為什麼這篇航空城最新進度鄉民發文收入到精華區：因為在航空城最新進度這個討論話題中，有許多相關的文章在討論，這篇最有參考價值！作者ceca (生活藝術大師 N)看板home-sale標題Re: [閒聊] 炒作重劃區的...
政府是莊家阿.
台中炒七期,市政府直接搬過去.
台南當初要炒安平,市政府也搬過去.
(但卡在安平交通太爛(台南太容易塞車),所以炒得很吃力...
安平的地主現在土地很多也壓著不動.
在等北外環和西濱以及未來可能的台南捷運交通建設後才要大炒)
台北信義計畫區和當年天母怎麼炒的,大直水岸和南港怎樣炒的.
高雄美術館和農16怎樣炒的.
每個政府都玩一樣的遊戲...XD
主要是舊區域規劃太爛,並且產權太散於一般人手上.
所以對舊區域做改造太辛苦太困難,要弄幾百年..喔,我嗆你一百年弄不起來..XD
所以直接到新區域去開闢最簡單之外.
政府可以透過重劃然後販售抵費地賺一大筆錢.
通常一個都市會舊區域動不了的狀況大多都是已經有所綁定.
例如紐約你就綁訂了曼哈頓.地形關係所以不變動.
上海其實有移動,以前在黃埔區現在陸家嘴比較強.
(不過人家威權國家說重劃就重劃,我們民主國家無法這樣幹)
台北盆地已經蓋滿,中心就在那邊,所以除非你松山機場搬遷.
不然信義計畫區就最後一個王者...目前要新區域取代他很困難.
高雄,北高還有東西三民區工業地重劃,之後大概也沒了,南北雙蛋黃區注定.
台北高雄蛋黃區很難再做大距離移動,因為被地形,高雄還外加港口給綁定.
但是像台中就反過來台中想動都很簡單.
要是過了50年,台中市府想要動,他只要再往外擴就好.
因為台中沒有所謂的綁定或是被地形限制的狀況.
甚至桃園更嚴重,桃園市區的蛋黃區不像台中那麼明顯.
台中七期和非七期是有很明顯的不同,尤其價格.
但桃園藝文特區和其他區域差異並沒很大之外.
桃園目前重劃區東一個西一個.
最近比較熱的風禾公園,你說他強,也遠不如台中水楠那種王者之姿.
因此桃園市府有意願,她要是三四十年後想要打造一個新的蛋黃區.
也是很簡單的事情.單看他要不要這樣幹.
so....政府會去搞新區域.
就是因為有可支配的空地+可以賺錢...XD
因此不是誰造成的.
而是政府一直都是這樣幹,從古早到今天都一樣.
除非那個地方會有所綁定,無論是港口還是地形或是其他原因.
威權國家可能可以打破這種限制,因為他可以強制都更重畫一個老區域.
但大多數政府不太喜歡去動既有的成熟區.
因為人民太容易機機歪歪.
所以他有辦法的時候,都會選擇另外找一個地方來打造.
外加新的區域可以有新的建設(上海明珠塔,台北101,台中歌劇院,高雄彎區五寶)
整個市容都是新的,馬路規劃更好,並且都市規劃會更跟得上新時代.
so....結論就是.
你問得一切,都是政府幹的....
政府才是莊家..
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.18 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1696921952.A.A0E.html
→ KrisNYC: 莊家表示我建設國家合情合理 10/10 15:13
莊家表示:我就是國家
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:15:19
推 PTTMAXQQ: 推政府完全是莊家！ 10/10 15:17
→ PTTMAXQQ: 只有看不懂的才跟政府對做 10/10 15:17
推 qqphor: 推 10/10 15:18
推 NTU303150195: 大安平繼續睡 10/10 15:20
→ NTU303150195: 礦工之子硬起來，北外環蓋下去 10/10 15:22
→ Mithra: 台南市政府很安逸 炒房都炒輸人 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 政府欠債欠比全台任何一個自然人或法人都兇 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 然後又是全台灣最大的地主 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 而做市地重劃政府要抽走45%土地 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 就連鈔票政府都能透過舉債印鈔大撒幣來決定該鈔票的實 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 質購買力 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 想想看政府的負債這麼多 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 鈔票購買力貶值造成土地資產帳面價值提升 10/10 15:23
→ PTTMAXQQ: 你覺得政府是不是真的贏麻了？ 10/10 15:23
地方政府的話.
他的舉債上限跟他的收入也有關係.
台北為啥都沒債務問題.
就是因為他的收入很高.
而你要知道,非雙北例如高雄市府.
他的收入一半跟不動產有關.
無論是不動產的各種稅金,還是他的土地出租或BOT等權利金.
或是土地開發或是賣土地收益.
而地方政府這種財政狀況,自然她超愛炒地皮很正常...XD
房價越高,市府越有錢...或是說市府可以欠越多錢.
市府收入越高可以欠越多錢,那他的各種建設就越多.
這是一個正像滾雪球效應.
也是當年阿扁因應2000年崩潰+資金大量外逃的時候,要"單極"搞台北的主因.
(單極這個詞以前還真的很少聽到...XD)
先把台北搞起來,穩定大量外移得資金和進入通縮的市場.
所以台北房價漲,台北丟建設,台北房價漲,台北丟建設.
你看這樣搞一圈下來結果台北一大堆建設,但市府卻沒啥債務壓力.
反而那些甚麼都不做的苗栗阿雲林阿,都快破產了...
你市府越不炒地皮,你的市府財政就會緊繃.
苗栗債務問題還不是靠竹南大浦解的....顆顆....
so...大概就是這樣一回事.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:29:10
噓 yikaiwaii: 雙子星？ 10/10 15:28
你覺得雙子星下去.
萬華和大同區就可以超越大安區甚至叫戰信義計畫區嗎??
充其量不過拉抬一點減少一點距離而已.
你沒重劃,你萬華和大同那種老屋蓋滿滿的狀況.
很難產生足夠挑戰蛋黃區的能力.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:31:19
推 cblade: 政府不炒地賺錢，還真別想執政，撒幣多爽 人民有感 10/10 15:33
→ cblade: 一支出縮減，第一個幹的是本來有拿的那群票 10/10 15:34
→ cblade: 誰管你房價多高，福利越來越多才是拿票真道理 10/10 15:35
對政府而言他要的是"價格上漲".
不一定需要絕對高價.
所以如果外擴,可以把本來農地的地方變成蛋黃區的土地.
這種最肥.
但是如果像台北那種你很難外擴.
才會反過來考慮把既有的價格弄高為主.
當然有人講到雙子星.
阿請問你要把信義計畫區的價格弄更高比較容易.
還是把火車站那邊的價格弄高比較容易.
這...你知道就好..XD
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:37:14
推 alonzohorse: 所以像雲林這種怎麼解? 有聽說嘉義想搞不知真假 10/10 15:45
推 spermbox: 所以一直是地方政府在搞鬼☺ 10/10 15:45
→ Nick123: 準備下架爛政府 10/10 15:46
推 spermbox: 我一直都覺得台灣房價問題地方政府都是選前嘴巴喊居住 10/10 15:47
→ spermbox: 正義，選後討論要重劃哪裡 10/10 15:47
推 cblade: 嘉義湖子內 已經搞起來了 10/10 15:48
→ spermbox: 每次提到居住正義，中央政府只能腹背受敵，地方政府一 10/10 15:48
→ spermbox: 直在後面偷笑 10/10 15:48
推 alonzohorse: 看到嘉科那個價錢也是瞠目結舌 10/10 15:50
推 cblade: 政府已經很老實，解決辦法都是蓋社宅，就是叫空空能租就好 10/10 15:51
→ cblade: 也沒人說要讓大家便宜買 10/10 15:52
推 fireheart988: 那就叫中央政府把人民教育好就好了 10/10 15:52
推 jessicaabc98: 來這我聽到好多沒聽過的地名，真棒，台全明年85%預 10/10 15:53
→ jessicaabc98: 備 10/10 15:53
→ fireheart988: 反正教不會管他去死 來跟我租屋就好XD 10/10 15:53
→ cblade: 然後又開40+5人道走廊，看不懂沒救 10/10 15:53
推 benson502: 都更通常就是賽局理論全輸的那種結果 10/10 15:55
推 frowning1226: 推～ 10/10 16:02
推 seibu: 嘉科聽說賣7成以上了 最新開的科技城價格也完全沒降 10/10 16:09
推 jessicaabc98: 馬上要完售啦，版友買起來 10/10 16:10
推 love0819n: 其實滿合理的 舊市區這麼難都更發展 當然要新闢地點 10/10 16:11
→ love0819n: 不然都市發展都停滯 10/10 16:11
→ supereva: 幹嘛那麼討厭炒 炒才有新意新話題 人生才有樂趣 就 10/10 16:13
→ supereva: 像netflix要不斷上新片一樣 10/10 16:13
推 firzen48: 桃園真的得天獨厚 平地多到一直重劃一直爽 10/10 16:18
推 rick6304: 老東西本來就要淘汰了 又不敢都更 重劃大家都爽 10/10 16:32
推 straggler7: 政府炒地賺錢 建商炒房賺錢 10/10 16:34
→ rick6304: 現在不弄 十年後還是要弄 更難做而已 10/10 16:34
推 F93935: 所以吼青埔要起飛縣府搬過去再說 10/10 16:43
推 c6066den: 那青埔或是林口這種重劃區可以超越台北市大同中正這種 10/10 17:06
→ c6066den: 舊市區嗎 10/10 17:06
推 showbon902: 推 10/10 17:23
推 a5292710: 前幾天看到一篇推論，政府弄重劃區實際上是炒高周圍地 10/10 17:32
→ a5292710: 價，然後越靠市中心只更會漲，政府再標售土地。心看完震 10/10 17:32
→ a5292710: 了一下。有政府，房價好安心！ 10/10 17:32
推 lyxiang: 所以ceca不看好台北的西區門戶計畫嗎？ 10/10 17:50
青埔真正要大噴,要靠航空城.
其他的就是小幅度加持或是維持.
青埔是一個很有趣的地方.
玩不動產的都要研究.
那是一個非典型範例區域!!
林口定位是外圍.
外圍你要幹掉市區很難吧.
天母可以做成那樣已經是極限了.
台北西區門戶那個會對落後區有價格補漲和位階上升效應.
但是這不代表它可以叫版蛋黃區.
因為基礎問題,大同區和萬華區老屋太多並且都住滿.
外加房價早就把台北區域給階級化.
你要把那些老屋主換成有錢屋主...
光靠雙子星是不行的.
更不用說,老屋主又不是大家都把房子拿出來賣.
因此你靠中古屋換手,就算有錢人要換過來,那要換幾十年?
(中古屋交易其實量不會很多)
重劃區才有辦法快速進住大量的有錢人.
so..門戶計畫可以追捕漲和一些位階上升.
但是不要把夢畫得太美好無止盡無上限的期待.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 18:03:23
推 DeathStarDS1: 天母，小時候覺得天母都是有錢人，是台北市的代表 10/10 19:30
→ DeathStarDS1: ，是人生的巔峰，原來也是炒房。 10/10 19:30
推 fatb: 政府做球輸也難 但應該也是有太爛做不起來的例子 10/10 19:37
→ ceca: 市區重劃區意外比較少，不過有炒的比較辛苦的 10/10 19:50
→ ceca: 安南就是因為交通問題，炒的比較辛苦 10/10 19:51
→ ceca: 但是市區重劃區只有噴的少噴的滿，但沒有崩潰的 10/10 19:51
→ ceca: 市區重劃區很難輸，我說六都市區 10/10 19:51
→ ceca: 你說新北，那個是炒上去後回檔 10/10 19:52
→ ceca: 什麼副都心還是什麼，他們價格還是比其他地方高 10/10 19:52
→ ceca: 單純就是想要再更高，產生反壓，找不到突破力道和東風 10/10 19:53
→ ceca: 但不會炒到價格回跌到比弱勢區還低 10/10 19:53
→ ceca: 外圍風險才高，例如淡海新市鎮，2020前就科科 10/10 19:54
推 freekid: 青埔非典型？能否請問細節，何為典型何為非典型 10/10 20:10
青埔本來是為了航空城而誕生的.
但是誕生之後開始炒,而航空城牽扯到服貿沒過以及徵地困難而卡關.
但是青埔已經誠然成為桃園的蛋黃區...之前一度是桃園最貴的地方(現在不確定)
但是你說航空城現在依然還在徵收階段,那青埔沒支撐怎麼撐得住.
但問題是他就是撐住在那邊給你看..XD
你最多說他最近漲幅很疲弱,但是你沒看到她崩潰,甚至明顯被其他地方超越或是掩蓋掉.
(有些地方會這樣慢慢地消失在話題當中,被大家遺忘)
因此這邊牽扯到很多青埔這邊的打造+行銷+炒作.
市府也有對青埔出了不少力量...
這是一個"技術性"維持的區域.
你用基本面是看不懂的.
而畢竟航空城也還在進度中.
雖然服貿卡關,那航空城的效應其實變很差.
但是這邊也在賭哪一天服貿通過了+航空城也徵地完成開始發展建設的未來大噴發.
所以你也可以說靠一定比例的"夢"在支撐.
青埔的苦命兄弟就是高雄新彎區.
但牽扯到高雄新灣區在市區,他就算自經區和服貿都烙賽,讓他發展遲緩.
但他畢竟是市中心,所以他還是會有很多延伸的發展,緩慢的成長.
甚至市府在旁邊弄了高軟,高軟滿了又弄了高軟二期等等等..連產業都丟給她.
差別就是,現在彎曲還是比較弱勢,像現在完全被北高台積電的光環給蓋住.
但青埔可是一個完全獨立區域,他跟桃園本來的市區關係很遠.
所以青埔比新灣區更特殊..
so...你可以觀察這個區域,在這種大逆風狀況下怎樣撐住甚至炒做.
市府對青埔怎樣作家持.
直到未來航空城真的開始投資發展.
甚至如果哪天你看到服貿通過了,整個金融貿易格局大改變的新環境.
青埔又是怎樣再度成為全台焦點.
這都是很有趣的狀況....並且就此一家別無分號.
這牽扯到一個賣夢,沒基本面的地方.
怎樣炒作,市府怎樣支撐,延伸到炒上去怎樣維持和怎樣長期撐住.
到後來發展的變化哪天夢真的要實現後這一區的價格變化等等..
這對你以後在另一個新區域要誕生炒作,做自己投資的進場時間點評估.
會有很多的幫助.
你靠幻想的投資切入點,很可能不是很好的切入點.
但是當你看過案例後,你就會更清楚你切入點怎樣抓才會更有投資效應.
到底是一開始就要進去,還是他漲多回檔的時候進去,還是後面航空城運轉才進去.
或是服貿一通過就搶進.
這種你用想的一定誤差很大,但如果你看過,你未來的選擇在怎樣誤差,也不會誤差太大.
推 kusomanfcu: 淡海那時候就說因素破表 還一堆人在吵說會漲.... 10/10 21:54
推 lionwin: C大覺得高雄美術館還可以當王者多久?以及誰可以挑戰他? 10/10 22:50
本來以為西三民工業地會提早重劃跟中都掛在一起變一大塊.
那這一大塊有機率威脅到美術館.
結果政府轉彎跑去搞東三民工業地.
這樣可好,中都和東三民工業地的腹地都還不夠大到足以威脅美術館.
因此很可能只會形成蛋黃區擴大效應.
也就是這些區域串成一片都是蛋黃區...
直到更久以後,房屋更老化以後,在看新的重劃和規劃,才知道有沒有人可以威脅.
我是不知道政府是不是故意先開發東三民工業地的..XD
因為之前是先傳西三民工業地要重劃,那邊賣工廠的都直接廣告這邊要重劃.
突然一個髮夾彎先搞西邊...
這樣突然中都變成腹地不夠,從可能威脅美術館變成只能跟著美術館共榮.
恩...政府很厲害的...顆顆....
推 jonson: 最新商周AI黃金廊道在林口，未來林口少說屌打天母十條街有 10/10 23:01
推 zheyu0831: C大想問 台南安南的商六十是否看好 因為家住在附近 想 10/10 23:25
→ zheyu0831: 等草湖寮開案馬上買 10/10 23:25
這邊問題在交通.
但是因為西濱的路徑有紛爭.
所以時間拉扯到不知道哪時候.
光靠北外環,因為北外環的路徑修正過,他已經不是直接切入安平裡面.
所以北外環確實會給安平帶來大利多.
但是畢竟沒有直通安平裡面.
因此利多還是有限,不足以讓他噴飛.
所以後面還是要關注西濱的發展.
台南的市區非常吃交通建設.(快速道路)
因為台南真的太塞了.
這是台南的一個大特性....專屬於台南.
其他縣市不適用,不要亂套用...
國道七號對大寮和林園的加持,可能都沒有西濱對安平的加持來的大..
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/11/2023 00:11:09
噓 fivemoonsky8: 又要建設，又要不漲價刁民欸 10/11 14:57
推 alanbread: 七期一直到3年前都沒有很貴（單價） 10/15 04:22
→ alanbread: 現在10-15年的也都不貴 10/15 04:22
推 chen831030: 謝謝 01/07 04:57
推 chen831030: 謝謝 02/05 20:32
推 chen831030: 謝謝 02/21 19:39
推 chen831030: 謝謝 03/10 00:28