【整改時代？】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為

現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」，但「壟斷行為」的出現，與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革？恐怕言之尚早。

現時政府放風的數個最新措施，非但不是劍指，甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處，暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為，是否亦需要一併「整改」？

◾助長發展商加速圈地

多年來各種類型土地的發展管制，有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利，更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息，傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」，除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比，亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀，鬆綁出售限制，預期發展商將能在新界加速囤地。

今次全方位的發展鬆綁，亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成，十年後，今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」，在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為，相信「田牲式」收樓手法會更加放肆，而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。

有趣的是，早前外投行的數據分析，在今次中央施壓下，估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而，今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係，在現時中央針對發展商壟斷行為下，更顯弔詭及複雜。

◾散播土地「荒」言

由2002年「孫九招」起，政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應，減少公營房屋供應，將私人房屋供應交由市場決定，是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年，政府房屋大方針卻不見有大改變，繼續盲目催谷覓地，甚至不斷提倡天價人工島開，只為「做大個餅」，卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後，正配合著發展商動員打手發功，聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象，最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。

林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」，但劍指官僚「卡關」要加速審批，跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」，明顯口徑一致，更顯政府貫徹親發展商的立場，不斷為發展商釋放土儲，助長由發展商主導香港土地供應。

◾「土地共享」度身訂做兼送基建

作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」，本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由，幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制（如位於濕地旁）而不適合發展的土儲，而公眾因而額外獲得的單位，往往只佔整個發展小部分（*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途），發展商甚至能申請將官地納入發展範圍，將計劃稱為「共享」，實在是一個搵笨的公關表演，最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。

由發展商決定土地共享的選址，會否出現規劃錯配的社區？單從最新一宗共享申請中，恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」，足見其潛在規劃災難。

可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制，亦正與政府討價還價中，過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請，就土地供應速度而言，又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示，在土地供應方面發展商可扮演更積極角色，表示可以提供多個「公營房屋單位」，參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表，能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。

◾傾向避開發展商土儲收地

若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為，運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》（土收）就最適合，將高度集中的業權復歸公有作公共用途，亦能夠增加租住公營房屋供應，舒緩基層居住困境。

政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示，政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主，如橫洲、馬屎埔等，而巧妙地被避開發展商土儲，例如屏山北的棕地發展選址，以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權，為大業主的土地共享申請開路，位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例，申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權，為發展項目興建接駁道路。

單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋，兩年後現時只能夠收回三組地塊，另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中，其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展，屬「豬頭骨」地，政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效，但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。

◾助長囤地自肥兼送發展權

過往新市鎮發展模式，主要是政府收回土地並重新規劃，部分土地再行公開拍賣，沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區，卻開始加入「原址換地」等概念，（「加強版」的新市鎮發展模式），逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商－發展商可以保留土地的發展權，早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲，亦能夠決定能在那個位置起樓。

在新界東北發展公佈前，現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突，搶閘新界東北囤地，最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作，怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇？「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造，「獎勵」囤地行為，誰囤地囤得最多，誰就更能有能力壟斷市場。

◾批准無底線開則

回歸早年的發水樓、屏風樓，到近年納米樓，卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免，放寬這些建築物法規時，卻縱容發展商鑽政策空子，可以「無底線」開則，賺盡每一呎，而政府一向少有適時作出管制，卻稱將問題交予市場決定及解決，造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高，連市民的居住空間也被收縮及改造。今日，上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題，下有繼續造就恒基成為「納米地產王」，更顯政府無心解決香港房屋問題。

◾放任樓市縱火

面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市，政府只講土地供應，將需求管理置於不顧，更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革，才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。

上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅，林鄭已經不敢再提，資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅（「辣招」），原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開， 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓，才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」，向公眾顯示已經「做咗嘢」，實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。

◾卸膊公營房屋予私人參建

除了政府每年公營房屋供應長期不足外，現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓，更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入，一時形容為「公」，一時又「私」，變相可以「捽數」，成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」，根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。

當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時，強調需要在地皮提供公營房屋，但沒有明言是是哪一種（公屋／居屋），時至今日，公營房屋部分成為了「公營房屋／首置樓」。首置樓「名公實私」，作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點，讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位，但定價上所價不菲，舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓，定價已不考慮申請者負擔能力，而是重新與市價掛鈎，往往比居屋更加昂貴，這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。

從「公營房屋」定義的變樣，明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳，鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話，將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。

◾讓地產利益滲入城規會

董建華時期，首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會，將城規會審批土地發展的把關角色，慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法，已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑，例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」，已有五個委員有發展商背景，公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。

◾增加發展商土儲的「活化」政策

除了慣常賣地強拍舊樓，近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價，再到近日的工廠改契標準補地價，除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外，一連串加快重建工廠措施，據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位，直接導致工廠區的呎價急升。

所謂「活化」，不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建，延伸至平民工廠區，在加快重建同時，卻少有安置及補償小租戶的措施，租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管，根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。

◾小結

回顧過往十多年政府縱容史，縱使近日中央點名發展商壟斷行為，然而，最新一份施政報告，香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術，短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算／替代？或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」？長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。

-
研究有價　月捐撐起土地研究工作：https://liber-research.com/support-us/
FPS ID：5390547
HSBC PayMe 捐款支持：https://bit.ly/32aoOMn
戶口號碼：匯豐銀行 640-198305-001 (LIBER RESEARCH COMMUNITY (HK) COMPANY LIMITED)
義工招募：https://bit.ly/2SbbyT3

先說結論：《大井頭畫海報：顏振發與電影手繪看板》適合以下幾類朋友可以直接購買。

一：對於台灣電影史有興趣研究的朋友。

二：對藝術繪畫有興趣的視覺強者。

三：台南人，剛好你也是影迷。

四：對於傳統業者如何珍惜活化自身價值進而創造屬於自己的文創資產。

五：想知道國寶級畫師顏振發背後不為人知的故事。

本書作者王振愷，是我在國立台北教育大學於電影社任教時結識，他當時擔任電影社社長(我大概於2008年到2019年擔任國北師電影社指導老師)，後來振愷仍舊活躍於藝術領域上，更協助台灣影評人協會草創時期的繁雜籌備工作。

他絕對是非常熱情且用心的影迷，加上他還與我也是同屬台南體系關係(我多年居住東區後來搬到安平)，對台南這塊土地發生的事情，自然格外有情感共鳴。

他前一回的寫作《大井頭放電影：臺南全美戲院》，主題就是定位在全美戲院的起源，談論這戲院帶給影迷們的巨大鄉愁。要說台南影迷沒去過全美戲院，實在蠻不可思議。

畢竟兩片同映的養分，確實滋潤了許多當年啃食膠捲為信仰的影迷們，更成為影癡們的私房寶地。

更不用多說後來李安導演也曾經公開為全美戲院站台背書的效應了。

全美戲院對於電影迷們來說，是堅持傳統黑盒子魔幻魅力，且努力與數位時代對接，卻也沒有完全拋棄膠片時代的回憶的場域。而這背後，除了全美戲院經營者的努力之外，還有一個靈魂人物，那就是擔任電影看板畫作的顏振發師傅。

想不到，說時遲那時快，振愷居然馬上就推出了「續集」：《大井頭畫海報：顏振發與電影手繪看板》(有興趣的人還可以選購【博客來限定手繪明信片＋李安電影紀念票卡套組】這個版本)。

這書完全針對顏振發師傅不為人知的那面，包括他又如何跟另一位藝術大師顏水龍的關係(兩人都是台南下營的顏姓家族，振愷在書中也以部分篇幅書寫顏水龍大師的故事。

電影看板畫師之路如何走出屬於自信的那一刻？書裡提到顏振發如何拜師學藝，在那個看板畫師生意好的年代，師徒制的情況中，師傅也往往保留所學，避免被偷工，變成日後徒弟要跟師傅競爭的尷尬狀況。

當時不成文的規定是徒弟都要練個三年四個月才能出師，但顏振發一年多後就出師了。

看板畫師與手繪海報師的身分定義也是不太一樣的，書中同時也有提到另一位台灣電影史上重要的大師人物：陳子福(有興趣的人可以看《繪聲繪影一時代：陳子福的手繪電影海報》這本書。

閱讀這本書的過程，也讓我重溫了孩提時期曾經走跳在延平戲院、國花戲院、南都、南台戲院那些故事。當時的台南中正路一帶商圈堪稱是看電影最集中的場域，全盛時期每個畫師居然要完成1-200幅畫作，也都領辛苦的最低工資。

顏振發師傅走過那個最艱困的年代，也目睹了整個行業的興衰變更，也踏上了手繪看板比傳統戲院提早落幕的夕陽時刻。

直到2000年，全美戲院與顏振發的合作關係，讓彼此成就了新的里程碑。而顏振發師傅的故事，似乎精彩的章節還要慢慢展延開來，除了畫GUCCI的廣告看板，也畫了COLDPLAY新專輯畫作。

顏振發在電影看板這份職業上交出了嶄新的奇幻成績單，甚至也幫五月天畫專輯封面，以及政治人物們，2018年還榮獲台南市卓越市民。

我最佩服顏振發師傅能在方格之中掌握到如何放大尺寸，還能精準拿捏光影變化，能把比例放大到如此鉅大篇幅畫作中而不失真，數十年的勤奮畫作，讓他的名字早已和電影、台南成了一組新的代名詞。

振愷這本書的後半段還提到他如何帶領學員習畫，打稿上色看似簡單，但每一環都是硬功夫。更佩服師傅對於調色的精準拿捏，不靠電腦抓比例，全靠經驗秀本領。

如果你來過台南，歡迎你一定要到全美戲院，也許你還會遇到顏振發師傅。如果你都沒來過，那麼，可以先買這本書當你的電影藝術美術概論導遊吧！

【博客來限量限定版】https://reurl.cc/j8WKj1
【誠品限定著色海報版】https://reurl.cc/2rYRk4

110.8.2人事教育,文化，研考業務質詢
110.8.2日蔣月惠質詢:唐榮國小家長連署200多人主題:無能校長離開.優秀老師留下連署.目前教育處如何處置.進度如何?
蔣月惠質詢:唐榮國小校長高珠鈴女士就任以來.未善盡引領學校多元發展.吸引更多莘莘學子入學之校長應有職責.因此教產會發起「保障唐榮永續發展，請高校長離開」連署
對於高珠鈴校長未善盡職責
說明： 1、任內淡化前施校長發起的唐榮共學團相關活動，降低唐榮在媒體知名度。 2、配合縣府惡意減班，沒有以校長身分捍衛學校，影響新生入學受教權。 3、配合縣府強制推動轉型實驗學校，不尊重校務會議投票結果，也提不出實驗小學具體方針。 4、唐榮經營多年的理念學校在她手中終止。 5、辦學理念一意孤行，無法與第一線教學老師溝通磨合，導致大量優秀教師申請調離。 6、富含特色教學之英語村、機器人社與積木教學，今年均在高珠鈴校長手中宣告終結，無法再讓唐榮學子擁有更多教育資源。

110.8.2日蔣月惠質詢:目前高國中老有些部分.還沒有打疫苗還在等待.選擇外縣市施打的高國中老師還沒打到第一劑.照理應該疫苗會統一撥到各縣市.但不清楚各縣市為何仍有時間差.老師們很急.希望能盡早知道施打期程.同時要求教育處訊息要公開.爰請公告在教育處網站.不要只用群組.訊息很容易遺漏.也傳達不清
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小發展特色積木.多元國際文化學校等.目前有12班. 今年小一新生有42人報名.縣政府教育處行文要求校方小一新生減為1班29人並逐年減為1個年級1班
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校
蔣月惠質詢:屏市基本學區總量管制學校如中正國小基本學區新生人數僅58人.報到人數30人.依貴府說法僅能開二班.為何縣府核定5班.如要以基本學區總量管制應要一體適用?
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小最適規模為六班.請 問貴府考量依據為何？由何人評估？是否有召開相關會議並邀集家長代表討論？ 請縣府明確定義何謂總量管制學校？ 唐榮國小為何滿足總量管制學校要件？ 
蔣月惠質詢教育處:唐榮國小減班後多的校舍是否要挪作他用？如給紙風車當辦公室或給社會處推動長照？ 如若不然請說明空置校舍運用規劃?
蔣月惠質詢教育處:請教育處重視教育.不要淪為政治打手.唐榮國小鼎盛時期.一間教室坐 滿66位學生.學校教室總共有48班.尊重先人唐榮先生出錢出力興辦學校之宗旨..質疑唐榮國小未來廢校.為財團圈地?
110/5/24蔣月惠質詢教育處: 唐榮國小近車站及商圈.土地利用價值高.104年縣府有意併校善用校地?但家長認為整併學校對就學中的孩子及家長衝擊非常大.小孩學區的改變.會影響整個家庭作息. 104年暫不調整
110/5/24蔣月惠質詢教育處:位於屏東火車站唐榮國小1896年設校有125年的歷史.1945年台灣光復教室未修復.學校暫且停頓.至民國38年.當時的工業鉅子唐榮及唐傳宗先生父子.為讓學校能發揮功能.繼續培育人才.遂捐資興學.將破壞的校舍重建.於民國42年二月竣工，學校再度重新開始運作 
蔣月惠質詢:唐榮國小學區有大埔里 .維新.民權.崇禮.必信.崇智里共6里.110年 （大埔.崇智.必信3里合併）光榮里（光榮.崇禮.民權3里合併） 
蔣月惠質詢教育處:請教育處尊重大學區制.唐榮國小師生努力招生有42人新生報名.遵守遊戲規則.恢復新生兩班制報到俾保障師生權益
蔣月惠質詢:
尊重報名學生的就學意願
超過29人
應該核兩班
保障師生權益。
蔣月惠質詢教育處:紙風車文教基金會將進駐唐榮國小使用校舍..唐榮國小申請英語村.卻沒通過.質疑黑箱作業?
蔣月惠教育處質詢為解決屏東火車站周邊停車問題.縣府將唐榮國小東棟校舍.於106.8.29拆除.目前空地闢為停車場學校用地是否可盈利（停車場收費）?
蔣月惠教育處質詢內政部營建署發函.有關於唐榮國小.東棟校舍拆除當停車場的部分.因涉及都市計畫執行事宜.請示法條?
蔣月惠質詢教育處:政府補助約12.5億元.屏東班班有冷氣.預計明年2月中完工 .請問冷氣電費是加入註冊費中由家長負擔？還是由政府全額補助冷氣費？
蔣月惠質詢:縣府售枋寮鄉玉泉國小. 64年之前的土地 是否徵收私人土地 當學校用地？ 不應將徵收私人土地 .經過40多年之後 .把廢止的學校用地 轉賣給財團 .這樣會對不起早期 被徵收私有土地的地主？教室已被拆除了.是否歸還社區當公園？
蔣月惠質詢:設發電廠.露營區.學校多元活化閒置空間. 2018/10/20新聞報導枋寮鄉建興國小新開分班已廢校三年.屏縣教育處副處長楊英雪說.剛整併的建興國小新開分班建置為太陽能光電發電廠.由建興國小統籌營收.政策之決定是否有開村民溝通會.早期校取得地是否徵收私有土地？廢教教室是否歸還社區當社區活動中心？
蔣月惠 質詢:109年9月30日枋寮地區日治時期軍事遺跡現場勘查會議紀錄.委員評估建議事項全部啟動列冊追蹤.執行列冊追蹤疑義解釋?
蔣月惠 質詢: 110 年5月28日屏府文保字第11030233300號函審查結論不列冊追蹤.不具說服力.其強調的只不過是程序合法.但判決理由讓民眾無法信服。
蔣月惠 質詢:屏東類似二戰碉堡數量多.石頭營碉堡不具稀有性？屏東其他類似之二戰碉堡多.表示屏東戰略的重要性.皆很珍貴.皆應指定保存.尤其石頭營為二戰日軍師團司令部要塞.更具戰略及歷史價值.台灣亦無如此完整二戰要塞遺跡.為何連列冊追蹤也不做？
蔣月惠 質詢:範圍廣大.地號權屬不明.無法釐清?縣府是否專案盡速調查清楚.在釐清全部數量與土地權屬問題.發現新事證後.主動提報文化資產其他種類.給予指定保存?
蔣月惠 質詢:針對枋寮石頭營文化資產提報案屏東文資所做出不列冊追蹤.不具古蹟價值的結論本人接獲陳情在文資提報案提報的地點裡屏東文資所及文資委員.並未現勘完畢尚有至少8處未勘查.如附件藍圈處.即召開古蹟審查會.並做出不具古蹟價值的結論明顯違法瀆職 
蔣月惠 質詢:請人事室捍衛保障公務人員之基本工作權 .各局處的人事異動系依據何法?請提供104年至110年4月人事異動表並請說明原因? 
蔣月惠 質詢:縣政府人事室系依據何法?各科室科長都職等升等.亦 各科室 秘書. 專員. 技正. 目前保持原職位未升職等.請說明?

立法委員林佳龍今日於經濟委員會質詢經濟部長施顏祥，林佳龍指出，國營事業在進行資產活化專案時，處置土地皆是以土地的「價值極大化」為目標，然而公部門土地擔負平抑土地及住宅價格之公平正義重任，若所有土地均一味地追求最高獲利，將成為市場比價之效應，在百姓無力承擔高房價之際，擔心國營事業反將土地價格飆到最高點。

林佳龍建議，將閒置資產規畫為公有出租住宅，既可活化資產，又可消弭民怨，這種作法不一定是金錢上的「價格最大化」的規劃，但卻能擔負社會正義。

林佳龍舉台糖為例，閒置土地面積總計3,043.87公頃，其中閒置不可利用之面積 1,789.89公頃，閒置可利用之面積1,253.98公頃，林佳龍認為閒置不可利用的土地過多，懷疑定義不夠嚴謹。

另外，台糖「閒置可利用」的面積高達1,254公頃，負責官員必須承擔責任，林佳龍認為財政部失職，放任可利用土地擱置。