【農地變建地，誰會發大財？ 】

#正事不做好 #都更卻很積極
　下方兩張圖皆為新崙里區域，左圖是現在未開發前，幾乎都是農地，而後續規劃成右圖，有住宅、商業、學校的區域，至於這些政治人物在想什麼，民眾都比我聰明、清楚，只在於你們有沒有機會知道而已。（因都市計畫圖還沒定稿，故刪除換成預算表）

　截至目前為止，什麼說明會也沒有，單單就送來一張都市計畫變更的費用案。然後，公園不用心做，馬路鋪不平，人行道也亂七八糟，上面有電箱是稀鬆平常的景象。

#不討論的溝通模式
　我不反對都市計畫變更，但是這樣匆匆急件送來，就要代表會監督權通過，做事情這麼草率、強硬，就是我從上任至今，所了解的竹北市長溝通模式，如果真有心要弄好，為何不花兩、三個月或半年時間來討論，讓大家好好了解呢？

　竹北什麼都缺，就是不缺建案，各位從外縣市移居過來的朋友，你覺得自己在這些人眼中，會是什麼樣子呢？

#代表會想暫緩這筆預算
#又會被放話說阻擋建設
#竹北市長真的很棒棒欸

行政院推動前瞻基礎建設計畫，最近遭外界質疑與還在內政部規畫的《國土計畫法》有捍格之處，因此行政院長林全緊急開會聽取部會報告，並拍板將前瞻納入國土計畫一併規畫。總統蔡英文在頒發給逝世導演齊柏林褒揚令時，也宣誓要研擬全國國土計畫。蔡英文、林全都宣誓要捍衛國土，讓躺在立法院23年才過關的《國土計畫法》一時之間受到矚目。

國土分4大類　設下3限制

《國土計畫法》在上一屆立法院末期三讀通過，由於議題冷門，外界不甚熟悉。事實上，行政院1993年就提出《國土計畫法》，防止國土被任意使用，但其中牽涉太多土地利益、政治角力，送到立法院後曾遭國民黨立委、原住民立委強力杯葛。直到八八水災後又重新受到重視，被前總統馬英九列為優先法案，至2015年馬英九快卸任前，才在立法院三讀闖關。

細究《國土計畫法》內容，不單單只是將國土區分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」、「城鄉發展地區」四大類而已，還對地方政府變更土地設下重重限制、中央可以強制公告國土分區，當人民權益受侵害時還賦予人民訴訟權。
過去地方政府以開發都市、發展工業區之名，浮濫變更土地吞噬農地，例如苗栗大埔案，就是苗栗縣政府為執行都市計畫，強制徵收農地變更為建地，引起人民抗爭。

而《國土計畫法》第15條，「國土計畫公告實施後，擬訂計畫之機關應視實際發展情況，全國國土計畫每10年通盤檢討一次，直轄市、縣（市）國土計畫每5年通盤檢討一次，並作必要之變更。但有下列情事之一者，得適時檢討變更之」，也就是說地方政府不能隨意變更、新訂或擴大都市計畫，必須在地方政府每5年、中央每10年檢討一次時才能通盤檢討，避免苗栗大埔案再次發生。

沒環評就動工　人民可提訴訟

《國土計畫法》還納入「公民訴訟權」，像是美麗灣度假村尚未環評即動工，台東縣政府卻不作為，未來人民遇到此情況就可以提出訴訟，被告機關必須支付訴訟費用給原告。

而今《國土計畫法》正式上路，依照內政部進度，現在正在密集召開公聽會、國土審議委員會，明年5月才會公告實施，未來行政院勢必要在前瞻與國土計畫兩者之間取捨，對政院來說無疑是個雙重挑戰。

簡化版：

大埔的抗爭是建立在錯誤的認知上！

「黃宏順的論點」

看大埔農地案有感

我是都市計畫的專業工作者，
看到最近社會又為大埔案而紛擾，
發現許多的論點是建立在錯誤的認知上。

反大埔案者，揪雜許多因素，
有從最根本就
反對擬定大埔都市計畫本身者，
有反強制徵收土地者，
有反農地變更者，
但很像都主張站在農民的一邊。

其實，反對者恐怕搞錯了，

壹、從「農民」的權益
看「反對者」站在那一邊

一、反「農民」還是反「農地變更」

當大埔案大家把關注
聚焦在四戶拒拆戶被拆除後，
有一股力量，正把區段徵收妖魔化，
模糊徵收與區段徵收的不同。

大埔案如果真那麼不公不義，
真那麼掠奪與欺壓農民
在一群學者與團體的極力支援抗議下，
為什麼是九百戶接受，
抗議的只有四戶。

以台灣現在之教育水準、資訊透明度
及公民社會成熟度，
這不是以順民、無知、
不敢抵抗公權力就可以帶過的。

抗議的團體如果視角
是從國土使用、環境資源、農地政策…，
我是接受的，這確實是值得討論的議題，

但是如果硬要說是為當地農民發聲，
我會說：它被九百比四否決了。

讓我們從農民的角度思考一個課題，
如果認同：
把農地變建地是暴利，
可以賺大錢。
那農地變更為建地案，
擁有農地的農民應該是最大的受益者，

黑道或地方政客再厲害
也不可能事前把農地全買光的，

那阻擋變更的人，
是反對農民得利囉！

有沒有人去好好研究與調查，
多少農民對於自己的土地
不能像建地蓋房子，
是多大的痛與恨？

大部分的農地地主，
恐怕是恨不得有機會參加區徵的，
大部分爭議的，
其實是希望提高分回抵價地比例。

如果大家認為農民的意願很重要，
那又憑什麼規定
特定農業區一定要堅持農用，
農民無法選擇嗎？

不信，如果你開放所有農地調查，
只要所有權人現在就來向政府登記，
聲明我的土地
（包括以後有繼承或移轉）永遠農用，
政府在辦理開發計畫選定區位時，
就有責任避開這些土地，

你認為會有多少人來登記，
我猜，不會超過一成。

大部分的反對，
都是當政府確定在這開發時，
再反對，為什麼？

所以，你可以說主張反「農地變更」，
但請不要說你是站在「農民」這一邊，
畢竟，
你是站在絕大多數「農民」的對立面。

二、反「徵收」還是反「區段徵收」？

「區段徵收」是「徵收」的一種方式

而台灣的「徵收」
與「區段徵收」的主要差異：

1.「徵收」限於公共設施
(臺灣只有工業區及都市更新
因另有法令規定者除外)；
「區段徵收」則一定包括公共設施
與可建築土地(如住宅區、商業區、工業區)。

2.「徵收」只針對公共設施土地，
地主只能領回土地補償費；
「區段徵收」地主
除可選擇領取土地補償費外，
因為「區段徵收」的範圍包括可建築土地，
政府可把該等土地以抵價地方式供地主領回，

3.公共設施用「徵收」方式開闢，
該土地取得及建設費用皆由政府負擔，
也就是全民負擔，
鄰近土地因而土地增值或搭配變更為
可建築土地之地主，完全獲利。

以「區段徵收」方式開闢者，
該範圍內公共設施之土地取得及建設費用
皆由該區段徵收地主負擔，
地主不能完全取得土地變更之增值利益，
必須提撥部份利率來負擔
公共設施之土地取得及建設費用。

「區段徵收」能兼具政府、地主、
社會取得較公平的方式：

1.地主間不因其土地被劃定
為公共設施用地或可建築土地
而權利天差地遠。

2.地主除享受土地變更利得利益外，
也負擔開發成本

3.政府及社會不必負擔
公共設施土地取得及建設費用

「以張藥房為例」

至於大埔案爭議的四戶，
以張藥房為例，
雖然本案開發方式為區段徵收，

但因為他不願意參加，
所以等同他放棄土地補償
以用抵價地方式申請領回，
就變成他的土地與建築物是
變成被政府徵收，
而非像其他地主的區段徵收，

他的損失有：

1.採區段徵收開發的地區，
地價補償按公告現值，
一般不再加成補償，補償費偏低。

2.按規定屬原合法建物所有人
可以低價選配的安置建地
(一般約30坪)，也自動放棄。

3.按建築物補償費
加計50%的自動拆除獎金也放棄了。

4.放棄用抵價地方式領回土地補償費，
也放棄了區段徵收抵價地
具有放大補償的效果

因為他放棄了以上的權利，
所以他的補償費讓人覺得偏低不合理。
尤其他沒有善用前面2及4款的權利，

否則，他原來5坪的建地，
如果加上地上物補償費的錢，
應該足夠換得30坪的安置建地還有剩餘，
甚至只要再投入百來萬元，
就可以由建地五坪的小房子
換成建地有30坪的標準房屋。

不知道反對者，
知道他們的損失嗎?
起鬨者，
有認真為他們分析利弊得失嗎?

三、反大埔開發案還是反開發方式？

大埔案之規劃被質疑最多的其中之一，
在於為二十公頃之工業區土地，
辦理一百多公頃的都市計畫與區段徵收。

其實就農民權益而言，
如果只辦理工業區土地之開發，
只能有一種開發方式，
那就是徵收土地，
農民只有領取公告現值
再加成之地價補償費後，
真正的被掃地出門，
無法享受土地增值利益。

這次因為辦理一百多公頃的都市計畫，
先不論它的立論或目的為何，
正因為劃設了許多住宅區與商業區，
讓開發方式改採區段徵收。

如此，農民就可以享受
區段徵收的種種好處。
所以有些反對意見認為，
多辦理一百多公頃的都市計畫
是犧牲農民的權益，
事實卻是正好相反的。

貳、澄清反對者對區段徵收的錯誤認知

前面對於反大埔案者，
從三層次加以探討，
希望能釐清一些問題，
下面則對反對之觀點經常提及
又與事實有誤謬的地方，

提出說明：

誤謬一：區段徵收後農民被掃地出門

區段徵收後土地分配的基本架構是：

1.政府無償取得公共設施土地，
如公園、道路、國民學校、停車場….，
約佔區徵面積之45%。

2.政府取得約佔區徵面積15%之可建築土地，
政府用這些土地標售價款，
以抵付區段徵收總開發費用，
包括公共設施之建設費用。

3.政府將區徵面積40%之可建築土地當抵價地，
做為政府抵付土地所有權人之土地價款。

因此，區徵後，
扣除45%公共設施土地後，
55%的可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔40%，
也就是開發案之全部可建築土地中，
土地所有權人(農民)佔約七成。
農民沒有被掃地出門，
而且掌握全部可建築土地之七成，
享受大部分的土地增值利益。

誤謬二：區段徵收是為了財團、建商、
黑心政客炒作地皮。

區段徵收是提供財團、建商、
黑心政客炒作地皮的”素材”，
請注意，只是”素材”，
因為政府釋出大量的建地
及建設完善的公共設施，

但是，誠如前所言，
農民一開始就掌握
全部可建築土地之七成，
而財團、建商、黑心政客
卻是一開始是沒有土地的，
他要取得建地，不是跟農民買，
就是必須透過政府
公開標售的方式取得土地，
他們可以辛苦把地價炒高，
但得利的不是擁有70%建地的農民嗎?

我想，在苗栗其他的鄉親農民，一定在想，
劉縣長，你怎麼沒想到
也來糟蹋與惡搞我的農地；
財團與建商歡迎
來這裡把土地炒高點吧!!!!
(((再次強調，
這只是完全由農民的權益角度分析，
不涉及國土合理性的使用探討)))

誤謬三：用「徵收」來簡化稱呼「區段徵收」。

反對者經常用「徵收」來簡化「區段徵收」，
沒錯，「區段徵收」是「徵收」的一種，
但那不是社會集體記憶的那種徵收。

因為區段徵收的原地主不會被掃地出門，
區段徵收的地主可以享受土地增值的利益，
區段徵收的地主要”平均”負擔開放成本。

誤謬四：土地所有權人被區段徵收後，
以偏低之公告現值領取地價補償費，
卻要以高價之市價購買回抵價地，
對地主權益極為不公

區段徵收後所有可建築土地之總地價，
主要是反映區段徵收的開發總成本，
而各宗建地之地價，
則在此基礎下，
依各個街廓之使用分區(住宅區、商業區或其他專用區)
、可使用強度、道路寬度及與公園、學校等
公共設施鄰近度等計算出來，
經地價評議委員會討論通過。
按此評定的各宗建地地價，
才是土地所有權人領回抵價地之核算基礎，
通常，該等地價遠低於市價。

其次，土地所有權人申請要以抵價地方式領回時，
雖然是以其土地之地價補償費為基礎，
但不是直接折抵，

地主可以領回的建地面積
則會遠高於其所擁有地價補償費
所應領面積之好幾倍；

地主可以領回的建地面積價值
則會遠高於土地的市價甚多。

就可以理解，
區段徵收地主領取抵價地的機制
為什麼會對地主有極大利益之原因。

因此，
放棄領取抵價地而領取土地補償費，
也放棄了區段徵收放大補償的效果，

大埔四戶抗議戶堅持反對，
也放棄了領取抵價地的機會，
他們，真的虧大了~~~

誤謬五：區段徵收抵價地分回比例為四成，
農地者因為土地變更為建地，土地縮小了，
但土地卻有增值，
但是對建物所有權人就不公平了，
本來就已經是建地了，
但是面積卻變小了，非常不公平

前面已提到，
區段徵收是以土地之地價補償費為基礎，
農地與建地之土地公告現值本來就有差距，

因此，建地之土地公告現值
若等於區徵土地平均地價之2.5倍者，
大約就可以領回100％之原始面積，
我曾經辦理的案例就是
因為大於2.5倍，所以領回超過120％。
如果再加上建物補償費
(計算以重新蓋之造價基準補償)
及加發自動拆除獎金
(按建物補償費的50％計算)，
建物所有人雖然獲利不如土地所有權人，
基本上足夠讓自己換一間
比之前更大而全新的房子。

張藥房雖然只有五坪土地，
但是透過較高的建地土地補償地價，
乘上權利價值係數後，
再用以換取遠較市價為低的安置建地，
所不足者，
從建物補償費+自動拆除獎金去繳差額地價，
相信至少可以換得一塊安置建地，
而且應該還有剩餘。

參、結語

以上係依據現在法令制度
對於常聽到的謬誤講法提出澄清，
對於農民農地參與區段徵收之優惠條件，
這方式已實施二十幾年，
所有辦竣區段徵收的地區，
農民都是最大的受益者，

全世界土地私有化的國家，
沒有國家是不徵收私有地的，
我的重點擺在，
我國對於以區段徵收農地時，
其實有很優厚的條件，
農民因區徵而身價暴漲時，
還怕買不到耕地嗎？
所不同的是，以前是為生活壓力而務農，
以後可以為興趣而務農，不是嗎？

大埔事件中，前者我樂見大家來討論，
但是，對於被徵收者的補償上，
我看到某些主張是建立在錯誤認知上，
而且被徵收者的權益也被犧牲了，
雖然我不確定兩者有無關連性與相互影響性，
但是，我沒看到正確的訊息被傳遞出來

只是，一個補償優厚的區段徵收案，
也獲得絕大數地主的支持，
縱使政府作為是有可爭議的地方，
但是，真的需要鋪天蓋地的造勢抗議嗎？