【花了大錢卻可能換到空氣，「買車位」之前我們該注意什麼？】

「律師，我明明花錢買了車位，也有大樓發的車位使用證，結果新來的住戶說，他才是車位所有權人，去法院告我佔用車位，法官還判我輸，這還有天理嗎？」

其實，這在台灣很有可能發生。當我們買車位之前，得先確認這個車位當初是不是用「大公、小公」的持分登記來做擁有車位所有權的證明，還是只要有大樓《車位使用權利證明書》就可以？

#車位 #公共空間 #持分登記 #財產 方格子 vocus

「請問目前大型重型機車只能停汽車停車位，但大樓管理規約規定社區內車位連大型重機也不能停，這樣的規約是否能成立？」

最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

201225三立 明年元旦起新規上路 購買車位取消土地持分僅有使用權
三立原影→https://youtu.be/p6K37CQATf4

代銷人員賣房推銷車位，但常見的另購車位，面積、價格怎麼計算爭議不少。

記者/謝抒珉、郭翊軒 採訪報導……↓

行政院消保處修正定型化契約規範，取消停車位的土地持分，因為回歸民法，停車位屬共有部分，能買的只是使用權。

行政院消保處簡任秘書/陳星宏：「所有的住戶都有使用權在，由購買停車位使用權的人來專用，但是專用本身不是所有權的專用，是使用權上的專用。」

停車位坪數一般包含停車格和車道，但目前預售屋市場常見亂象，把機電房、儲藏室都灌進停車位坪數，有些甚至標出15坪藉此墊高價格，修正後讓車位回歸使用權，杜絕虛灌坪數，對購屋族來說，少了車位土地持分也不影響貸款。

房仲業者/陳泰源 表示：「有時候建商它自己本身就是地主或住戶之一，它可能多分配到幾個車位，卻分配的大量的土地持分，遇到要都更的時候才會發現，民眾就會變相地被稀釋了土地持分。」

不能再透過多買停車位來增加土地持分，避免日後都更談判爭議，另外消費者也不用再繳車位的地價稅，規範修正後2021年元旦上路，再出現不合規定的契約，最高能開罰50萬元。

陳泰源youtube→https://youtu.be/hbPv15OcAOo

部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/12/201225.html

王志民上陣推逃犯條例修訂，修訂逃犯條例針對誰，建制菁英林健鋒賣三豪宅七車位。人生，沒有所有權，只有使用權。（完整文字版將會在節目後上載至易經講堂網頁）
#貿易戰 #送中 #逃犯條例 #三權合作 #習近平
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Wong Wai Man 2019年5月21日 星期二下午5：00

西環中聯辦王志民親身赤膊上陣，打逃犯條例修訂這場硬仗。

共產黨人，便宜行事，平日拿《基本法》出來裝模作樣，一旦有需要，便踐踏憲法，為求目的，不擇手段。

送中惡法，令在香港生活的人，人人自危。有錢的，貧窮的，菁英們，廢青們，都不得安居樂業。葉劉說，連八國聯軍都來了。

北京死命令，林鄭瞓身推法。借台灣一宗謀殺案，說為死者伸冤。台灣不給你利用，一再申明，不接受這個修訂，即使通過後亦不承認，不會要求交人。

這條傷害香港所有人的法例，如何可以在七月前，立法通過？

這個時候，有兩條消息傳出：

來自政府的靈通人士說，條例針對的，是大陸那些貪官污吏，在港財產的代理人。

條例修訂後，北京除了要港府交人外，還可以凍結這些白手套在港的資產，再交還給大陸。

另一條消息，來自西環。中美開戰，美帝欲阻我中華大國崛起，借加拿大抓我孟晚舟；北京借香港修例，亦可以十倍奉還。拘留一百幾十個在港活動的美帝間諜，互相制衡。這也是另類的恐怖平衡。

這就是習近平說的以牙還牙。懲罰性關稅，中共那有這麼多美國貨可以徵稅？北京說的「牙」，是香港。

兩條消息，目的一個。修訂逃犯條例，針對的，是自家人，是美國人；要錢，和要應付特朗普條傻佬。目標不是香港人，更不會是香港有錢佬。

這個時候，賣港群英、同鄉會、各路社團興奮極了，又有錢搵，搞街站，搵簽名，修例群眾大集會，三百萬人唔係逃犯怕乜修例大遊行……總之，發達了！

建制爛鬼興奮，但家大業大的建制菁英要盤算了。

林鄭月娥的智囊，行政會議成員，商界政黨「經民聯」成員，現任立法會議員，林健鋒，靜悄悄的賣掉三個南區豪宅，和七個車位，套回億多兩億現金，作為不時之需。

林健鋒是標準的香港菁英商人。九七前跟貼英國人，九七後跟貼鄧小平。江澤民悶聲發大財，他也發大財，胡溫新政他鼎力支持，習近平就不用說啦，他拜服得五體投地。

中央政策，不用問他絕對支持，但子孫他也要照顧呀。

三個南區豪宅和七個車位，於他只是九牛一毛，但總要為子孫盤算，一點現金只是走動用。

三間豪宅，七個車位，得卦為《周易》第五十六卦，火山旅卦。

上卦離為火，下卦艮為山，為山上有火之象。

艮為止，代表一個人的原居地；離為火，代表一個人的流徒。火在山上，象徵一個人的人生旅程，作客在外，舉目無親，寄人籬下。

山，具有堅毅的特性；火，代表光明，明白為人處世的道理。

人的一生，其實就是一個旅程，有好的時候，也有壞的日子，有人先甜後苦，有人先苦後甜。因為每人的行旅時間表不同，途徑有異；運順高低，自己的選擇又不同。

每人的旅程不同，但山和火象徵的兩大原則，在人生旅途中，必須掌握，即堅毅和明理。山的堅毅，人才會堅持原則，人生目標，才不會因途中遇到的挫折而放棄。火的明理，才能分辨正邪，什麼應做和什麼不做。

能把握山和火象徵的兩大原則，才能順利完成人生之旅。

旅卦跟第五十五卦的雷火豐卦是同一組卦，兩卦是相綜的關係，從這邊看是雷火豐卦，從那邊看是火山旅卦。

這邊看是豐功偉業，另一邊看已經要作客天涯。

從卦序看，由豐轉旅，必然難受。

豐卦是如日中天，資源豐盛雄厚；但一場變動，拐一個彎，離開主場，出外作客。兩卦一體兩面，累積豐盛，其實什麼都帶不走，人生原來如旅。

豐卦和旅卦這組卦的互卦，都是澤風大過卦。

互卦是過程，是豐旅兩卦包含的內在東西。無論是豐功偉業，或是作客無親，內裡都是大過。

大過卦的特點，無論身心都超了負荷；隨時顛覆，會倒下來；各方面都over了。

一般人都是在家的時間多，作客的時間少，如果一天到晚都在外跑來跑去，就容易出問題了。所以，《雜卦傳》說：

豐，多故也；親寡，旅也。

旅，是作客又回不了家，只能在外失意，孤獨，寂寞，承受內裡大過的折磨。

一生人擁有再多再豐，到頭來都帶不走。這就是旅卦的終極涵義。

無論金錢、權勢、地位，到該走的時候，誰都留不住。

人生，沒有所有權，只有使用權。包括你的身體在內，只是暫時使用，用完就得還回，不能真的擁有。

旅卦，就是使用權的概念，在人世走一轉，就像一個旅程。

之前的豐卦，自以為能擁有豐盛，所以努力奮鬥，拚命聚歛，等到豐的另一面，綜卦，翻過來，發現原來是旅，才知人生，原來無法真正擁有什麼。而且，擁有愈多，最後，失去也愈多。

不留獄，在「旅」的過程，對人對事，不要留戀。

人生捨不得的牽掛很多，旅卦明確告訴我們，不要留情，不然徒增痛苦。

要超脫痛苦，就要明白所有權和使用權的分別。

今日下午5：00pm, 在這裡和大家見面。

2019年5月21日星期二下午5:00
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130409非凡 捷運共購宅 糾紛一籮筐
影片網址→http://youtu.be/9WlSF8vrzTw

感謝記者 李雯珂 的採訪報導，觀于捷運共構宅有五個常見缺點，與大家分享。

1.法規規定，不能安裝天然瓦斯管線，所以一定只能用電磁爐，快炒、喜歡煮菜不行。

2.小坪數，不可能蓋豪宅，一層多戶，使用分區一定是商業區，房屋用途標示為「一般事務所」，所以有些會登記公司，不是純住宅，住戶水準良莠不齊，出入複雜，安全有顧慮。

3.小坪數，只有一面採光，廁所多數又沒有對外窗，空氣潮濕，流通不佳。

4.因為B1是捷運，所以能增設的停車位極少、有限，所以對於有車族，通常還得自行在附近租車位，反而是一種困擾。

5.震動與隔音的問題，造成隱私與健康上的困擾。

以下是新聞報導......↓

每回公部門釋出捷運共構宅標售，都會吸引許多購屋人目光，但標榜到站就到家的捷運共購宅也隱藏危機。

消基會也指出，捷運與建商聯合開發的住宅擁有不少限制，像是無法使用天然瓦斯，以及地下停車位少，還曾出現建物為了減輕重量，採用輕質灌漿牆，造成隔音效果差，糾紛事件可是層出不窮。

地政士 卓輝華 表示：噪音和震動這方面，因為無可避免，會有一些影響。

看準捷運宅是房市票房保證，每年約有一成漲幅，甚至有房仲為了力推銷售，介紹屋況，就會刻意避重就輕，這時可得小心被糊弄。

房仲業者 陳泰源 表示：一般我們上班一定是朝九晚五嘛！那我就在朝九晚五的時間帶客人去看房子就好啦！因為隔壁的鄰居他沒有住在裡面啊！他就不會上廁所、不會洗澡、不會吵架，所以你當下就會覺得好安靜的感覺，所以我們會建議捷運共構宅，你在看房子白天看一次，你晚上也看一次。

仲介業者建議一屋多看，還有住宅契約要看仔細，有些捷運宅是公有地BOT開發模式，只有50年使用權，沒有土地所有權，千萬別以為買了捷運宅，就等於拿到了房價上漲的保證書。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/61708026