<訂閱限定> 美國房市火熱，金融危機不遠矣？

野村證券近期發表研究報告表示，美國、日本、德國、台灣、瑞典和荷蘭等六個經濟體，接下來三年內將很容易受到金融危機影響。而高漲的美國房價，則被認為有可能爆發次貸 2.0。

美國通貨膨脹數字居高不下，然而，美國房價漲幅則是比物價更高。根據 Case-Shiller 美國房價指數來看，2021 年 3 月份的房價較去年同期上漲了 13.18％。

我們在 2020 年 7月 與 11月 的報告中分別從貨幣、庫存與人口統計變數角度，說明美國房地產市場將會復甦回溫。而在近一年後的現在，這樣的預測已經成為現實，美國房價持續創下歷史新高。

然而，熱度持續升溫的房地產市場卻也開始傳出雜音。

包括聯準會即將討論縮減購債規模、銀行、開發商與專業租賃公司湧入房地產市場、原物料價格居高不下，這些會否成為美國房地產復甦之路上的阻礙呢？

這就是今天的關鍵報告要告訴你的。

<新聞> 美房價漲不停 白宮：情況令人擔憂 正在監控房市

昨天的新屋銷售數據也不是很好，
如果房地產推不動，那麼家具、汽車、家電等可能也會受到影響。
畢竟，房地產可是經濟的火車頭啊 ~ (這是反串，我自己註明)

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白宮周二 (25 日) 表示，美國房價高漲，愈來愈多民眾無力負擔，拜登政府正在監控情況。

白宮發言人莎琪 (Jen Psaki) 說，房價漲勢令人擔憂，這已經影響到民眾取得住房和購屋能力，「我們認為有必要增加房屋供給，尤其是在一般大眾有能力負擔的這塊市場。」

美國房價大漲，反映供、需都很吃緊。疫情讓美國愈來愈多人在家上班、對生活空間需求增加，然而疫情過後木材和人力等短缺，抑制房屋供給。這些通膨升溫的跡象已經威脅到美國的經濟復甦。

美國聯邦住房金融管理局 (FHFA) 同日也公布，第 1 季房價指數年漲 12.6%，是 2020 年第 1 季漲幅的兩倍以上，反映疫情對美國房市的影響。

飆漲的房價可能嚇跑一些潛在買家，舉例來說，美國成屋銷售已經連跌三個月。

Joe：「全球印了那麼多錢，大都市基本上房價沒漲才有問題。」

2020年，美國因為疫情的摧殘，幾乎各行各業都深受打擊，然而房地產市場卻蓬勃成長，甚至因為需求更勝於供給量，房價大漲，2021年1月，美國房價以七年來最快的速度成長，而房屋供應量則跌至新低，Case Shiller 20-city index綜合指數同比上漲了11.1%，高於上月的10.2%，為2014年3月以來的最大漲幅，S&P CoreLogic Case-Shiller全國房價指數1月份上漲11.2%，高於前一個月的10.4%，創下2006年2月以來的最高年度房價成長率。

鳳凰城（Phoenix）的房價連續20個月成長最快，同比成長15.8%；其次是西雅圖（Seattle），成長14.3%；聖地亞哥（San Diego），成長14.2%。房價成長最慢的城市是拉斯維加斯（Las Vegas），儘管同比成長8.5%，仍然令人印象深刻，截至2月底，房屋存量創下103萬套的歷史新低，同比下降29.5%，低於146萬套，創下全國房地產經紀人協會從1982年開始收集房屋存量數據以來的最大年度降幅，已變得相對較高的抵押貸款利率，可能會使房屋銷售在未來幾個月稍微放緩，但是借貸成本仍然接近歷史低點。在上週，30年期固定利率抵押貸款的平均利率升至近3.2%，為6月份以來的最高水平，高於上週的3.1%。這仍然低於疫情之前的3.5%。

美國聯準會不僅祭出無限制的量化寬鬆政策，更再進一步再降息，讓抵押貸款利率隨之推低，根據美國國營貸款公司「房地美」（Freddie Mac）所提供的資訊，30年期的平均「定率型抵押貸款」（FRM）跌到2.71%。「美國全國房地產經紀人協會」（National Association of Realtors，NAR）首席經濟學家Lawrence Yun表示，這個歷史新低的房貸利率，會讓人不想錯過這個買房的好時機，大環境形成購屋門檻降低，於是讓人覺得可以出手買房了。再則，疫情改變人們的工作方式，影響了他們對於生活的想法，買房需求似乎也因此增加，所以，現在房屋的銷售量，是自2006年以來的最高點。

Lawrence再提到，需求高漲、供應量不足，導致房價上漲。這對於賣方當然是好消息，但對於首次購屋者就不利了。因為首購者本想趁著低利時期買房，卻沒想到房價攀升更快，甚至出現搶屋狀況，截至2020年10月，成屋銷售連續第五個月成長，「房地產中價」（median home price）與2020年同期數字相比，約上漲16%，達313000美元。同時，房屋庫存，比2020年同期降了19.8%，只有142萬戶。10月份所售出的房子，有72%是放到市場不到一個月就完成交易的了。

只是，疫情也再次掀開貧富之間的殘酷真相，即使抵押貸款利率創歷史新低，因為疫情造成失業或暫時的收入短缺，許多人的買房夢就飛了，美國Census Bureau的數據顯示，從3月起，約有900萬租屋戶（約所有租屋戶的1/6）無法準時付房租，很可能是許多租屋者都失業了。而「城市研究所住房金融政策中心」的研究員Jung Hyun Choi則表示，許多租屋者因為疫情而失去了工作，於是，他們不只用掉了原本要作為買房頭期款的儲蓄，還延繳帳單，這就損害了他們的信用，阻礙他們買房。

「美國全國房地產經紀人協會」 的經濟學家Lawrence表示，因為疫情，人們要待在家裡工作，孩子也不能上學，改為在家遠距學習，於是需要更大的生活空間。這就是為什麼在疫情下房價會大漲的原因，而且房價漲得最多的地區，是平時人們作為旅行或度假的地點，許多人認為，既然是在家裡工作，老闆也不會知道、也可能不在乎他們在哪裡工作，那麼，到度假屋工作有何不可？而且，離開擁擠的城市，到鄉村或大自然，還可以躲避疫情。所以，各種度假的地方，比如：海邊小鎮、湖邊度假和滑雪休閒勝地，都變得大受歡迎。因此，在度假區的房屋銷售成長量比一般的住宅區還高，而且，人們比較想買單戶房屋，不想與人共享私人空間。

事實上，搬家公司United Van Lines的數據，在2020年，人們離開大都會區（如：紐約、舊金山、西雅圖）的比率是提高的。同時，人們搬到小型城市（如：鹽湖城、肯塔基州的路易維爾、維吉尼亞州的里奇蒙）的比率是增加的，一場疫情，兩樣情。一些人對於家的想法和期待有了重大轉變，想追求更好的生活品質，有些人卻不只買不起一個小小的家，還可能顛沛流離。在買屋的夢裡，看見兩個世界。

https://www.businessweekly.com.tw/international/blog/3005170
https://www.epochtimes.com/b5/21/3/30/n12846910.htm