各位~~~想你們了阿😇
拍謝讓大家擔心了!!
收到許多消息詢問近況無法一一回覆
就發個文統一說明:
前陣子紅荳狀況都在趕工作圖阿阿阿阿
因為時間比較趕，所以一整天畫完很累就休息了
加上這陣子身心靈狀況都不大好.....所以沒有準備好心情可以上來面對臉友們。(有興趣了解的人再滑到最下面XDD)

上個月底畫完工作圖之後，把延宕很久快畫完的文字貼圖3一併趕完送審。應該很快可以上架嚕~
阿~喜歡紅荳貼圖的朋友也不用擔心!!9月就會有好消息了!!這邊就讓我賣個關子...

========如果有興趣看我近況的再往下看，沒興趣的人就可以看到這邊哈哈，下次見========

因為還是有許多朋友們問說最近怎麼比較少出圖了?
應該有些人知道，有些人可能因為時間久遠忘記了。
簡單說明是:因為目前我買了房子，所以在搬家前很多事情需要處理。

因為我從畢業後就是一直在外面租房子，雖然希望有自己的家，但畢竟房價高所以都在觀望。
會讓我下定決心要買房子起因是:上一個租屋環境其實是不錯~房東人也很好。但套房空間太小，插座太少不夠用，所以都需要延長線外接。有一次整理房間發現插頭是整個融化...感覺是再晚點發現可能會引發火災的那種。我真的被嚇到!!!要是真的發生火災後果就很嚴重。

因為要開始看房子，所以就搬到台中想說一邊租房一邊慢慢看房。也不知道多久會找到喜歡的房子，所以當初租房子條件是不求生活機能好只要安靜，空間夠大，我願意多花一點錢租好一點的空間，畢竟我的工作長時間在家。
當時問房東:請問這邊安靜嗎?因我在家工作需要安靜的環境。
房東:當然安靜阿~你沒看到房子前面都是草(的確= =因為那邊是重劃區，都是草皮應該會很安靜)
所以我就這樣簽約....一簽了住進去後竟然是惡夢的開始...一個租屋10幾年的老無殼蝸牛就栽在這次...

當初看屋況是還不錯，但是住進去就開始很多問題出現...
因為我有一隻貓，所以我得找可寵的房子。一住進去開始打掃時發現超級髒，前一位房客大概是養長毛狗吧~床底、沙發底、水管、以及洗衣機都嚴重卡滿陳年毛髮汙垢。但清理乾淨這點我還可以接受。

接連各種硬體設備都出問題，冷氣、洗衣機、熱水器、 冰箱...前一個月根本都在修繕...又花了我不少銀兩...
網路很慢，所以我還得另外安裝網路線。電視沒辦法看就算了...後來請房東修繕房東也開始愛理不理覺得麻煩。突然有一種寄人籬下不得不低頭的辛酸QQ電費被收的異常高就想說算了。

前一年除了趕圖，基本上都跑外看房子。看到後來覺得成屋不符合我的需求。因我需要一間工作室，買成屋再修改格局跟拉電線會花不少錢。轉而就購買了預售屋，利用可以客變優點請建商直接修改成想要的樣子。
目前狀況就是等年底蓋好，裝潢好應該是明年初入住就好。

本來一切都看似美好!!但租屋這邊問題來了...比較少往外跑後當然在家時間就長了...
白天，我的房東跟房東親戚們...我粗略估計養了大概快10隻鸚鵡吧><鸚鵡們一起叫的聲音真的不是可愛的鳥叫聲~而是嘎~~嘎~~嘎~~的那種....
直到中午過後...房東的某位住隔壁的親戚...應該是做資源回收的。對!!!我發誓我入住前真的不知道~因為他不是一看堆滿垃圾的那種。而是撿少量破銅爛鐵回來，下午就開始敲鐵器QQ
晚上因為我們那邊可能是重劃區都沒人，所以改裝車就來了QQ
就連晚上睡覺，因為我住的這邊是透天隔好幾間套房，不知道是不是樓上的管線拉到我們1樓再接出去(因為天花板有裝潢蓋住)，晚上都會被樓上房客沖馬桶聲音嚇醒。

一整天的噪音影響了我的生活...除了畫圖速度變得更慢，身體也變不好，一聽到噪音就頭痛、暴躁、憂鬱...
一定有人要問為什麼不搬家?其實當初一簽預售屋之後是可以搬的，但最後沒搬原因是:
(1)在外住10幾年的人，行李多到炸。加上我搬到台中又添購一些小家具搬家不方便。
(2)工作常常要收合約、包裹、信件。只要一改地址，要一一通知修改非常麻煩。所以當初搬到這裡已經跟自己說是倒數第二次搬家。
所以目前我就是還要再多忍幾個月，到時候搬家後相信狀況就會好很多了~~~也請大家體諒近期出圖進度會比較慢。

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✿紅荳貼圖市集✿
https://store.line.me/search/zh-Hant?q=Ms.紅荳
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http://class.ruten.com.tw/user/index00.php?s=loveuzhang

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阿~喜歡紅荳貼圖的朋友也不用擔心!!9月就會有好消息了!!這邊就讓我賣個關子...

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因為還是有許多朋友們問說最近怎麼比較少出圖了?
應該有些人知道，有些人可能因為時間久遠忘記了。
簡單說明是:因為目前我買了房子，所以在搬家前很多事情需要處理。

因為我從畢業後就是一直在外面租房子，雖然希望有自己的家，但畢竟房價高所以都在觀望。
會讓我下定決心要買房子起因是:上一個租屋環境其實是不錯~房東人也很好。但套房空間太小，插座太少不夠用，所以都需要延長線外接。有一次整理房間發現插頭是整個融化...感覺是再晚點發現可能會引發火災的那種。我真的被嚇到!!!要是真的發生火災後果就很嚴重。

因為要開始看房子，所以就搬到台中想說一邊租房一邊慢慢看房。也不知道多久會找到喜歡的房子，所以當初租房子條件是不求生活機能好只要安靜，空間夠大，我願意多花一點錢租好一點的空間，畢竟我的工作長時間在家。
當時問房東:請問這邊安靜嗎?因我在家工作需要安靜的環境。
房東:當然安靜阿~你沒看到房子前面都是草(的確= =因為那邊是重劃區，都是草皮應該會很安靜)
所以我就這樣簽約....一簽了住進去後竟然是惡夢的開始...一個租屋10幾年的老無殼蝸牛就栽在這次...

當初看屋況是還不錯，但是住進去就開始很多問題出現...
因為我有一隻貓，所以我得找可寵的房子。一住進去開始打掃時發現超級髒，前一位房客大概是養長毛狗吧~床底、沙發底、水管、以及洗衣機都嚴重卡滿陳年毛髮汙垢。但清理乾淨這點我還可以接受。

接連各種硬體設備都出問題，冷氣、洗衣機、熱水器、 冰箱...前一個月根本都在修繕...又花了我不少銀兩...
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前一年除了趕圖，基本上都跑外看房子。看到後來覺得成屋不符合我的需求。因我需要一間工作室，買成屋再修改格局跟拉電線會花不少錢。轉而就購買了預售屋，利用可以客變優點請建商直接修改成想要的樣子。
目前狀況就是等年底蓋好，裝潢好應該是明年初入住就好。

本來一切都看似美好!!但租屋這邊問題來了...比較少往外跑後當然在家時間就長了...
白天，我的房東跟房東親戚們...我粗略估計養了大概快10隻鸚鵡吧><鸚鵡們一起叫的聲音真的不是可愛的鳥叫聲~而是嘎~~嘎~~嘎~~的那種....
直到中午過後...房東的某位住隔壁的親戚...應該是做資源回收的。對!!!我發誓我入住前真的不知道~因為他不是一看堆滿垃圾的那種。而是撿少量破銅爛鐵回來，下午就開始敲鐵器QQ
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就連晚上睡覺，因為我住的這邊是透天隔好幾間套房，不知道是不是樓上的管線拉到我們1樓再接出去(因為天花板有裝潢蓋住)，晚上都會被樓上房客沖馬桶聲音嚇醒。

一整天的噪音影響了我的生活...除了畫圖速度變得更慢，身體也變不好，一聽到噪音就頭痛、暴躁、憂鬱...
一定有人要問為什麼不搬家?其實當初一簽預售屋之後是可以搬的，但最後沒搬原因是:
(1)在外住10幾年的人，行李多到炸。加上我搬到台中又添購一些小家具搬家不方便。
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171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要你加入美商ERA平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A-屋主，您在哪裡？】

某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單，想找屋主，調謄本查詢戶籍地址後，仍舊找不到屋主，該怎麼辦？

答：這間房子目前在市場上沒有在賣，A認為若開發到應該有機會簽到專任約，只是單憑「斷水電」通知單，無法推斷屋主缺錢想賣房，建議直接去開發市場上現有物件比較有效率，除非有誠買家指定「就是要這一間」，否則別浪費時間。

另外，關於找屋主，正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本，拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外，別無他法；至於檯面下的作法，會議上有分享，就不文字化了。

【學員B-凡事不要自我設限】

《等新買的預售屋蓋好後，才會比較想賣？》

某屋主已委賣自住房，同時買了預售屋，屋主曾對B表示，要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後，售屋動機才會比較強，B覺得頗有道理，總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧？

於是B也就不怎麼理會，沒想到，隔沒多久房子竟然就賣掉了，屋主還真的先跑去租屋。

心得：人的想法，時時刻刻都在變，縱使今天屋主價格硬，說不定明天缺錢就變軟，所以要定期關心，如此一來，屋主的心態若產生變化，你才能及時掌握。

《屋主說過，堅持2戶一起賣嗎？》

某物件是2戶打通的產品，屋主堅持兩戶一起賣，某買家喜歡這個物件，但坪數需求和預算考量只夠買一戶，想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶，何況若只賣掉其中1戶，屋主還要重新把牆隔起來，很麻煩，於是婉拒買家。

沒想到，買家竟然透過別家房仲去談，而且還真的只買到1戶而已！

心得：不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒，無形中喪失許多機會，買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅，作為房仲的你，一定要讓買家感受到，你願意去試、願意幫客戶努力過，否則，買家一定會去找別家房仲談。

【學員C-遠距離影本簽名，有其法律效力嗎？】

最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外，一個要下斡旋，一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去，簽名完再寄回來嗎？用傳真簽名回傳，或者是掃描成PDF檔案mail過去，客戶自行列印下來簽名後，再傳回來，這樣不行嗎？

答：依照民法第一百五十三條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」去市場買菜，直接現金交易，法律行為也算成立，也不用特別另立契約。因此，不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」，用傳真機將文件傳送給對方，或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱，當然都可以。

不過，當其中有一方要作怪、或想否認契約時，就又回到舉證上的問題了，因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證，最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本，避免爭議。

更詳盡的解說，可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html

【學員D-跟屋主本來就認識，卻簽不到委託？】

D跟屋主本來就認識，算是朋友，有賣屋需求，屋主自售於591售屋網，同時也委託了某家房仲公司，於是D用「多一家委賣，多一個機會」的說法爭取委託，但是遭到屋主婉拒，不解原因為何？

答：如果只有屋主自售，可以理解屋主不想付服務費，但屋主也有委託別家仲介賣，而D與屋主是朋友關係卻簽不到？研判應該是屋主認為D尚是菜鳥，經驗與專業度都不足，因此不放心委賣，建議D做好功課，提升專業度，言談之間讓屋主感受到可以信任，應該就有機會。

【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】

跟上禮拜的理由一樣，因為名片還沒拿到，所以還在等，目前仍沒有問題......。

經詢問，發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚，已要求做功課，下次分享報告。

【學員F-房屋漏水保固期？】

某間房子屋齡7年，買家去年買的，1年過去了，屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂，導致樓下住戶天花板漏水。

問題1：屋齡才8年，未滿10年，房客認為「還算新」，能否向當初建商求償？

答：很難，因為建商通常對於建案的保固期為1年，好一點的3年，偶爾會有出現地方型小建商保固5年，主要是為了提升知名度、營造好口碑，這已經是最長的保固，一般來講不會超過3年。

問題2：新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎？

答：可以，根據民法，房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字，是發現，不是發生)，並在6個月內通知前屋主，賣方都必須要負責賠償。但，有前提，就是這個漏水，在購買前就已經存在。因此，買家必須要負舉證責任。

如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年？不懂的菜鳥仲介，以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任，其實這是無效的約定；而實務上的做法是，在簽訂買賣合約時，買賣雙方約定「賣方於交屋後，願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。

詳細說明，可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278

【我】

《價格預留空間，是為了感動服務？》

某間房出租，月租金1萬元，底價9000元，房客出價8000元，差距1000元。身為房仲的你，你會對房東怎麼說？如實呈報？還是預留空間報低(可能先講7000元)？同樣的，對於房客，你會如實呈報房東底價？還是報高？原因理由為何？

答：關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」，已於會議中分享，就不文字化了，重點是，倘若你對於價格上有所「鋪陳」，記得，關鍵在你的「出發點、心態」是什麼？

如果你是為了想要成交賺服務費，你講出來的話，就會是「惡意欺騙」；如果你是為了要圓滿成交，讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服，那就是「善意謊言」。

心態不同，表現出來的言行舉止就會不同，客戶是會感受得出來的，萬一不小心被揭穿，結果也會不同。

《定金多寡，要符合比例原則》

最近成交一個月租金3萬元的租案，整個過程算圓滿，唯獨在簽約當天出現服務瑕疵，導致客戶不舒服。

第一天：客戶已匯5000元定金。
第二天：討論租約內容，並約定好明日晚上8點簽約。
第三天：......↓

白天，房東問，簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月，共9萬元？經詢問，房客表示隔天白天再匯，於是，房東開始緊張。

房東認為：簽完約就等於合約生效，但卻只有定金5000元，距離9萬元差距8.5萬，還要等到隔天白天才能收到匯款，覺得沒有保障。

房客認為：若用現金，萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔，怎麼辦？簽約前，房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶，不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款，金額都有上限(頂多5萬)，這樣對房客而言，等於是「付定金一次，簽約晚上ATM轉帳一次，隔天白天還要再轉帳一次」總共3次，次數太頻繁，沒有一次到位，房客覺得很煩。而且簽完約之後，房客還沒拿到鑰匙，房東到底在怕什麼？應該是房客比較沒保障吧？何況簽約是晚上，隔天白天再匯款，不也是稀鬆平常的事情，幹嘛那麼急著要錢？

心得：兩邊我都用同理心，兩邊都沒錯，錯在我忙中疏漏、經驗不足，沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張，因此我學到了，以後在約碰面簽約時，要事先搞懂房客的付款方式，簽約當下付現金？還是簽完約後用匯款？若是後者，房客在簽約前，至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html