為什麼這篇農16建案ptt鄉民發文收入到精華區：因為在農16建案ptt這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題[閒聊] 美術館與農16.時間...
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2021-04-04 17:46:09
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講一個大家討厭的帥過頭提過的東西.
我知道很多人不喜歡帥過頭,但身為投資客,我只能講.
帥過頭無論搞了一圈一堆怎樣怎樣...但他是少數真的有投資經驗的投資客.
所以你討不討厭他是一回事,但他有些觀念你不需要因為你討厭他而不去接受.
我知道版上一堆人多少都有聽過帥過頭的東西.
你應該知道帥過頭講過,房價要上漲有三個要素.
空地,政令,重大建設...!!
當然我會比較把這三要素放在"區域價格"往上攀爬的條件.
不然...北鹽埕區的老屋,附近沒空地,沒政令,也沒重大建設...
但當年,還不是被我們從7萬吵到12萬.因為他價格落後,所以我們就可以炒補漲!!!
so....這三個東西主要會用在.
例如你本來是三軍,但因為你有這三大要素的加持,所以你有機會攀爬成二軍.
今天就是一個很有趣的實際案例,讓你看到"空地"的威能..!!
而作用的地方,還是一線蛋黃區.
也就是美術館...
高雄玩家應該都知道.
北高雄最貴房價領頭羊一值都是農16...
美術館和巨蛋一向都是略低於農16 0.5~1成的價格.
(以基本款物件為主,不討論豪宅..現在北高最貴成交豪宅是HH,但是也是賣的超級無敵爛)
然後我們不討論預售屋,畢竟農16現在沒啥預售屋...
我們用中古屋基本款物件,做基準..
不過最近有在關心蛋黃區的應該就看到一個驚人的狀況.
美術館中古屋價格目前價已經追上農16...
無論是兩房還是三房.
並且這個追上是這一年內才發生的.
去年我在講美術館的時候,農16就是很明顯的貴一成.
但就是現在,你自己去看,美術館是不是已經追上農16??
而追上的原因...
難道是因為買家都跟我一樣在農16被開紅單開到駕照被吊扣而不爽嗎..XD
還是因為,美術館空地很多.
(南美的整個重劃區土地,甚至其實大樓蓋還沒一半,可能才1/3多一點)
因此建商最近狂推案,而產生區域價格不段被新舊屋比價後哄抬的效應.
哄抬到價格已經追平農16...
而之後只要隨著建商繼續推案,那看起來沒多久,北高領頭羊王者很可能就會變成美術館.
so...空地是區域房價變化噴發的燃料.
有足夠的空地,就有機會讓這個區域的價格往上攀升到另一個層級.
今天在美術館和農16就很明顯的可以看到.
當然大家會說,中都不是更多空地.
沒錯啊,中都的價格也在明顯攀升.超越了三多商圈,火車站前站(本來差不多)
當然要攀上美術館,三五年應該還不太容易的主因是.
中都容積受限的關係,所以推案會大多以15F為主.29F等級推案比率上會少很多.
少了29F.33F這種重型悍將,衝刺力就沒那麼強.
(29F以上的建案,有很強大的效應....這個以前講過
29F基本上平均價格比較貴就算同樓層比較便宜,但也因為更高樓層而平均往上拉
那因此29F可以寫出附近最高成交單價,靠他的28/29F的最高價戶別
另外29F的公設也比較強,建商對29F的設計和規畫也比較敢砸錢,外加戶數也多.
廣告費也比較敢砸,請的代銷也比較高級..
所以29F在地區性行情上的影響力很強大,一棟抵三四棟15F
這就更不用說大型建案,地平兩千三千四千又蓋29F...這種會把市場炒到爆炸熱
也因此,我就手滑了美術白天鵝..XD)
所以中都很可能會在幾年內跟美術館同步上升.
直到更久之後才慢慢去追平美術館...但可能是15~20年後的事情.
(美術館蓋這麼久,還有這麼多空地...燃料還很充足)
當然這時候就會講到31期.
為啥不講新灣區,那是因為新灣區只有10%土地可以蓋住宅,因此基本上只蓋豪宅.
所以正彎區除了極少數中小坪數案子外,他的型態和其他人差異太大.
因此無法單純用空地這個指標做比對...
所以新灣區最重要的中小坪數副地31期反而就會成為關注重點.
31期自己本身沒有空地,不過貼著他的就是硫酸亞,以及西南邊的那個大停車場.
大停車場以前一度政府想要給建商去推案.
但無奈覺青又在罵賣祖產...所以政府想要轉彎標的上權.
但在那邊標的上權很難標的,因此現在還停在那邊不知道政府怎樣打算.
但是硫酸亞那塊重劃區就不跟你客氣.
因為地主主要是硫酸亞,京城...以及市政府重劃取得.
所以規劃一定是全住宅.
而這一塊重劃如果全住宅的話,那他面積比31期還要大.
而硫酸亞+31期,也比農16還要大,比河堤大,超過1/3個美術館.
so...31期+硫酸亞未來則是南高最有戰鬥力的中小坪數住宅聚落.
買不起正彎區豪宅的,全都跑過來買這邊.
整片住宅區連起來就至少會有河堤社區的感覺以上(畢竟比較新)
再加上205兵工廠以後內部要搞甚麼金融原區還是甚麼鬼的"重大建設"
不過當然拉,31期的價格早就很囂張了,跟農16差不多(不算豪宅)
連口碑最爛的陽光情人,兩房居然這幾個月被不知道誰給包場全買光.
而...硫酸亞那邊還沒開始推案勒...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 115.43.19.29 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1599409630.A.3A9.html
推 zaza5566: HH特殊的點因為那不是正常的房子~ 09/07 00:31
→ zaza5566: 比較偏向關係戶交易 至於要拿來幹嘛 不知道 09/07 00:31
→ zaza5566: 205當初說要蓋商辦大樓 現在不知道政府又想規劃啥 09/07 00:32
在205要幹嘛之前,31期和硫酸亞,早就借這個沒人知道要幹嘛的話題.
把價格炒到天堂去.
就像台中水楠經貿園區旁邊的北屯一樣...XD
這就是重大建設的威能.
因為有水楠.
所以北屯話題性可以超越南屯.
所以層級就可以拉過南屯.踩在南屯頭上.
至於水楠到底要幹嘛??...那是價格噴到天上去以後的事情...
另外,我相信政府也不是很確定205要幹嘛.
他可能有三五個構想,但是也都壓著.
畢竟到時候執政者是誰,誰知道.
經濟結構或是國際政治局面怎樣,也沒人知道.
所以到時候在看風向決定用哪一個方案...
不過應該也根正彎區一樣,只有極少數土地可以推住宅,其他都不准推住宅.
不過因為地主是市政府和軍方,在開發上面倒是比較會有進度表.
不像正彎區,地主都是企業...那些企業不懂土地開發又不願意賣土地.
兩手一攤...土地就一直壓在那邊...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 00:45:57
推 wamaha: C大說的硫酸亞區，是指一心路上，之前中石化隔壁那間嗎？ 09/07 00:48
就一心路和205兵工廠中間夾的那一塊.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:02:45
推 terry66: 你竟然會相信HH..太扯 09/07 01:02
信不信不重要.
那是一個指標.
豪宅的價格沒有人是真的.
那請問,到底豪宅成交多少??
台中?新竹?台北??
阿就沒一間是真的阿..XD
難道七期的80是真的?
但是他敢做那個價格出來.
他付了一堆代價.
那個價格就是會對市場產生很大的影響力.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:05:01
推 terry66: 高雄賣的出去的豪宅，都很難超過40/坪 09/07 01:12
海洋帝國的4x成交價倒是真的.
遠雄也有真實破40的成交.
高雄有錢人全都在等港景海景第一排.
一般豪宅它們不想買.
跟價格無關....
看公園?那是甚麼?能吃嗎??
因此有錢人還在等,現在市場推的豪宅,它們看不上眼.
變成,有錢人不買,一般人買不起...
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:18:51
→ zaza5566: THE ONE已經40了這指標在 後續的只會越來越貴 09/07 01:19
The one是因為,就算被擋,也只有京城62那一棟.
並且只是擋部分.
所以有些人等太久手癢就買下去...XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:20:30
推 alex8398: 可是空地多以後餘屋量大 會跌 看看副都心 09/07 01:36
→ alex8398: 還是要趁拉抬趕緊脫手？ 09/07 01:37
副都心是價格衝太囂張後回檔.
但是你相對其他沒有空地,當初價格差不多的區域來看.
當年同樣屋齡同樣等級的產品.
副都心今天的價格都把他們踩在地下.
推案量過大餘屋過多一向都不是問題.
因為建商當她賣不掉後他就不會再蓋.
所以大片空地,無論甚麼橋頭阿,華鳳特區阿,高雄大學阿.
你看空地那麼多,建商一值推案,怎麼都沒有問題??
阿就當建商發現銷售有壓力的時候就停蓋,立刻供給量緊縮.
直到市場消化了既有的貨量...建商才又推新的.
所以價格也都是一路往上不回頭..
推案量過大造成多殺多,一值都是誤解.
在建商那邊早就已經把關了.
你能看到價格下修的,基本上都是衝過頭衝到太誇張,之後才回檔.
例如新灣區中山中華路邊那幾棟中小坪數,當初10年屋一度要衝到成交30...
你美術館農16才在成交20,你新灣區要成交30有沒有太誇張.
所以後來回檔.
但是回檔後,還是比美術館農16還貴...XD
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 01:45:23
噓 este1a: 嗯嗯意圖太明顯，飛太遠 09/07 02:10
這能有甚麼意圖..XD
靠本版炒作美術館??
會不會想太多...這邊可是全國版耶,分配到高雄的才多少人.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:11:44
推 zaza5566: 笑死 真的有人認為C大一句話高雄房價就會起飛XD 09/07 02:17
→ zaza5566: 現在全區都在漲 相對來說美術館跟農16還算漲得少 09/07 02:18
→ zaza5566: 我自己上半年覺得前鎮漲太多不如去買美術館 09/07 02:19
→ zaza5566: 反正蛋黃區只要持續推案 價格也一定會補漲上來 09/07 02:20
其實是位階的討論.
例如本來一軍10二軍9三軍8好了.
某個三軍因為一些條件,例如大量新推案,或是重大建設大話題,往上爬到二軍的水平.
因此後來整個大環境漲起來...
一軍漲到20,二軍18...本來的三軍因為位階上升,所以他不是16而是也爬到18.
so..這就是區域價值變化...也就是他鄉對其他區域的價格定位的變化.
但是整個大環境漲幅繼續跑他的,那個漲幅是人人有獎,大家都會漲.
所以美術館往上攀爬到跟農16並肩,不代表農16不漲.
只是本來兩個相差一成,現在變成沒差距...
因此你如果買美術館可以多賺這個變化的利潤,買農16就單純大多頭的成長.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 02:25:08
推 horny: 大船入港也破40這我確定 09/07 06:38
推 mitic1029: 哇南北通吃 09/07 08:24
推 miuccina: 我相信南北高雄都會漲，但最近看房的心得是，越來越多包 09/07 09:30
→ miuccina: 裝成自住小豪宅的投資型產品浮現，個人是不太欣賞，也 09/07 09:30
→ miuccina: 很好奇未來五年的變化（純當觀眾就好 09/07 09:30
推 hellogym: ceca講的話真的要聽啦 人家多久以前就講高雄不會跌了 09/07 09:54
→ hellogym: 人家多久就講政府不會打房砸自己腳了 再不相信嘛 09/07 09:55
推 alex528557: 推ceca大,我覺得某樓硬要酸也沒意義,酸完還是買不起 09/07 10:34
→ alex528557: 房啊 09/07 10:34
推 gourwhite: 感覺美明路東四路那邊以後也會塞爆 09/07 11:14
推 zaza5566: 兩房小豪宅是趨勢 畢竟總價低 就像前幾篇40年文化中心 09/07 12:18
→ zaza5566: 開35萬在賣一樣 但總價700多 就是有盤子會去接 09/07 12:18
→ zaza5566: 5年內趨勢應該也不會變 畢竟先以有得住為主 09/07 12:20
推 Ibugi: 我也跟高雄王一樣手滑了 09/07 13:19
推 misson: 東四路那邊往瑞豐方向(買吃的)慶豐街早就爆了,路小根本\ 09/07 14:36
→ misson: 沒辦法拓寬,然後就這樣塞成一團在出華榮/華夏路口 09/07 14:37
→ misson: 北美術的生活機能差到一個極致,中都別再犯同樣錯誤了 09/07 14:38
→ ceca: 北美還是沒農16塞，更不論巨蛋和富國明誠 09/07 14:55
→ ceca: 當然南美環境更好 09/07 14:56
→ ceca: 所以之後會出沒南美 09/07 14:56
→ ceca: 當然南美也略貴一點 09/07 14:56
推 likechrist: 農十六也在爆衝中 09/07 16:02
推 weaverhyw: 請問ceca大，美術館vs鐵路地下化到捷運橘線的區域，開 09/07 17:35
→ weaverhyw: 價都25萬的超高層新案，哪個算是基期低的呢？ 09/07 17:35
美術館開價25的高樓新案??
哪一個阿?
美術館開價基本應該都3字頭.
橘線還不少可能才開在28
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 18:52:04
→ weaverhyw: 應該說是25up，例如你提到的白天鵝，v.s隆大及皇普最 09/07 20:26
→ weaverhyw: 近在道明一帶的推案 09/07 20:26
這些建物成交應該都在26~28以上.
灌了車位才把平均拉到24~25.
並且是成交價.
橘線的話,成交價應該在24,開價在28.
灌了車位倒是變動比較小...
這是數字遊戲的關係.因為車位可能單坪算起來再20~25之間.
所以灌上車位,整個均價就會變低.
但是基本上美術館和橘線是有一定的價差.
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/07/2020 20:36:39
推 ganninian: 推 雖然我沒住高雄 09/07 20:39
推 opzopz: 看公園真的蠻白痴的 公園也沒有商圈效應 看山看海才是王 09/07 23:38
→ opzopz: 道 09/07 23:38
→ darthv: 北屯要踩在南屯頭上？還有王法沒有?? 09/08 19:00
→ ceca: 話題炒作很囂張的時候，會出乎你意料 09/08 19:23
→ ceca: 你覺得新彎曲有農16好住嗎 09/08 19:23
→ ceca: 但是價格就是踩過農16 09/08 19:23
→ ceca: 房市熱的時候，資金態度決定王者 09/08 19:24
→ ceca: 而不是基本分析 09/08 19:24
→ ceca: 基本條件發酵在之後盤整補漲效應上 09/08 19:24
推 gechion: C大 但中都現在開價不都已經超過美術館農十六了!! 建商土 09/09 10:45
→ gechion: 地取得成本 比農16 美術館高很多 所以開價就已經高的誇張 09/09 10:48
你是看到樹禾院.
那是景觀宅,面中都第一排.
那個本來就貴,面中都3x是基本起跳價.
其他的應該都低美術館超過一成.
推 s7197758: 請教c大籬仔內路和凱旋路這附近舊社區新案，也會跟著硫 09/13 00:02
→ s7197758: 酸錏未來一起帶動嗎？還是因為位於舊社區內成長有限呢 09/13 00:02
那邊舊社區成長跟重劃區這邊關係比較間接.
重劃區特性就是.
你必須是裡面的才有直接相關效應.
外面的或是一眼看上去就不同等級的,就只剩下間接效應.
視覺是決定房價很重要的因子!!!
※ 編輯: ceca (115.43.19.29 臺灣), 09/13/2020 14:28:37
推 andy1219: 有一起手滑白天鵝的群組嗎 10/13 11:34
推 andy1219: XDDDD 10/13 11:38
推 chen831030: 謝謝 09/15 21:33