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[爆卦]買一間會增值的房子評價是什麼？優點缺點精華區懶人包

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  • 張金鶚

    買一間會增值的房子評價 在 張金鶚 Facebook 的最佳解答

    2019-06-12 07:20:44
    有 106 人按讚


    定煊這篇文章很值得關注！寫的很好！希望大家可以細讀，建立正確的觀念，才不會盲目的成為屋奴。

    別忘了房屋主要是讓自己住的舒服，快樂人生，而賺錢固然也很重要，但沒有任何財貨（當然包括房地產）是穩賺不賠，沒有風險的。建立房地產是以居住消費為主，投資賺錢為輔（可能有賺有賠的風險），認清自己的「心中之尺」比人云亦云的「市場之尺」還重要！

    好好檢視自己對房屋的需求，同時多方觀察考量自己對此購屋個案的喜歡與否（包括區位、產品及管理），再仔細檢視自己的負擔能力，這就是「心中之尺」的核心（個人需求、產品品質、管理維護、負擔能力等）。

    至於購屋時機與房價高低是要仔細作功課，千萬不要相信片面之詞，各區位，個案乃至建商條件及真實價格、市場銷售狀況都不相同，這就是「市場之尺」的核心，並非容易完全掌握。而且大區域環境的了解並未必適合自己想要的個案，也很難一概而論。你買的是個股，而非大盤。

    自己要作功課，天下沒有不勞而獲的「消費」與「投資」！更沒有人云亦、道聽途說的購屋決策！

    租或買的選擇選擇，也是因人而異，個人生天涯規劃、個人生命週期、負擔能力、工作與家庭的考量都必須仔細盤算，沒有絕對的答案。

    有些專門鼓勵大家購屋的房市專家說，要大家買房子，租房子只是讓房東賺。真的是這樣嗎?

    我們從Global Property Guide 在2018年7月31日發布的統計資料(標題是……台灣不快樂的房東)，「毛」租金報酬率台北市最高的地方是內湖的2.17%，最低的是士林區的1.52%。新北市(他們只調查新北市蛋黃4區)，最高的三重的2.20%，最低的是永和的1.84％。Global Property Guide同時指出扣除所得稅、房屋稅、地價稅、修繕成本…………（沒提到折舊），淨報酬率是1.5％到2％之間。世界主要都市的評比中，台北市（應該是包括新北蛋黃四區）的「毛」報酬率只有2.07％，給予的評價是「非常差」(Very Poor)。連供不應求的台北市與新北市蛋黃區租金報酬率都這樣了，那供過於求的區域又會如何？ 不知道，因為沒有統計數值，只能推測會更低。

    房貸利率除了專案之外（青安專案也要1.68％），一般的利率多落在1.6％至1.85％之間跟租屋的「淨」報酬率差不多。所以我們把房市專家的問題重新修改一次，「你想要租房子讓房東賺，還是買房子讓銀行賺」。（我想到公園搭帳棚）。

    如果從投資的觀點來說，現在的重點是在未來房市的展望。持有房屋者他們擁有隱藏的增值空間在裏面，對他們不利的是折舊跟必須穩定現金流應付房貸的壓力。還沒購屋的人是擁有延後投資選擇權（Option to Defer Investment），他們可以等待進場的時機。延後投資選擇權的價值隨著不確定性（Uncertainty）越高時。以現在的市況而言，盤整的市場與不確定的中美貿易戰，觀望者是處於上風的。

    過去我有一篇短文，「即使我看空房市，也不表示我不買房子」。我看過一些買屋簽約的場合，對於自用的購屋者與投資客臉上的表情是完全不一樣的。自住客在簽約時，臉上的喜悅與滿足是終於有「家」的感覺，日後房價漲跌他們根本也不在意（反正他們又不賣）。同時，台灣因為租金報酬率過低，房東整修房屋與維護設備低落，而也在房價誘因下時常有售屋的打算，對於租屋者改為擁有自用住宅，無論在心理上與生活品質都能有大幅的改善。在這個觀點之下，所以我才會說，如果純自住的話，也別算什麼報酬率，重點還是要放在自己長期財務的承擔性之上（房貸可是要付20年，甚至30年）。也誠意的勸告建商，營造一個家的建案，我相信比一個投機的濫建更有吸引力。

    目前台灣社會一討論起年輕族群（其實也不太年輕，大約在40歲以下）購屋困難的問題，大多都集中討論在經濟意涵上，比如說財富、所得、利息……，然後引申到魯不魯蛇這種歪樓論述（反正不想面對也不關心問題，直接貼個標籤比較快）。大家可能很難想像擁有自有住宅的社會利益（Social Benefits）有多大，影響層面有多寬廣。包括教育（Education）、公民參與(Civic Participation)、身體健康（Health Benefit）、犯罪（Crime）、公共援助（Public Assistance） 以及財產的維持與改進（Property maintenance and improvement）。也就是現在青年購屋問題，長期而言，會造成社會不安定的因子。

    有篇相關文獻整理的論文可以參考。雖然這種回顧型的論文其學術性是頗低的，對於問題入門與瞭解倒是很有幫助。
    Yun, L., & Evangelou, N. (2016). Social Benefits of Homeownership and Stable Housing. National Association of Realtors.

    不過Global Property Guide 的統計另外有一個部分是值得留意的，在2014年的時候統計值是1.645％，到了2016年的時候跌到1.57％，到了2018的時候，反轉攀上2.06％。有網路文章引用這個數據，認為租金報酬率很低，代表大家都租得起，不需興建社會住宅。這樣的分析是忽略了台灣所得房價比很高，從而可以推算所得租金比應該也很高（非官方的勞工陣線聯盟2018發佈六都所得租金比高達58％）。顯示除了房價下跌的因素外，租金則反向攀升。我們還是需謹慎留意雙北蛋黃區是否要進入買不起也租不起的窘境。官方應該自行統計所得租金比資料，嚴密監控租金變化。

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