[爆卦]購買土地會計科目是什麼?優點缺點精華區懶人包

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  • 購買土地會計科目 在 元照出版 Facebook 的最佳解答

    2021-08-19 15:55:51
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    #裁判時報第109期 📌從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授)
      
    本文評析最高行政法院108年度判字第116號判決,分析案例事實之爭點,涉及預計以多數套房「出租」可否視為「營業行為」,最後「出售該房屋」的一次性行為,應如何認定為「營業行為」的問題。就此,涉及營業稅法及所得稅法如何涵攝的問題。李惠宗老師逐一分析法律爭議,精準說明營業稅法以及所得稅法規範內容之適用與涵攝,就具體個案以及判決內容進行分析,執得一讀。
     
    ✏關鍵詞:稅疑惟輕原則、反面解釋、信賴保護、一時貿易所得、法律不強人所難、稅捐適用選擇權、特種營業人
     
    ✏摘要:
    本案事實徵、納雙方並不爭執,乃納稅義務人於民國(下同)95年1月1日購買位於臺中東海大學附近土地及地上物,嗣改建為8層樓之建物,其內設有45間套房,於96年1月19日取得該建物之所有權後,持續出租收取租金(下稱「東海翰林苑」);復於99年8月31日將系爭房地以總價新臺幣(下同)50,000,000元出售與訴外人梁○○。納稅義務人就租屋收取租金行為,於97至99年申報綜合所得稅,並經國稅局核定在案,其後出售該房屋,亦申報個人綜合所得稅。
      
    ✏試讀
    🟧「租屋」與「售屋」行為認定為營業行為之理由
     
    私人以出租營利之目的而斥資購建房屋,於購建之後,又長期出租,收取鉅額租金,即屬事實上經營租賃業務,為營業行為,自屬經營租賃業務之營業人。另營業人銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產,亦屬整體營業行為之一部分,除屬於依營業稅法第4章第2節規定計算稅籍之營業人,免徵營業稅外,仍應課徵營業稅,此稽之營業稅法第8條第1項第22款規定自明。且參酌行為時商業會計處理準則第17條亦規定:「固定資產,指為供營業上使用,非以出售為目的,且使用年限在1年以上之有形資產;其科目分類與評價及應加註釋事項如下:……二房屋及建物:指營業上使用之自有房屋建築及其他附屬設備……。」
    以上判決,就長期租屋構成營業行為,應可贊同。再者,營業人」,故其「銷售其非經常買進、賣出而持有之固定資產」……
     
    🟧就經核定綜所稅是否構成信賴保護之理由
     
    就納稅義務人針對「租屋所得」,已先行報繳個人綜合所得稅及針對售屋行為報繳「財產交易所得」,是否構成「信賴保護」而言,最高行政法院認為:
    (四)次查,上訴人購地建屋出租及出售系爭房屋,符合以營利為目的,且持續性從事一定經濟活動之營業行為,亦不符合免辦營業登記,免課營業稅及營利事業所得稅之情形,自應辦理營業登記,課徵營業稅。縱其出租套房租賃所得部分,上訴人雖自行申報綜合所得稅,惟因營業稅與綜合所得稅屬不同稅目,尚不得因本件課稅事實已先受有綜合所得稅之核定,就認為出售系爭房屋非營業行為,而可免除其就該銷售行為負有申報繳納營業稅義務等情,經原判決論述甚明(參見原判決第22頁2)。是依上訴人經營模式以觀,乃該當於營業稅法第2條第1款所稱之銷售行為,上訴人依規定負有開始營業前辦妥營業記,並申報銷售額之義務,並不能因其自行申報年度綜合所得稅,將出租系爭套房之租金收入列為租賃所得,經被上訴人誤依其申報而核定,而免除其法定義務。
     
    🗒全文請見:從東海翰林苑案談「營業行為」的涵攝/李惠宗(中興大學法律系教授),裁判時報第109期
     
    📕本期目錄:http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2793 
     
     
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  • 購買土地會計科目 在 賴川、祁明、高宇的民商法教室 Facebook 的精選貼文

    2019-02-12 00:40:37
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    【#科普公司法 #會計】
    嗨~各位同學晚安,我是祁明老師。今天是痛苦的開工日(其實已經是昨天了~)我們先來點輕鬆有趣的科普知識讓同學放鬆一下(數學不好的人可能會更痛苦XD)

    同學知道為什麼公司法只針對公司「資本」、「盈餘」、「資本公積」的運用加以管控?而不是針對公司「資金(現金)」的運用加以管控呢(轉投資、貸放款、保證除外)?又為何轉投資貸放款保證例外地被限制呢?此外,為什麼不針對舉債所得資金的運用加以規範?

    ---------耐心看完就會知道原因分隔線---------

    公司資金的來源主要有四:股東出資、對外舉債、營業盈餘、其他天上掉下來的禮物。而這四種來源的資金,雖然外表看起來都是錢,但是在公司法及會計規則的規制下,被要求放在不同的會計科目中,分別為資本、負債、盈餘(含盈餘公積)、資本公積,而不同會計科目資金之運用也有不同之限制。

    首先,股東出資後不得任意退股,並且該筆資金必須作為公司營業的後盾、債權人的保障,因此資本之流出有其嚴格限制;其次,營業所得之盈餘分派則是股東權的核心,公司法雖不禁止公司將盈餘分派予股東,但仍然須受法定程序限制,完稅後必先填補虧損,並提撥法定盈餘公積(預防將來之虧損),方能分派;至於資本公積,原則上只能用於填補虧損及§241之運用。

    那麼問題來了,為什麼公司法除轉投資、貸放款、保證外不禁止公司金錢的運用?也不針對舉債所得資金的運用加以規範?僅針對公司「資本」、「盈餘」、「資本公積」加以管控呢?這邊我們需要一點小小的會計知識:💡【資產 – 負債 = 股東權益】
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    以下我們舉一個簡單的例子來解釋:(事件依時序發生如下)
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    1【藍海股份有限公司剛設立,股東出資100萬元】
    此時公司的資產中會有100萬元現金,股東權益則會有股本100萬。

    2【藍海公司向銀行借款50萬元】
    此時公司的資產會有150萬元現金,但負債也會增加50萬,股東權益則不變。

    3【藍海公司今年賺了120萬(票款已兌現),收受現金餽贈10萬元】
    此時公司的資產會有280萬元現金,負債仍然50萬,股東權益則增加為230萬(分別為股本100萬、保留盈餘120萬、資本公積10萬)

    4【藍海公司董事會決議購買價值120萬元的土地】
    此時公司的資產仍有280萬(160萬現金、土地價值120萬),負債與股東權益則不變。

    5【藍海公司董事會決議償還欠款50萬元】
    此時公司的資產剩下230萬(現金剩下110萬、土地仍為120萬),負債歸零,股東權益不變。

    6【藍海公司決定轉投資A公司30萬、借B公司30萬】
    此時公司的資產仍為230萬(現金剩下50萬、土地120萬、A公司股份30萬、對B公司債權30萬),股東權益不變。

    同學發現了嗎?發現了嗎?發現了嗎?
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    應該沒發現⋯🥴
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    對,沒錯,答案就是,只有資本、盈餘、資本公積的使用會導致等式的右邊減少(股東權益減少=公司淨值減少=公司償債能力減少=債權人的保障減少)。所以我們可以把問題分為,「等式左邊的變動」及「等式右邊的變動」這兩種。

    一、 等式左邊的問題:
    1、以董事注意義務加以管控即可
    看到這邊同學有沒有發現,「借款」、「償還借款」、「購買土地」、「轉投資」、「貸放款」都不會影響到股東權益,只是資產項目的變動而已。換言之公司的淨值(淨資產)都不會有所變動,對股東及公司債權人來講原則上不會有權益受損的問題,除非決策者圖利自己或他人(如關係人交易),或做出錯誤的決策(應注意而不注意,如未作功課而買貴),或商業風險實現(如投資失利、景氣衰退),因此這部分的管控機制其實用「受託義務」中的「注意義務」或「忠實義務」就可以加以管控,進而防止股東及債權人之權益受損。

    2、高度風險事項則以公司權利能力之限制處理§13、15、16
    (1)保證,是拿公司的錢換空氣,所以限制最嚴格
    (2)貸放款,是拿公司的錢換債權,限制也頗嚴格
    (3)轉投資,是拿公司的前換股東權,限制最輕
    從這邊不難發現,保證、貸放款都是拿公司的錢去換帳面上可能等值,但實際上是垃圾的東西(公司帳面淨值不變但實際價值減損),所以禁止相當嚴格;至於轉投資則不然,因為轉投資他公司的理由不一而足,可能是投機,但也可能是為了風險切割,甚至是為了專注本業而將新部門分割出去,理由不一而足,因此限制較小。其區別從107年全盤修正僅放寬§13也可以略知一二。

    二、 等式右邊的問題:
    反之,若涉及等式右邊(股東權益)的減少,則是公司的淨值(償債能力)下降的問題,對公司股東與債權人的權益都有影響。然而如果股東權益的減少是因為股東拿走(實質減資、盈餘分派、§241公積發放現金),此時受影響的人就只有「債權人」而已,因此為了保護債權人,公司法才會在這三個項目做了那麼嚴格的限制。

  • 購買土地會計科目 在 小樂:我的生存之道 Facebook 的最佳貼文

    2017-02-11 12:54:44
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    摘錄得很好👍

    1.財報是一種立體的觀念,不能只單看一張報表就決定投資,否則容易產生錯誤判斷,而一般人普遍的盲點,都只注意「損益表」。三張表中,最重要的其實是「現金流量表」,因為現金流量表上的數字,才是代表真正有該筆金額流入或流出公司,而「資產負債表」是當天餘額(存量、定量)的觀念,「損益表」則是推估(流量、一段期間)的概念。
    「財務報表」是一家企業營運的成績單,經營優劣就像是人體健康狀況,不太可能一夕之間由好變不好,或由不好轉好。所以,財務報表需要查看至少五年以上,經過一段時間的景氣循環,才能推斷出公司的真實現況。

    2.會計師出具年報的五種查核意見:
    ◎無保留意見→毫無保留,可信任。
    ◎修正式無保留意見→修正後,可信任。
    ◎保留意見→有難言之隱。
    ◎無法表示意見→看不懂。
    ◎否定意見→完全唬爛。
    只有獲得「無保留意見」與「修正式無保留意見」的財報,才值得花時間研究下去,如是其他三種,就需特別小心,基本上可以直接跳過這種大有問題的公司,不用拿自己辛苦錢跟它博感情。

    3.量大不一定是最好,最主要得看後續費用支出多少。譬如以個人收入來舉例,當你每個月收入10萬,而一個月開銷卻是15萬,表示10萬的收入對你來說就不好,若你的月支出只有5萬,那10萬的收入就很好。
    像營收一年380億,大不大?380億剛好是茂德公司一年營收,它倒了!
    像營收一年500億,大不大?500億剛好是力晶公司一年營收,它下市了!
    像營收一年1000億,大不大?1000億剛好是勝華公司一年營收,它倒了!
    所以,千萬別只聽媒體說某公司營收創新高時,就貿然進場投資,因為數據尚未扣除成本及費用,還不知道這家公司是否有賺錢能力,無法立刻分辨好壞。

    4.「營業收入」三種常用分類:
    ◎依客戶別區分→如果收入大部分是來自單一客戶,可能是好消息,也可能是壞消息,當大客戶快速成長時,將有利公司業績長紅,但當大客戶突然轉單,就會產生獲利下滑的風險。
    ◎依產品線區分→哪些產品幫公司賺錢,哪些產品是虧錢,分析公司將研發資源如何有效配置,以利業績貢獻。
    ◎依區域區分→最好情況是五大洲都有包含,如果大部分都集中在某一區域,一旦有突發事件,將造成經營虧損的可能。
    企業經營追求的是「長期穩定的獲利能力」,不是只看某一期營收金額變多,就覺得很好,應將其分類,歸納分析出真正原因,查清楚哪種收入品質是比較穩定成長的,尤其別陷入「一次性收入」的迷思。
    【長期穩定的獲利能力,遠比短期的營業數字更加重要。】

    5.從損益表可得知:收入-成本-費用=淨利,而企業為了提高淨利有兩種方法,增加收入,以及降低成本或費用。
    到底哪一個比較重要?要選擇開源,還是節流好呢?
    其實兩者都很重要,但魚與熊掌難以兼得,不管公司再怎麼省、摳門到極限,成本與費用也一定會大於零,且過度的控管,終究會損壞公司對外的品牌形象及降低內部員工士氣。
    而提高營收,並不是一直低價搶單,競爭有限市場,應找出公司優勢,投入適切比例資源,創造更多獲利,如此才是長期經營的較佳方針。

    6.公司有賺錢,為什麼卻倒閉?主要是損益表,是讓股東知曉它是賺錢或賠錢的報表,是一種「預估」觀念,因為目前大部分上市櫃公司都不是現金交易,多數公司是採用應計基礎(產品交付給客戶,不管有沒有收到貨款,這筆交易就會記錄下來),很少有公司會採用現金基礎(只有在現金交付後,才會將此筆交易列入營收),所以「淨利不等同現金」,淨利只代表「在帳面上」,並不是公司營收很賺錢,就表示手上有很多現金。因此,才有所謂的「黑字倒閉」,明明損益表上有獲利,但公司卻因沒現金週轉而申請破產。【公司沒有獲利,還可以照常營運一段時間,可是只要幾天沒有現金,公司就可能馬上無法堅持下去。所以,現金才是公司持續生存的必要條件。】

    7.「資產負債表」,主要在說明一間公司在經營事業的某一天,其擁有多少資產,積欠供應商與銀行多少負債,以及向股東拿了多少錢來投資。
    【左邊】是「公司真正擁有的資產」,【右邊】則是「公司如何取得資產的方式」,也就是說資金是來自於負債或股東資本,而各項目是以流動性為邏輯擺放,愈容易變成現金的擺愈上面,由上到下是短期到長期,有形至無形的資產,其負債擺放方式也一樣。用個人角度來思考,例如:
    ◎現金與約當現金→自己總得留點現金在手上。
    ◎應收帳款→借錢給朋友。
    ◎流動資產→買車、換車。
    ◎長期投資→跟會、投資股票或基金。
    ◎固定資產→買地、買房。
    ◎無形資產→持續進修、出國讀書。
    ◎應付帳款→欠錢總是要還。
    ◎長期負債→車貸、房貸。

    8.公司「存貨」過多,是好事或壞事?很多人都認為存貨太多不好。如果是以手機為銷售主力的企業,存貨太多就非常不好,可能隔半年沒賣出去,存貨就變得不值錢了。像食品公司存貨也不宜過多,其產品有保鮮期、生命週期短。但假設是一家金礦公司的存貨是金礦砂,鑽石公司的存貨是裸鑽,石油公司的存貨是原油,這時就不能說存貨多就是不好。所以,存貨多寡,其實得看「行業」而定。

    9.「商譽」,並不是品牌價值,也不是市占率或市場口碑。舉個例子,A公司有總資產1000萬、負債400億、股東權益600億,此時準備併購B公司總資產100億、負債85億、股東權益15億。而B公司身價值多少錢呢?實際為100億(總資產)-85億(負債)=15億(股東權益=淨值),基本上A公司如用15億併購B公司,此時A公司商譽是零,但如果A公司認為B公司有潛力,願意花費20億元來併購B公司,則A公司商譽就會多了5億「20億(A公司收購價)→15億(B公司淨值)=5億(買貴了)」。
    所以,投資人可以用常識判斷,當一家公司資產負債表中的商譽很高時,就如一件東西買得太貴了,是好是壞,相信大家就能評斷的出來了。

    10.「資本公積」,依公司法規定,有五種情況:
    ◎股本溢價→公司現金增資40元=面額10元+溢價30元,其中面額要加到普通股股本,表示股東依面額的出資部分,而溢價屬於多收到的錢,要加到資本公積的科目內集中管理,才能使資產負債表的左邊等於右邊。
    ◎資產重估價值→假設有棟大樓當時公司購入的價格是10億,現在重新估算後增值為19億,故左邊固定資產部分就要多9億,而右邊股東權益中的資本公積就需多9億,才能使資產負債表的左邊等於右邊。
    ◎處分固定資產所得的收益→例如賣掉一塊當初取得成本為2億的土地,得到現金6億,因左邊現金多了4億,故右邊資本公積也需多加4億。
    ◎受領捐贈→某善心人士捐給公司1億,左邊現金多1億,右邊同時需加1億到資本公積。
    ◎企業合併所獲利益→與「商譽」相反,併購B公司時,花費的錢比B公司淨值還便宜,所以省下來的部分須加回資本公積。
    【只要記住資產負債表是平衡報表,左邊等於右邊的概念,就可輕鬆推導各別科目的真實意義。】

    11.導致企業破產原因,除了找不到客戶無法增加營收之外,有大部分是因為錯誤的財務觀念,也就是用短期借貸資金,去支付長期的機械廠房設備等投資。錢的來源是短期負債,但取得卻是長期資產,如此錯誤做法是「以短支長」或「短債長投」,最終將造成企業破產。就如同之前臺灣曾發生現金卡與信用卡的雙卡風暴,國人以短期借款去支付長期生活所需,後來使很多人債臺高築,至今都還無法完全脫身。【公司需學習如何妥當運用「以長支長」,才是處理債務的上策。】

    12.公司有大量盈餘,該怎麼分配或處理比較好呢?其實盈餘分配並沒有標準答案,大致上分為五種:
    ◎以現金留著。
    ◎投資。
    ◎併購。
    ◎還款。
    ◎分紅。
    實際上,不管選擇後面哪四種方式之前,建議先維持適當的現金才保險,就如同個人理財一樣,身邊至少需準備3~6個月緊急預備金,以備不時之需。而手握現金,不論何時都能買到大部分公司想要的資產,但手握大量資產時,卻不一定能即時換成足夠的現金,解決公司當下燃眉之急。

    13.一間公司經營能力好不好,該如何判斷?最主要是看「翻桌率」,也就是資產一年內能幫公司做幾趟生意。
    ◎總資產週轉率:小於1通常代表屬資本密集(燒錢)或奢侈品行業,大於1代表整體經營能力相當不錯,大於2代表是流通業或經營效率特別強。
    【有句話就說:低價要能存活,除非轉得快,就是指總資產週轉率。不能只看營收多大,而是要看週轉率,只要總資產報酬率大於資金成本率,公司就有獲利機會。】
    ◎存貨週轉率:看存貨一年可幫公司做幾趟生意,愈多趟愈好,代表商品或服務在市場上接受度高。
    ◎應收帳款週轉率:看業務團隊的收款能力,愈多趟表示該公司在市場上較強勢。
    【假如公司做假交易亂塞貨,雖然營收與應收帳款會愈來愈好,但因為是造假,所以永遠收不到現金,會導致應收帳款天數愈變愈長,週轉率愈來愈低,時間一拉長總會留下蛛絲馬跡,此時需小心注意這些警訊,只要懂得如此觀念,就能使投資人提早避開可能做假帳的地雷股。】

    14.企業經營四大關鍵:
    ◎融資策略→想辦法籌錢,也就是透過金融市場(銀行)或是資本市場(股東集資),此兩個來源去找錢。
    ◎資本支出→融資進來的錢,交由公司投資,購買企業經營所需的資產。
    ◎企業經營→買進來的設備與資產,交給研發及生產單位,從事研發製造,最後交由銷售團隊賣給客戶。
    ◎現金流量→實際上,產品與原物料採買,大多不是現金交易,所以會有應收帳款與應付帳款產生,公司就需把賺到的錢(淨利),轉變成現金。

    15.總資產報酬率RoA=淨利率×總資產週轉率,當兩家公司RoA很接近時,該選哪間公司呢?以商業觀點來看,假如某一行業毛利夠高,被其它同業得知後,競爭者將會源源不絕的出現,所以即使當下擁有高毛利,仍然很難有效抵抗外來競爭。
    而經營能力是屬於公司內部的一種才能,強調公司如何有效運用應收帳款、存貨、固定資產、總資產,來進行最有效的配置利用,這種特殊邏輯,一般競爭者是不易得其門而入,也偷不走的。
    【當兩家公司RoA很接近時,建議選擇經營能力,也就是週轉率高的公司。】

    16.「現金流量表」的任何現金流入叫「+」代表正值,現金流出叫「-」代表負值,分三個部分:
    ◎營運活動的現金流量→主要來自於損益表。
    【最好大於零,大於流動負債,趨勢走向應與淨利同步,且正值愈多,表示本業愈賺錢。】
    ◎投資活動的現金流量→主要來自於資產負債表左邊科目。
    【一般情況下,投資活動現金流量多為負值,因為公司為了永續經營,必需不斷投入更多機械廠房設備等資產,替公司創造更多收入,也表示公司看好未來景氣發展。】
    ◎理財(融資)活動的現金流量→主要來自於資產負債表右邊科目。
    【借款、發行公司債、或向股東增資,表示有現金流入,所以是正值。還款、股東分紅,表示有現金流出,所以是負值。】

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