【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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徵才機關：國立屏東科技大學
人員區分：其他人員
官職等：無
職系：無
名額：1
性別：不拘
工作地點：90-屏東縣
有效期間：110/01/11~110/01/18
資格條件：
國立屏東科技大學徵聘「定期性行政助理」公告
◆用人單位：研究發展處(研究推動組)
◆名額：1名(得置候補2名)
◆資格條件：
1.具教育部認可之國內外學士學位以上學歷。
2.認真負責、具溝通協調能力，抗壓性高，可獨立完成交辦工作者。
3.具公文撰寫及帳務核銷、計畫申請及管理能力。
4.具電腦文書處理、簡報製作及資料統計分析能力，熟悉Word、Excel、PowerPoint等相關軟體之操作。
5.具工作項目相關經驗者佳。
工作項目：
1.辦理本校執行農委會所屬計畫相關行政業務。
2.辦理本校農委會廠商資格審查投標作業事宜。
3.彙整一般產學相關出國報告業務。
4.辦理本校特聘教授遴聘業務。
5.辦理傑出貢獻特聘教授獎勵。
6.協助辦理研究推動組校內外推廣活動。
7.本校教師承接計畫之行政管理費計算、核對、解說收取標準，教師計畫之領投標，各項計畫書（或契約書）歸檔管理(農委會及其轄下各單位、廠商)。
8.產學合作計畫相關公文之擬定、辦理，協助會辦各項產學合作計畫相關公文及合約檢視(農委會及其轄下各單位、廠商)。
9.其他交辦事項。
工作地址：
屏東縣內埔鄉老埤村學府路1號
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聯絡E-Mail：
聯絡方式：
◆管理及待遇：
1.本職務為現職人員「育嬰留職停薪」期間之職務代理人，契約期滿即終止契約。
2.工作預定期間：自聘任日起至110年11月07日止。
3.依本校「約用人員工作規則」相關規定辦理；新進人員須經過3個月的約僱試用期，期間用人單位負責評估工作能力及整體表現，試用合格後始得正式約僱。試用期間經評估不適任者，由用人單位主動簽會人事室通知隨即停止試用。
4.待遇依本校「約用聘僱（約僱）人員工作酬金支給標準表」規定支給：新進人員以行政(技術)助理1級223薪點27,805元起薪。
5.本校僱用前依性侵害犯罪加害人登記報到查訪及查閱辦法第14條之規定，應申請查閱有無性侵害犯罪紀錄。
◆應徵方式：
1.符合上開資格條件者，請於公告截止日110年01月18日前，依序檢具下列資料:
(1)本校報名表（必檢附，如附件）
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（3）各類型考試、測驗或專業訓練合格證照等影本（無則免附）
（4）經歷證件影本（無則免附），掛號郵寄至本校－屏東縣內埔鄉老埤村學府路1號國立屏東科技大學人事室收（以郵戳為憑）；親送者以本校人事室「職缺收件章」收件日期為憑，請於報名截止日前之本校工作日期間親送至本校行政中心二樓人事室，交由人事人員收執，並加蓋「職缺收件章」。
甄選資料不齊全者，恕不通知補件並視為資格不符。
2.應徵信封右上角請註明應徵單位及職稱，所附本校報名表務請書明聯絡電話、手機號碼及電子郵件信箱，合則擇優通知甄試，不合者恕不另行通知及函覆，惟於徵聘作業完成後，甄聘結果將公告於本校人事室網頁；如未獲錄取時需返還書面應徵資料，請附足額回郵信封以利郵寄。
3.若公告期限截止，報名人數未達徵選員額數之3倍以上名額者，本校得重新辦理公告事宜。
4.候補名額之候補期間為3個月，自甄選結果確定之翌日起算。
5.應徵者之個人資料將用於本校此次徵選之各項相關業務；且錄取後，同意將其個人資料供校務行政之用；未獲錄取且未附回郵信封者之個人資料，將於此次甄選完畢後併予銷毀。
6.本公告同時刊登於下列網站：
(1)行政院人事行政總處網址http://www.dgpa.gov.tw/點選「事求人」。
(2)本校首頁網址http://www.npust.edu.tw/index.aspx 點選「求才資訊」。
(3)本校人事室網址 http://personnel.npust.edu.tw/bin/home.php 點選「最新消息」。
(4)「台灣就業通」網址http://www.taiwanjobs.gov.tw/點選「找工作」。
(5)「104人力銀行」網址https://www.104.com.tw/index.cfm點選「找公司」。
7.聯絡電話：（08）7703202轉6112朱小姐。

<<** 詳細內容請依人事室網站公告內容為基準 **>>
<<** 相關報名表格請至人事室網站最新消息及徵才求職區下載 **>>
<<** 人事室網址http://personnel.npust.edu.tw/bin/home.php >>
職缺類別：
不使用應徵者履歷調閱

【社宅租金該定多少？高雄的社宅幫到誰？】
文：李雨蓁 Lí Ú-chin

台北市長柯文哲昨日出席明倫社會住宅招租記者會，致詞自豪，符合居住正義，有城市美學，「外觀不輸豪宅」。但卻遭現場媒體發現44坪3房型月租竟達4萬500元！打破柯文哲過去自行設定社宅租金不准超過3萬元的規定，引發熱議。並被質疑產生「#定錨效應」，恐讓需要者更難租得起房子。


#台北社宅比高雄貴多少？

令人好奇的是，台北的社宅租金可突破4萬，那高雄的社會住宅租金又是多少呢？ 我們以在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「前金大同社宅」為例。2房1廳14坪房型，租金含管理費為7500元。並且，這裡的坪數為「室內坪數」，因此比起台北社宅兩房甚至一房的房型帳面上都來得小。若對比台北明倫社宅同級產品，20坪套房就要價18400元，27坪兩房型則要21900~24800元（坪數含公設）。


也就是台北社宅的出租價格是高雄2.5倍以上。雖說台北房價約為高雄3倍，但以主計總處租屋指數來看，台北約為高雄2倍，則同樣機能的社宅，台北還是偏高。而台北社宅設定的「市價85折」也比高雄的「市價8折」來得高。


#每月4萬元的社宅是要租給誰呢？

根據台北市府解釋，家庭所得在50%以下，也就是年收入158萬元以下才能租社宅。而家庭所得位於40至50％分位點，也就是年收入140萬至158萬、平均月薪13萬民眾，才需負擔4萬500元房租，不到的會有補助。


然而，一來收入接近中產者應該非社宅優先瞄準對象，二來無論如何，四萬的租金至少仍會佔家庭收入3成以上，離星、港組屋或公宅負擔約月薪10%的比率仍高上不少，這樣的定位仍然較難讓人理解。


#社宅一定要都給弱勢族群住嗎？

按照住宅法規定，社會住宅應提供至少30%比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群，例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。


實際上，在主要都會區房價高昂的今天，不只是弱勢者，青年也被高房價壓得喘不過氣來，因此在弱勢之外，青年居住權是社宅鎖定的另一項目標。例如同樣在陳菊市長任內規劃，設計監造案完成發包的「苓雅凱旋青樹」和「三民中都社宅」，均有相當比率留給青年。而採取「混居」的方式，也可以避免社宅被另眼相看，也是社宅先進國家如荷蘭規劃時的主要原則。


#高雄社宅問題在哪裡？

高雄的社宅政策相對北部遲緩，原因之一在於高雄房價相對低，在2010年左右中央進行的幾項研究中，一來南部地區房價或租金相對可負擔，二來甚至連民調都指出南部民眾對社宅的期盼比率不到台北一半，因而社宅政策主要在北部優先推動。甚至2015年9月內政部於行政院簡報，就提到「我國住宅自有率為民主國家第二高」、「高房價是雙北或都市局部地區問題」，相對不重視南部住宅政策。而地方政府也援引類似觀點，認為高雄推動社宅相對不急迫。


然而，隨著資金寬鬆，高雄房價近年仍持續緩漲，且在地仍有相當之弱勢族群；再者，中央將社宅投資放在台北，無形之間乃肯定青年繼續往北流動之現象。那麼，何不推動國土戰略平衡政策，同時增加南部產業投資與合宜住宅，雙管齊下吸引青年回流？


在2018年開始，青年居住問題在選戰中成為候選人關心議題，例如韓國瑜前市長就曾宣示「增加社會住宅」、「推動青銀共居」，然而在其任內，新建社宅只有「中都青年社宅」的114戶，改建則只有前金大同社宅的48戶均是陳菊市長任內已選址並完成設計監造發包的案例。至於如勞工租賃住宅、鳳山共和宅等整建315戶、或是Mecanoo設計的指標社宅「凱旋青樹」245戶，也都是陳菊市長任內即動工或完成規劃。


然而，陳菊在卸任前規劃的約1500戶共合宅戶數仍太少。現任陳其邁上任後兩個月，#便宣布將推動8800戶社宅，其中6000戶和內政部住都中心合作，分別位在岡山、楠梓、仁武、左營、三民、前鎮、鳳山、小港等區。而2800戶直接由市府興建，2年內將動工，預計出租給企業員工及弱勢族群，只租不賣，租金低於市價8成。


#社宅除了社福以外更是吸引人口回流政策工具！

高雄由於過往薪資與產業多樣性偏低，不利吸引青年回流，但相對而言較便宜的土地、較大的生活空間、完整的基礎建設，則會是高雄的優勢。


在陳其邁上任之後，加速推動橋頭科學園區、仁武產業園區、亞洲新灣區5G+AIOT招商等計畫，這些新工作機會，若能搭配周邊社宅供應與軌道路網，建構從居住到就業的完整支援設施，對於北部青年返鄉更具優勢。


而陳其邁市長也提出，所有社宅都要結合長照與公托據點之政策，近一步能讓社宅扮演社區中心，在完善的機能前提下，改變市民對社宅的認知。


目前台北已完工的社會住宅約3287戶，約為高雄（315戶）十倍。而預計興辦戶數則為19802戶，約高雄（約9400戶）兩倍，顯示在高雄市府日益重視社宅政策下，過去為人詬病的數量逐漸有改善趨勢。在高雄從一般住宅到社宅都全面性比台北有價格優勢下，未來如何擴大宣傳，結合新工作機會、租金補貼等其餘政策，針對性地吸引大學青年在地就業、北部青年回流，應是市府解決人口問題的重要戰術之一！

立法會第二天繼續辯論《施政報告》致謝議案，第三場討論主題為扶貧、福利及醫療服務、安老、公共衛生及人口政策。
隨著香港人口老化問題日益嚴重，到2041年長者數目將佔全港人口3成，政府有必要繼續完善退休保障制度，我贊成將長者醫療券受惠年齡由70歲降至65歲，讓更多長者得以受惠。我亦建議政府研究設立三級制頤老金，為有經濟需要的長老提供適切的現金援助。如何改善社區照顧服務是政府須深入研究的課題，政府應盡快物色更多具備相關經驗的私營機構參與「長者社區照顧服務券試驗計劃」，同時，亦要改善私營機構的服務質素。
此外，我希望政府加強推廣口腔健康，並調低「長者牙科服務資助」項目的合資格申請年齡，讓有需要長者能及早受惠。當然，政府亦不能忘記繼續向社會大眾，包括青年人，宣傳護牙知識。
對於政府提出取消強積金對沖，我認為政府應審慎評估方案對全港32萬間中小企的影響，並釐清遣散費、長期服務金與強積金的功能，為中小企提供適切支援。政府可考慮以循序漸進方式，逐步將現有的強積金轉化為中央公積金，並交由中央管理員管理和營運，既可以減省管理費，也有助提高投資回報。
以下為我的發言全文：
本港人口老化問題持續，部分長者須靠社會保障應付其退休需要，所以我歡迎《施政報告》建議，將長者醫療券受惠年齡由70歲降至65歲，讓額外約40萬名長者每年獲得二千元的私營基層醫療津貼。
行政長官在《施政報告》第186段提到：「20年後，香港有三分一人口達65歲或以上，加上香港人越來越長壽，退休時期可長達20至30年，社會必須為退休保障做好準備。」我非常同意，社會好需要盡快做好退休保障的準備，政府更是責無旁貸。從海外經驗可以看到，多方供款的隨受隨支式的全民退保制度，往往會出現財政短缺問題，所以，我建議政府以新思維，研究設立三級制頤老金，為有經濟需要的長老提供適切的現金援助。至於資產限額和援助金額應該訂於甚麼水平，可留待社會討論和研究。
安老方面，我認同《施政報告》對改善社區照顧服務的方向，雖然有議員批評「錢跟人走」的資助模式，但我認為這種資助模式將有利促進社區照顧服務在私營市場的發展。我希望，政府能夠盡快物色更多具備相關經驗的私營機構參與「長者社區照顧服務券試驗計劃」，為有需要長者提供價格合理及高質素的服務。同時，我希望政府研究如何改善及加強私營機構的服務質素，令長者和他們的家人都能放心。
另外，有關牙科保健，我希望政府能多方面推廣護牙知識和活動，為中產人士和青年人提供相關服務。我亦希望政府能夠積極考慮調低「長者牙科服務資助」項目的合資格申請年齡，讓有需要長者能夠及早受惠，有助改善牙齒健康。雖然關愛基金在去年10月已將項目涵蓋範圍，擴展至75歲或以上正領取「長者生活津貼」的長者，但仍有不少人認為，應該進一步將受惠者的年齡推前，讓有需要、較年輕的長者可以及早接受牙科服務，之後他們可以活得更開心，愉快地進食更多有益、有營養的食物，改善個人健康的同時，相信長者對醫療服務的需求亦會有一定程度的減少，希望政府能認真考慮以上建議。
主席，行政長官在他任期的尾聲，提出取消強積金對沖方案，變相令僱主要承擔更多僱員退休保障的責任，而政府亦只在一個指定年期內為中小企提供資助。我認為，政府應該審慎評估方案對全港32萬間中小企的影響，並釐清遣散費、長期服務金與強積金的功能，在強積金問題上，給予企業更大程度的支持。我建議政府以循序漸進方式，逐步將現有的強積金轉化為中央公積金，並交由中央管理員負責管理有關基金，減省管理費的同時，亦有助提高投資回報，希望政府可以認真考慮。