每年的9/22日以前，申請自用住宅稅率課徵地價稅，當年度即可享用優惠稅率喔！若超過了期限，要先繳一年一般稅率，明年才可以用自用稅率喔。

#申請自用住宅稅率課徵地價稅

稅金差五倍！您沒看錯，差五倍！你不辦，爽國庫！

別說領航員沒有提醒您，要辦要快喔！

本文針對自用稅率及地價稅常見的問題一一解答，屬於快問快答系列，所以我們不鋪陳、不咬文嚼字、不說廢話，直接直球對決、切入重點來個痛快吧！

Q：自用、一般稅率差多少？

A：自用稅率2‰，一般稅率10‰

PS：其實地價稅稅率是累進的，除非你是大地主，否則大多數正常人一般稅率都是10‰。想進一步研究稅率可看桃園市地價稅稅額計算級距表

Q：申請自用稅率須符合甚麼條件？

A：
房子要有直系親屬(父母、祖父母、子女、孫子女)設立戶籍
房子不能出租、不能營業(做生意、設立公司)
房子需屬於土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有
土地所有權人、配偶及未成年子女，合計只能以一處自用住宅為限(後面會再教大家怎麼破解)
都市土地不超過3公畝(90.75坪)，非都市土地不超過7公畝(211.75坪)

Q：如何申請自用住宅稅率？(以桃園市為例)

A：第一步要確認屋內是否有直系親屬設立戶籍。之後以下三種申辦方式可依喜好自由選擇：

方法一：網路申請

桃園市地價稅自用住宅用地申請網站
Q：我有兩間房子都想申請自用稅率該如何處理？

A：雖然前面提到「土地所有權人、配偶及未成年子女，合計只能以一處自用住宅為限」，但我們只要將一位其他的「直系親屬」(父母、祖父母、成年子女、成年孫子女、岳父岳母、公公婆婆)，戶籍遷入另一間房子，兩間就都可以申請自用稅率囉！

Q：我家住透天，一樓開店做生意，樓上自住，可以申請自用稅率嗎？

A：一樣可以申請自用稅率喔！不過是按比例適用自用稅率。

粗淺比喻：
如果總共三層樓，一樓做生意，二、三樓自住。則1/3適用一般稅率，2/3適用自用稅率。

Q：我有三間房子，為什麼地價稅單只有一張？

A：因為地價稅以縣市為單位，一個縣市合併開一張稅單。

如果你有三間房子各位於不同縣市，您也會收到三張地價稅單喔！

Q：地價稅什麼時候繳？

A：繳納期間為每年的11月，通常10月底就會寄稅單了。

Q：我明明房子已經賣掉了，為什麼還會收到地價稅單？還要繳嗎？

A：想必您應該是9月、10月賣房子的吧？

因為地價稅是以每年的8/31這天，看土地登記在誰名下，誰就要繳一整年的地價稅。

不要問我為什麼這麼奇妙，因為解釋下去就沒辦法快問快答了。

至於要不要繳？ 當然要繳阿！

因為您是納稅義務人，不繳會被強制執行喔。

但是別緊張，只要是透過我們辦理過戶的案件，交屋時都會把稅金切算找補好，對方已先把他該付的稅金貼給您了，所以您也沒有當冤大頭。

Q：農地要繳地價稅嗎？

A：農地繳的是田賦，不是地價稅，而田賦目前停徵。

Q：我媽媽以前已經辦過自用稅率了，今年他把房子過戶給我，我還需要再申請一次自用稅率嗎？

A：新屋主還是要再申請一次喔！因為土地所有權人已換人了。

Q：我家是「工業住宅」，可以申請自用稅率嗎？

A：一樣可以申請自用稅率，但是領航員不建議喔！
因為「工業住宅」本來就不是住宅，不能居住使用。我們雖然可以成功申請自用住宅稅率，但稅務局可能會通報建管單位，進而裁處違規開罰。

方法二：遷戶籍時一併在戶政事務所申請

帶身分證正本、原地址及新地址兩份戶口名簿正本、權狀正本、印章。到戶政事務所遷戶籍時可以一併申請自用地價稅。

方法三：至地方稅務局申請

帶身分證正本、權狀正本、戶口名簿、印章至桃園地方稅務局臨櫃申請。桃園市內各分局皆可跨區申請。

轉賣繼承房屋，不必再多繳稅了！

一位朋友繼承了父親剛買的房屋（舉例：房地公告現值400萬元），房屋尚有銀行貸款800萬元，他繳不起貸款，就把房屋用1000萬元（父親購入價）價錢賣了，心想應該可以獲得200萬元才對，結果卻要交270萬元的房地合一稅？賣房子扣掉稅金沒拿到錢，還要多繳70萬元的稅，真是賠了房子又賠錢，讓人傻眼。

這個問題出在房地合一稅在計算『成本』時，對於繼承來的不動產，是以公告地價現值來計算，不是用父親的『原始購買價』做計算。

不管房屋銀行貸款多少？法律強制規定用公告地價現值來當作成本時，他賣房子的收入是1000萬元減掉房地公告現值400萬元（還可減其他稅費，因金額比重較小，故此省略），如果是持有1年內賣出，稅率高達45％，計算出來要繳270萬元的稅！
（1000萬元收入-400萬元成本=600萬元，600萬元*45％=270萬元）

對於朋友（繼承人）來說，他繼承房地後，背負的成本應該是銀行的800萬元貸款而不只是公告地價現值的400萬元，問題就在於，當房屋銀行貸款金額大於房地公告現值時，這計算式就變得不合理。

如果用銀行貸款800萬元當做成本來計算，相同情形只要繳90萬元的稅金（銀行貸款＞公告現值，速算法：1000萬元收入-800萬元成本=200萬元，200萬元*45％=90萬元，註），價差180萬元！

有很多相類似案件被政府課稅後，納稅義務人認為這樣的課稅不合理，因此提出訴願、向法院提出行政訴訟，最後獲得勝訴。由於這許多案件凸顯了不合理的狀態，最近財政部就統一發布函釋，解釋繼承房地又有高額貸款的認定：如果在個人繼承不動產以及承擔銀行的貸款，貸款超過不動產的公告現值，成本就可以用銀行貸款額度來做計算，解決了不合理狀態。

所以，不合理的稅賦，還是要靠大家『走法律』爭取，才會有合理的一天。

未來如果不得已要賣『祖產』時，稅可以少繳一點了。

歡迎分享
＃豐盛的人生
＃房地合一稅

註：在法令解釋上的算法，是把銀行貸款超過公告地價現值的部分當作額外負擔來計算，所以出售的價格減掉公告地價現值後，再減額外負擔，就可以算出所得金額

額外負擔=銀行貸款800萬-公告地價現値400萬=400萬

出售1000萬-成本400萬- 額外負擔400萬=200萬

法令解釋的算法邏輯正確，無論在銀行貸款高或低沒有影響。
如果銀行貸款高於公告地價現值，可以用速算法，很快找出答案

（照片非本案例房地）

不會敗光的家產？就用這二招！

最近一則父親告兒子的新聞引起我的注意，台灣五大家族之一的霧峰林家掌門人，前明台產物保險董事長林博正對自己的小兒子林明洋提起刑事告訴。台北地檢署對於小兒子偽造有價證券等罪嫌提起公訴。

再看對這個小兒子的報導，多有提到他曾沉迷賭博電玩積欠數千萬元賭債、涉嫌侵佔他人的古董而被告，本件這個小兒子也跟另一富商有2.5億元的債務糾紛等，他父親之前也為他還了不少債...。顯然這個兒子讓父親很「頭痛」！

父母對於自己的孩子永遠有著一種「無法割捨的愛」，這樣的感覺是我當父親之後才「體會到」；不管孩子捅了多大的樓子，爸爸媽媽都想要盡全力保護你、照顧你！

我之前碰到許多父母明知的孩子欠賭债、吸毒、地下錢莊追債、受騙⋯⋯，仍然擔心孩子的安危，就就把房子給賣了或把大筆金錢都交給孩子，然後這種戲碼一再的重複，就算有金山銀山，錢錢就像打水漂一樣就不見了。

父母他們其實內心也知道，敗家的孩子拿到大筆的財產或是繼承大筆的金錢，是害了他！但是沒辦法不照顧他啊。

到底能不能不讓家産被敗光？又可以照顧我的孩子？

方案一：大多數財産交付信託，其餘部分使用遺囑分配。

可以將財產辦理信託，受託人最好是找銀行管理。首先，與銀行簽訂信託合約，詳細載明財產的使用方式，在信託期間每個月受益人可以拿到多少錢，信託期滿後財產歸屬給誰，並且安排信託監察人（可由律師擔任）確保銀行會依照信託合約進行，之後繳交相關稅金，將財產交付給受託銀行就完成信託。

其他財產的部分就用遺囑方式來約定。

方案二：用遺囑信託的方式處理

首先，遺囑至少可以讓敗家子少掉一半遺產分配權，舉例來說：老王有三個孩子，其中一個是敗家子，老王可以立遺囑將財產1/6給敗家子，其他5/6給另外兩位孩子平分，把重要的家產（例如祖傳土地房屋、公司股票）給這兩位比較孝順的孩子。

此外，在這個案例中，1/6是屬於法定的特留分，可以把一些非重要性資產或現金分給他，如果要控管的話，我們可以運用遺囑可以明定10年內公同共有遺產，不准分割的規定，讓敗家子10年內拿不到遺產。或是利用遺囑信託的方式把這1/6的財產管理起來。

遺囑信託完成的三步驟：首先要成立一份有效的遺囑，遺囑的內容要把信託相關的要件寫進去，第二個要找到合適的受託人以及信託監察人，還有適合的遺囑執行人。最後，等到立遺囑的人見到上帝，遺囑執行人將遺產移轉到受託人名下就完成了。

遺囑可以讓財富分配的更公平，信託可以讓人有錢花用，但是沒有權利花完！

PS當然依照個案不同的狀況，還有其他的方法因應， 例如：喪失繼承權、先將財產全部處分完、理財工具運用...等。併予説明。

歡迎分享
#平安的人生
#豐盛的人生
#信徒
#遺囑信託

140310贈豪宅比現金節稅 有錢人避稅花招多
影片網址→http://youtu.be/_VYE8TNTIh0

感謝記者 陳柔安 的採訪，除了新聞報導的內容，順帶一提其他節稅方式，很多有錢人都喜歡用「公司名義」買房子。

一來：房子的水、電、瓦斯、管理費等等，皆可以用來報公司「支出」，也就是「非盈餘」。

二來：將來賣的時候，法人的「營所稅最高17%」，相較於自然人的「房屋綜合所得稅最高40%」，真的省很大！

賣房子時，是用「公告現值」，現在的公告現值還是低於市價，過去低更多，也就是低估房價，房價被低估後，再用10%贈與稅去計算，所要繳交給政府的稅就更少了。

ps1：因為政府這幾年調漲公告現值很兇，預計2年後要接近市價，也就是接近「實價課稅」，所以很多有錢人都「趕在最近這幾年」用贈與的方式節稅。

ps2：所以現在很多有錢人也利用保險「壽險」來做節稅規劃，每一個小孩，每一年度有3000萬免稅額度的壽險理賠，富爸媽走了之後，滿20歲，獨立報戶口的後代，就可以免稅繼承保險費。

以下是新聞報導......↓
在大台北地區幾個豪宅地標為了節稅，常用「贈與轉移」的方式，以帝寶市值4億元來算，得繳3900萬的稅，但如果是「房產贈與」，贈與稅只有400萬，可以省下3500萬以上的稅金！

台北市有名的豪宅帝寶，裡面有非常多戶都傳出贈與與轉讓，這就是富豪節稅的手法，房價動輒上億起跳的帝寶，身為世界鞋王的寶成集團董事長蔡其瑞就擁有4戶，但沒有一戶在自己名下，不只給老婆就連3個女兒也通通有獎，贈與或轉移成為避稅管道和法令很有關係。

專售豪宅房仲陳泰源：「公告現值其實跟市價是落差很大的，就是房價被低估很多，所以近幾年公告現值一直不斷調漲。」

2016年要將公告現值提高到市價九成，和實價相近因此不少有錢人動作加快，只是贈與豪宅到底比現金贈與省下多少稅金，如果以帝寶一戶市值4億元跟贈與現金4億元相比，現金扣掉220萬免稅額再乘以10%稅率得交3978萬元稅金，至於帝寶不是以市值，而是以公告現值1200萬減去免稅額乘以稅率，加上契約稅以及土地增值稅，房產贈與稅400萬，比現金贈與整整少了3500萬以上。

有地有房還懂得節稅，官員置產腦筋動得快，但對小老百姓而言這恐怕就是他們玩不起的金錢遊戲。

新聞網址→http://news.ebc.net.tw/apps/newsList.aspx?id=1394498516&cat=General
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/73258376