【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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今天，台灣本土確診案例再度+0。

有的人在意的是這個國家，有的人在意的是下一場選舉。

所以，有人在意疫苗覆蓋率夠不夠時，有人卻只在意哪支疫苗是誰的功勞。

看到一個媒體，報導BNT疫苗來台，下了一句結論「你防我、我防你，BNT疫苗在台灣像炸彈，有煙硝味」，除了帶風向，講復必泰的標籤問題，又要用暗示的語氣說，政府似乎有人不想讓郭台銘扮演太重的角色。

陳時中出來否認，然後媒體自己再繼續過度解讀。

BNT疫苗，從今年初政府要與德國原廠購買，臨時被中国介入破局，幾個月後，再由台積電與鴻海出面，延續購買程序。

整件事情，就是台灣在中国打壓之下，仍然不屈不撓，政府與民間團結合作，最後終於突破封鎖的故事。

在這些政客與媒體的口中，卻變成了爾虞我詐的「功勞搶奪戰」。

這種政黨與媒體的詮釋，我聽得一頭霧水。

有新的品牌疫苗，要進來台灣了，我身為一個台灣人、身為一個台灣的政治人物，心裡只有高興。

哪有跟這些政黨與媒體一樣，一肚子算計？

有新的疫苗進來，台灣的國人有更多選擇，就是好事。

雖然所有現在的疫苗（Moderna、BNT、AZ、高端）都是一年前研發的，當時根本還沒有Delta Variant，但是，有疫苗，比沒有好，這是任何客觀的科學證據都指向的結論。

台灣的政府從來沒有要擋疫苗。

一直以來，都是，台灣要買疫苗，被中国政府攔截阻擋，這是美國、德國媒體，都已經證實的事情。

但是，這些台灣的媒體與政黨，卻不斷造謠說政府要阻擋疫苗採購，還生出了自己想像的動機，什麼炒股，各種惡意，超乎常理的陰謀論。

我自己就是第一天（8/23）注射高端疫苗的人，但是，這些不注射高端的媒體與政黨，似乎比我還要更在意高端的股價與保護力。

高端的股票，我一股、一毛，也不曾買過。

高端的疫苗，倒是注射了一劑，現在也已經超過了4天，除了肩頭有一點酸痛以外，一切正常。

而現在媒體開始炒作「BNT疫苗的功勞」這個問題，彷彿民進黨政府真的有人要跟他們搶似的。

今天台灣已經有290萬的人注射Moderna，沒有人會說這就是民進黨的功勞，民進黨人自己也沒這麼想。

為什麼國民黨人會這麼執著，以為一支疫苗的成功進口，「功勞」會像是買樂透一樣，一人獨得。

任何一個有國際採購經驗的，有社會經驗、有工作經驗的人，都知道，一筆這樣的採購要能成功，需要太多因素的成功，需要太多貴人的相助。

就連郭台銘自己，以他如此自豪於自己的白手起家的人，在談起採購BNT疫苗的過程時，每次的聲明，從不曾獨攬功勞，郭董總不忘感謝支持協助的各方貴人。

就連郭台銘都不曾歸功於自己一人，但卻有人迫不及待很想要把「功勞」的歸屬，下定論。

邊境防堵、控制疫情、提供疫苗，這都是一個政府應該做的工作，有做到，是應該的。我肯定政府，都是基於這個理由。

但卻有人硬要操作，把本來就該是朝野政黨應該合作達成的公衛基礎，變成「功勞」，變成「恩惠」，是可以被拿來討人情的東西，就好像台北市的那些特權施打一樣。

但台灣早就不再是那個國民黨裙帶資本主義的時代與世界了。

疫情若能被控制，有疫苗，台灣安全，是全體台灣人的共同努力與功勞，一直都是這樣，為什麼到了這個時候還只能用「政黨」思考事情？

到底這個時候，你是個台灣人，還是個XX黨員？我真心不懂，到底隨時隨地都在思考政黨鬥爭的人，不累嗎？

一個民選的政府，它的目標，就是經濟好，人民賺錢，生活幸福。

疫情直接傷害的，就是經濟，有疫情，人民無法正常生活，就無法正常消費。政府要的，就是疫情控制住，疫苗越多越好，盡可能把人民生活恢復正常。所以台灣這個命運共同體內的所有人，大家都盡自己的力量，克服疫情，克服挑戰，恢復正常生活。

有的人在意的是這個國家，有的人在意的是下一場選舉。

在意這個國家的人越多，這個國家就越正常。

共勉之。

基隆市議員 張之豪

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以下為本段內容文稿：

夏天到了，衣服越穿越少，不曉得你是否開始擔心自己的身材，偷偷鍛鍊肌肉或節食呢？
如果是的話，你一定要注意聽這一集的節目，認識「道德光環效應」這個名詞。
先不解釋，我們直接來看一個真實的案例。1992年，美國snack Wells餅乾，在他們的外包裝上打上「零脂肪」這幾個字眼，結果銷量整整提高好幾倍。為什麼呢？因為當人們看到這三個字後，就會覺得自己挑了一個很不錯的零食，已經有為自己的健康盡力，所以他們在吃餅乾時，就不會那麼認真地控制自己的食量，一不小心就吃掉一整盒高糖份的餅乾。
這情況有多嚴重呢？當年因為誤信廣告，讓大家體重瘋狂上升的現象，還被醫學研究人員稱之為「snack Wells斯耐克維爾斯症候群」，可見情況有多嚴重。
不只如此，研究也發現，中午吃飯去速食點點餐的人，如果有點沙拉，接下來點的漢堡就會比較大份、熱量比較高。可是消費者本人卻會覺得自己吃進去的熱量並不多，原因就是因為沙拉會蒙蔽點餐者的判斷力，讓他們覺得自己吃的食物很健康，熱量很低，於是低估了自己要付出去的健康成本。
所以聽到這裡，妳一定就懂了所謂的「道德光環效應」，就是因為自己做了一點好事之後，接著就允許自己放縱一下，不用那麼嚴格對待自己。而這一點點放縱最後通常就會演變成難以收拾的後果。
例如吃下更多冰淇淋、蛋糕、甜點。所以如果你最近在減肥，你一定要很小心「低熱量」、「有機」、「無添加」、「高纖」這之類的字眼，他們很容易鬆懈你的戒心，讓你不知不覺吃下更多熱量。
除了食物之外，研究者還發現道德光環效應影響範圍相當大，像是在一個模擬面試的情境中，受試者先回答完一份判斷有沒有性別歧視言論的量表，結果那些強烈抵制性別歧視的人，更容易錄取男性，而非女性。原因就是因為他們已經覺得自己是一個不會有偏見的人，所以在下判斷時，反而較不謹慎、更加衝動。
甚至再擴大一點，就連上街購物也會有道德光環效應，那些撿到便宜，買到打折品的人，會因為覺得自己超賢慧、超精打細算，結果失心瘋買了更多不需要的東西回家。
這些都是「道德光環效應」引發的連鎖反應，讓自己的自制力像跳涯一般急速下降。
所以你可以想一想自己是不是辦了健身房的會員證後，就覺得自己已經很棒，開始偷懶，而根本走進去運動；或是買了一堆書，覺得自己超有智慧的，看完一定會變得很優秀，但事實是一本也沒翻開。
那既然道德光環效應這麼無所不在，該怎麼辦呢？
很簡單，有兩個撇步。
第一， 記得自己最初的目標，減少被誘惑的機會。例如上街買東西，請列好清單，採買自己真正需要的東西就好，其他再便宜的東西，如果不在清單上，就不需要花時間停留。
其實這個道理，也很適合用在因應便利商店的行銷策略，商家為了提高買氣，很喜歡玩第二件半價或六折的活動，然後我們很容易一不小心就買了超過自己需要的量回家，還得想辦法送給別人吃或喝。
面對這個時候，你就該冷靜下來，好好地問自己，我真的需要買這麼多嗎？買回去的第二件商品，是吃得下嗎？如果不需要，千萬不要為了打折買東西，這個行為會誘發你的衝動，讓你卸下防備，開始大買特買。
第二， 尊重自己的需要，不要過度壓抑，引起更多反彈。就像很多研究都告訴我們，吃高熱量食物不一定就會導致肥胖，而是過多的熱量才會。同樣的，如果你有想吃比較豐盛的食物，可以為自己規劃合適的份量，計算好適當的熱量，好好品嚐，而不是完全不吃，最後來個大反撲，吃下更多後悔。
也就是說，會讓我們胖的不一定是食物，而是我們的念頭，你越排斥、害怕的東西，就會對你產生更大的吸引力，在某個時機偷襲你，讓你措手不及。
同樣的，面對關係的問題也是，也要小心道德光環效應，就像有些伴侶會覺得我已經帶錢回家了、我做了很多家事、照料很多大小事，所以我是一個好男人、好女人，於是他回家後就對家人頤指氣使，覺得自己有資格把脾氣灑出來。但這麼做，非但不會有人感謝你，甚至會讓人想離你遠遠的，覺得你比那些沒做事的人來得更討厭。
就像我最新出版的小說【僞婚世代】裡面的男男女女，其實都是用自己想要被對待的方式愛對方，結果卻把對方推得更遠。透過故事的鋪排，你將有機會看見每個不同的主角，他的回應是怎麼影響著關係，讓他越來越幸福，還是越來越不幸。
希望今天的分享，能夠帶給你一些啓發與幫助，我是嘉玲。
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