【基隆市國土功能分區及使用地劃設案規劃說明會】
　
還記得上次我參與「關心縣市國土計畫北部場」的說明嗎？國土計畫非常重要喔！沒有看的朋友請看這邊😎：https://npptw.org/WevAyA 以及💻基隆市國土計畫網：http://www.rayi.url.tw/klcg/NEWS.aspx
　
🌳 #國土計畫為什麼重要
國土計畫將成為指導都市計畫和非都市計畫土地的土地利用、保育等國土發展目標，而縣市國土計畫是各地縣市政府就各地狀況來制定，會更詳細地來制定都市發展計畫和土地保育、管制。
　
🗺 #基隆市國土計畫階段在哪裡 #國土功能分區要幹嘛
基隆市國土計畫和已經在2020年6月28日在內政部的國土審議會原則通過，將在2021年4月30日前開始實施。而接下來，國土保育中最重要的工作，就是對土地進行功能分區──國土保育區、海洋保育區、城鄉發展區、農業發展區，國土功能分區和過去區域計畫土地使用分區不一樣！功能分區不可以以個案來變更分區！（只能在每五年通盤檢討時才能調整變更喔）
　
目前正在進行的是最後階段──基隆市國土功能分區圖劃設作業，將在2025年4月30日前開始實施，全面取代舊的區域計畫，依照基隆市國土計畫來進行都市發展，並依照國土功能區來進行土地管制和保育。
　
以下就針對我們辦公室三場全到的說明會來跟大家分享我們關心的國土保育議題 ！💪
　
#國土功能分區即使用地劃設規畫說明會討論重點
#我知道很長
#我有貼心在每大項後幫大家用白話文做一句話總結😏
　
　
一、劃設為城鄉發展區、但屬於都市計畫地區內的保護區如何受國土計畫指導？
國土計畫能夠「指導」都市計畫和管制非都土地，基隆國土分區劃設基本上依照都市計畫與非都土地的原則，然而，若是在都市計畫區內的保護區該怎麼辦呢？都計區保護區仍非常重要，能夠保留自然景觀與綠地，甚至也有洪災緩衝的功能，非常符合基隆市國土計畫的「韌性城市永續發展」的原則。針對這些保護區，有更嚴格的管制或是有劃設為國保4（都計區內位於特定保護水源、河川等非區且符合第一類劃設者）的可能嗎？
　
規劃公司回應，目前仍依據國土計畫的指導沿用都市計畫的分野將都市計畫區劃設為城鄉發展1，其中都計區內的保護區仍然會受都市計畫和目的事業主管法規的保護，維持既有管制。在基隆市國土計畫中也提到，未來若都計區內符合國保 1 劃設條件地區，應於下次國土計畫通盤檢討時檢討變更為相應功能分區。而都計區內符合國保 2 劃設條件地區及後續建議指導事項，其環境敏感地區多以開發時應注意使用行為或須依法進行相關評估作業為主，而市府應加強資訊披露讓民眾了解注意事項及權益。
　
👉總結：都市計畫區內的保護區國土計畫只能指導，真正的管制還是在都市計畫，大家一起來監督！
　
二、關於協和電廠填海造陸範圍劃設城鄉發展地區第2之3類範圍
城鄉發展地區第2類之3的劃設標準為「經核定重大建設計畫及其必要範圍或城鄉發展需求地區，且有具體規劃內容或可行財務計畫者」，目前協和電廠填海造陸範圍多數屬於都市計畫區內，唯有東西防波堤部分因屬於非都範圍，但因此案為中央核定的「重大建設」，所以國土計畫將部分位於非都市計畫範圍內的填海造陸範圍劃設為城2-3。
　
若未來，協和電廠更新改建案的二階環評沒有通過（也意味著「重大建設」停止），那麼將會在下一次國土計畫通盤檢討時將為了此重大建設的2-3的劃設剔除掉。若二階環評通過、協和電廠更新改建也完成，那麼會將都市計畫範圍擴大，並將目前的城2-3劃設為城1。
　
👉總結：國家重大建設協和電廠的填海造陸案，目前正在二階環評最後階段，希望大家來關心和並要求台電提供更好方案！
　
三、國土復育促進地區之提報範圍，是否有限定在非都市計畫地區：
這次的國土計畫審議，基隆市國土計畫提出兩處（新山水庫、國道3號部分路段地區）的國土復育促進地區皆未獲同意（目前各縣市均無國土復育促進地區通過）。根據《國土復育促進地區劃定及復育計畫擬訂辦法》，機關（構）、人民或團體皆可針對國土復育促進地區劃定的進行提報建議，並不限於非都市計劃地區。但若劃設為國土復育促進地區，相關的規定禁止事項，民眾也是需要遵守的呦！
　
👉總結：民眾可以來推動國土復育促進地區的劃設，歡迎大家一起來保護脆弱國土！
　
四、農業發展用地第5類（都市計畫內農業用地）的劃設提問：
有關心國土計畫的民眾針對本市「農5劃設面積為0」有所疑問，過去，都市農業區被視為都市計畫的儲備用地，而現在，國土計畫中被劃入農5的農地必須農用，也就是縣市政府必須將沒有迫切用途的都計農業區保留給農業使用。在詢問過國土科後，得到回覆為目前的都市計畫地區農業區在檢視後皆不符合農5的劃設標準。但為減輕民眾的疑慮，還是在現場請規劃單位再次說明，以七堵區為例，都市計畫範圍內的基隆河沿岸是有農業區土地的，除了農業使用外，應也是能發揮滯洪效果的重要關鍵，是因為面積未達10公頃、不符合農一的劃設標準或是農業使用沒有達80%所以沒有劃設？
　
規劃單位回覆，目前都市計畫區內的農業區皆不到10公頃，因此未劃設為農5。但目前中央補助地方政府農業單位進行農業資源盤點，未來，國土計畫也將會參考其結果在市層級及中央層級的國審會說明、討論調整劃設。
　
👉總結：基隆市都計區內的農地因不到10公頃而無法劃設為農5，未來也會參考資源盤點來調整！
　
五、七堵姜子寮集村農舍問題：
位於姜子寮山的集村農舍開發案因位於重要的自然資源內，且開發範圍龐大引起市民和議會的關注。但由於此地屬於山坡地農業區，依農發條例第18條之規定可依相關規則興建集村農舍，再者，由於基隆市特有的法規😣——免受建築技術規則第262條第3項（名稱太長有興趣可以點進來：http://exlaw.klcg.gov.tw/LawContent.aspx?id=FL055275），讓建築物可以長在其他縣市不可以建築的平均坡度35%到55％之山坡地上。
　
以上，農業主管法規加上建築法規在姜子寮集村農舍案例上都合法，因此我和幾位議員花了非常多的時候，從檢討農業開發之於姜子寮山之必要，與如何保護山坡地生態，或檢討山坡地開發的規則等，還在持續監督中。因此在這次國土分區的討論中，我們也特別提到姜子寮集村農舍的問題。
　
國土計畫是否能針對現在姜子寮集村農舍的問題來進行管制？然而，由於國土計畫屬於土地管制法規，最晚會在2025年4月30日全面實施並生效。目前主管農地、建照、水保等法規都已經通過，姜子寮集村農舍的建照也已經核發，因此屆時會在土地管理機制中屬於「既有權利保障」的範疇，目前，中央也正在擬定「國土計畫土地使用管制規則」，若屆時的管制規則中，農舍的興建是在此分區不容許使用的範疇，便不能進行增建或翻新。
　
集村農舍所在位置土地劃設為國保2或農3？由於此處為自來水質水量保護區、山崩地滑的地質敏感區以及草濫溪上游集水區，先前六月在中央審查時，國審會認同將此處劃設為國保2，但仍需等待依法公告的法定圖層出來之後才能確定。雖然姜子寮集村農舍已成為既成的事實，基隆市政府都發處國土科也希望這個地方可以持續受到保護，我們也會持續關注和監督。
　
👉總結：姜子寮集村農舍案目前已拿到建照，雖主管單位希望將該地畫為國保2，在國土功能分區實施後、在土地管理機制中屬於「既有權利保障」的範疇，我們會持續監督與關注。

【龔成問答信箱】（Q12801-Q12820）

Q12801：

成哥你好。睇緊你新書講年報。我唔明啲圖的銀碼幾多 。書中其中例子。1,386百萬港玩。。26百萬元。。134百萬元。。

$000，千元6095。。。千元799，877
1,336,226千港元。。條大數

成哥，我一路睇一路唔明啲數實境係多。。1k。我明係1000。。。1,336,226千港元姐係幾多。

成哥，煩了你，十萬唔該你解答，本新數好多數要睇，難睇中，文字都消化到，係啲數字唔明thx

龔成老師：

如果你見到「百萬」或「M」作單位，你就在後加6個0，例如1,386百萬，就是1,386,000,000，即是13億8600萬。

如果是1,336,226千，即是1,336,226,000，即是13億3622萬。

如果佢用「十億」做單位，你就要加9個0，例如386「十億」，就是386,000,000,000，即是3860億。

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Q12802：

阿sir,你分析地產股會唔會睇晒幾間公司嘅年報，將佢地分別嘅特點先行寫低，然後再個別作出分析？

因為我在分析恆地，同其他同行比較，發現佢未算是賺錢最多的一間，不過見佢有好多備用嘅地以作出售/發展（未睇行業其他公司）

如要比較，又應該點樣做比較？有少少冇方向感。

另外發現恆地比其他同行的貨物週轉日數較大，我明白賣樓需要時間，但佢比新鴻基，長實需時更長，當中有暗示甚麼內在因素？

而我再將長實，新鴻基，恆地3間都分別扣除物業重估，然後計算市盈，但恆地同長實都計出約8倍pe,而新鴻基計到16倍，未知是否大約正確？

龔成老師：

我做一間企業的分析時，習慣上都會分析同行企業。

因為當我地進行分析，行業分析是其中一部分，所以分析行業裡，多間類似的企業，是其中一步。

我地會比較一些財務指標，例如賺錢能力，負債，品牌，增長力，規模等，從而了解當中的強弱程度。

恆基（0012）存貨週轉日數較長，有好多因素，可能是佢有部分物業是收舊樓而得的，而當中可能會拉長了相關的週期。因此，我地比較時要分析佢整個生意週期的情況。

至於你市盈率的計算，方向正確，但要留意，地產發展企業的特點，就是賣樓不會每年一樣，一定會有時多有時少，所以，當我地計算時，最好用「平均的盈利計算」。

另外，由於地皮有一定的價值，因此地產股在估值時，其實會考慮持有土地多與少的因素。

另外要留意，上述企業有些不止做地產的，所以計算時會比較複雜。

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Q12803：

想問下老師十年前短炒股票有無用軟件睇盤路炒？

最近我見有人每日炒股有幾千蚊$收入，雖然都有虧損，但贏多輸少（雖然唔知圖片是否真），而我都入左佢地群組，討論點炒，裡面既成員都有每日post戰績出黎，都有幾千蚊日。

唔知老師對盤路炒股有無什麼睇法？

我在想，將一半資金用來短炒作資本增值，一半資金用作長線投資。然後增值的資金一直等合理區下部/便宜區再入貨。

始終我覺得短線找小錢，長線找大錢。

老師，今年會唔會開 進階班？

龔成老師：

我過往，做左銀行同證券行多年，所有短炒者，最終都是輸多贏少的。而所謂的軟件，我唔清楚，唔評論，但我個人有相當的保留。

好多散戶都想短炒賺錢，但基本上無人成功的。我過往真的睇左好多好多客的投資成績，得出這個結論，信不信由你。

我預期年底或下年年頭有進階班。

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Q12804：

你好，龔成老師，我想問幾個問題 ：

1. 以下股票現在處於合理區嗎？多少才進入便宜區？
香港中華煤氣(0003)
港鐵公司(0066)
領展房產基金(0823)
中銀香港(2388)
盈富基金(2800)
越秀房產信託(405)

2. 我中銀(2388)平均價為33.5，是否略貴？我應襯現在增加月供數目，以調低平均價？

3. 華煤 (0003) 每年會10送1股，可否理解為每年有10%穩定增長，那麼7-8年就有一個雙倍增長？

4. 越秀房產信託（405）值得入手？
感謝！

龔成老師：

1）煤氣（0003）已由略貴跌至合理，現時在合理區中上部。
港鐵（0066）現時在合理區頂。
領展（0823）略貴。

中銀香港（2388）合理。
盈富（2800）合理。
越秀房產（0405）合理。

2）略貴，但這股有質素，唔太需要擔心。如果你總持貨不多，可加注。

3）如果佢股價保持不變，就是。

因為10送1其實不會有實際得益，每次送股價會除淨跌10%，這一定會發生，但如果之後升翻，就代表每年股價升10%。

4）這股有投資價值，現價可分注。

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Q12805：

龔sir你好，想問下1398 8000股均價5.97應如何部署？應該擺下先定止蝕好？

內銀依排前景好似唔係好明朗

龔成老師：

中短期，內銀的確會有點波動，無論壞賬定中國的經濟，不過從本質上，這股有質素的，唔需要太過因為中短期的因素，而影響長線的策略。

工行（1398）是收息股，如果你投資目標是收息，基本上這股無問題，但就唔好預股價有好大的上升空間。

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Q12806：

你好，我是住澳門的，34歲，每月可供4000，沒有太多投資經驗，想試下月供股票，但澳門月供股票比較貴，我應該全部集中供2800？定系分2個組合，2000供2800，2000供0066好d？謝謝～呢2個現在開始供ok嗎？

同埋想知道月供股票系唔係都係可以隨時調整供款金額？當唔想再供嘅時候係要即刻放？定係可以等個市升嘅時候再放？謝謝你

我目標想5年內有50萬系有用途的，如果我月供4000， 只供2800會啱我啲定係2800加0066甘供會啱我多啲呢？

龔成老師：

以我所知，澳門的月供，是每隻收費的，所以，你最好集中在盈富（2800）$4000，策略上會最好的，盈富本身已經是一個組合，有平衡風險的作用。

一般的銀行（我唔肯定澳門係咪），都可以比你隨時賣出股票的。

另外，現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q12807：

你好啊，龔老師，想問下
我接近40歲，手上持有40萬

由於我想預留一半現金等合理價再買的關係
所以暫時是10萬於美股成長增值股（已進行中），另外10萬於港股（中國平安和煤氣）
在未來的二十年

本人打算再買入：
煤氣，平安，恆地，港鐵，蒙牛，粵海投資
這個組合夠分散風險嗎？

如果龔老師有時間可以研究埋美股就好了

因為其實估值，分析業務，長期持有呢價值投資知識其實美，港股都是共通的

而且感覺上美股D公司業務吋報等透明度更高
股價成長空間比港股更高（好企業的話）
所以我才有一半美股，一半港股的打算

龔成老師：

由於我不認識美股，所以沒有投資，但這不代表美股沒有投資價值，你絕對可以投資的，只要你認識，能選到有質素的美國企業就可以，如果不懂選，就投資領航標普五百（3140）。

平安（2318）、煤氣（0003）都是有質素的股票，你可以長線持有。

至於你打算買入的股票，都是有質素，可以作長線投資的，你已經可以投資，組合算是平衡，不過，加上盈富（2800）會更加好。

現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，最好剩下$20萬現金先，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q12808：

老師，我18元買入1810
應該棄船定等佢返家鄉？

龔成老師：

其實小米集團（1810）有增長力的，因為佢的產品的確受歡迎，同時處於增長狀態中。

但估值是最大的問題，佢不斷在燒銀紙，同時無人知幾時先有較理想的現金流，大家都只是憑「將來價值」去推斷，因此股價一定好波動，市場估值經常處於不一的狀態。

所以，你要預佢將來慢慢會向好，但未有確定時間，因為佢的確這刻未有較好的盈利，如果你持貨不多，可以當博下佢將會會發展得好好，因為無人知結果。

如果這股只投資小注，相信是無問題的，佢前景都算正面，只是有較多不確定因素。如果你持貨較多，要賣部分，減風險。

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Q12809：

龔成你好，如何判斷全球/香港整體股市是否過熱/過淡？我了解其中一個方法是留意身邊的人是否對投資熱衷。除此之外有沒有一些較為quantitative的指標能作參考？

龔成老師：

當然有指標。

例如投資市場的成交，新股上市的情況，有無人決定辭職全職炒股，這些都是其中的指標，相反，若投資市場處恐慌期，亦是有指標，這些是我地好好的掃貨機會。在我的股票班中，會更具體講述當中的指標。

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Q12810：

龔成老師，首先好多謝你平時的Q and A，好有參考價值。近日有幸拜讀到你既著作，學左唔少野，謝謝！

想請教一下，融創中國你會點睇。發展潛力大嗎？因為睇落好似盈利高但負債都重。

龔成老師：

融創中國（1918）近年的生意差，這是由於中國樓市唱旺，但這不是無風險的。首先，中國樓市如果逆轉會有很大打擊，另外，這股的負債超高，無事就無事，有事大件事。

因此，投資這股不是不可，因為不是完全無質素，但你要明白背後的風險，同時明白這一定會令股價較波動，自己最好控制注碼。

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Q12811：

老師，其實我每月供1000
2800，10年回報，
你覺得有冇35萬呀？

我衣家計劃儲10年$
加埋我2份儲蓄

我想10年有50萬呀
我想目標48有呢舊$

龔成老師：

假設你的回報為10%（你要進行股息再投入），每月$1000，10年後預期會滾存到$20萬左右。

我鼓勵你月供盈富的金額，加到$2000以上，試試每月儲多少少錢，對你長遠有利的。

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Q12812：

老師，看過你推介，想加多一隻12號入組合，平穩增長

睇過你介紹佢哋有好多地，香港新界地，發展起上嚟的話增長力應該唔錯

你覺得點？
照住咁樣月供有冇問題

龔成老師：

恆基（0012）你可以加到組合內，這股本身持有不少有質素的資產，例如地產，以及煤氣（0003）等，另外佢其中一個潛力，就是持有好多新界的農地，這在長遠計，有一定的發展。

所以，你可以長期月供這股。

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Q12813：

老師你好，本人28歲，儲蓄不多。我想問一下，如果每個月得$2000budget，應該月供一隻股票，還是供兩隻分散風險。

我打算穩健地增長，所以都會選擇盈富基金，你還有沒有其他建議？

龔成老師：

你選一隻盈富（2800）$2000是最好的，因為這是一個50隻股票的組合，比你單單持有2隻股票，盈富就有更好的平衡作用。

所以，你這刻集中供盈富先，之後有更多資金，就加上其他股票去月供。

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Q12814：

龔老師，想請問點睇2357中航科工，我以5.23買入，但之後不斷跌，而家唔知放唔放好?請賜教

龔成老師：

中航科工（2357）本質不差的，不過增長力有所減慢，這點令市場對佢的估值有所下調。

佢主要從事航空產品的研究、開發、生產和銷售，以及提供航空工程規劃、設計、諮詢、建設和運營等。

本身都有技術及規模，但近年的生意增長就不明顯，賺錢能力較一般，股本回報率屬中等。

航空工業集團成為新增的國有資本投資公司試點。根據「中航系」所講，國務院國資委發了《關於開展國有資本投資公司試點的通知》，其中明確航空工業集團成為試點公司。這意味著，新一輪國有資本投資公司試點名單已經確定。

之後，航空工業集團將按照試點工作的有關要求，穩步落實各項改革措施，這只可以話有利有弊，唔一定話企業估值上升。以現時企業估值計，只是合理，你如果貨不太多，可以守住先。

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Q12815：

龔老師您好，想問一下金沙在上一年為什麼做到$1.99每年之派息？

而每股盈利才$1.82，難道不用留現金作再發展？求指點，謝謝

龔成老師：

首先，金沙（1928）有足夠的現金儲備，這點可以令佢有一定的資金派息，而另一最大因素，就是佢的現金流好強，每年都超過$200億的經營現金流，這點令金沙有足夠的資金去派息，同時有部分資金去發展。

佢處於現金流大過盈利的狀態，反映企業有相當的質素，有足夠現金派息，要解釋這狀態不易，要到股票班花一定時間才解釋到。

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Q12816：

你好，我現年四十，和家人住，每月只有二萬，每月用一萬作為儲蓄，買咗兩手2800，但如果想退休每月有150000,可以點再資產增值

但問題能力所限，買唔到樓件投資，想問點可以以股票方式增加資產。謝謝

龔成老師：

這刻，你先利用股票增值，如果到日後累積到一定數目，而樓價又處於合理水平，你到時再可進行資產轉換，投資物業，但這一步不用急，也不用視為必然進行。

你每月儲到$10000，你可以將其中的$6000，投資盈富（2800），餘下的就儲現金，這些現金的目的是「等投資」，所以，你要在這段時間內，學好投資。

每月能儲到的數為$1萬，假設每年平均回報率為10%，投資25年，你可以滾存到$1176萬，如果到時投資6%回報的收息投資工具，每月收息為$60000左右。

如果你想每月有$15萬收息，你可以提高投入資金，又或盡力學投資，提升回報率。

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Q12817：

你好龔老師，本人33歲，股票零經驗，由於投資店舖虧蝕30萬（可2年後還），現金只持有5-6萬。

另每月可存1.5-1.7萬，請問老師可否給我進取建議，在2年內可以升值60-80萬，謝謝老師！

龔成老師：

其實，我不建議太進取的投資行為，所以，以下所講的，算是中高度的風險，你自行決定。

首先，你每月平均儲到$16000，2年的本金就是$38萬，如果要增值一倍，你要集中投資潛力股，但這一定會有較大的風險。

另外，你一定要市場早一步找到這些潛力股，否則，你在貴的價位買入，風險更高。你要在平宜的價位買，建立一個潛力股組合，當市場發現到這些潛力股時，股價就會有倍計的上升。

你要大量學投資知識，從基本的股票知識，到選潛力股，到投資時機，到企業估值，你要盡你一切的能力學習！

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Q12818：

龔sir, 我現持有2000股00005作收息用,長遠以股代息 不會增持. 另有200股騰訊. 之後看了你的書 知道買平穩增值股的重要性.

我26歲,每月可草10000元,現有幾十萬現金. 想10年後都有數百萬元, 想請教可以分注買入煤氣？

另外你說過中銀或是恆生都可以 那一個比較適合我? 另外想買些港鐵, 45-46的價位買會比較合適?

龔成老師：

匯豐（0005）是不錯的收息股，但增長力不強，以你的年齡，不用持有太多，你現時匯豐可持有，可以股代息，但就不用再買入。

你現時的現金，大部分可持有現金，最多是小部分，現價投資盈富（2800）。

至於上述的股票你可以投資港鐵（0066）、煤氣（0003），而銀行股中，你可投資中銀香港（2388），值博率較高。

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Q12819：

老師你好，現時持有778 3000股，平均買入價為10.72，尚有可投入資金約50000，應該繼續投入溝淡定係保留現金？

另外，近幾個月開始月供分佈如下：
2800 $2000
66 $2000
823 $1000
2 $1000

已供總額 15000左右

如果持續投入金額不變，組合需要變動嗎？目標是5年達到60萬

龔成老師：

首先，我地繼續持有一隻股票，重點位不是自己貨的買入價，而是企業的質素、前景，另外就是持股比例。

這股有質素的，但我地同一隻股票，不會持有過多，所以好睇你本身會唔會太集中在同一股，如果不算集中的話，你可以加注，現價合理的。

不過要留意，這刻整個大市只是合理，未到平宜，你要留有部分現金在手先得。

至於現時月供的，都是有質素的股票，你可以保持進行，長期就得。

5年滾存到$60萬，有過半機會做到的，不過，你最好同時要逼自己儲到現金。現時大市處合理區，可以一邊投資一邊留現金，而餘下現金的運用，就是等大跌市時出手，如果你能在這段時間學好選股等技巧，到大跌市時就能把握機會，財富增值會更明顯。

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Q12820：

老師你好，本人22歲，無經濟負擔，三個月前開始進行月供股票，分別：4000元盈富跟2000元港鐵，想問一下我應該維持原狀還是分散一點進行？

例如2000盈富2000港鐵2000港交所。（假設我每月只能月供6000元）

另外手持現金10萬左右，請問有哪一種股票/投資組合適合我？謝謝

龔成老師：

暫時你保持現時的供款先，到你之後每月人工增加了$2000，就加上港交所（0388）$2000，因為盈富（2800）有平衡組合風險的作用，唔建議你減盈富，所以，這刻保持現時的月供先。

至於現時的現金$10萬，你可以動用其中的$4萬，在現時的市況分注投資，只要是優質股就可以，港交所、港鐵（0066）、恆基（0012）等都得，長線就得。

至於餘下的$6萬，就等機會再動用。

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多謝各位提問，若然你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網的，當然，會將發問者的身份，以及有關個人的部分刪去。

另外，由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

第一屆第五次 柏霖4月17日都市發展部門報告
http://alin.ar.com.tw/arpage.aspx?pageid=ar001075-co203988
柏霖：
ok，本席長期關注有關公共設施保留地，公共設施保留地當然散佈在整個38個行政區，我只以我們三民區來舉例。我覺得一個城市進步除了經濟發展、社會公平，還有環境保護，它們都是應該同時被關心的。那為什麼我說這個公共設施保留地，你不敢去面對解決，你這三個元素都不能同時去面對，舉例來說，在民國六、七十年代我們就把它畫下去，這塊要建學校，這塊要建公園，這塊要建濕地，結果到現在很多都沒做啊！所以我們三民區來說起碼就5塊地，我們最近體2用地已經送到都委會來討論，我希望各位委員在符合公平、正義的前提下，我感覺該減額就應該減額，如果說我們今天起碼要達到他未來賣出去土地的價格，我們對他徵收的是公告現值加35％，一定要比這個還要多，地主才會有誘因蓋同意書，來參加減額，這樣的原則確立以後，我覺得我們就應大力的去推動。體2，本席也覺得很支持，你就是要去做，但是它的區位放在大順路邊、或者放在社區裡面，這你們要去做專業評估，怎麼樣做才是公平的，因為這塊地原始的用途是什麼，然後你再來考慮因為我們的財力不足，所以我們必須去面對減額的問題，那它的一個邏輯性priority，我覺得各位委員應該去注意，但是這原則注意以後，其它就是速度要快，為什麼？因為一塊地放置在那裡已經好幾十年，我們都沒去開發，就是指體2就是在大順路旁邊，這已經在委員會裡面，本席也提了很多年，我希望各位委員經過審慎的討論，只要符合這幾個原則，我認為就應該快。
我跟委員報告，全高雄市加起來有4,000多億元，以我們高雄市的財政，昨天自由時報又報了，我們的累積總負債2,500多億元，包括受限、非受限，所以我們不可能用我們的錢，再去徵收土地來做公園、做綠地，我們應該把這些錢拿來做其它更有效益的資本投資，這時候我們應該讓市民知道，原來公園假定有100％，因為這樣我們大概只能有65％的公園，但其它30％至35％，可能要還回原地主讓他賣，因為將來換回來，我們有土地來開發這個公園。為什麼要這樣做？因為如果你不這樣做，永遠那個公園只是一個鏡花水月，永遠都不可能實現，因為我們沒有那麼多錢，所以我們必須務實來看待。
我也知道市長也很支持有關十全路的果菜市和屠宰場，我們在市區裡面民族路旁還有那個屠宰場，各位知道民國五十幾年的屠宰場到現在已經四、五十年了，裡面的設備幾乎都老化，聽說在裡面上班還要戴鋼盔，因為有時候石頭會掉下來，已經太老舊了，然後在市區裡面去做這種工作，我覺得對當地環境也是很大的傷害，我也知道市長也很支持，準備透過農業局到仁武地方做一個民生工業園區，把果菜市場遷走，把十全路打通，以後北側來做一個滯洪池，跟各位委員報告，只要一下雨，高雄市第一個淹水的地方，就是孝順街505巷，就是果菜市場的斜對面，因為它原本就低窪，只要一下雨，那個地方很有可能出人命，所以我們這地方應該還要做一個滯洪池。一方面滯洪池其實也是公園，只是以前的公園是山丘，未來的公園是下凹，它平常做公園，萬一有事情，它就變成一個蓄水的我想這方面，局長這邊也很支持，我希望各位委員未來在審議這個案子要快，我常說行動速度是致勝的關鍵，我們不但要做，速度也要出來，如果今天所有的企業家會考慮到一個城市的投資，很重要的觀念就是行政效能，行政效能越快的都市，越容易吸引更多人來投資，因為在這裡資金的周轉率越高，我就可能賺更多的錢，企業家進來，工作進來，就會帶動很多，包括我們希望吸引很多的白領人口的進流入，當這些人口越多，這個城市消費力提昇，房價自然上升，因為你的總量就會夠，這是第二塊。
接著我要提檨仔林埤做得很漂亮，但檨仔林埤下面，還有一個是獅湖國小旁邊的綠帶，這個地方也是幾十年了，我們也劃入公共設施保留地，也都無法徵收。接著在三民二分局旁邊，它和國小緊鄰，結果劃入公園以後，這幾十年也都沒有開闢，沒開闢以後，它現場是什麼？就在賣汽車、開7-ELEVEN，所以各位如果在市區看到三角窗開7-ELEVEN、賣薑母鴨、賣車，那大概都是公共設施保留地沒有徵收，或某大企業的第二代他們持有的公司，大概這兩個，因為其它能開發大家都去開發了，為什麼沒有開發，因為地主也在等市府何時給我徵收，我向各位委員報告：為什麼我一直提到，我們要解決所有公共設施保留地有四、五個手段，撒銷，李鴻源部長也說，如果真的財力不行，我們無法支撐，經過幾年應撤銷，還給原地主，以地易地，我們徵收、容積移轉，再來就減額。我跟各位委員報告，我們手上有多少工具？你們有多少工具可以去解決這4,000多億的公共設施保留地，當然撤銷最簡單，但這裡面也有公平的問題，為什麼？我以前來這買房子時，你告訴我前面有個公園，隔了10年你把公園撤銷，我公園沒了，你如何彌補我原本對這裡的期待，這也是一個問題。再來你說以地易地，我們也沒有什麼好地可以換。
接著容積移轉，本席是支持的，但是高雄市目前的容移是百分之三十幾，還沒有達到這些地主的需求，如果台北有到135％的，那個地主可能就會比較容易來面對。再來一個就是減額，我覺得對於相當大面積的部分，各位委員可以多去思考。因為我覺得今天我沒有辦法百分之百得到這麼多的土地的時候，我用減額的方式，雖然它可能只剩65％，甚至55％都有可能，但是起碼有比沒有好。如果我們永遠都是期待我要100分，我跟大家報告，這個在我們大家有生之年大概都看不到，為什麼？因為我們的財政是不可能在幾年內突然間負債還清，變得很有錢。所以就要靠什麼？靠減額、靠容積移轉。容積移轉要靠什麼？容積移轉要靠你的供給需求，現在經過你們委員會同意，3月份公告，你們的需求面積打開了，有很多需求。但是很多需求以後，你的供給的部分一直消化，如果它能夠達到一個均衡，當然價格會愈來愈好，其實才是對原地主一個很適當的補償。
我常講，計畫道路應徵收未徵收，那是對善良人一個最大的懲罰。怎麼說呢？我的長輩、我的祖先好心讓人家行走，到最後變成既成道路，不用徵收；有的圍起來，以後你要開闢道路，要拿錢來跟我徵收，我覺得這是最不公平的。所以我覺得市府應該要去面對這個問題，我好心把地讓出來讓人家行走，結果到最後，你說這是既成道路，所以不能徵收。這樣顯然是違反人性向善、鼓勵大家去做好事的精神。
所以這四個土地以外，另外還有一個地，就是自立路、客家文物館在這裡，這邊有一個污水廠。我也跟副市長報告，這個污水廠的預定地，本來是要做污水廠，後來我們在七十幾年把污水廠搬到了中洲，所以這個地方就沒有做污水廠。因為當時他準備要做污水廠，所以在公園開闢的當時，沒有把這0.9公頃放進去，所以現況就是旁邊，這個地方就是客家文物館，然後留了很多小的違章工廠，甚至裡面還留了一個道光年間的墓在這裡面，結果就會造成跟當地互相的不融合，所以局長這邊也是準備積極來面對。但是我一直提到的「效率」，我們到底手上有多少工具，我們怎麼去面對這麼多的公共設施保留地，還有計畫道路應徵收未徵收，你手上那五個工具，我們用了多少？我們怎麼很有效率的，而且兼顧公平，然後讓社會進步的方式來看。我跟各位委員報告，我常這樣講，這四千多億價值的土地就好像什麼？它就好像是凍土凍在那裡，你如果透過容移，他也是可以換錢出來，他也會去置產、會去消費、會去提昇他自己，那個錢就活了。你透過減額以後，他的土地也是可以去買賣，就會形成一個資產的流動，對這個城市是會有加乘效應的。為什麼？因為他的資源是可以被利用，而現在不是，這四千多億的公共設施保留地全部都凍在那裡，只能做一樓的使用，而且這些地主在銀行是不能借貸的。銀行不借這種土地的，你有土地，你說你有一千坪，不好意思，銀行不會借你錢，因為你是公共設施保留地，你不是一般的住宅用地，甚至農地還可以跟農會借錢，這個完全不行。
所以我真的在這裡拜託我們所有都市計畫的委員，針對大高雄地區我們應該分階段，面積大的，我們應該可以用什麼方式來解決；面積中等的，我們應該用什麼手段來解決。我們應該建立一個通則，然後逐步的，一塊一塊的主動的來面對跟解決，我覺得這個才是我們今天在公部門應該做的，人家說「身在公門好修行」，我跟大家報告，這幾塊地，我從當議員開始講講到現在，今年是第10年了。我也常跟歷屆市長講，我說大家如果都不敢面對，20年後有不同的議員，面對不同的市長，在講同樣的問題，只是時間改變。就是說現在會講：「以前你們拖了30年都沒解決」，以後變成「你們拖了50年都沒解決」。你覺得這樣對嗎？我覺得我們應該要積極，在沒有辦法中還是要找出辦法。
各位，我所知道的，起碼有這五個工具，這五個工具你們應該要分類，這一類用什麼方法解決，那一類用什麼方法解決。我想市民也應該要去接受說，本來公園有這麼大，100％，可是我現在因為這樣只剩可能55％或是65％不等，因為大家價值不一樣。但是大家都要去接受，那是一個大多數人可接受最大利益的公約數。我覺得我們應該要朝這個方向，而不只是在等待，我等你們來徵收，如果不來徵收，我也不願意，我想這樣對城市的進步有相當的阻礙。所以本席一直在跟各位委員拜託，就是我們大高雄確實有這麼多，我知道都發局有去做調查，總共四千多億的土地，這麼多價值的土地都凍在這裡，我覺得我們應該要建立一個通則，而且要更積極。我希望各位委員明年來備詢的時候，有幾塊地已經被解決了，起碼有進入到大會去做更進一步的，這是本席的建議。所以我是不是請我們主任委員，針對本席的建議來提出一些你的看法好嗎？請主委，答覆。
主席（陳議員明澤）：
劉主任委員請回答。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
柏霖有多次都很關心有關公共設施保留地，以及有沒有侵犯到人民權益的問題。事實上我們也是跟內政部也好，或者是說其他學者專家所提的部分，我們也提出五種改善的策略，剛剛你講的很多不同的政策工具。
柏霖：對，五種。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
在你所提到的，尤其是三民區這幾塊保留地的辦理情形，也跟議員做一下報告，你剛剛說的體二用地未徵收的部分，我們確實是在2月27日的時候有召開第一次的專案會議，還沒有進到都委會…。
柏霖：還沒有到大會。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
對，但是我們的體育場用地，也就是我們高雄市的體育處也確定是要減額使用，這是沒有錯的。
柏霖：
好，這是一塊，第一個。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
再來是有關於三民果菜批發市場，現在是卡在這個市場要遷到仁武那裡，仁武那個部分，現在按照農業局的規劃，他必須要做環評。
柏霖：對。
都市計畫委員會劉主任委員世芳：
所以我們很希望他能夠按照他原來所提的時程，在103年的7月或8月的時候，就有一個規劃案出來。如果把三民果菜批發市場確定可以移到仁武那附近的話，我們就會配合完成遷建之後，會像黃議員所說的，未來的部分，包括寶珠溝的排水系統，或是公園綠地的部分怎麼處理，我想會做一個完善的規劃。
再來就是你提到有關檨仔林埤下游有兩處公園，一個是0.9公頃，一個是1.1公頃的這個部分。現在就是說土地徵收的部分，再加上一部分的拆遷補償費，大概需要有八千萬元左右。雖然我們工務局已經有編列，但是在102年，確實我們也沒編列進去，這方面可能要請黃議員多了解一下。
至於提到三民二公園的這個部分，現在已經有完成都市計畫的草案，未來不管是你剛剛講的有一些是零星的汽車整修業，是不是用工業區的專案檢討，或者是納入三民區的細部計畫，這兩個我們大概都可以來採行看看。
至於你剛所提到的自立路，就是客家文物館後邊的部分，目前我手頭上的資料比較欠缺，我來查清楚以後，再跟黃議員做一下回報，因為我認為說既然需要我們做專業的探討的話，不可以在這個地方信口開河。我也同意議員所提的，就是我們儘量務實來看待，怎麼樣符合現在的土地，它的開發政策是不是跟我們整體的都市計畫能夠match，而不是說10年前所做的，結果有一些後遺症，我們就必須要概括承受，這個都是要與時漸進，一起來討論的。謝謝議員。
主席（陳議員明澤）：好。
柏霖：
副市長，我知道你很務實，也很積極，各位委員也都很專業。我只是提到，你看光我們三民區就有這五塊土地，你放大到38個行政區，一定有好幾百塊。我是覺得我們應該要來面對，因為整個型態已經不同，包括很多學校用地，我知道你們也都拿來做公園等等的，我都支持。但是我覺得地主的權益，還有當地居民生活品質的維持，我覺得也很重要。尤其最重要的，是政府公部門的執行力，能不能得到市民的認同跟信任。因為真的很多地主都說，你劃下去，結果30年都不能解決。所以我真的建議我們都委會這邊應該要建立一個通則，我們不是因為個案來拜託你們要趕快徵收，我不是在談這個。我是在談，我們應該針對那麼多的每一個區塊，我們應該每一塊都去討論，然後形成一個共識，該解編的解編，該減額的減額，可以容移的容移，甚至可以來做其他交換的，我覺得…。
都市計畫委員會盧委員維屏：
我補充幾個確實的數字，你一再重復提到效率，事實上這公設保留地，我們滿早就開始重視，98年到101年我們透過都計通檢，也感謝我們委員會已經處理了超過50公頃的解除了，現在已經有案正在審議的，還有將近100公頃，就是我們現在已經出現的問題。另外還有幾個專案的部分，包括市場專案、停車場專案、學校專案，都有助於加速解決。第二個是你一再提到這5塊，其實都有實質的進度，預算也編了，不過因預算容納不下，這個，也請你見諒，但是我們還會努力再編，每一塊都有既定的進度在進行，不是沒有進度，特別跟黃議員報告，每一塊都有很清楚該做什麼的事情。那的確在擬定計畫後，溝通的時間上要給我們，不然我也沒辦法，沒有就拿錢買，這個不可能嘛！