#民意│#囤房稅│【#不要藍綠統獨思考，#要以國家治理思維】

1. 實施「空屋轉出」、「公益代管」機制
2. 避免「高房價與低生育」
3. 基於「公益輕稅、用途低稅」原則
4. 避免「供給加價」、「囤房滯銷」危機
5. 落實「自住輕稅」、「弱勢補貼」理念

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民意│囤房稅【不要藍綠統獨思考，要以國家治理思維】

【囤房稅≠仇富稅】

柯P打房 囤6屋課4.8％房稅 擁2戶以上1.5％起跳 專家：恐轉嫁給租客為遏止炒房囤房，北市府首次亮底牌，除明年把單一自住房屋稅實質降到0.6%，對持有戶數也將採1.2%區間累進，持有6戶以上稅率建議從3.6%增為4.8%。財政部回應，現行稅率範圍1.2%至3.6%，要調整須修正《房屋稅條例》，但尊重地方可自由調整稅基。專家認為有財力買多房的大戶，房屋稅多幾倍也影響不大，但包租公、包租婆難免將增加稅金反映在租金上，倒楣的還是租客。……..蘋果日報

不要『藍綠統獨思維，要以國家治理思考』
據財政部統計，全國約800萬人擁有1戶房屋，近106萬人持有2戶以上；北市約82萬人持有1戶，約13萬人有2戶以上。
房地產是什麼？德國人認為是民生必需品，台灣人卻視為生財工具。 台灣炒房成本太低，日本是台灣42.5倍，美國也高達25倍。若稅法不改，『居住正義』更難以落實。據內政部的統計，45歲以下選民人數在2018年已經超過882萬人，占全體1910萬選民的46％。這群在1990年後有投票權的族群，是房地產的弱勢，他們對於高房價、買不起房子、財富集中在上一輩的老人手中等問題極為敏感，「囤房稅」所代表的『居住正義』、『世代財富重分配』的象徵性意義，對於年輕族群具有超越藍綠、甚至超越統獨的影響力

#別的國家怎麼做?(我們先探討先進國家)

🇩🇪#德國：『重罰炒作 保障人權』🇩🇪
德國人認為，土地房產不是商品，而是人權，依據此一原則制訂出抑制炒房炒地的嚴格稅法，並以刑法，以保障居住權。

在台灣賣房，是自由經濟。德國不同，如果開價超過基準價20％，地產商將遭受最高5萬歐元（約190萬台幣）鉅額罰款，若超過50％，因為涉嫌惡意炒作，除了罰款上有3年徒刑。
德國買賣不動產的獲利，課以重稅。10年內出售的獲利課15％以上的「投機稅」。相較之下，台灣的「特種貨物及勞務稅」（即之前的奢侈稅，現已廢止），卻只課2年之內獲利，稅率最高15％，最低10％，相較起來輕多了。

🇯🇵#日本：『雙管齊下 抑止囤房』🇯🇵
日本房地產價格平穩，5年來漲幅不到3％，交易成本為主因。
日本「租稅特別措置法」，房地產5年以內轉手要課的稅高達39％（國稅30％、地方稅9％），持有5-10年，稅率20％。
交易稅只在完售時產生，日本人不敢囤房的，其實是「持有稅」。日本房地產持有成本很高，每年要繳固定資產稅、都市計劃稅。
固定資產稅的稅基是房屋的實價，稅率是1.4％。而都市計劃稅，是按地段課徵，愈靠近市中心愈高，最高可能到0.3％。(實質稅1.7％)。
日本1989年頒布的「土地基本法」揭示了土地的公共性原則，值得台灣參考：1.土地應以公共福祉為優先；2.抑制投機性之土地交易；3.土地增值利益應適當回饋。

🇺🇸#美國：『地方高治，自由經濟』🇺🇸
美國因為地方政府實行高度自治，自籌財源，房地產交易資本利得稅各州不同，但多在30％左右。持有稅率則約為1％，是台灣的25倍。

🇹🇼#台灣：『低收稅率，囤房低廉』🇹🇼
在台灣房屋的成本極低，地價稅1％，自用住宅房屋稅率0.2％，但重點在於地價稅的稅基並非實價，而是市價1/5的「公告地價」。房屋稅的「基準」、「房屋評定現值」三十年未調整，連市價一半都不到。
台灣的房屋持有稅率只有萬分之4。同樣持有價值一千萬台幣、位於首都市區的房子，在台灣一年的持有成本只要4千元，在日本卻要17萬元，是在台灣的42.5倍。在台灣炒房、囤房的成本低廉。因為台灣房地產稅率跟各國相差無多，主要問題在『稅基』，而公告地價與房評定現值，都是由各縣市自組的評議委員會決定。若把稅基調到趨近市價，馬上增加地方財源

『窮者少繳富者多繳』
有財力購買多戶高價住宅者，即使房屋稅多幾倍，對其影響也不大，但包租公、包租婆難免將多出來的稅金反映在租金上，所以需要其他配套措施，非財政目的租稅，收入不是主要目的，是讓持有多者稅加重後，可能會考慮轉售或出租，可增加房屋買賣或出租市場的供給。

這國家更重要的是「效率、科學、數據、溝通」，「居住正義」在台灣，不應只是口號，而是真正能落實到法律與稅率。但改革分階段，提倡居住正義並不是仇富，更不是反商，但是民怨，藉由公開討論及政策辯論，提出符合現階段需求的對策民眾黨未來進入國會，將推動關鍵少數的力量，呼籲政府應該檢討目前政策、財政的修正，立法不是口號，更應全方面考量完善，希望透過專家座談、「民政、社政、財政」等相關部門人力、資源，主動服務有需求的民眾，使更多經濟弱勢者受惠。感謝資深專業地政專家、建設公司、建築師、協會、研究報告參考，綜合研究討論出以下建言主張，希望大家將監督政府「苦民所苦、為民所需」

『#囤房稅』#可能衍生的問題

1⃣「單一自住輕稅，多戶多稅」，恐有疑慮，造成「假離婚真節稅」。
2⃣「公益降稅」，恐有疑慮，造成「假公益真逃稅」。
3⃣「用途課稅」、「未用加稅」，造成「虛設公司規避稅負」

#對策與主張

1⃣實施「空屋轉出」、「公益代管」：
把空屋量轉成公益出租，市府委託或相關機構「包租代管」就可以減稅優惠，增加可租量。委託NPO丶NGO組織可以收取低管理費用丶稽核費，做到全民都可以參與和稽核。

2⃣避免「高房價與低生育」：
高房價與生育率呈反比。要年青人生得起、養得起，房價是關鍵。有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭，在孩子成年後轉換資產配置，減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。

3⃣基於「公益輕稅、用途低稅」原則：
另對包租代管及公益出租，因其協助政府解決市民及弱勢族群居住需求，比照適用單一自住輕稅0.6%。預計嘉惠23萬餘戶。

4⃣避免「供給加價」、「囤房滯銷」危機：
建商原三年期的銷售優惠改為一年，所以建商不會想要囤屋會請代銷趕快賣出，就會抑制房價。（囤屋大戸是建商：建商保留戶）

5⃣落實「自住輕稅」、「弱勢補貼」理念：
「弱勢優惠補貼」：協助市民於民間租屋市場租屋，讓經濟弱勢家戶「弱勢族群或剛結婚或剛生子女」「住得到」、「住得起」又「住得好」，本府給予不同額度之補貼，補貼金額從每月3,000元至11,000元不等。

#台灣民眾黨
#草積不除，#便覺眼前生意滿；#庵門常掩，#勿忘世上苦人多!
#無我相、#無人相、#無眾生相、#無壽者相

參考資料：
天下雜誌-德國人認為，土地房產不是商品
柯P打房 囤6屋課4.8％房稅 擁2戶以上1.5％起跳 專家：恐轉嫁給租客
調高囤房稅恐轉嫁租屋者 柯：自由經濟就是這個麻煩
北市空屋稅難施行 學者籲中央從落實囤房稅著手
北市「囤房重稅 」落實「居住正義」
柯P打房 囤6屋課4.8％房稅 擁2戶以上1.5％起跳 專家：恐轉嫁給租客-蘋果日報

租屋補助政策上路了!房東房客要注意甚麼事情?
最近政府正在實施租屋補助政策確實對於一堆租屋族來說是，不過對於房東跟房客的關係，我想大家最在乎的就是稅的問題。
民間流傳著一種租約的秘密，很多人猜不透，看不了解，就是不報稅沒被查到不用繳，有報稅有被查到就要繳，就是這麼簡單!
但現實上當然沒這麼簡單，尤其當補助上路了，不想報稅的房東可能都會面臨房客要申請補助，導致房東有租屋的事實被發現，而產生了房屋稅不再適用自用住宅稅、有租賃所得稅等問題。
「還不簡單，我都跟我的房客說：『這是未稅價喔!要是要報房屋稅、地價稅房屋租賃所得稅等等，都要由你要負擔稅喔!』，而且我們契約都有載明喔！」一名詢問的民眾露出天真的笑容說著。
但是這樣的約定真的全都有用嗎?
就讓告狀俠用Q&A告訴你吧!

Q:房東約定房屋稅、地價稅由房客負擔可以嗎?
A:不行!不論是依據屬於企業經營者的房東適用的「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項所規定」，或是非屬於企業經營者的房東適用的「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，皆有明文規定「房屋稅」、「地價稅」應由出租人負擔，所以如果違反這樣的約定，依據「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項所規定」的母法「消費者保護法」，或是「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」的母法「租賃住宅市場發展及管理條例」，都是屬於無效的約定喔!

Q:那約定房屋、地價稅由我自己繳納，但過程中我因為出租導致稅率增加了，可以請房客負擔增加的部分嗎?
A:一樣是不行的，同樣依據「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項所規定」、「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，皆有規範「不得約定應由出租人負擔之稅賦及費用，若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔。」，所以如果這樣的約定，除了違反房屋稅與地價稅應由出租人負擔外，更違反了不得約定事項，同樣是屬於無效的約定喔!

Q:那這樣房東成本不就增加了不少?
A:ㄟ~那個...其實出租房屋本來就要依法報稅啦，沒被發現不代表不用報稅，甚至被發現還會有補稅、罰款甚至是刑事責任問題。
不過基於私法自治與契約自由精神，只要房東與房客約定不違反法律強制禁止規定，或違反公共秩序善良風俗的情況，還是可以約定部分稅賦由房客負擔(如房屋租賃所得稅)，但要注意喔!!!像是房屋租賃所得稅這類型的稅賦，出租人本身是納稅義務人，所以對於國稅局來說，所以房東實際上應申報的租金收入還包含了房客代為給付的稅金喔!!!

最後還是提醒各位，該報稅的還是要報啦!
畢竟國稅局可是有民間號稱最強公務員的稱號呢呢!!!

關於德國的租務市場分析，早前有一篇文章<德國房價緣何十年不漲？>，內容更詳盡：

// 分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：

其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。

實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。

其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。

其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一係列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞于買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。

其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。

政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。

其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。

除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理范圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。

其六，“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。

其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。

其八，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。

以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出于偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。

來源：2010年3月16日出版的《環球》雜志 第6期//
http://big5.xinhuanet.com/…/globe/2…/19/content_13202440.htm

https://www.youtube.com/watch?v=wW7onQR4wHc