210402蘋果 大直億級豪宅慘賠2千萬 房仲曝「賣不掉真相」
https://tw.appledaily.com/property/20210402/NV5Q5VMZMVCI7NNWTTHMDY5RTE/

房市大好，但不是每個屋主都能賺。台北市大直就有豪宅屋主6年多前砸下1億高價買房，去年底以7888萬脫手，慘賠2千萬，房仲表示，該房掛售超過1年，但卡在有一個5坪大、不實用的露臺，加上位於大彎北段，土地使用分區有違規問題，可能是屋主需要用錢想盡快賣掉，乾脆大降價賠售。

（林佩萱／連線報導）

根據台北市地政雲資料，中山區「瓏山林博物館」一期的2樓戶，在去年12月21日有一筆成交資料，總價7888萬元，建坪95.9坪、地坪13.9坪，扣除2個車位面積約600萬，換算單坪94.3萬。

然而前屋主在2014年8月砸了1億元買下該房，扣除2個車位，換算每坪單價近122萬，等於持有6年，賠售2112萬，在房市大好的情況下慘賠，可說相當罕見。

據了解，「瓏山林博物館」一期位於台北市大直，屋齡12年，為知名建商瓏山林企業建造，社區共154戶，根據《樂居網》顯示，土地使用分區為商業區，可規劃商辦、住宅、店面，平均成交單價約106萬，而去年12月底交易的2樓戶，成交單價僅94.3萬，遠低於社區行情。

熟悉大直房市的睿紘開發建設股份有限公司副總卓偉程指出，大直豪宅行情一直很好，「瓏山林博物館」也是不錯的豪宅，而本次成交的2樓戶掛售超過1年，最初開價其實超過1億元，室內有一個5坪大的露臺，較不實用，加上可能是前屋主需要用錢或是掛售太久，乾脆降價賠售。

此外，該屋位於大彎北段，土地使用分區屬於商業區、娛樂區，卻被違規作住宅使用，長年以來，懸而未決。

美商ERA不動產資深經理陳泰源指出，自從市長柯文哲上台，開始針對違規商業宅進行開罰，讓這些商業宅房屋稅率不能適用自用住宅優惠稅率，也導致賣房無法享有土地增值稅的重購退稅等優惠，也讓大直商業宅節稅效果變差，交易明顯受限，自然會出現賠售的情況。

《蘋果新聞網》致電內政部都委會回應，大直違規住宅若要就地合法化，目前政府有在討論需補繳回饋金，一坪補繳約5.2萬元，但尚在審議階段，尚未有定案。記者試算，以這次交易的2樓戶來說，扣除2個車位共18.6坪，若買下之後可能面臨要繳約400萬回饋金，才能合法。

屋比房屋總監陳傑鳴說，在內政部都委會尚未審議通過前，目前區域住戶的解套方式是設立公司在裡面，適用非住家營業用的房屋稅率，房屋稅額將明顯攀升。而只要沒有設立公司，依然做住宅使用都算違規，還可能面臨台北市政府每次開罰6~20萬的風險，可連續開罰，也造成這些商業區的豪宅形同燙手山芋，自然會讓買方猶豫遲疑，也容易出現較大的議價空間。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/04/210402-2.html

蔣根煌服務處節稅宣導:

自用住出售後重購可退稅，您知道嗎?而且是不限次數的喔!

★以下是重購退稅妙方的網站:
https://www.etax.nat.gov.tw/…/…/CON/408/8370544112807574573…

★下列網址是重構退還增值稅自行試算網站:
https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/front/ETW158W10

「房地合一」明年就要上路！你是不是有以下的疑問：新制舊制灰霎霎，到底什麼情況用新制，什麼情況用舊制？明年一月奢侈稅退場，到底帶來什麼契機 ?

我們將「房地合一」新制、舊制拆解，並以詳盡的試算表告訴你甚麼樣的房子適合用舊制，哪些房子反而適合用新制。不僅上面所有的疑問都有詳細的解答，還教你實際 step by step 試算，知道如何趨吉避凶，在目前資訊混沌不明的時候，洞燭先機。

1. 新制、舊制的計算方式差異在哪裡？真的差很大嗎？
2. 仲介說：「高稅時代來臨！趕在今年年底前買，可以適用舊制，比較划算？」是真的嗎？
3. 什麼!? 有些房子在「房地合一」下，反而更省稅？
4. 「房地合一」下，「土地漲價數額」可以從獲利中扣除，節省大筆稅額，「土地漲價數額」要如何查詢？
5. 有「專家」說，可以買發票來扣獲利，少繳稅？是真的嗎？
6. 如果真的要用「公司」來買房子，要注意甚麼？
7. 夫妻自住買房，要如何規劃才能善用「重購退稅」？

6/26 講座報名頁面 :
https://www.house123.com.tw/course/info/tax