【無可奉告】

＃沒經過我的同意嚴禁拿我的聲明回應來報導否則必告

有人覺得這個新聞是我爆料的，是我出賣了隋棠姊姊，但我必須說，是「她跟我」一起被出賣的，為了自清，我想藉機爆個料：

我的至親好友、有深交的房仲同業，都知道，兩年前（2019年）我曾成交過一個高總價的物件，客戶是一名縱橫演藝圈30年以上的大哥大級人物，為何當時新聞沒有報導？？？？因為我就不是這種人！

而且，這種新聞出來是兩面刃，我是賣方經紀人，我如何對賣方（前屋主）交代呢？

總之，清者自清。

==以下是新聞報導==

210723蘋果 搶到最便宜價格 隋棠貸款4500萬買明水路8千萬豪宅
蘋果原址→https://tw.appledaily.com/property/20210723/RXSIN6EPTRB5JKP36FIJTG2IDA/

最新實價登錄揭露一筆北市豪宅交易，位於中山區明水路上、屋齡28年的社區「大直傑座」8～9樓的樓中樓戶，總坪數138坪、含2車位，在4月間以總價8250萬元成交，新屋主正是知名女藝人隋棠，根據謄本資料，該屋貸款約4500萬元；《蘋果新聞網》調查，該屋6年前開價1.4億元掛賣，同時以逾10萬出租，直到今年初房客退租，原屋主降價求售，才讓隋棠撿到大便宜，比原始開價便宜5700萬元；拆算車位後，每坪低於67萬元，也創下社區單價新低紀錄。

（林佩萱／連線報導）......↓

對此，隋棠經紀人表示：「不太清楚，藝人的私事也不方便代為回應。」

經查，大直傑座屋齡28年，共分為A、B、C棟，總樓高分別為9樓、10樓、15樓，總住戶68戶，公設比僅14％；隋棠購入的A棟8~9樓戶，為頂樓的樓中樓格局，規劃5房3廳3衛浴，總面積138.81坪、含2車位，以總價8250萬元成交，拆算車位後，單價約66.8萬元，為社區最低單價交易。

值得一提的是，由於該房包含15坪的大露臺，即便精算露臺價格是房屋單價的三分之一，購屋單價也落在73萬，但也比社區平均單價79萬要便宜。

另根據謄本資料，該房有向銀行申請貸款，依照最高限額抵押貸款5440萬元推算，該房購屋貸款約4500萬。

知情人士透露，隋棠「準備要裝潢了」，且該房為邊間，座北朝南，採光通風良好，規劃雙主臥，光是內部的使用空間就有近百坪，還有大露臺，親子在家就能享受戶外空間。

據了解，該房已掛賣6年，原始開價1.4億元，期間有房客以每月逾10萬元承租，研判屋主不急著賣出，直到今年租客退租，屋主才積極銷售，降價到9938萬；獨賣權約簽給美商ERA不動產資深經理陳泰源。

後隋棠釋出購買意願，價格一路再談到8250萬元成交，相較於最初開價，等於大降5700萬，對買方來說，相當划算。但對於交易過程，《蘋果》致電陳泰源僅低調表示，「無可奉告」。

《蘋果》走訪現場，附近住戶陳小姐透露，不知道隋棠在這裡買房，不過「大直的豪宅環境很好，值得擁有。」

隋棠接受媒體專訪時曾透露，自己理財態度保守，認為「有土斯有財」，與其投資股票，不如買房；2004年，她在關渡買下20坪小宅，因距離市區稍遠，2010年又在大安區通化街附近，買下中古屋；去年3月，她與老公、3名子女移居恆春。

《蘋果》追查，隋棠目前仍持有通化街的房產，從她3次購屋經驗來看，買房重視交通和採買等實用機能，且眼光精準，在大直買下百坪豪宅，讓一家五口擁有寬敞的生活空間。

屋比房屋總監陳傑鳴表示，鄰近通化夜市的通化街門牌，即便房價較低，近一年每坪成交行情也有65~70萬；他估計，以30坪左右來算，現值行情超過2000萬是行情價，依所在路段不同，價值可能高達近3000萬，若藝人還有其他房產或豪宅，坐擁上億身家並非不可能。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「大直傑座」屋齡雖然已28年，但該社區鄰近捷運大直站、明水公園，純住宅區的環境清幽，讓屋主惜售，實價揭露至目前為止只有7筆交易，而這筆最新揭露是頂樓的樓中樓戶，但因樓高僅9層樓，所以視野略微受限，拆除車位後單價低於67萬元，「買得相當划算。」

瑞普萊坊市場研究部總監／黃舒衛：大直傑座基本上是位於明水路以西的這個區塊，因為開發時間比較早，在大直重劃區出來以前的一個高級住宅區，休閒、消費跟教育有很大的優勢，例如知名的雙語學校永安國小，的確吸引了很多的小家庭，甚至是國外回來的富二代、ABC或是藝人來這邊居住。（明水路東側）向知名的豪宅西華富邦、帝景水花園等這些名人或是企業加入住的這些產品，目前即使是中古屋，單價都是百萬元以上。

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2021/07/210723-45008.html

【龔成問答信箱】（Q19201-Q19220）

Q19201：

阿Sir, 我係買股新手，學人高追短炒諗住可以賺少少啦，入左就係咁跌

當日睇大行報告目標價會升，其實某d大行借有利消息氹人入貨，抬高曬個價之後佢地就沽空，散戶就落搭...係咪咁樣？

我真係後知後覺，未見識股票世面阿sir, 我最近有開始睇你d書同fb page, 多謝你無私分享你既知識，其實我都知唔應該高追炒消息，但貪心想賺少少，不過自己未衰過都未知死...

另外你可以講多啲關於大行造價呢方面既野嗎？或者你有冇邊本書有提到？

謝謝龔Sir!另外請教阿Sir

龔成老師：

第一，之後唔好再短炒，無著數的。

第二，大行報告好多目的，唔知的，因此參考下好，唔好盡信。

其實你著重了解大行的目的，根本無意思，你應該花時間集中研究「企業業務」，你買股票就是買入企業，你應該著重這企業的基本面。

第三，買股票要有好強的心理質素，股價上落好正常，要平常心。

第四，你要以「長線投資」為方向，建立一個平衡的組合。

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Q19202：

龔成老師，您好！小弟自從睇咗老師您嘅Facebook page同書（買咗4本，睇咗3本：1. 股票勝經 2. 財務自由行 3. 選股勝經）之後都獲益匪淺，絕大多數問題都解答到，仲plan緊未來疫情好轉後參加您嘅股票班，所以多謝您先！

但喺目前有一個疑問我喺未諗得通，好frustrated，想請教一下老師您，希望您可以俾一啲意見，指點迷津。

我喺2019年頭嘅時候入咗2000股電能（0006），當時$53.5/股。然後疫情爆發，0006一直都徘徊喺$40左右，反而手上其他股都升晒。

我知道老師嘅概念喺優質嘅股票不妨長期持有，但當時買入嘅時候未認識老師您，當時買入嘅目的希望喺收息，但而家功力又未深厚到可以評估到佢價值如何。

所以我嘅問題喺，我應該點處置呢隻股票呢？應該繼續持有等佢返鄉下？賣出轉買其他優質股？還是其他做法？

多謝老師嘅時間同意見！

龔成老師：

其實，我地最重要是「配置」，建立一個長期的投資組合，要優質，要平衡，買入價、賺錢，並不是重點。

電能（0006）雖然有質素，但只是收息股，你要衡量自己的投資目標及風險承受程度。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

因此，你要睇翻這股是否長期持有，又或收息股應該佔你組合的比例。

這股本質無問題，但你預佢增長力不強。

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Q19203：

你好，想問點睇佳兆業美好2168

龔成老師：

佳兆業美好（2168）由佳兆業集團（1638）分拆上市，整體都有質素的，有長線投資的價值。不過規模不大，母公司不算強，因此估值不會太高。

佢主要於中國提供以下四項服務：

（１）物業管理服務：提供秩序維護、清潔及園藝、維修及維護，以及客戶服務等，物業管理組合涵蓋住宅物
業、商用物業、寫字樓等。

（２）交付前及顧問服務：於物業交付前向物業開發商提供建築工地管理以及示範單位及物業銷售場地管理服
務；亦向其他物業管理公司提供物業管理顧問服務。

（３）社區增值服務：提供停車位租賃、公共空間租賃、家居生活及物業交易等增值服務。

（４）智能解決方案服務；與第三方承包商合作向物業開發商提供自動化及其他硬件設備安裝服務。

睇翻佢的財務數據，正面，生意與盈利有不差的增長，現金流強，有長線投資。

現價合理，不過行業股價上落較大，要注意風險，同時這股規模唔算大，因此唔值得太大注。

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Q19204：

Sir,我睇翻上年成績，股票➕股息回報率14%，對我來說也是不錯的回報率。自從2018睇到80後百萬富翁後，資產增值係好事，但最重要的是我在您身上得到啟發，真心多想您。

新的一年我都必須更加努力，完成自己的夢想。
「財務自由係每個人最基本的權利」
謝謝龔sir!

龔成老師：

太好了！

我好相信累積財富是有方法的，只要不斷增加知識，財富自然保持增長，繼續努力！

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Q19205：

龔成老師，最近有d問題想請教下阿sir你，因為怕等唔切股票班先問。

2013年喺深圳福田區買咗樓，呢層樓係同我家姐夾份買嘅，因為最近樓價升得好勁，而我同家姐各有家庭所以決定賣咗層樓分返開d錢。所以我將會有大概$2,500,000港幣現金。

講一講我背景先，我36歲，有一子，我同太太加埋月入$33,000，喺香港有一層樓自住 (係我同太太聯名買，剛住滿1年，要住滿3年先可以提早還款)， 每月供樓大概$13,000，我同太太都唔大駛嘅，冇車，公司有手提電話費，交通，午飯錢津貼，所以基本駛費主要都係保險錢+雙方父母家用+日常生活開支，大概每月＄15,000， 每月可儲蓄$5000。

我本身有一半係泰國人，擁有泰國身份，打算2023年移居泰國，我打算到時將我現居所嘅貸款還1半，再將間屋租出去

估計到時每月會有港幣＄6000收入，到時去到泰國都係想以投資股票嚟過活，因為暫時未知喺嗰度可以做d乜，喺泰國我有一層樓，所以冇住屋嘅壓力，我諗主要駛費都係小朋友讀書嘅開支。

好嘞，問題嚟嘞。我想知道我呢$2,500,000應該點部署？

我自已暫時個計劃如下，想請教老師你覺得我有冇諗得唔啱嘅地方或可以更好嘅建議。

- 2年後 會用1,400,000用嚟還現自住樓的貸款（連租金收入有$6000收入）,所以呢2年可以用呢筆錢嚟投資。

- 400,000投資股票 （暫定），上完阿sir嘅股票班後再作調整。

- 施政報告將非自住物業撤辣，令我想投資一下車位，我想買入沙田區1或2個車位嚟到收租，因為我見暫時重有80－90萬嘅車位可選擇，月租$2000-$2200，打算一炮過買入1個或2個，你覺得可行嗎？

唔好意思，文字有d長，多謝你嘅耐心同埋時間！
祝身體健康！感謝龔sir！報左你堂，上堂見！

龔成老師：

$250萬，建議有$100萬留現金，無論是備用，加上等你之後償還現時部分按揭，當中的$100萬，都建議只留現金。

因此，可動用的資金大約為$150萬。

至於車位，唔建議投資，第一，現價唔算平，租金回報率低。第二，你長遠已會將香港物業放租，因此唔需要太集中在香港的固定資產類別。

加上你日後過泰國，現時唔應該投資太多固定資產，應該持有一些流動性較強的資產，這樣會比較彈性。

$150萬現金，可以部分投資股票，部分就等機會投資。你這年齡，財富仍有增長力，可投資平穩增長股，而具體的方案，我會建議你上完堂先開始進行，唔好急。

至於現時股票，就上完堂先變，同樣不用急。上堂見！

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Q19206：

成哥、你好！想請問現在有百多萬mpf.本人三十八歲、一半係Manulife 自2010開始供康健護理

其如一半在Aia。之前放咗喺中華基金、三月因為疫情放咗喺stable bond fund.想請教應該點樣可以提高回報。謝謝你

龔成老師：

強積金的配置其實唔複雜，你只要按你的年齡階段，去進行分配就得，年輕時較進取，中年平穩，退休前就保守，你按年齡，慢慢跟這樣比調整就得。

而選擇方面，我建議你買追蹤恆指基金。因為恆指當中已包括很多中港有質素股票，絕對適合長線持有。

我自踏出社會工作後，強積金都100%恆指的，我當時公司選的強積金公司，有隻基金好簡單，就咁完全追蹤恆指，所以我就選左果隻。

以你的年齡，財富仍有增長力。相信仍可承受風險。

Manulife保持進行。

Aia則選一些追蹤指數的基金，如睇好美國，就選指標普500指數的基金，如睇好中國及香港，就追恆指。之後唔需要轉來轉去。

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Q19207：

龔SIR,您好呀
唔知我可唔可以問少少野

(呢幾個月開始留意開龔SIR你,同埋我都有買到<<80後百萬富翁>>睇緊學習緊知識)

我係澳門人,手頭上有現金10萬左右
基金大約9萬左右

安聯增長及收益 7萬(供左三年左右,依家收緊息)
霸菱環球高級抵押債券基金 2萬(供緊3千一個月)

咁股票就係3萬左右
中通 50股(218)
圓通 4000股(6.67)

想問下龔SIR你呢

我應該點樣去部署我GE投資組合會好D?
因為我見6123個價係咁跌....唔知守住先定係放晒佢

多謝龔SIR~~
希望唔會煩到龔SIR你~~

龔成老師：

基金要睇翻當中的投資策略、質素，你可以比過往佢的回報以及大市的回報，睇下佢的表現如何。

你唔好太心急去增加股票，$10萬暫時只動用$5萬，要慢慢睇機會，要時機先出手。同時，唔好再買入同一行業的股票。

你可以考慮盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

至於你的持股，中通快遞（2057）有質素。

睇翻佢的資料，佢係中國較領先的快遞公司，於2002年成立，按總包裹量計是中國領先的快遞服務供應商，市佔率約2成，佢通過全國性網絡提供送件服務，以及其他增值物流服務。

佢的網絡基礎設施，由90個分揀中心與282條自動化分揀線，由約9,050輛自營幹線車輛服務超過3,400條幹線線路組成，網絡覆蓋全中國。

至於財務數據方面，生意與盈利都不差，不過，始終新上市數據未必好準，要慢慢先見真章。現價平就唔平貴，不過有發展的，如果小注無問題的，這股值得長線。

圓通速遞（6123）本身係一家以香港作為總部的國際貨運代理服務供應商，業務已擴展至多個國家，並在亞洲、荷蘭及北美設立了幾十個辦事處。

佢主要經營以下四項業務：空運及海運貨運代理服務、總銷售代理、配套及合約物流服務。

早前阿里巴巴（9988）入股增持，令股價大上大落，這的確會令企業有更多發展，前景正面，不過，估值方面已難。

因為這刻根本無法計算佢，之能賺多少錢，企業發展情況如果，只可以話好多不確定性，但股價就反映大部分利好因素。

因此，這股雖然有發展，但同樣股價上是有風險，相信之後的股價仍會波動。只可以話，這類股小注持有不是不可，但要明白風險因素。

要留意，唔好太集中在同一行業。

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Q19208：

龔成老師 我想問2018瑞聲依家依個位算唔算值得長線吸納 我見佢啱啱份業績雖然聲學唔係太好

但係光學業務開始有增長 我見同業2382舜宇做光學 但升到依個高位

相對之下2018如果光學業務繼續有穩定增長咁咪變相現價咪平左

同埋出面市場D人好似唱到好衰好似放棄佢咁

龔成老師：

瑞聲科技（2018）不差的，本身有一定的規模與技術，長遠發展正面，不過，佢增長力不是好強，只能視為平穩增長類別。

現價合理，可以分注投資，長線持有。

佢在聲學方面的技術較強，雖然都有發展光學業務，但未能稱為強的狀態，反而舜宇光學（2382）在光學方面較優質。

由於長遠來說，光學的發展會比聲學較好，因此瑞聲科技的增長未能稱為強。但整體上，都有質素的。

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Q19209：

龔sir, 上完你最後一課，我由對股票咩都吾識，怕股票，到完左課程後覺得自已有好大進步

我成日諗，跑馬拉松，都要跟跑會學，網上學，睇片學跑姿，更何況是投資，我好興幸可以遇到你而位師傅

我個人其實無咩目標，四十歲人，好平庸，無大學學位，亦吾敢諗自已有一日可以過上等人架生活，但其實我內心是好渴望能成為上等人

可以由將軍澳居屋搬去港島區住，可以優雅地老去，老來不缺錢用，以前我吾知有咩方法，到有一日facebook遇上你

我馬上去加按自住層居屋，去買左個車位(sir你指的真正資產)，買你啲書睇，再報埋你架課程，我知這個只是起步

我而家知道世上是有方法的成為上等人的，多謝阿sir, 最後一堂，好吾捨得你，多謝龔sir。

你講到你細個時望住XXXX，我坐最前排，見到阿sir你講到眼有小小紅，吾知系米我錯覺呢，我細個時也有類似經歷

我住藍田屋村，都系成日由窗門望住對面啲私傢樓，覺得好高級，好靚，我以前以為搬去將軍澳居屋已是我人生終極，但今日我知我仲有空間向上爬，多謝龔sir比左最寶貴架知識比我。

龔成老師：

我相信你過往的感受，正正是我的感受，大家都是草根，然後希望向上爬，憑自己努力，一步步完成目標。

可以啟發到你實在太好，我相信每個人都有想做的事，想完成的目標，每個人不同，但只要有信心，都可以達成的。

我相信，方法總會有，過程並不易，但一步步，可以做到的，大家都加油呀！相信自己可以完成好多大事情！

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Q19210：

老師，你好！現時持有港交所同金沙各一手，買入價分別係371同33.4

想問老師你覺得係咪高得濟入咗貨同應唔應該返家鄉就放定值得長線持有？謝謝！

龔成老師：

港交所（0388）有質素，只是買入價略貴，你可以持有。這股有得守，可長線的。

金沙（1928），有質素，買入價合理區中上部，持有無問題，長線可以。

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Q19211：

你好，我見你成日叫人買盈富，點解？

龔成老師：

其實最大的作用是「平衡組合」，對不少散戶來說，與其自己選股，我反而會建議佢地投資盈富，因為佢地選股通常選錯，而盈富是一個組合，風險相對較低。

同時有50隻股票，風險得以平衡，因此對大部分人來說是較好。同時，有平穩增長力，對整體財富不差。

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Q19212：

龔sir,我早排起交友app識左個男仔，跟住比佢呃左賣曬手上所有既股票，用曬所有錢跟佢玩數字貨幣。

本身賺左好多錢，但最後要拎錢既時候先話要交中國所得稅，我先如夢初醒發現係一個騙局。

而家所有錢無曬，好彩我突然醒左無比個騙子說服去借錢/用信用卡套現交稅，無欠任何債務，但呢幾年辛苦儲落既錢全部付諸東流。

報左警，但相信d錢都無咩機會拎得返。

我份工受到疫情影響，呢九個月基本上收入已經大不如前，每月大約萬五蚊左右。十二月保就業完左，人工只會得返一萬蚊左右。

我四月有幾份保險要交，總共年繳約五萬左右，而家會努力用之後果幾個月既人工儲起交保費既錢。

而家一切清零，我想問我之後點部署先最適合？

本身預左我五年後可以儲到六七十萬左右買樓，但而家咩都無曬，又要重新來過。

我諗我都可能要多額外三四年先真正上到樓。
好sad呀，只能怪自己蠢。

之前跟呀sir建議月供比亞迪，賺左既錢都比人呃埋，係一個好昂貴既教訓。

龔成老師：

報左警，就由相關方面處理。

事情已經發生，這都無辦法，只有當學習，令你之後投資等各方面都小心D。

雖然這刻由零開始，但你已經有知識、經驗，因此情況已經不同。

你由基本的儲蓄開始，到一定備用現金後，就開始投資股票，月供盈富（2800），如果想高增長，就月供安碩恒生科技（3067），可長線的。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

現時只有一步步做。

或者你可以想方法增加收入，例如做小生意，做佣金類工作，都是方法，要相信，方法總有的！

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Q19213：

成老師，可惜遲左接觸你嘅page，我原本係$198有買入港交所，但係$29X就放曬。如果早小小認識你個page我或者唔會放

我依家861嘅持股平均價大約$6.6，你覺得我應該賣出，還是等回本先？麻煩曬

龔成老師：

這都是學習的一部分，只要之後持有優質股，長線，就得。

我想教翻你少少概念問題，我地持有一隻股票與否，關鍵位是企業質素、前景，不要被買入價影響。買為我地買股票就是買企業。

買入價，你的賺蝕，只是一個心理因素，該企業長遠的發展，才是我地是否值得持有的重點。

如果企業有質素，但股價短期下跌，就不用擔心。

如果企業無質素，但你現時蝕錢中，繼續持有只會令你財富繼續貶值，因此要賣出。

如果企業質素轉差，就有可能要減持，因為這股佔你組合的比例，未必值得太多。

因此，股票持有與否，重點不是買入價、賺蝕。

神州控股（0861）主要從事大數據運營、物聯網及人工智能業務，業務領域包括智慧城市、智慧產業鏈、金融科技、智能製造、智能農業、智能運維、量子通信等。

都是有前景的行業，長遠有發展，不過，業務就有較大的不確定性，始終行業結構不穩，變數大。

過往盈利增長不差，不過就有少少波動，這是企業的風險所在，股本回報率不高是扣分的地方。

整體來說，業務長遠仍有發展，不過現時估值唔算平，投資投資值博率只是中等。長線投資都可，但就唔值得佔組合比例太多。

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Q19214：

你好阿sir, 唔好意思又要打攪你，最近試用你上堂教的程式篩選優質股方法，搵到一隻初步睇唔差的股 海螺創業 （0586）,想問下你意見。

我用企業分析表頭兩頁分析，5年財務數據合格，其中ROE同盈利近2年快速增長。但有個問題係，海螺創業主要盈利不是來自主業務，而係聯營公司海螺水泥

海螺創業的環保業務比較新，市場仲係初始階段，如果有海螺水泥呢啲發展成熟的企業支持，其實係咪可以視為一個優勢？

因為我都簡單分析過海螺水泥，絕對是一間不錯的優質企業，海螺水泥有規模、網絡、現金流強，負債不高，雖然預期增長力會減慢，但平穩增長相信仍然可以。

而海螺創業的主業務，近年發展出最賺錢的兩個項目為固廢處理和爐排爐垃圾處置，2項都在高速增長中，建設中及待建項目都唔少

日後營運收入會改善，年報中亦都指出以上兩項將會是未來核心發展項目。海螺創業有投資研發技術，現有垃圾處理、垃圾發電等技術水平亦不錯，相信可以提高行業競爭力。

我亦用光大國際 （0257）作比較，從年報中得知光大國際業務中有多項環保項目，而最賺錢的正正是垃圾焚化發電，海螺創業專注發展爐排爐垃圾處理可以更有力搶佔市場。網上資料顯示

中國垃圾焚化發電行業近年開始技術成熟及加快增長，成為最主要的垃圾處置方案，而行業可處理垃圾能力遠遠未達實際需求，反映行業仍處於增長期，加上近年中國愈來愈注重環保，國策大方向支持下有利行業發展。

綜合以上分析，海螺創業財務狀況、行業前境大致不錯，負債近2年增加較快，但應該係因為投資增加所致，暫時還是可接受。

由於行業始終較新，未來能否保持高增長，或者會否有新技術令行業改變是未知之數，而且行業的賺錢能力能否達預期亦是風險之一，可以講係有危有機。如果投資呢一刻唔會太大注，現價估算應該約處於合理區中上部，回返10-20％先分注入會更有吸引力。

唔知阿sir對此股點睇，有無潛力成為倍升股呢？有啲長編，先謝過阿sir！

（另附上企業評估表）

龔成老師：

你的分析不差，都講出了企業的重點，當你分析到海螺創業（0586）憑著海螺水泥（0914）而得到盈利貢獻，你就要同時分析海螺水泥，了解翻這公司的業務情況，是否本身的生意不差，是否對你現時分析的海螺創業有正面影響。

從本質未說，0914有質素，有增長力。佢主要從事生產和銷售熟料和水泥製品，業務地區包括中國東部、南部、西部、中部及海外。而安徽海螺是水泥行業中，全球最大的單一品牌供應商。

雖然增長力未必好強，但整體不差，所以，0586都會因此而利好。

我見你的分析及企業評估表都算做到分析，但就未夠深入，例如你要同時分析0914，以及從非財務數據方面，去了解這企業之後的發展。

評分大致正確，方向無問題。定出的投資策略都可以進行。

整體來講，海螺創業（0586）前景正面，佢整體的發展不差，生意與盈利都有理想增長，財務數據理想，負債不多。

佢係一家節能環保解決方案的綜合供應商，主要集中運用於水泥行業，並計劃提供具有節能環保特點的替代型綠色建材，雖然股價升左唔少，但由於盈利有實質上升，因此仍未算貴，只算合理區中上部。都有長線投資價值。長遠倍升都有機會的。

希望你可以更深入分析這股，等自己更了解後，才買入。

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Q19215：

龔sir,想問6988 ,1566點睇 ?
同打算入 9988 ,823,1810長 放 合理價可幾$入啊?
謝謝!!

龔成老師：

樂享互動（6988）是中國的效果類自媒體營銷服務提供商，利用商業智能技術為行業客戶及自媒體發佈者提供服務。

睇翻近年的財務數據，佢增長力是有的，但上市前的數據參考價值較低。

相信佢長遠，業務都有增長力的，公司話佢自己能盈利高增長。但就唔平，小注持有可以。

華夏文化科技（1566），投資價值則不高。

至於另外3隻，都是優質股，阿里（9988）$250以下較合理，小米（1810）$20以下較合理。領展（0823）現價在合理區，已經可以分注。

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Q19216：

點睇春立醫療？呢排回左好多

另外都想問埋愛康，成哥點睇呢兩隻股?現時是否兩隻股入市既好機會?

龔成老師：

春立醫療（1858）長遠有發展的。

佢主要從事以自有品牌「春立」研發及產銷植入性骨科醫療器械，產品包括：

（１）標準關節假體產品：主要包括髖關節假體產品及膝關節假體產品，用於治療骨關節炎、類風濕性關節炎
及其他疾病。

（２）定制關節假體產品：分為傳統定制關節假體產品及組配式定制關節假體產品，主要用於治療關節骨折及
其他原因所致的關節損傷或骨缺損。

（３）脊柱產品：包括頸椎前後路固定系統、胸椎固定系統及腰椎固定系統，產品適用於退化性疾病、脊柱疾病、畸形、骨折及其他病理原因所致的背痛。

佢係關節醫療器械技術有一定經驗，受惠於未來人口老化對醫療用品需求、醫療器械納入醫療保障等因素下，此股有佢架投資價值。

集團盈利由2015年4000萬，升至2019年2.4億，升近數倍。但主要升幅來自2019年，所以盈利增長唔算係平穏，同時間也推高了近期股價水平。

現時比之前合理翻D，但仍未算平，此股雖然有投資價值，但都有不確定性，不宜持有過多。不過近期有不利消息，醫療材料降價超預期，相信會影響佢一段時間，要觀察賺錢能力會否持續有影響。

愛康醫療（1789）本身不是無質素的，只是之前炒作太多。

這股經常處於少少貴的水平，這是最大風險，就算現時，都成30倍市盈率。

睇翻最近情況，自2018年「4＋7帶量採購」開始後，令醫療材料開始降價，降幅基本在50%左右，甚至更高，預計未來3年帶量採購在醫用耗材領域會持續，會常態化，影響佢的賺錢能力。

從長遠發展，這股仍是正面，但就算現價仍唔平。

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Q19217：

睇你你的Post，我開始月供5000蚊盈富，明白應該要長線投資，但我想知道如果我月供5年盈富，平均成本5年後跟那時的價格沒有太大分別

那這5年資產就沒有增值（只是收左股息），如再過10年都沒有太大分別，那起不是做不到財務自由？
求解，謝謝你

龔成老師：

如果目標為財務自由，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

例如初期投資較有潛力的股票，令財富較快增值，當增值到一定金額後，可開始將財富分配至平穩增值型股票，然後到年紀漸長或已累積了相當財富後，才漸漸轉成收息型股票。

所以，你這刻可集中在「平穩增長類」的股票，著重「增值」，盈富（2800）你預每年的回報，升幅連股息約8%-10%，因此都能平穩增長。

當然，這仍是未足夠的，你最好月供盈富的同時，留翻基本的現金，而這刻現金就是給你自行選股，以及把握時機進行投資，這樣，你的財富先有更強的增值效果。

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Q19218：

Hello 唔好意思唔個有冇人問過，想問老師點睇機械人行業的發展？

龔成老師：

相信長遠行業正面的，就算我屋企，都有用掃地機械人，我相信機械人可以做到的事情會愈來愈多，這可以有效減省了一些人力及時間，絕對有市場需求。

長遠正面，技術應用會更加廣泛。

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Q19219：

想問下，23年會開始供樓，居屋150萬，手上有50萬現金，有無高息股幫補下供樓？謝謝你

龔成老師：

你可以投資收息股，建立一個組合，但不建議將全部資金都投資，因為一定要留有一定的現金作防守，以備不時之需，以及若大市下跌，可以買平貨之用。

你可以建立一個收息股的組合，目標是5%、6%的股息率的收息股，例如港燈（2638）、深高速（0548）、香港電訊（6823）、工行（1398）、恆生（0011）、置富（0778）、陽光（0435）、高息基金（3110）都可以。

如果你能承受到風險，有些更有超過8%、10%的高息股，但股價就略有風險，要自己衡量，佐丹奴國際（0709）、中石化（0386）、互太紡織（1382）等（記住，股價略波動，只能小注）。

但要留意，現時股價只是合理，未到平宜，因此買入時宜分注，同時不能用盡現金。

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Q19220：

龔成老師，你好，想問下

我26歲，月入萬九，因為俾人呃所以借左屋企一百萬，同兩條銀行貸款 一條17萬 一條6萬，銀行個啲會係三年內清還

想問下我想還完銀行個啲之後五年內還埋屋企個一百萬，我應該點樣做好？謝謝

龔成老師：

你要一步步由基本開始，第一，儲蓄，要設定一個好的收支模式，每月都要有儲蓄。目的是累積「初期資金」。

第二，投資，這方面要睇你有幾大信心，如果你實力只是一般、投資經驗不多，就投資一些較穩健的股，如盈富（2800）、銀娛（0027）、恆基（0012）、港鐵（0066）、平安（2318）、粵海（0270）、領展（0823）、希慎（0014）、太古地產（1972）等，你可以了解下這些股票，然後從中選股。

如果較有實力，就可投資一些較高增長的股。

第三，你要盡力增加收入，你要開發不同的收入來源，兼職、小生意、做佣金收入工作等，要大膽試，可能會有突破。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

連載文章 22—2020/09/01
《平民投資王》網路版---劉鳳和 著 無版權—可大大分享

但至少，我們已經邁出了第一步。

目前依照建商和住戶達成的協議，原先在這裡的住戶，在改建完畢之後，得以一戶換一戶，同樓層換同樓層，每一戶再加送一個機械式停車位。未來的新大樓從原先的十層樓變成二十五層，整棟建築用鋼骨SRC建構，離公園離捷運站又都非常近﹔另外，更不用說改建期間，每一戶可以領到的搬遷費（遷出、遷入各給三萬）、蓋多久領多久的月租屋費（一戶二萬元），實在太令人滿意了。建商預計花四年時間改建完畢，也就是未來五年，我在這裡將會有兩戶，每一戶三十八坪的房子；我媽媽一戶，我自己一戶。五年的投資報酬率時間，換來利潤多增加了一•五倍。

喔！我忘了說，每一戶除了汽車停車位之外，還會再加碼贈送一個摩托車停車位。各位你們發現了嗎？這些讓你瞪大眼睛的結果，統統只來自一個觀念的改變。

養兒防老，不如養房最好

正如我說的，觀念轉個彎，連世界都跟著轉彎。

曾經有一位保戶帶著兒子來找我。我們聊著聊著，聊到人生七十歲以後要怎麼半？如果不幸生病了，醫療保險真靠得住嗎？

這又是一個多數人的迷思：因為有了「保險」這項產品，所以人們認定，在發生意外或是疾病時得靠保險才能得到幫助。那如果今天這個世界沒有「保險」這樣東西，怎麼辦？還是得想辦法啊！這時，只有一個顯而易見最實際的需求－錢。看病的錢從哪裡來？救助的錢從哪裡來？很簡單，但也是問題的本質，事實上，我認為不一定要靠保險公司賣的醫療保險。

我舉了一個簡單的例子，我說：買房子可不可以養老？他說可以。我接著說：既然房子可以養老，它可不可以治病？萬一我患有慢性病、中風，要請外勞的時候，房子有沒有用？他想了一想，「好像可以。」我說當然可以，我們現在花幾千塊錢買個住院一天理賠一千的險種，等到我七十歲的時候，鈔票都縮水了，理賠金也還是一天一千，有什麼用？難道我們應該把辛辛苦苦賺來的錢通通放在保險裡？錯！我個人認為，錢，應該放在對的地方－

房地產，就是個可以把錢放到這裡的好東西。

有了自己的房子以後，萬一生病了需要用錢，為什麼不拿房子跟銀行抵押？記住！是抵押，不是賣掉。假設抵押個一百萬。有這一百萬，你愛吃什麼就吃什麼，愛住什麼醫院就住什麼醫院，這一百萬可以提供的服務不也跟醫療保險一樣？這難道不是另一種醫療保險？至於為什麼只能抵押不要賣？因為如果以抵押方式向銀行貸款一百萬，按造現在的利率，本利攤還，一個月還五千多元就可以了，稱個五年、十年，搞不好房子又漲了，為什麼要急著賣？你用貸款貸出來的錢治病，比靠保險公司的醫療險治得更好，為什麼？住院保險還有理賠，一旦出了院，不但花費可能比住院多，甚至連一毛錢都領不到。

「那也要有房子才能貸款啊！現在年輕人連買房子都買不起了，哪能想那麼遠？」原來這位保戶的兒媳婦，一直想買一間新房子，但是看來看去永和有電梯、管理員和漂亮公設的新成屋，少說一坪也要六十萬，買個三十坪也要一千八百萬，誰買得起？

「為什麼一定要買附有公設的新房子？」我提醒他，「附有公設的房子大約有百分之三十都是公設坪數，算下來買三十坪的房子，加加減減，實際坪數只剩二十坪。住二十坪，卻付出去三十坪的錢， 一坪六十萬，六百萬就這樣不見了。」再加上一個月一、二千的大樓管理費又是一筆開銷、一年下來要付多少？別忘了還有房屋貸款，就算頭期款繳掉三百萬好了，剩下一千五百萬，未來每個月要再付上七、八萬的貸款。再說，年輕夫妻如果生了兩個小孩，一男一女怎麼辦？ 二十坪的房子夠住嗎？ 現在新房子愈蓋愈好，建材幾乎都採用SRC，沒有七、八十年是沒辦法改建的。也就是說，如果三十歲的年輕人現在買了新房子，到死都要被套牢在這間房子上。誰負擔得起？就只因為兒媳婦喜歡？

老屋比新屋值得投資

「比起新成屋，何不買問傳統舊式的五層樓公寓？」我用另外一個角度為他分析，這種房子一坪可能都還要二十五萬左右，但是好處是第一，沒有公設，你買三十坪實際上就是三十坪， 一坪三十五萬的話，總共一千零五十萬， 二十坪總共也才七百萬﹔第二，不用付大樓管理費﹔第三，不管是二十年還是三十年的傳統舊式公寓，這些老房子久一點再過三十年，一定會遇上「改建」。

改建代表什麼意思？意思是，如果一棟五層樓的公寓，每一層面積三十坪，上面
一共住了五戶人家﹔三十坪除以五等於六，就是一戶擁有六坪的土地。到時如果改建，每一戶的「持分」就是六坪。根據我之前海砂屋得來的經驗，五層樓的舊式公寓改建，一戶可能可以換到兩戶！那時房子就不是一坪三十萬了，你現在買的舊公寓才花不到一千萬，經過二、三十年以後，房子升值又加戶，而且又變成兩間新房子，多美好的事情。

至於唯一無法跟電梯豪宅相比的就是大樓管理員，沒有管理員也可以裝不鏽鋼鐵窗啊，省下來的錢，還可以再加裝一個保全系統咧。所以我不僅僅建議這位爸爸和他的兒子，更建議他們去說服這位未來的媳婦，儘早換個觀念，讓錢途轉向更寬闊的道路。

從民國七十幾年負債二百多萬開始，我從負數往上爬。雖然進入保險界剛開始賺不到錢，但是在途中不小心發現了另一個契機，讓我決心去做大家都不願意著做的事情﹔做著做著，又不小心接觸到更冷門的外勞仲介、認識了一些老聞，再從賣外勞仲介產品，變成賣也很冷門的個人意外險、個人一年期壽險、個人一年期癌症險......。賣著賣著十幾年過了，現在，我賣保險賺到多餘的時間，讓我比別人有了更多時間和機會，再去做更多的事情。

人生到這個地步已經非常完美了，真的很感謝。所以，在此要奉勸很多年輕人，不要急著要賺錢，平常把我們的工作做好， 一旦有機會，總有一定一天輪到你。

慢慢來，成功才來得快

現在很多年輕朋友，遠從四面八方來找我諮詢，我從他們身上發現了一個相同的問題，因為大家都想要快速致富，心太急，所以走錯了一些一路。

過去，台灣跟現在也遇過一樣的情形﹔房地產一下暴漲，大家必須不吃不喝存下幾年的薪水，才能賺到第一棟房子，物價波動不穩，民眾當然會怕。再加上不管是書店還是媒體，暢銷排行榜上最熱賣的都是財經書﹔電視頻道轉過來轉過去，每台都在講財經、講賺錢，賣得民眾心裡都亂了方向。現在的年輕人，尤其是剛出社會、三十歲左右的年輕人，他們會怕，怕找不到未來在哪裡？既然找不到工作、找不到好的工作，有些人甚至乾脆不工作了，但不工作是非常錯誤的選擇，尤其是現在這樣的大環境底下。

很多人說台灣失業率很高，可是從另一個角度看，台灣也有很多工作沒有人願意去做：營造、做組工的、做高速公路的、做傳統黑手的，都沒人去做﹔逼不得已，我們必須請外勞來做。前一陣子電視上有個名嘴說年輕人不可能沒工作，沒有工作的人去找他，他幫你找，只怕你不做而已。沒有錯，只怕你不做而已！

以前我住的地方有一個水電工人，我看他每天開一台破破的小發財車，裡面塞滿滿的電線水管，還有一些工具，身邊帶一兩個小徒弟，每天早上出發上工一直到傍晚才回來，日出而作日落而息。看起來他好像全身髒兮兮的，後來我才知道，他有三棟房子。那時大約是民國八十五年左右，不要看他只是做水電的，既沒有公司行號也沒有店面，就這樣一路做下來，也累積到了大錢。

我也看過有些人，不願意屈就自己接受薪水比較低的工作，結果一事無成。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914