4/30下午受邀參加審計部「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形專案調查計畫」專家訪談，沒想到只有邀請我一個人，由副廳長主持，共有七位審計部同仁一起諮詢面談，感覺好像接受博士論文口試一般，很特別的經驗。

審計部事前準備工作詳細，業務單位報告初步調查內容，然後提出：政策推動、法規制度及實際執行四大面向七項問題諮詢內容。相關報告內容及討論題綱如下：

業務單位報告

我國當前住宅與房市問題包含高房價、高空屋、高自有率及社會住宅短缺，難以滿足青年及弱勢家戶的基本居住需求。為解決上述問題，政府推動只租不售之社會住宅政策，結合政府興建與包租代管的供給方案，增加政府住宅政策供給面資源，同時透過包租代管民間閒置住宅，讓租屋市場成為無力購屋者正常居住消費之選擇方式，進而發揮租屋與購屋市場相互調控的均衡機制，並健全租屋市場以制衡房價過度上漲的效果，對穩定住宅市場與安定人民居住，具有重大意義。內政部爰報經行政院於106年3月6日核定「社會住宅興辦計畫」，預計於106至113年，由住宅基金支應約307億6,000萬餘元，分2階段辦理，第1階段（106至109年）目標於109年達成直接興建4萬戶、包租代管4萬戶，合計8萬戶社會住宅；第2階段（110至113年）目標於113年達成直接興建12萬戶、包租代管8萬戶，合計20萬戶社會住宅。

據內政部不動產資訊平臺網站所載，第1階段社會住宅興辦計畫執行情形，其中社會住宅直接興建部分，截至109年10月13日止，包含既有、新完工、興建中、已決標待開工、規劃及招標中之社會住宅計4萬2,665戶，與第1階段計畫目標尚符；社會住宅包租代管部分，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，惟其執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。又為落實社會住宅第2階段目標，行政院於109年9月28日原則同意內政部所報「社會住宅興辦計畫」第1次修正草案。據載，直接興建社會住宅部分，增加中央協助辦理先期規劃、內政部營建署協助地方政府代辦工程或代為營運管理，由國家住宅及都市更新中心（下稱住都中心）直接興建及營運管理、協調國營事業參與興辦等模式，預估將由中央主導推動300處約6萬戶之社會住宅，經內政部指示由住都中心興辦。

鑑於住宅法及行政院國家永續發展委員會108年7月「臺灣永續發展目標」、核心目標11「建構具包容、安全、韌性及永續特質的城市與鄉村」之第1項具體目標為「確保所有的人都可享有適當、安全及可負擔的住宅及基本生活所需的服務，並改善弱勢棲所」，已揭櫫我國住宅政策為使全體國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，以保障國民居住權益。本部爰辦理「各級政府推動社會住宅興辦計畫執行情形」專案調查，期發掘其問題癥結，俾提出適切建議意見，增進執行效能，發揮審計積極功能。

一、政策推動面向：

(一)為使國民居住於適宜之住宅且享有尊嚴之居住環境，政府目前係透過住宅補貼（包含租金補貼、自購住宅貸款利息補貼及修繕住宅貸款利息補貼等）、直接興辦社會住宅、社會住宅包租代管等協助機制辦理。

諮詢重點：鑑於目前住宅補貼、社會住宅、社會住宅包租代管之申請及補助條件均不相同，請問政府目前政策擬定或執行方向是否可以達到保障或改善經濟或社會弱勢居住權益並提升其居住環境品質之目標？有無待檢討或加強策進的地方？

(二)99年開始之社會住宅運動，聚焦於爭取保障弱勢者之基本居住權益，挑戰政府長期傾向「市場機制」之住宅政策思維，經過10年努力，我國社會住宅存量占總住宅存量之比率，從99年之0.08％，提升至109年10月之0.19％。現政府訂定8年20萬戶社會住宅政策目標，推估其數量仍僅占全國住宅存量之2.23％。

諮詢重點：請問我國社會住宅存量占總住宅存量之比率多少才適宜？政府應如何於保障弱勢者之基本居住權益與國家財政負擔間取得平衡？

二、法規制度面向：

(一)住宅法於106年1月11日修正，將原第3條社會住宅應提供至少10％以上比率出租予具特殊情形或身分者之規定，修正為第4條提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者之規定。又據「我國少子女化對策計畫」支持生養的住宅策略，將積極協調地方政府於後續完工之社會住宅，保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租。

諮詢重點：請問就目前供需情形，前開規定提供至少30％以上比率出租予經濟或社會弱勢者是否足夠？另如再保留一定比率提供新婚、育有子女者優先承租，是否會造成資源排擠效應？

(二)依住宅法第11條第3項規定，中央主管機關應於105年12月23日修正之條文施行後2年內，完成相關租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立等規範。

諮詢重點：請問政府對上開法令規範修正情形，是否能滿足或確保弱勢家戶取得減輕經濟負擔之居住機

三、執行面向：

(一)近來臺北市明倫社會住宅44坪三房型月租（含管理維護費，4萬500元）引發社會關注，使得各界對於社會住宅之租金計算訂定方式有諸多討論。

諮詢重點：
1.興建社會住宅自償率之訂定標準將連帶影響租金計收金額，合理及妥適之自償率為何？又無法自償部分之資金缺口應如何填補，才不會加重政府之財政負擔？

2.住宅法第25條第3項規定：「社會住宅承租者之租金計算，主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能力及市場行情，訂定分級收費基準，並定期檢討之」。又據內政部興辦社會住宅出租辦法第10條規定：「社會住宅之租金訂定方式如下：一、本部得評估成本效益，參酌國有財產相關規定租金計算，或委託三家以上不動產估價師事務所查估後評定市場租金水準。二、本部得參酌社會住宅所在地直轄市、縣（市）政府所定分級收費規定，及承租者所得狀況、負擔能力訂定分級收費，不得逾市場租金水準。」惟查目前各地方政府對社會住宅租金訂定原則及分級收費標準不一，是否會影響經濟或社會弱勢之居住權益？另社會住宅租金應如何計算及訂定較適當？承租者的負擔能力及市場行情應如何評估？是否應有一致性的評估標準或原則？

(二)政府鑑於全國各市縣除臺北市以外，住宅供給率均呈現供應大於需求之情形，且部分市縣低度使用住宅數量略多，爰推動以包租代管方式興辦社會住宅，於社會住宅興辦計畫中訂定8年8萬戶之目標。106年先由6直轄市政府辦理試辦計畫，目標1萬戶；108年第2期擴大由6直轄市、14縣（市）政府及住都中心辦理，以提供弱勢租屋能有更安穩的居住環境。惟據內政部不動產資訊平台資料顯示，截至109年9月30日止，媒合計1萬1,055戶，分別為第1期5,157戶及第2期5,898戶，執行情形與計畫目標1萬戶及2萬戶有大幅落差。

諮詢重點：請問包租代管執行成效不佳之問題癥結為何？政府應如何因應？

四、綜合面向：
諮詢重點：請問您認為社會住宅要達到永續經營，須具備之條件及考量因素有那些？對於我國目前社會住宅興建及營運有何建議或應改善之事項？


我花了一整個下午二個半小時很詳盡分享我的看法。七位同仁輪番提出問題，我則從理論研究到實務經驗分析各項諮詢重點。這是一場難得詳盡的討論對話，我能夠暢所欲言，大家相談甚歡。個人退休之後，參與這次諮詢的感覺非常不錯。

希望透過這次審計部的諮詢意見，最後能對社會住宅的未來政策有所助益！

【副秘時間｜終結囤房炒作困境，落實居住正義！】
　　
「居住是基本人權，住宅不該淪為炒作商品！」作為快要三十歲（哭）的年輕人，我最近也開始思考買房的問題，我相信大家跟我的感覺一樣，買房這件事情，對於基本工資約23k的青年世代來說，幾乎是一個遙不可及的夢。
　　
根據營建署的統計，今年第一季全台房價所得比的平均值是8.66倍、貸款負擔率是35.53％，全台灣房價最高的台北市，房價所得比高達14.15倍，房貸負擔率是58％；我們隔壁的新北市是第二名，房價所得比有12倍，房貸負擔率為49.36％，相比之下我們基隆好一些，基隆市房價的所得比為5.7倍、貸款負擔率23.39％，用比較白話的方式來講的話，就是：「一個家庭不吃不喝5.7年，就可以在基隆市購買一間普通的房子囉！」聽起來真的是，呃，滿難過的（噢不，是超級難過啊啊啊啊啊啊）
　　
＊房價所得比和貸款負擔率小百科請滑到本文最下方！
　　
目前台灣住宅市場面臨到的嚴重問題是住宅持有稅過低，讓投資客或建商可以透過持有大量住宅，進行囤房及炒房，長期下來造成「高空屋、高房價」現象。因此，作為年輕的政治工作者以及重視青年世代權益、希望落實居住正義的政黨，我們認為，要改善這個狀況，也就是幫助房市正常化、改善租屋市場，有幾個必要的任務：「增加持有成本」、「完善稅制政策」。
　　
財政部先前說透過目前《房屋稅條例》「已授權各地方政府訂差別稅率，達到量能課稅的目標」，但仔細去比較各地方政府的 「非自住房屋稅率」，就會發現只有台北、宜蘭、連江有訂完整的累進稅率，桃園是4戶以上通通2.4%，新竹縣則是1.6%。至於其他縣市，非自住通通只訂最低標準的1.5%，不管持有10戶或4戶都一樣，根本沒有量能課稅、抑制囤房的效果！為什麼會這樣呢？目前財政部是透過《房屋稅條例》第5條「各地方政府『得』視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率」，而非「應訂定差別稅率」，形同讓地方府可以規避訂定差別稅率！！！
　
🏃面對居住正義的公平稅制，政府逃避很可恥而且沒用！！！https://tinyurl.com/y3dpuvs3
　
因此，時代力量黨團提出了《房屋稅條例第五條、第五條之一及第六條條文修正草案》，這次的修法版本，並非單純減少自住跟微幅調上限，而是用更嚴謹的囤房爬梯稅率，讓多戶房屋持有人有壓力，而將房屋釋出到租屋市場（釋出者有減稅措施）。另外還有，建商興建完一年後就課徵囤房稅率，讓建商有壓力釋出空房。同時，為改善過往房屋稅各地方政府皆用最低稅率課，法案裡強調地方政府需從中央政府的基礎在稅率區間調整。
　
❤️什麼是囤房稅之佩芸秘書長說給你聽「高房價世代EP1：什麼是囤房稅？」https://tinyurl.com/y5hfncvu
　
我在這邊跟大家簡介一下這次提出法案的內容：
　
一、住宅要去商品化，居住是基本人權（第五條第一項）：

居住正義一項重要的精神是「住宅去商品化」，也就是要彰顯「居住是基本人權」。因此，對於「單一自住」的部分稅率應調降，以減輕自住者的負擔。
　
二、囤房累進稅率，實現居住正義（第五條第一項）：

過往囤房稅的法條裡並無設計細緻的累進稅率，且空白授權導致大部分縣市都用最低稅率載課非自住房屋，法條所規定的區間形同虛設。且過往非自住稅率1.5及自住稅率1.2相差不大，導致沒發揮課稅效果。因此，本修正案嚴謹訂定非自住房屋及相關稅率如下：

（一）單一自住：1.0%。

（二）第二戶及第三戶（與過往自住稅率同）：1.2%。

（三）第四戶及第五戶（按財政部規定算入非自住）：2.4%～3.6%。

（四）第六戶至第七戶：3.6%～4.8%。

（五）第八戶至第九戶：4.8%～6%。

（六）第十戶以上：6%～10％。

＊建商在蓋完預售屋時僅有一年時間稅率為1.5%，超過年即按此累進稅率採計。
　
三、空店稅課徵，讓商圈重生（第五條第二項）

此修正案對於非住家用房屋，假若並無出租供醫院診所、自由職業事務所或各類營業者使用，且也無出租供人民團體非營業者使用，課徵「空店稅」稅率為5%~8%。
　
四、活化閒置房屋，改善租屋市場（第五條之一 ）

囤房課稅的主要目的，並非增加政府稅收，而是為了活絡市場量能。此修正法案的策略是提高囤房稅的稅率，讓持有成本提高的同時，卻給願意將住宅供出租或是提供給政府包租代管的房東房屋稅減半的福利，並且出租所得與一般所得分開計算。同時並將依據此囤房稅課到的稅收，直接成為各地方政府租屋及貸款利息補貼的來源，讓政策更具公平正義的性質。
　
五、中央立法積極課稅，杜絕地方金權阻礙（第六條）

此修正案第六條明訂，允許地方政府在法定的稅率區間課徵，但假若地方政府消極不依據母法訂定自治條例，按母法的稅率課徵。
　
🎵比較有時間的捧油可以聽國昌老師說，「終結囤房炒作困境 解救租屋買房青年」記者會：https://tinyurl.com/y66s4nw2
　
這個和大家的基本生活息息相關的議題，希望大家一起來關心！讓我們努力透過制度的改善，來終結終結囤房炒作困境、落實居住正義！
　
（照片為去年站路口時和大家談青年低薪與買房的困境）
（以下為資料大補帖😎）
　
🏠房價所得比＝中位數住宅總價／家戶年可支配所得中位數（代表需花多少年的可支配所得才買到一戶中位數住宅總價，數值越高表示房價負擔能力越低！）
　
🏠貸款負擔率＝中位數住宅總價貸款每月攤還額／家戶月可支配所得中位數（代表中位數住宅總價之每月應償還本利和占家戶可支配月所得中位數的比例狀況，比例越大則房價負擔能力越低！）
　
🐌黃國昌提累進囤屋稅 持屋大戶最高可課到10%（新頭殼）https://tinyurl.com/yylfkbxy
　
🐌無殼蝸牛運動30週年，高房價困境依舊，起身對抗不公 是時代力量該做的事！https://tinyurl.com/y5asacme
　
🐌版本簡要比較，請參考彭彭：https://tinyurl.com/y4ldab46

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