【從屏東移民板橋】
我2011年碩士班時候，為了存股（每個月規定自己存100股中華電），所以常常網拍買低賣高賺零用錢。有一次約板橋火車站面交，出來車站嚇死寶寶，居然這麼多高樓，阿格力老家的火車站是小到連站務人員都沒聘請，先上車後補票捏。我還記得當天打給我媽說，我要努力讀書以後賺錢要買板橋🤠 所以今天算完成了十年來的目標了，感動😹

其實阿格力家非常小康，我家屏東房子超過70年，下雨還會漏水那種。所以自己買在板橋已經算移民了😄 板橋高鐵回屏東也快，算是很滿意了。不過還是要繼續加油賺錢，目標之一是在屏東買棟透天有電梯的房子給我爸媽，老人家爬樓梯太危險，加油囉💪

✍️ 驗屋流程與費用
https://www.youtube.com/watch?v=FQ8B04Qf_is
🤓 租不如買，阿格力買房觀念分享
https://www.youtube.com/watch?v=paqzE-5SPUM
😻 好險有驗屋，不然自己修理要花幾萬
https://www.youtube.com/watch?v=aeVjNR-vQaU
📺 新家買OLED電視還送PS5
https://www.youtube.com/watch?v=uejZbEnYMfY

【腦中小劇場　第63場　《幻愛》 我不介意，你呢？】
　　　　
女人開始脫衣服。
　　
在大街上，一件一件地脫。
　　　　
不是情傷負氣，也不是酒後脫序，而是某種更糟糕的狀況。眾人見狀後紛紛掏出手機，但我們都知道，沒人會按下通話鍵。
　　　　
畢竟，錄影發動態比報警重要多了。
　　　　
此時有個女孩突圍人牆，脫下自己的灰色罩衫，緊緊裹住女人。阿樂路過現場，驚覺女人正是阿玲，隨即喝令眾人停止錄影。未幾救護車趕到現場，女孩向警方還原事發經過，阿樂隨阿玲上車，手上留著女孩的罩衫。透過車窗，他望著女孩的側臉，通常在這種時刻，人的側臉最容易走進記憶。
　　
阿樂與阿玲同屬一個團體，思覺失調症（schizophrenia）病友團體。
　　
阿樂是小學體育老師，母親不久前過世，幸運的是阿樂穩定服藥，正走向復原的緩解狀態（remission），目前還有些殘餘症狀，但不影響生活機能。影響他的，是女孩的側臉。
　　
幾天之後，女孩出現了。
　　
女孩走進阿樂家的社區電梯，兩人閃躲著彼此的眼神，卻又不禁露出笑意，這種傳接，通常是一場戀情的暗示。
　　
原來女孩一直都住在阿樂樓上，從阿樂上門將罩衫還給她開始，兩人便注定成為一對。他們倚著公屋的圍欄，望著飄進天井的雲，聊著過去的人生，想像著未來的光景。這是母親過世之後，阿樂再度感受到愛。
　　
一直到那天晚上。
　　
「你不准再跟那個神經病見面，他腦袋有問題，萬一殺人怎麼辦！」
　　
叫罵聲、傢俱碰撞聲、女孩尖叫聲依序往下穿透天花板，阿樂隨即衝上樓，只見女孩被父親趕出家門。阿樂帶女孩回家，兩人徹夜未眠，他知道這可能是女孩第一次，也是最後一次進他家門，因為情況似乎要開始變糟了。
　　
阿樂和孩子踢球時，彷彿又聽到有人在喊自己的名字，樓上的家暴實況每天送進他的耳裡，他登門拍喊，卻只換來男人一頓毒打。這世界似乎抹去了女孩的痕跡，阿樂心神不寧，周圍的聲音都往他身上砸。站在車廂裡，電車劃過了屯門的黑夜，卻沒能把女孩送回月台，結果一個過彎，他又看見女孩在車窗上的倒影，這次他沒有猶豫。
　　
兩人在月台重逢，女孩訴說著這段時間的經歷，阿樂望著對方，決定做一件殘忍的事。
　　
他打開了手機的錄音裝置，錄下女孩說的每句話，然後按下回放鍵，來確認自己是否幻聽。
　　
結果一片空白。
　　
那段雜訊正在殺死一個女孩，把阿樂推向夢的邊界，女孩緊緊抱住他，試著不讓他墜落，最後兩人相擁而泣。遺憾的是，這段畫面只存在阿樂的腦中，事實上他正站在月台旁發呆，軌道應聲振動，電車呼嘯而過。至於那件罩衫，還躺在床下的紙盒裡。
　　
全世界都陷入夢境，唯一清醒的，只有那段錄音。
　　
「像我們這種人，哪有資格談戀愛？」
　　
這是電影裡某個病友的台詞，然而現實生活中，我已經被這句台詞洗禮了幾萬次，但每次聽到都還是只有無奈。
　　
我曾看過九十歲的榮民，帶著四十多歲的精障兒子來申請身障證明，每次見到他，我都不確定他的陪伴還有沒有下次。他說結婚時就知道對方有問題，但傳宗接代對他來說，不是想做，而是「不得不做」。但如果再來一次，他會讓血脈停在自己身上，原因很簡單，「因為孩子是無辜的」。
　　
電影畫面停在月台的燦爛光斑上，影片開演二十五分鐘之後，片頭字幕才緩緩浮現。
　　
前二十五分鐘的劇情，取材自導演周冠威2006年的短片《樓上傳來的歌聲》，成了本片《幻愛》的序幕。電影進入中段後，女孩換上另一個身分出場，同一張臉孔，心思卻大相逕庭，女孩究竟有何目的？劇情會如何開展？懸念蔓生，人心難測，電影在短片基礎上，做了更加寬闊的延伸。藉由一個愛情故事，一段心理療程，將「精神病汙名化」、「思覺失調病程」、「情愛妄想」，以及「醫病倫理」等重大議題，悉數串聯起來。
　　　　
情愛妄想（Erotomania），早先被翻成「色情狂」（魯思翁等，1988），又稱「克雷宏波症候群」（De Clerambault's syndrome）。本片主角阿樂除了患有思覺失調，亦有類似症狀，這是一種「被愛妄想」的型態，也就是患者深信自己正與某人戀愛，以各種方式維繫關聯，然而現實生活中兩人可能根本沒有任何交集。
　　
「你不是說要照顧我一輩子嗎？」某個女病患也曾這樣對我說過，告白當下百感交集，既有一股被認證的悸動，亦有被糾纏的擔憂，但事後證明一切都是幻覺！她之所以叫我罩她一輩子，純粹是她欠了一屁股卡債，而且在所有被她告白的對象裡，我得到的台詞還算少的。
　　
除此之外，這也是一部和「臨床心理師」（Clinical Psychologist）有關的電影，香港稱「臨床心理學家」，簡稱C.P，因此片中出現了幾次會談場景。電影將會談過程稱為輔導（Counseling，原意為「諮商」），然而在台灣，根據心理師法規定，針對精神病人，臨床心理師進行的會談稱為心理治療（Therapy），諮商無法用於精神病患。
　　
但無論治療或諮商，編導確實對會談歷程進行了嚴謹的田調，症狀設定也符合邏輯，包括阿樂之所以患有情愛妄想，某種程度上是因為「缺乏愛」（本身戀愛經驗匱乏，又恰逢案母過世），因此才幻想出一個能夠愛他的對象。其中有段治療對話讓人印象深刻，場景是實習心理師在會談過程中，直接挑戰了阿樂的妄想，目的是希望他能「回到現實」。指導教授當時看著監控螢幕，不動聲色，直到事後督導時才說了下列這段話：
　　
「我們的責任是釐清病人的想法，而不是點破他的妄想，在他還沒找到能夠依賴的對象之前，這樣做是非常危險的。」
　　
十多年前，我的老師也對我說過類似的話，然而一旦走進會談室，打開錄音筆，情勢一緊張，這些理解就會被拋諸腦後，只剩下教條留在對話中。
　　
有時候，妄想能摧毀一個人，卻也能支撐一個人。
　　
影片後半段，女孩的身世逐漸揭露，互動模糊了倫理界線，走向無法預測的結尾，然而比結尾更重要的，是兩人的關係演變。男孩不一定病態，女孩不一定純潔，但他們都觸碰到了彼此的疤痕，當女孩的歷史被一層層掀開時，阿樂只說了一句：「我不介意，你呢？」
　　
即便如履薄冰，兩人也義無反顧地靠近彼此。
　　
《幻愛》是我今年為止最推薦的劇情片，並入圍了三項金馬獎（最佳改編劇本、音效、新演員），此片很容易被拿來和港片《一念無明》對照，雖然後者更厲害一些（畢竟導演黃進是個奇才），但《幻愛》的製作精良（司徒一雷的攝影讓屯門變身打卡熱點，杜篤之的音效讓幻聽感同身受），劇本更是優秀，懸疑開場，夢境收尾，連結兩個端點的，是豐盈的人情關照。外加兩個優秀的年輕演員（說實話，劉俊謙和蔡思韵絕對是男女主角兩大遺珠），引領觀眾投入一段精神患者的戀愛歷程，不，應該是歷險。
　　
旁人的目光、聲音的迴盪、無法信賴的影像，一般人可能無法想像，精神患者談一場戀愛，需要付出多少代價。自始至終，劉俊謙都保持著一種「擔心症狀會再度復發」的不安感，猶疑的眼神、時隱時現的黑眼圈，甚至額邊的汗珠都讓人心疼，尤其結尾那場崩潰戲難度極高。
　　
蔡思韵則是一次扮演兩個角色（類似《神探》中林熙蕾的設定），但挑戰在於兩個角色會逐漸融合，女孩身世揭露之後，心境轉折必須要能說服觀眾，而她執行得很認真，才讓角色最後的決定顯得合理。
　　
其實，我們離妄想並不遙遠，有時一閉上眼，我們的人生就會陷進妄想八個鐘頭。畢竟對某些人而言，做夢本身就是一種被允許，又有時間限制的妄想形式。一旦妄想變得隱密又節制，我們與症狀的距離，或許就在眼皮的開闔之間而已。
　　
同樣面對妄想，我們總在夢境流連忘返，佇立人間的阿樂卻開啟了錄音裝置。
　
　　　
不知道誰比較勇敢？
　　
　　
參考文獻：
　　
● 魯思翁，龍佛衛，陸汝斌：De Clerambault氏症候羣：一例報告。中華精醫1988；2：305-13

● 孫藝文，劉秋平：雙極性情感性疾患之色情狂表現：一例報告。中華精醫1992；6：208-13
　　
＃幻愛
＃思覺失調
＃情愛妄想

171207美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle

【前言】

美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。

只要加入美商ERA不動產這個平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，歡迎前來了解我們公司的制度，報名專線：0986-289-679陳先生。

【學員A】

《什麼是「重購退稅」？》

簡單講就是政府鼓勵民眾由小換大、由蛋白轉蛋黃的一個優惠稅制，不論是獲利所得，還是土增稅，兩者都可申請重購退稅。

《關於重購退稅，是不是指換屋後持有必須超過5年以上，不能在5年內賣屋，否則就不能享有重購退稅，是嗎？》

答：是的。

《一下子說1年內無出租或營業，一下子又說5年內不得改做其他用途，到底是什麼意思？》

答：前段指的是申請重購退稅的要件之1，後段指的是，當您已經申請退稅之後，五年內不能更改作其他用途。

更詳細的解說+影片→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171201/1246504/rtn/

【學員B】

《雨遮到底是什麼？功用是？沒有雨遮，對房子有影響嗎？》

答：

1.顧名思義，就是建築物外面，能夠遮雨、具備防曬效果的突出物就稱之為"雨遮"。

2.規定是，上限最多50公分，若超過50公分，就不列入登記，以防虛灌坪數。

3.若沒有了雨遮，夏天太陽直曬進屋內，冷氣要開很強，不節能；下雨時，雨水也容易滲進屋內，並且噴髒建築物外觀。

《民國幾年幾月以前的雨遮，有登記、有計價？》

答：2011年5月1日以前。

《民國幾年幾月以後的雨遮，有登記、不計價？》

答：2011年5月1日以後，2017年12月31日以前。這段時間的房子，因為預售屋不計價，可一旦轉手後，成屋市場上為了計算方便，通常會計價，因此有了投機獲利的空間。

《民國幾年幾月以後的雨遮，不登記、不計價？》

答：2018年1月1日起。

《所謂的年限，是針對建物取得「建照」的日期，還是建物取得「使照」的日期做分水嶺？》

答：很多人都誤以為是使照，其實是建照（另外，有了建照，才可開始銷售房子喔！），也因此，今年底建商申請住宅建照核發數量上演大噴發！

相關新聞報導→https://money.udn.com/money/story/5621/2792591

《綜合以上，日後會產生什麼現象？》

答：

1.羊毛出在羊身上，建商仍會將成本轉嫁到別處去，例如公設？可能公設比會拉高？但至少沒了一個虛灌坪數的管道。

2.一國三制，造成混淆，仲介業者在對消費者說明計價方式時，必須要講解夠清楚才行。

3.建物外觀可能變樸素？少了設計感的造型？

相關新聞→http://www.myhousing.com.tw/index.php?option=com_flexicontent&view=items&cid=1074:2012-10-31-10-47-39&id=65828:2017-03-03-05-46-58

【學員C】

《關於屋齡新舊，房子的稱呼是？》

預售屋：還沒蓋的房子
新成屋：屋齡5年以內的房子
新古屋：屋齡介於5~10年之間
中古屋：10年以上

《關於建物不同型態的名詞有哪些？》

公寓：6樓以下，通常無電梯，有電梯可叫作「電梯公寓」，通常土地持份較大。
華廈：7樓以上，11樓以下的電梯集合式住宅。
大樓：12樓以上為大樓。
透天：6樓以下，通常單一所有權人、單一門牌、單一建物權狀。
別墅：通常距離市中心有段距離，有前庭後院，可能有管理。

相關資料→http://dozen885.pixnet.net/blog/post/219398980

【學員D】

提到自己過去洽談某個案子，失敗有兩個原因，一個是談太久（談了一個月）。

另外一個是沒有學會如何「做感覺」，導致買家覺得D能力不夠，沒有盡力幫買家談，買家一直加價，可是屋主一毛都不降，最後白白損失一個好客戶與大筆傭金。

我給予的建議是：一旦遇到降價好物件，或者是誠意買家，就該想辦法盡量在短時間內積極處理，拖太久確實是大忌。另外關於「做感覺」，會議上有給予一些建議與討論，就不文字化了。（通常不方便文字化的會議內容，感覺都是學員們特別愛聽的。）

【我】

最近發生許多隔間雅套房的火警，還奪走人命，在接連受訪時自己也藉機詢問相關專家，得到一些知識。

談到蓋房子，不論是結構技師、土木技師、建築師等，都要考高考，而且過程都要經過政府機關的檢驗與審核，但唯獨室內設計不需要。

室內設計師為了要賺錢同時撇清責任，通常的作法是，事先如實告知「你這樣隔是違法的」，然後與屋主簽切結書，證明真的有告知屋主，把責任撇清後，再行施作。

而所謂的「住宅火險」，保障的是房屋持有人─也就是房東。保障的內容，通常也只有財產，不保障人命（若火險要將人命納入保險範圍，需要特約條款輔助，相當嚴格不易申請），而關鍵要素是，保險公司是否願意承保？因為建物必須要合法，才能理賠。

結論就是：只要是隔間雅套房、頂加，縱使房東想多一層保障，想買住宅火險，保險公司也不會承保，因為隔間雅套房、頂加本來就違法，保險公司無法針對違法建物作理賠，因此，建議租屋族要盡量避免承租這類的房子。

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171207era-flying-eagle.html

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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