消費者向高雄 #東名建設 購買小港區「東名知音悅」預售建案，詎料，交屋後發現 #權狀短少兩坪餘，經高雄市消保官消費爭議申訴協商，違法違約事實明確，建商仍拒不認錯，後續將陪同消費者報案提告詐欺、訴請減少價金暨損害賠償，並向公平會檢舉違反公平交易法，給傲慢建商一個教訓！

1️⃣按內政部「預售屋買賣契約書範本」及「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，明訂預售屋買賣契約應載明主建物面積占本房屋登記總面積之比例，並 分別揭示主建物、附屬建物及共有部分等三部分之面積及價款。因此，現行以房屋總價除以房屋登記面積換算出每坪房屋價格之平均單價之方式，將不再採行。
新法規定契約中對主建物、附屬建物、共有部分 #必須分開列價，並新增車位價款，與過去只寫總價不同，避免建商灌虛坪，若未分開列價，#買方可主張契約無效。

2️⃣次按主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分，#賣方均應全部找補，以彰顯零誤差之精神。
至找補之基準，因應分別計價，故面積誤差之找補，應分別以主建物、附屬建物、共有部分價款除以各面積所計算之單價（應扣除車位價款及面積），無息於交屋時一次結清。
主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分超過百分之三者，#買方得解除契約。

3️⃣再按消保法第11條之1規定：企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，#應為有利於消費者之解釋。

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#警政時報
#勞工司法正義聯盟
#親民黨台中市黃朝淵服務團隊
#服務專線0928225530

#民事法裁判精選／陳忠五教授 月旦法學雜誌314期（2021.7）
　
本期陳忠五教授精選4則民事大法庭裁定、20則最高法院裁判進行簡析，其中，大法庭裁定及4則最高法院裁判具有學理或實務上之重要性，茲摘錄主要爭點如下：
　
🔸【大法庭裁定】
　
📌108年度台上大字第2470號裁定
依耕地三七五減租條例第26條第1項規定，出租人及承租人因耕地租佃發生爭議，於調解、調處不成移送法院審理時，免收裁判費用；問題在於，所謂「因耕地租佃發生爭議」，其範圍應如何認定？攸關移送後審理法院是否應徵收裁判費用。
本號裁定的主要議題即：當事人間之耕地租約，嗣後因承租人有同條例規定之「租約無效」情事或「租約終止」情事，出租人乃主張耕地租佃關係已不存在，請求承租人除去耕地上的地上物並騰空返還耕地，其因此所生的爭議，是否屬「因耕地租佃發生爭議」，而有免收裁判費用規定的適用？最高法院民事大法庭對此問題統一該院法律見解，值得注意。
　
📌108年度台聲大字第1525號裁定
關於第三審律師酬金性質，及撤回告訴、上訴或告時訴訟費用之負擔，民事訴訟法第466條之3第1項、第83條、第90條分別定有明文。
若於上訴人提起第三審上訴後、撤回上訴前，被上訴人已委任律師為其訴訟代理人並代為提出答辯狀，爾後上訴人撤回第三審上訴，被上訴人雖未依民事訴訟法相關規定，於訴訟終結後20日之不變期間內聲請法院為訴訟費用之裁判，惟其嗣後是否仍得聲請最高法院核定其於第三審委任律師為訴訟代理人之酬金？
針對此項問題，大法庭做出本號裁定，惟同時亦有5位法官提出不同意見書，1位法官提出協同意見書，可見問題之爭議性，值得重視。
　
📌109年度台上大字第495號裁定
2019年5月22日修正公布前政府採購法第59條原規定：「機關以選擇性招標或限制性招標辦理採購者，採購契約之價款不得高於廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格。（第1項）廠商亦不得以支付他人佣金、比例金、仲介費、後謝金或其他利益為條件，促成採購契約之簽訂。（第2項）違反前二項規定者，機關得終止或解除契約或將溢價及利益自契約價款中扣除。（第3項）……」
若機關以廠商違反上開條文第2項規定為由，依同條第3項自契約價款中扣除廠商所支付之不當利益者，是否應以「採購契約之價款高於市價」（即廠商於同樣巿場條件之相同工程、財物或勞務之最低價格）為要件？
　
📌109年度台抗大字第94號裁定
執行債權人依強制執行法第39條第1項規定，於分配期日1日前，具狀聲明異議，表明分配表上某債權不存在，應予剔除，惟於分配期日，無人到場，執行法院未更正分配表，亦未將執行債權人之聲明異議狀通知債務人及其他債權人，於此情形，聲明異議之執行債權人是否仍應依同法第41條第1項及第3項規定，自分配期日起10日內，向執行法院為已提起分配表異議之訴之證明，否則，視為撤回其異議之聲明？
　
🔸【最高法院裁判】
　
📌意思表示之「瑕疵」，無論其法律效果為「無效」或「得撤銷」，均以意思表示「成立」為前提。本期所選最高法院裁判中，有3則係對意思表示之成立及其效果的判斷闡釋法律見解，值得注意。
　
1.簽訂房地買賣契約時，倘當事人之一方並無發生買賣契約法律效果之內部主觀意思，能否僅因其有「表示意思」及「表示行為」，即認其就系爭契約要素（標的物及價金）已為意思表示，兩造就「買賣系爭房地」之表示內容一致，系爭契約因而成立生效？「效果意思」是否為意思表示成立上不可欠缺的主觀要件？
　
2. A廠商標得B機關招標的工程採購契約後，於簽署B機關製作的契約書時，擅自抽換契約書附件中的標單，B機關當時不察，仍於契約書上用印蓋章。事後發生履約糾紛，在B機關依法撤銷其錯誤之意思表示前，雙方是否受該契約標單內容之拘束？
　
3.甲所創作的美術作品，遭A公司置放於該公司網站上銷售，甲乃以其不法侵害其著作財產權為由，起訴請求A公司及其負責人乙連帶負損害賠償責任。惟A公司及乙抗辯：甲曾簽署著作財產權轉讓及授權代理銷售同意書與A公司，並未不法侵害甲的著作財產權；甲則稱，簽署系爭同意書當時，誤認所簽署者係A公司舉辦某藝術活動的電子書授權事宜，而非系爭著作財產權轉讓同意書，於此情形，簽訂同意書之兩造意思表示是否合致？同意書所示之內容是否成立？
　
📌民法第191條關於工作物所有人責任之規定，其解釋適用，是否以工作物在其所有人「占有、管領或控制中」肇致他人損害為必要？工作物所有人如基於承攬關係，將工作物交付於承攬人直接占有、管領或控制期間，而因該承攬人的行為，與工作物共同肇致他人損害時，是否仍應負賠償責任？
　　
　
上開問題，理論與實務上均具有意義，本期所選裁判對此有詳盡闡述，值得參考。
　
　
　
完整內容：#月旦法學雜誌 314期（2021.7），民事裁判精選／陳忠五教授
　
　
　
📕本期目錄：http://www.angle.com.tw/magazine/m_single.asp?BKID=2777

買賣屋消費糾紛多　電眼揪錯上傳公正第三方
買賣經驗有好有壞，踏入房市堪比新鮮人踏進職場更複雜，除準備好頭期款外，接下來熟悉相關買賣規則、業者話術、房屋條件怎麼看、網路評價等等，皇天不負苦心人，終於迎來簽訂契約那天，只差一步晉升有殼族，如果在重要簽約場合被騙，或是出任何差錯，是否還能反悔嗎?

魔鬼藏在細節裡，密密麻麻又陌生的契約條文，不見得每一條都懂，見面簽約又有心理壓力，因此建議民眾透過房屋仲介居間買賣確定成交後，在協助雙方簽定正式契約時，必須全程錄影錄音留證，除了到場的當事人之外，也應該要有客觀的紀錄，否則事後有任何糾紛，大家任憑印象去竄改記憶，只保留對自己有利的說法或見解，那實在是不公平。

錄影音不只保障買賣雙方，針對目前高房價引來民怨，導致買賣方在房仲居間成交之後，稍有不滿意的地方，就可能向房仲或代書求償，也導致民眾對於房仲居間服務充滿質疑態度。

▲▼買賣房屋簽約時由房仲或是代書負責全程錄影、錄音，並再加上當場的簽約文件電子檔一併上傳到地政、消保或第三方公正機關存留，避免之後雙方產生消費糾紛。

希望相關單位正視此案，透過明文規定的法律強制力，要求房仲在居間成交後，在代書、房仲、買方、賣方簽定不動產買賣契約書當下，必須在具備完善錄影錄音處所簽約，全程錄影錄音，在簽約之後15天內，簽約相關文件用電子檔方式，留存於各地方地政、消保或第三方公正機關存查，再進一步解釋下列三點：

一、在實價登錄系統增加此服務功能
實價登錄系統查詢當時錄影片段，原始呈現現場始末，這麼一來，可以保護房仲專業服務價值被肯定，不因為民眾買或賣後悔時情緒歸責於房仲，超出合理範圍要求賠償，同時可以加強保障買方與賣方權益，在此機制下可以減少有心人士操弄空間，也為買賣雙方留下相關交易事證。

二、簽約電子檔文件以房仲或代書為責任提供者
為警惕、防範杜絕遇到不良業者，全程錄影、錄音外，再加上當場的簽約文件電子檔，一併上傳到地政、消保或第三方公正機關存留，由房仲或代書負責提供，可以加強代書執業協助買賣雙方簽約過戶公正第三方角度，不因為房仲或買方或賣方壓力，而失去第三方公正與客觀立場。

三、此文件存檔後僅提供利害關係人查閱
政府若建置完好的機制，在實價登錄機制下，協助民眾保存相關交易電子文字檔，開放利害關係人付費查詢，適度的收費可以有效增加國家稅收，創造良善的金流回饋到系統上，未來更便利、使用上也更友善，還能夠避免民眾濫用資源，造成多餘人事或行政的成本，一舉兩得！

在有錄影存證和電子文件留存的情況下，有一分證據，只可以說一分話，有三分證據，然後可以說三分話，一旦上路之後，能夠減少雙方的疑慮，也能夠在簽約現場提升彼此的信賴程度喔!

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ペンシルアカデミー「ＩＴ未来経営」 経営育成講座『会社を守る経営の法務戦略と法律講座』藤井総弁護士・メッセージ動画
http://www.pencil-academy.org/school/

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＜戦略的法務・藤井総弁護士・プロフィール＞
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弁護士法人ファースト法律事務所・代表弁護士　藤井　総
http://first-law.jp

2015年　弁護士法人ファースト法律事務所開設「世界を便利にしてくれる
サービスを生み出すIT企業をサポートする」ことを使命（ミッション）に
掲げて、IT企業を中心としたリーガルサービスを提供している。

2016年現在、上場企業や外国政府系機関を含めて、
約60社と顧問契約を結んでいる。
顧客とのやり取りチャットを導入することで、
東北、関東、関西、中部、九州など、全国に点在している顧問先と、
リアルタイムでのやり取りを可能にしている。

取り扱い業務は、コーポレート、契約書・
Webサービスの利用規約の作成・審査、労働問題、債権回収、知的財産、
経済特別法、訴訟など、企業法務全般に対応している。

著書は「Web業界 受注契約の教科書」、「Web業界 発注制作の教科書」、
「IT業界　人事労務の教科書」「会社を守りユーザーの信頼を高める　
ウェブサービス利用規約10のポイント」など、多数。


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