#YO智事務所：鄰居很吵怎麼辦
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FEAT. 《童話裡都是騙人的》Eddie

依據《公寓大廈管理條例》的規定，住戶製造噪音或深夜喧嘩，非常擾鄰時，管理委員會應該制止或按規約處理，已經制止還不聽勸者，就可能會被依《社會秩序維護法》由管理委員會報請警察機關處理。

除此之外，受噪音侵害的住戶，也可以依據民法要求你的鄰居停止製造噪音。已經造成損害的部分，可以請求財產上損害賠償，例如請假看病的醫藥費、請假被扣的薪水等，如果有精神損害，也可以一併請求賠償。

至於要如何舉證鄰居在製造噪音是個難題，用手機錄音有可能無法證明聲源是此住家，或者無法實際錄到噪音的分貝標準。

這時候，你可能需要一支 SHURE MV7 動圈式麥克風🎤

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還有哪些鄰居間惱人的漏水、氣味和噪音問題，法律上可以如何解決？或者你決定直接換房東，只是房東變成銀行了。那麼買房子簽約、驗屋及交屋要注意什麼呢？
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【重要精彩重點】
✓ 買運彩可以支持運動選手？
✓ 買屋簽約、驗屋及交屋要注意什麼？
✓ 管委會、公寓規章大小事
✓ 漏水、臭味及噪音蒐證
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#法律白話文運動 #法客電台

樓上漏水不處理，6大權利可主張！

有一位新手包租公問我，他最近投資的房子漏水，請樓上屋主開門讓他進去修理，樓上的屋主不理他，他很生氣，該怎麼辦？

我跟他分享一個故事：
有一位3樓的公寓屋主，家中浴室天花板漏水，已經把他浴室的裝潢弄壞，他請4樓的人讓他進去察看，但4樓的人不願意，表示3樓自己修，4樓不可能漏水。

於是3樓的屋主把漏水的情形拍下來，也錄影下來。並且再次找修漏的師傅來看，並請社區的管理人員協助協調，4樓屋主仍然不理，漏水狀況越來越嚴重。

3樓屋主就向區公所申請協調，沒想到4樓屋主也不出席。於是就一狀告上法院，經過1年多的訴訟，因為鑑定出來確實是4樓浴室的防水層失效，導致漏水，維修方法必需是從4樓修的，最後法院判決.

1. 樓上屋主必需容忍樓下進入修理漏水
2. 賠償修理費用
3. 賠償3樓損壞的裝潢及物品費用
4. 精神上損害賠償（居住安寧的人格法益所受的痛苦）
5. 鑑定費用(10多萬元)、法院裁判費。

還有第6項，因為你是包租公，原本可以出租的房屋，因為樓上漏水無法出租，或是房客因此解約，這段期間損失的『租金』，也都可以請求樓上賠償。如果是自主，要看房屋不能使用的狀況，由法院來判定。

此外，部分金額如賠償裝潢的金額以及精神賠償，還可以主張利息支出。

所以遇到樓上漏水下來，樓上又不處理，心煩是一定的，但是未必會有重大損失，沉著應對，只要依照正確法律步驟處理，總會雲開見日的。

如果是樓上的屋主，更要積極面對，才不會『賠償金擴大』，又搞得彼此鄰居結下恩怨。

智慧面對一切不順利：看自己所有的，不是看自己所沒有的

不論是樓上或是樓下，你擁有的是財富（房子），很多人是沒有的。但碰到了漏水問題，不是去抱怨怎麼別人家沒漏（完美房屋），你家有漏（目前你沒有完美房屋）。

積極面對，才是平安正解！

財富是要讓你得平安，不是讓你有困擾的！

＃漏水
＃財富得平安
＃包租公

公寓大廈管理條例第 6 條
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

第 184 條
因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。
違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限。
第 195 條
不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。其名譽被侵害者，並得請求回復名譽之適當處分。
前項請求權，不得讓與或繼承。但以金額賠償之請求權已依契約承諾，或已起訴者，不在此限。
前二項規定，於不法侵害他人基於父、母、子、女或配偶關係之身分法益而情節重大者，準用之。

照片房屋僅為示意，並非本文所指的房屋，也無漏水問題，也非本所任何當事人

家居保險不可忽視　保費保額話你知 - 羅駿豪

熱帶風暴浪卡壓境，天文台剛過去的一周發出八號颱風信號，但風力不似預期，可是周末或再有風暴襲港，大家不能掉以輕心。天文台助理台長陳栢緯承認預測有誤差，不過他卻指，天文台預測本年風季有4-7個颱風，現時只出現4-5個，估計今年11月或仍有颱風襲港。天文台預報，未來一兩日南中國海中部或又有新熱帶氣旋形成，看來「風的季節」還要維持一段時間。

事實上，颱風造成的破壞廣泛，就以超強颱風山竹為例，當時全港塌樹有1500宗，嚴重水浸有9宗，因山竹而造成的家居損壞，包括窗戶破損則有大約400至500宗。一旦風災火災，樓上漏水又或遇到賊人爆竊，財物損失及維修費用可大可小，還未計引起傷者及其他受損單位業主的索償，帶出家居保險的重要性。

「火險」vs「全保」?

事面上的涉及物業的保險林林總總，包括火險、裝修保險，家居保險等。一般讀者都會有相同疑問：家居保險是否「全保」? 還否只保火災? 其實保險條款每間公司各有不同，難說誰稱得上「全保」，投保前最好先要弄清楚，本身希望得到甚麼保障。事實上，涉及物業的保險大項主要有兩類，包括「火險」及「財物保險」。所謂火險，一般只包括結構損毀，可以是火災引致，又或因滅火過程中由消防人員造成之水漬損毀，又甚或是單位外牆因鄰居裝修而意外損壞，但並不保障物業內的財物損失。

與「火險」不同，財物保險焦點則在於住房內的財物，包括的項目更為廣泛，除了包括由火災引致的財物損失，亦包括其他意外，例如颱風、閃電或爆竊等，而且更會賠償因居所不能入住而導致的臨時居所費用。另一方面，保障範圍更由「屋殼」內的財物，如衣物鞋履、首飾古董等，甚至是雪櫃內的食物，推展至屋外的日常跟身個人物品，例如證件、金錢及信用卡等，一旦大頭蝦遺失銀包，亦可受保。然而，由於遺失事件時有發生，這部分屬「高風險」項目，一般保單保額不高，如有需要攜帶大量金錢外出，還是小心為妙。

一般家居保險都必定包括財物保險，而個別保險商亦在將結構保險，即所謂「火險」，列為家居保險中的附加項目，若大廈法團未為業主購買，又或是村屋、獨立屋業主，則可以一併加購。

第三者責任 重中之重

事實上，錢財身外物，屋內屋外財物損失事小，涉及他人的法律責任則事關重大。以單位火災為例，火災雖未必波及樓上單位，但如鄰近單位的外牆已被薰黑，亦有可能引致有人受傷。一般而言，樓宇外牆業權屬於大業主，因此大業主極可能就清理污漬或維修費用向肇事單位業主索賠，而傷者亦可能追討賠償。

目前，市面上的家居保險多已包括第三者責任保險，一般保額最少達300萬元，最高更可達過千萬元（見表），視乎投保人所選的計劃。一般計劃所包含的保額以每年為單位，亦有部分以每宗意外計算。值得留意的是，所謂第三者責任，其實亦可細分為身為業主於公眾地方的責任、旗下單位租客的責任，與及全球個人責任等。就上述火災事件而言，涉及的保障就是首項，只要保單包含這個項目，一旦意外發生便可獲保障。

業主立案法團或難作索償擋箭牌

2004年，高院在通菜街小販被高空墜下的混凝土塊擊斃一案中，就曾判業主立案法團無須賠償受害人。主要因涉案單位外牆上簷篷（屬公共地方）被加建，而向外伸延，多年後僭建部分倒塌，導致上述意外。法院裁訂單位業主及租客均須為意外負責。因此，不要以為大廈有成立業主立案法團就可以作為索償的「擋箭牌」，家居保險下的保障除了財物損失，第三者責任項目亦不容忽視。

原文：經濟通

#家居 #金融 #生活

160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc

主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。

【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。

【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。

【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。

「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。

【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體

給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事

資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理

【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？

若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問

【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%

陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)

註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問

【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？

【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！

【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。

2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。

【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。

2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/

遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日

曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導

立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。

銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。

昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。

陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。

【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252

151230蘋果掀房事第四十三集 名宅法拍大搜查
影片網址→https://youtu.be/xb7ZCUDjPVA

【豪宅房市有回溫的跡象嗎？】
1. 豪宅市場在2015年第四季有稍微回溫一點，主要是因為「舊制節稅」、「年前賣，避土增稅調漲，提前讓利給買方」等2大因素，而現在進場的，都是剛性自住自用需求、而且是中長期持有的買方，才願意選擇年前進場。

2. 有成交量不代表價格有支撐，最近陸續看到的幾個特殊的物件，例如《宜華國際》39樓成交破290萬，其實同社區低樓層也有14x~170萬，主要是因為樓層高低景觀有所不同，另外，現在高總價、高單價，下修其實是蠻明顯的，幅度大約都有1成左右。

【淺談國美貝森朵夫、寶徠花園廣場、禾康世家、新都廳、元大一品苑等豪宅的特色行情，帶到整體雙北豪宅市況。】......↓

貝森朵夫：台北市中山區復興北路28號
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禾康世家：台北市大安區仁愛路三段122號
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寶徠花園廣場：台北市信義區信義路五段91巷2～8號
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元大一品苑：台北市中正區愛國西路30號
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【分享豪宅法拍小故事】
故事一：
台北市某個知名豪宅遭到法拍，一戶總價就至少要超過2億元以上。有一個年輕人，基於某些原因(不方便提及)，不小心標到了。

因為總價破2億，銀行若要代墊款，要送總行審核，需要時間比較長，無法在短時間內申請通過。這位年輕人因為確實頗年輕的，對於財力證明/資金流向難以舉證(無法證明自己為何年紀輕輕就有錢到可以去買豪宅)，所以會有「贈與稅」的問題(如果錢是長輩給/借的話)。

於是，這位年輕人只好選擇棄標，導致這個豪宅標案，大概過了一兩個月後又再一次重新招標。

最後的結果是：媽媽代替兒子標了下來，但是因為標價足足少了1000萬元，所以媽媽雖然用比兒子還便宜1000萬的價錢買到了，但兒子還是要從當初的保證金當中扣除1000萬給法院做為賠償。
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故事二：
某個老闆，因為經營不善，導致「廠房」被法拍，雖然不是豪宅，而且總價也不是上億，大概是4xxx萬，然而這個法拍事件的特殊點在於↓

點交時，因為裡面有許多化學物品，所以還特別找了環保署的人來檢查，評估裡面的東西要如何處理，最後，還特別找了處理化學物品的公司來回收。

因為一般的法拍屋，仍在屋子裡面有價值的動產，通常就直接拿去做「動產拍賣」，可是這次的動產因為是屬於特殊的化學原料，無法拍賣，或者應該說，拍了也沒人要，可是卻又不能當廢棄物處理，會危害環境汙染。

所以這個事件，在當時也是非常有名，難得遇到動產不能/無法法拍，還特別請了環保署的人來檢查評估，最後還特別請了專門處理化學原料的公司來做回收處理。
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故事三：
以前有一個報社大樓被法拍，因為樓高是一到四層樓，而且整棟都是自動化的報紙生產機器，所以在點交的程序，也是難得罕見拖了將近1年左右才點交完畢。

一般法拍屋的點交，過程大約花3~4個月，可是就是因為裡頭動產的特殊性，導致這個法拍物件拖1年才點交完畢。後來還是因為是原業者，用低於市價行情的價錢，去購買回來處理。
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【怎麼挑法拍好宅？】
1. 雖然近幾年輿論、媒體總是在吵買法拍屋的最大的風險就在于無法進去屋內檢查屋況，甚至還發生過不小心買到凶宅、輻射屋、漏水屋等等。不過現在法院還是一樣，沒有擔保物件瑕疵責任，也因為沒有辦法100%去查詢，所以能做的也只能土法煉鋼，盡量問，左右鄰居、管理員、或者是附近資深仲介。在投標前，除了到處問之外，假設沒有管理員，也可以按門鈴，搞不好湊巧遇到屋主自住在裡面，這樣就更清楚狀況啦！

2. 盡量挑有點交的法拍屋，通常是屋主自住或者是空屋，狀況也比較不多，行情約為市價的8折，點交的時間大3~4個月；不點交的法拍屋通常更便宜！大約是價6~7折，但遇到的問題會比較多，可能會遇到海蟑螂，被迫收超低廉的房租，租給現有房客直到租約期滿，一直到可以回收到自己使用，通常要花半年、一年、甚至更久的時間。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/121092754

131126東森 成交怕後悔 簽約註明特約條款自保
影片網址→http://youtu.be/_hcOdi5rxdg

感謝記者 劉盈盈 的採訪，會有這一則新聞其實是源自於今天有報導永康商圈的店面，屋主要賣，後來反悔，法院判賠仲介與買方。

關於類似這種案例，我自己也親身經歷過。例如：買方簽約時，要求註明「某一面牆我要打掉做開放式，如果確定不能打掉，就要解約」，賣方也同意，於是，合約就在「有解約但書」的前提下進行了。

通常賣方反悔不賣，9成原因都是發現「賣太便宜了！？」所以現在委託合約中，都會多加了一條「房仲已提供屋主近3個月不動產成交行情」，讓賣方簽名，這樣至少將來賣方想解約，就得再傷腦筋想別的理由了。

以下是新聞報導......↓
連房仲廣告，都強調買賣房子要成交實在不容易，最常發生的就是房仲帶看完，屋主賣了才後悔，但可不得了，假設斡旋金90萬轉成訂金，賣方不想賣就得賠償兩倍180萬。

如果簽訂合約後，不管買方、賣方後悔，就得賠償成交價3%，等於得賠270萬。

賣方後悔關鍵原因，通常是成交後才發現賣太便宜，其實有保障方法，在委託書中要求房仲提供最近三個月成交行情，如果有其他要求，要在特約條款中載明清楚，後悔不賣時才有保障。

房仲業者 陳泰源 表示：會有一個條款就是，仲介已經提供賣方最近3個月不動產的成交行情，請他簽名。

除了賣方怕後悔，更多時候買方付了訂金才後悔，所以簽約時務必看清楚是否確認沒漏水、不是海砂屋、也沒有發生兇殺或自殺，甚至和鄰居發生糾紛等。

如果有其他疑慮，像是嫌惡設施條款，房屋公尺內不能有墳墓、基地台等設施，同樣也要在雙方同意下註明清楚。

房仲業者 陳泰源 表示：你可以在買的時候，在特約事項註明說「如果是什麼情況」，那就解約，我就不買。

白紙黑字寫清楚、講明白，降低後悔時的損失，其實買賣前建議多看多比較、多詢問，否則後悔解約，難免都會麻煩多多。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/71384058