為什麼這篇遷讓房屋存證信函鄉民發文收入到精華區：因為在遷讓房屋存證信函這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者tak169299 (TAK)看板PttLifeLaw標題Re: [租賃] 租約到期房客未搬走,...
※ 引述《tak169299 (TAK)》之銘言：
: 事實經過：
: 家裡有間房子的雅房租給人,於99年11月20日租約到期,昨日連同警察去租屋地
: 查看,對方還沒搬走並說已經有在找房子了,由於對方已欠5個月房租,我們也在之前
: 寄過存證信函,但由於對方未收取,法院還在跑公示送達的流程.於是昨日我們以白紙
: 寫下規定房客期限於12月5日前搬走,否則願意接受強制執行,房內物品以廢棄物處置
: 不得有任何異議.並且雙方簽名蓋章.
: 問題：
: 1.由於存證信函-公式送達是在租約到期前寄的,內容是要終止租約,但是現在
: 租約已經到期,而公式送達法院那邊還未通知完成,是否可以直接去法院作接
: 下來的步驟? 還是要等公式送達完收到通知才能繼續?
: 2.於昨日定下的規定期限,若對方還是未搬走,是否可以自行處理房內物品呢?
: 3.承2 ,是否可以拿這張條款直接去法院申請強制執行,省略中間的步驟呢?
: 以上問題希望有經驗的能夠幫忙回答一下,感激萬分
: 先感謝各位幫 小弟/小妹 解惑或提出建議，如內容尚有不足，盼請提出需補充之處。
事情處理了一陣子...自己回
1.租約已到期，直接去提出返還房屋的訴訟。
2.不可以，自行處理會有刑法強制罪的問題。
3.不行，立下的約定只有訴訟上的效力，若要強制執行，必須經過公證。
以下是最近跑法院諮詢處理的心得，給各位參考：
由於剛處理完難搞的惡房客，因此來寫一些房東常遇到的問題
問題1：房客不繳房租怎麼辦?
答：依《民法》第四百四十條規定，房客若遲付兩個月以上租金時，房東得終止
契約。所謂兩個月租金，指的是扣除押金之後再欠兩個月，所以若是押金收兩個
月，一共要積欠四個月才可以發存證信函限期搬遷。而其中的流程是
A.(租約沒有公証的狀況)
寄存證信函限期繳清否則終止租約→仍未出面處理→向法院提出遷讓房屋之訴
訟→開庭之後勝訴取得遷讓房屋權→拿勝訴證明去申請強制執行→確定執行日
期→執行當天聯絡警察和法院執行人員陪同當場驅趕房客
註：存證信函要寄到租屋地&戶籍地，若對方沒收，會退件給房東，房東再拿著
退件的存證信函去法院作公示送達的動作，代表有達到通知的效力，不過時間會
拖很久。
B. (租約有公証並載明願意逕行接受強制執行的狀況)
申請強制執行→確定執行日期→執行當天聯絡警察和法院執行人員陪同當場
驅趕房客(也就是省去了訴訟的步驟)
問題2：租約到期，房客賴著不走該怎麼辦?
答：首先要注意的是，租約到期前要通知房客表明不再續約，最好是寄存證信
函，如果沒有繼續簽約又繼續跟他收錢，會變成不定期租約，很麻煩。而剩下的
步驟就如同問題1的流程去跑。
問題3：租約到期房客未搬，房東可以換鎖、鎖門、開門、自行清理物品等等嗎?
答：答案是統統不可以，這些行為都是犯了刑法的強制罪，能作的事就是照著前
面的步驟去跑，網路上很多人都說什麼可以換鎖阿，上鐵鍊阿，這些都是犯刑法
的，這是親自跑法院諮詢處與警局得到的結論。而另外也不能以房東的名義停水
停電，不過若水電是跟房客收錢去繳的，房客不繳錢，你也不用幫他繳了，可以
讓他自然被斷水電。
問題4：那積欠的房租怎麼辦?
答：申請強制執行時要順便申請支付命令，不過要去國稅局查他名下財產，最後
判決確定會從他薪水裡扣除1/3還錢，不過若對方名下無財產又沒固定工作，就
要考慮看看要怎麼做了，畢竟跑法院與繳規費到最後也許也不划算。
問題5：有其他的好方法嗎?
答：若是租約有公證過的話，房客違約(積欠租金，租約到期不搬)，房東可以直
接申請強制執行，是比較有法律效果的，不過大部分房東租約都沒有公證，訴訟
程序又曠日費時，我們自己的作法是，房客違約後，邊跑法院程序，並且每天去
敲門要他搬離，最好是連同當地警員一起過去勸說，房客也會受不了的，不過
切記勿口出惡言或是暴力行為，滑頭的房客可以藉此大做文章。
最後提醒大家還是慎選房客，最好是有工作證明或是正當職業無不良嗜好，跟對
方要證件影本並且找連帶保證人，租約最好去公證，以免到時為了惡房客搞得每
天都睡不好……
Welcome to the SUCK!!!!!!!!!!!!!
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 114.44.188.184
※ 編輯: tak169299 來自: 114.44.188.184 (12/09 18:41)
推 depravity:先推妳用心 很多人都問完就走人完全沒下文 12/09 18:51
→ depravity:公證帶來的接著很可能就是要繳稅 所以很多房東不肯 XD 12/09 18:52
→ depravity:像妳這種沒人理你 又回來理大家的就更少了 好人阿(遞) 12/09 18:53
推 leojuff:不知道法律板有沒有M的功能..這篇對小房東有用 12/09 21:18
推 depravity:有 機器人應該會M才對 XD 12/09 21:26
→ depravity:其實重點不是這篇有用是一堆房東不相信"正確的資訊" 12/09 21:27
→ depravity:而寧願去相信一堆錯誤的傳聞因為那些方式比較不花成本@@ 12/09 21:28
→ tak169299:像是換鎖.開門清東西等等行為很多人都以為可行,就連有些 12/09 22:00
→ tak169299:警察也都搞不太懂,若房東有法律問題建議直接跑法院諮詢 12/09 22:01
→ tak169299:諮詢人員又快又專業,避免不必要的麻煩 12/09 22:02
推 hoboks:問題三有問題(好饒口) 12/09 23:16
→ hoboks:怎麼可能這樣就該當於強制罪 租約終止後 返還房屋不是天經 12/09 23:17
→ hoboks:地義嗎? 承租人還有哪些權能能使用房屋? 所有權是在房東身 12/09 23:17
→ hoboks:上吧 所有權人要怎麼處分自己的不動產 不是他的自由嗎? 12/09 23:18
→ tak169299:回樓上,到期返還房屋是沒錯的,但是房客耍賴不搬走,返還 12/09 23:23
→ tak169299:房屋的動作得由公權力(法院)執行,若亂動東西或換鎖,反到 12/09 23:25
→ tak169299:會被無賴房客抓到把柄,若是對方懂法律又很機車的話. 12/09 23:26
→ tak169299:因法律認為房客是弱勢,而造成這種亂象,我也認為相當不合 12/09 23:28
→ tak169299:理,實在是爛透了.... 12/09 23:29
推 hoboks:他說是避免觸法的"可能" 12/09 23:52
→ hoboks:對於自己的不動產直接清空 租給下一位房客 個人不覺得有 12/09 23:53
→ hoboks:觸犯強制罪 若是房客的動產 則可以行使留置權 做為將來 12/09 23:53
→ hoboks:請求損害賠償的預備 這樣就可以對付奧房客了 12/09 23:54
→ john0227:約到但是沒返還不是變成了不定租約? 12/10 02:13
→ john0227:應該可以再要求租金吧 12/10 02:14
推 hoboks:民451要默示更新才會變成不定期 出租人最好不要訂不定期租 12/10 02:17
→ hoboks:約 12/10 02:17
→ tak169299:到期後房東若沒有表態不續租,沒定契約且繼續收租,就變成 12/10 09:09
→ tak169299:不定期租約 12/10 09:10
推 tchavelier:good 01/03 08:07