巢而出
一起享受春天的百花盛開呀

講到疫苗這件事
希望台灣的大家有機會都趕快去打
渴望生活趕快恢復正常
迫不及待要出國的人更應該打
相較於歐洲很大多數的人都感染過
已經有了抗體
台灣相對安全的大家
如果沒有打疫苗就來到歐洲會是很沒有保障的一件事
而且各國一定會開放有打疫苗的人才能入境這件事
絕對是未來全球的共識
對疫苗挑三揀四的人
你絕對可以考量那些數據
但也不用太憂心副作用你都會得到
政府挑過跟採買的疫苗
應該是都可以相信的
有都趕快去打就對了

哈哈
我們當然也跟著波蘭人
計畫了一趟小旅行
訂下了一間絕美的城堡要度過我們的結婚紀念日
順便用旅遊考察的名義
拗了很多優惠跟導覽
希望給未來的團體更特別的行程
再跟大家分享

(圖文不符)
妙雅今天剛穿上新褲子
跟我說最近波蘭的網紅流行這味
再次驗證了復古就是流行
要跟流行就不要把阿公阿嬤的東西隨便丟掉

■ 【還能買房投資嗎？】

二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。

因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。

這已經是西元2000年的事了。

當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。

那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。

/

「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。

2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。

他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」

大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。

他很熱心的算給我聽：

“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”

之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。

大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。

聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。

/

汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。

那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。

隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。

兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。

2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。

不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。

26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。

/

有三十初頭的粉絲私訊我：

「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」

我想，我應該可以分享一些經驗值給他。

/

崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。

前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。

在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。

加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。

我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。

/

那買個小套房、小宅當「包租公」呢？

崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，

以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。

我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。

一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)

這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。

/

很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。

但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。

2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。

以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。

但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。

最麻煩的就是「房地合一稅」了。

2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。

但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：

持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。

例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。

這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。

扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)

/

這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。

我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。

現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。

更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)

/

「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」

好，問到重點了。

我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。

把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。

我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！

在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。

所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。

一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。

二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。

這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。

/

我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)

雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。

另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。

所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。

#我寫太長了
#看完的人真的太強了

上週四陪同父母完成了他們新屋買賣的交屋手續, 正式拿到了新家的鑰匙!

由於承接父母新屋的裝潢規劃工作, 所以在等待交屋期這一個月的時間, 我已經瘋狂蒐集所有資料和各項工程報價, 所以今天才能馬上請師傅動工, 其實這麼趕進度都是為了讓他們倆能盡早搬進新住處, 因為年底是裝潢師傅, 細清人員和搬家公司的旺季, 如果不趕快敲定這些人的時間, 很有可能一拖就得拖到明年初.

先交代一下過去這三十天我做了哪些事情?

1. 確立父母喜歡的風格
2. 到父母家記錄他們大部分的物品類別和數量
3. 詢問他們一定要帶哪些大型物品過去並且丈量尺寸
4. 請仲介帶我前往新屋做全室空間丈量
5. 畫新家各空間的初始構想圖
6. 評估甚麼要買現成, 甚麼要訂做
7. 與父母討論初步方案並且分配預算
8. 兩人的衣櫃/ 客廳/ 玄關/ 廚房 共改了N次手繪圖
9. 提供尺寸給系統廠商, 家具廠商, 廚具廠商報價
10. 與所有師傅溝通施工重點與細節, 敲檔期
11. 在台灣店家/工廠與淘寶之間選家具與比價
12. 跑廚具工廠選色, 跑五金零件行挑把手款式
13. 跑IKEA做玄關和衣櫃施作的規劃圖 (比價用)
14. 製作近乎完整的報價明細給父母
15. 跟父母報告每一種施工的價格與優缺點
16. 跟父母報告海外選品與台灣選品的樣式與價差
17. 兩家集運商比價與淘寶下單
18. 跑廚具壁板廠商拿樣品與報價
19. 逛家具店和網路看圖找靈感
20. 無時無刻滑手機找軟裝

站在一個整理顧問的立場, 我必須觀察他們現居的收納習慣和物品類別與數量來做空間規畫的判斷

站在一個女兒的立場, 我必須幫他們省預算, 最好要控制在他們總預算的九成以內, 而且還要盡可能替他們保留比較多的物品, 避免一次丟太多東西不適應

站在空間規劃(不能說師)的立場， 我必須把有限的空間發揮到最大效益, 盡量不要浪費畸零空間, 同時還要兼顧美感，然後一樣要挖東牆補西牆的堅守預算!

雖然整個過程都十分不容易,但最難的是去”真正”理解自己的父母親!

其實這兩個月以來 (從擅作主張幫他們找房子開始), 我的情緒一直都很複雜, 而且長期處在高壓狀態! 隨著交屋和進入工程期的日子逼近, 我的壓力每天都接近引爆點, 更別提在這期間依然有協會的事務和自己的工作要處理. 結果就造成我生病一直好不了, 全身都覺得疼痛! (自律神經失調造成的)

所以, 在和父母反覆溝通+不斷修改各項細節後, 我前幾天忍不住跟我爸發飆了兩次? 因為我真的太累了!

吵架的細節我就不多說了, 但主要就是因為我站在收納和預算角度替他們做了很多不同選擇的規劃, 但我爸媽總會每隔幾天改一次決定, 然後不斷地拋出新想法給我, 讓我以為他們不信任我的專業! 所以才一再推翻我的建議.

但直到昨天, 我才知道事情並不是那樣...

昨日一早他們從中和來桃園接我, 然後我安排一起去青埔逛IKEA, 目的是讓他們找些靈感, 看看空間的可塑性, 還有就是親身體驗一下IKEA的系統櫃材質, 也許也能列入考慮!

在陪他們逛街的過程中, 我意外發現到, 我父母對於現場很多東西都感到好奇, 也覺得新奇, 他們臉上的表情就像第一次逛遊樂園的孩子, 充滿笑容, 然後覺得這個看起來很好, 那個看起來好像也不錯!

中午用餐的時候, 我爸才跟我說: [你以為我們不信任你才一直改設計, 其實不是的, 是因為我們之前都沒有涉略這些東西, 你之前說的臥榻, 廚房中島, 我們都不知道是甚麼, 是這一個月才上網查資料, 然後就一直看到新東西, 所以才會想提出討論]

原來如此啊~~我聽到這話瞬間鼻酸, 然後立刻跟我爸道歉, 他也笑著原諒我, 然後勸我要學習放鬆, 不要事事都追求完美, 會把身心都搞壞!

"理解, 永遠得排在溝通之前啊!"
哎呀~我怎麼對自己父母的事情就忘了這麼重要的關鍵呢?
應該是我太求好心切了! (或是因為快累瘋了)

在我過去的認知裡, 我以為父母甚麼都懂, 卻忘記他們距離上回買房子是40年前的事, 而這些年中, 這世界已經進步了多少?

我以為自己多操勞些可以減輕他們的負擔， 卻忘了他們也是滿懷喜悅地想要參與建立新家的過程!

我以為早已經歷過大風大浪的父母, 應該很能適應這一個月的劇烈變化, 卻忘了即將面對新生活的他們, 可能也有覺得混亂的片刻.

他們正在用自己的節奏與方式, 決定未來的每一步, 而我卻太著急想要”幫忙”!

昨日與父親對話後, 我擁抱了他, 而且稍微停下腳步, 決定放手把主導權留給他們! 我建議他們在我家睡一晚, 今天一早可以跟我一起去新家開工, 反正我約了水電師傅， 鋁門窗廠商, 還有冷氣老闆全都同一天過來， 有甚麼疑問或是要求都可以直接跟他們討論, 順利的話就可以全部定案了! 結果他們接受我的提議, 今天也真的跟我一起去新居解決了所有事情, 我心中的大石頭也算是放下好幾顆了!

看他們站在新家門口可愛的模樣, 我忍不住拍下了這張合照, 話說此時, 在我寫這篇文章的時候，他們倆已回到老公寓附近的家具行, 不嫌累的正在挑選自己喜愛的窗簾呢， 也好， 我不用替他們從淘寶上訂貨了!

這次我們改造了位於新北中和四號公園附近的3房1廳房源，四周生活機能良好，有許多知名美食，離永安捷運站也只需要步行10分鐘。快來看看我們的改造成果吧！

另外我們這次收到了 流石Sasugas 五金選貨店 的邀請，使用了日本品牌 神保電器 的開關面板在主臥室，俐落的外型替房間的風格加分了不少，對產品有興趣的你，可以到 流石Sasugas 五金選貨店 選購喔！

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一般在外租房常常會遇到房東擺爛不處理事情的狀況，
但只要你是住在品牌公寓，就會專門有人來幫你處理問題。

那品牌公寓到底是什麼？
是裝潢公司嗎？還是二房東？

搞不懂沒關係，在ZUKER全新影片企劃「寓見帥房東」之中，
我們會帶你了解品牌公寓平常到底在做什麼──
從改造接案，到房務管理，
我們將帶你一一窺視品牌公寓的經營日常！

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