大律師分享了一篇超實用的房屋買賣糾紛案例分享喔！
趕緊點進去，先睹為快吧！

今天大律師要來跟大家分享的不動產常識是：房屋買賣是一般人生活中常見又金額較大的交易，有的人一生中可能就只買一次房子，如果買到有問題的房屋，買方可以因為房屋有任何瑕疵（如：漏水），一律要求解除契約，退回買賣價金嗎？

案例分享：
陳先生於101年間透過仲介公司，向李小姐購買位於高雄之房地，約定價金新台幣(下同)1200萬元，陳先生依約匯交第一期款120萬元後，某日至房屋現址勘察，竟發現屋內牆壁有壁癌之滲漏水現象，陳先生認原屋主李小姐於簽約時，並未如實告知漏水乙事，遂向法院起訴請求解約並返還已付價金120萬元。一審法院判決結果認定，本件房屋確實存有漏水瑕疵，且發生時間長達數月至數年之久，但考量其修繕所需費用僅9萬多元，與本件買賣總價1200萬元相比，二者差距甚大，如買受人逕予解約，恐有失公平，法院因而認定陳先生不得解除合約。

判決評析：
本件買賣房屋既有漏水情形，自會減損其交易價值或通常效用，構成「瑕疵」無疑，依據民法買賣章節之規定，此時買受人可享有「減少價金」或「解約」之權利，惟就「解約」之行使，條文另外設置「是否因此顯失公平」之准否門檻(按：如解約後的法律效果對他方顯失公平，則不得解約)，前述的案例法院判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距」作為「是否因此顯失公平」之判斷標準。故實務上房屋買受人縱能舉證標的有瑕疵，並不是當然就可以解除契約

律師意見：
前面這個案例一審判決雖然以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」，認陳先生解約有失公平，然單從買賣價金而論，陳先生事實上亦僅支付120萬元之頭期款，僅相當於買賣總價1200萬元之10％，若其解約後要求李小姐返還該120萬元，其實應該不能算是金額過鉅，且雙方亦可避免於就後續瑕疵修繕問題再生爭端，以致法律關係趨於複雜，故類此案例，於買受人僅部分付款之情形，解約與否是否仍可適用前開法院採取之標準，其實還有爭執的餘地。

至於在何種情況下消費者可循解約途徑爭取應有權益，就本案例來說，若漏水情形十分嚴重，甚至既有木作裝潢或結構牆面因大面積受潮而產生腐蝕、剝落之損壞現象，以致需花費龐大修繕費用(數十萬元)加以修復，或經專業技師評估後認無根本性修復之可能，此際，消費者基於該有瑕疵的屋況於入住後將嚴重影響居住生活品質，而要求解約，對出賣人應無顯失公平之處，而考量一般交易之社會通念，以這樣的立場請求解除合約，返還已經給付的價金，訴求可能較榮易獲得法院採認。

而就具體的解約權利行使，除口頭告知出賣人之外，建議可以寄發存證信函或律師函方式為之，以利保全證據，並確保已如期發生解約效力，又關於解約後之法律效果，一旦解約確定生效，雙方即回復到未曾簽立買賣契約之狀態，此時消費者自可請求出賣人返還原已交付之價金(包含定金在內)，並應附加法定利息(週年利率5％)。

再者，除走解約途徑外，依據現行法律規定，消費者也可以選擇「請求減少價金」，至減少比例若干，在契約沒有明文約定之下，應可透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋(會漏水)與正常的房屋(不會漏水)，二者的交易價值各自為何，並以其間的差價作為主張減價的依據，或探詢雙方均認具有參考性的房仲公司針對附近相同(鄰)地段的瑕疵物件與非瑕疵物件之一般成交行情，以決定減價金額，或由買賣雙方自行議價(例如：直接按總價金之一定成數扣減)亦無不可。

以上跟大家分享，歡迎將上面的實用知識分享給朋友一同增廣見聞喔！

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本集主題：「當藝術遇上法律：藝術投資收藏的攻防對策」介紹
　　　　　　　
訪問作者：葉茂林 （Edward Yeh）律師‧博士
　　　
內容簡介：
畢卡索也得知道的一門課？
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作者介紹：葉茂林 （Edward Yeh）律師‧博士
　　博識本國法及外國法律師事務所 主持律師
　　
　　德州大學奧斯汀分校法學博士／碩士、紐約大學法學碩士。曾任教於美國天普大學及台灣數所大學，教授科目包括：著作權法、國際智慧財產權授權、網路法、國際商業交易及中英文商業合約撰擬等。1994及1997年先後獲選為美國德州大學法學院「德州學者」及「少數族裔傑出校友」，並在美國執業多年。
　　
　　過去曾在台灣的知名法律事務所專任智慧財產權顧問，並擔任經濟部智慧財產局著作權法調解委員及修法諮詢委員等職，長達十年之久。目前也擔任多家畫廊、拍賣公司、藝術家以及畫廊協會、國際藝術博覽會業者的法律顧問，是台灣少數處理藝術領域法律糾紛的專家。
　　
　　■著有：
　　《解僱與被解僱：員工與企業如何保護自身權益》
　　《e世界的法律初體驗－網路智財權、隱私權、電子商務》
　　《資訊法律（一）－著作權法與消費者保護法》
　　《資訊法律（二）－Internet、多媒體、藝術作品與著作權法》
　　《編採人員v.s.著作權法》
　　《營業秘密保護戰術－實務與契約範例》（合著）

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160411東森 借名登記陷房產糾紛 買方可舉證是善意第三者自保
影片網址→https://youtu.be/q9Egoeg76RQ

附加說明：礙於新聞秒數有限，新聞內容表達可能會讓部分讀者誤解，小弟在此再次說明一次，如何判斷是否有借名登記？方式「其中之一」就是看謄本的「他項權利部」是否有「非銀行/民間企業/甚至私人」設定抵押的情形。不過，通常這樣的方式，很容易遭查稅，所以未必會這樣做。

因此，另外一種方式就是，出資者與人頭之間用「私契」：協議書、讓渡書、授權書等等之類的。像這類的的私契，房仲方也就很難查詢到了。

另外，通常選擇用私契方式，相關可以辦理過戶的文件(權狀正本、印章、私契等等)，照理說都會在出資者方那邊保管，借名人頭根本無法對房子行使任何權利(例如買賣)，因此，此次的新聞案例中，出資者並未保管、擁有借名人頭的一切文件，任由人頭把房子賣掉，也是蠻離奇的事情，因此，房仲方也算是蠻無辜的。

記者 賴正鎧、王志偉 採訪報導……↓

記者賴正鎧：民眾在買房時如果不幸捲入借名登記的房屋糾紛，問題是相當的多，但其實在一開始從謄本上面就可以略知一、二。

房仲業者陳泰源表示：賣方作房屋貸款的時候，他的權利人並不是我們一般常見的銀行，如果是非銀行，甚至是民間私人企業、甚至是個人名義來給他做設定抵押貸款，那就極有可能是借名登記。

購屋時民眾可以多留意一下謄本的「建物他項權利部」，如果不是跟銀行貸款，而是登記私人企業，就可能是借名登記的房屋。

房仲也表示在交屋前多做一個動作，可以確保自身的權益。

房仲業者 陳泰源 表示：買方一定要再一次雙重確認檢查屋況，確定沒問題，好，我們再碰面交屋，交完屋後，賣方把鑰匙都給你之後，馬上立刻換鎖。

買新房之後，趕緊換一個新的鎖，也可以鎖住一層保障。

但如果還是擔心會捲入借名登記的糾紛，再教你一招。就是在買賣時請賣方再次確認房屋的所有權人是誰，並且把對話過程錄音錄影下來，也可以在契約書上備註，如果賣方說謊，買方就能證明自己在購買時不知情，是法律上所謂的的善意第三者。

律師 張智偉：可以要求賣方在買賣契約當中，載明說這個房子並沒有例如借名登記權利的瑕疵。

買賣時多一個小步驟，錄音錄影，證明自己是善意第三者，就能保有權益，買房細節多，民眾多留意一點，就能多保障一些。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/139851090