【經濟通】隔山買樓　留意稅務免中伏

近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。

英國

在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。

1. 印花稅

英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。

不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。

2. 非首置附加稅 (Surtax)

留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。

另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。

3. 市政稅 (Council Tax)

在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。

4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)

如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。

在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。

假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。

5. 代理費用需交增值稅 (VAT)

人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。

美國

除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。

1. 個人所得稅 (Income Tax)

若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。

此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。

2. 物業稅 (Property Tax)

類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。

3. 資產增值稅

同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。

而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。

新加坡

與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。

1. 印花稅

不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。

新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。

至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。

以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。

#投資

worth of reading.

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這熱門的文章也太歪曲，以致必須提出不同意見打臉，當作工作煩悶之餘的身心調劑。

●前情提要：原先鬼島所得稅制針對現金股利所得部分，本國人最高課徵 45%＋補充保費 1.91%，再加上法人端已繳納的營利事業所得稅 17% 只能減半扣抵，一個創造附加價值的經濟活動，本國人面對的最高稅率是 1-(1-45%-1.91%)*(1-8.5%)＝51.42%；反之，外國人適用分離課稅 20%，但法人端已繳納 17% 不可扣抵，外國人面對的單一稅率是 1-(1-80%)*(1-17%)＝33.6%。這 51.42%（或46.85%）VS. 33.6%，既是租稅歧視，也變相鼓勵大家扮演假外資。

（單一稅率、分離課稅）調整之後，本國人面對的最高稅率是 1-(1-26%-1.91%)*(1-17%)＝40.17%，40.17% VS. 33.6%，雖不滿意但勉強可接受。

●總是在鍵盤革命家的腦補汪洋中，存在一種三人成虎的說法：存在許多高深不可思議的外國稅制，讓外國人在鬼島實質面對了 33.6% 的稅率後，回到母國仍會被課徵高額稅率，致使外國人的實質稅率＞鬼島人原先最高面對的 51.42%。（意即，咬定鬼島股利所得稅制改革無理！）

就講股利所得稅好了，

1.不是每個主要國家，都對股利所得課徵高額稅負。對股利所得課徵稅負的國家，也不是每個主要國家對法人和自然人都課徵。（例如鬼島，自然人的股利所得要課徵綜所稅，法人的股利所得不課徵營利事業所得稅。）

2.對股利所得課徵稅負的國家，也不是每個主要國家對本國與外國的所得來源都課徵；例如鬼島，給予海外投資的股利所得免稅優惠。（尚不論最低稅負制）

3.在各主要國家多如牛毛的稅制當中，退休帳戶持有、保險帳戶持有、信託帳戶持有、校產基金或某些特許基金持有，都可能享有稅負優惠。

4.在各主要國家多如牛毛的稅制當中，某甲國可能給予某乙國稅負優惠，於是就會有架在某乙國的投資基金，基金連結的店頭衍生性金融商品，其最終受益人是某甲國的自然人。

以上林林總總，排列組合便是一個會計師四大所稅務部門的黃金業務線。

●總是在鍵盤革命家的腦補汪洋中，存在一種三人成虎的說法：假設全球主要國家完美大追稅，資本家人笨笨心慌慌，no where to hide，便只能向代表無產階級利益的革命政府投降。

其實ＯＥＣＤ國家變動比較多的就是美、中，歐盟各國高稅率的歷史（以及高稅率如何扼殺創新、阻撓階級流動）已淵遠流長，美、中的情況是怎麼樣呢？

1.美國肥咖條款全球徵稅原則，也不會重複徵稅，美國納稅居民在其他國家已繳納稅額，也可充抵美國境內稅（foreign tax credit），充抵額度當年度用不完，還可留待隔年度使用。美國自然人海外所得享10萬美元免稅額，並有各式各樣優惠。一個美國中高所得自然人投資臺灣高息績優股，要面對的實質稅率，很容易低於鬼島高所得自然人，遑論以境外投資公司形式持有。

2.中國大查緝、大封鎖政策逼逃台港澳外資並非今時今日，一個左派式腦補經常忽略的事實是，這些離開中國的台資，絕少匯回鬼島。

3.鬼島資金淨流出有各式各樣的原因，要說最近這三年美、中大動作對逼回鬼島人資金有什麼幫助，看那精美的「向下」長條圖，是看不出來有什麼效果；嫌棄鬼島的資金、鬼島人對外貿易獲利的資金，還是遠遠遠遠多過所謂無處可去，只好回到鬼島被政府剝皮的資金。

海外避稅有各式各樣的成本，匯率成本、行政規費成本、設計避稅架構的律師會計師吸血成本、使用避稅架構的過路費成本……以及最重要的機會成本。單一稅率改革後的 26%+1.91%（合法納稅）vs. 20%（假外資），海外停泊資金不會缺乏誘因匯回本國遵守法律。

鍵盤革命家總是充滿社會主義式的浪漫仇富情懷，但以訛傳訛，對追求公平合理的稅制卻完全沒有任何幫助，只有瞎扯後腿。

台灣是目前全球洗錢防制寬鬆的國家之一，黑錢處處流竄xd

比特幣現在台灣這麼好買，還不趕緊下手，還要等跌價？還要用挖礦？等到台灣也開始管制你就哭哭了

「行政院長林全在下台前，最後拍板了公司股東名單必須上傳政府資訊平台的規定，這就是追溯到人的思維（木栓我們想你～心心心～），結果被經濟部片面推翻，連前富邦金控總經理龔天行都看不下去投書媒體：「筆者參與公司法修正過程中，對於經濟部始終堅決反對揭露股東名簿，甚為不解。台灣固然向來有股份代持陋習，但股份代持的背後往往都有違法之原因，例如逃稅、隱藏不法利益、規避法律上關於關係人利益迴避或競業禁止等規定。經濟部作為公司法主管機關，對於透過揭露以增加公司所有權透明，實無理由反對。」
欸，銀行總經理都這樣講欸。經濟部這樣瞎搞，法務部立刻跳出來，怕明年我們參加亞太反洗錢組織同儕評鑑（APG Peer Review）會不通過。
如果我們的銀行沒有辦法達到跟全球銀行業相同的洗錢防制標準，跨國銀行可能會主動停止跟台灣銀行的金流往來。這也就是為什麼財政部非常緊張，到處疾呼銀行業必須重視，因為我們都已經可以想到媒體會用什麼標題轟爆財政部了：台灣和北韓同為拒絕往來戶。」

前情提要：

在上一集「絕對沒在打臉誰」的文章中，我們review了以財訊謝金河社長為代表的「稅率高→富人跑→收不到稅」說法，我們發現，「富人跑」的因素遠遠不只稅率一樣，包括整體稅制、國際租稅環境，以及當年景氣情況都有影響，「稅率高→富人跑」根本是忽略整體租稅環境、難堪一擊的簡化說法。

那麼接下來，我們來看一下「富人跑→收不到稅」這個鏈條有什麼問題。

【稅族大遷徙Part 2・為何台商回來了？】

這幾年全球富人搬動資產真的非常忙碌，因為美國帶動的查稅行動越演越烈，已經變成一種全球運動。

美國國稅局的確滿恐怖的，2013年肥咖條款生效，到了去年十月公布數據時，竟然已經讓10萬名海外納稅人歸戶（滿滿的肥咖啊），並且追討了2009年以來的欠稅，總計超過100億美元。

顯然各國都很缺錢，大家學起美國，組織了一個叫做CRS的共同通報系統（Common Reporting System，台灣已經準備加入，目前有草案「金融機構執行共同申報及盡職審查作業辦法」，看得懂英文看不懂中文是不是好靠北，法案名字取這樣是擔心有人看懂嗎），簽署CRS的國家，必須互相通報國內的帳戶情況，中國、香港、新加坡會在明年第一次交換帳戶資料，你的帳戶就算躲在海外也會被連線追查。

這就是為什麼，從去年到今年，你聽到非常多「台商大查稅」事件，因為中國加入了CRS，制訂了自己的肥咖條款（人家政府也缺錢的）。

去年下半年開始，只要超過六百萬人民幣的非居民帳戶，都被嚴厲登錄追蹤、補繳稅單，最著名的是一家福建台商豐泰鞋廠，一次被追繳超過十億元稅金。許多台商批評這是「政治追殺」，認為兩岸關係轉壞，出現對台商的逼迫。執法有所偏倚當然有其可能，然而大環境如此，中國地區的本國籍帳戶照樣遭到查核。

對台灣來說，最funny的事情是，因為還來不及和各國簽訂CRS雙邊協定，明年開始中港星東協國家又要大連線，帳戶會被看光光，所以還沒連線的台灣，竟然成為了熱錢湧入的「避稅天堂」，現在把錢匯回台灣來最安全，從外面看不到我們在台灣有什麼帳戶。

去年底有一個很爆笑的新聞，可以看出台商走得多倉促。趕在今年1月1日中國清查企業帳戶之前，台商紛紛帶錢出走，一個林姓東莞台商一下子資金無處parking，竟然一口氣買下七戶「松江一號院」豪宅，一次豪擲13億元。

除了台商，在銀行端，專門處理外國人、外國公司帳戶的OBU國際金融分行方面，也看到資金湧入的跡象。

放在OBU的存款，在2015年上半年還維持在五百多億美元水位，佔總資金三成左右；到了上個月央行公布最新數據時，OBU存款已經增加到754億美元，佔總資金的接近四成。兩年多時間，OBU分行多出快兩百億美元存款，佔大盤比例也從三成升高到近四成。

這些帳戶除了其實是台灣人的假外資公司，還有不少持外國護照的中國商人，也把資金匯進台灣。因為實施CRS的時間差，台灣意外的成為了避稅天堂，啊我們應該趁早習慣嗎？

想，得，美。

現在簽署了CRS的國家超過一百個，這次大家是認真的，你所熟悉的開曼群島、維京群島、巴拿馬、百慕達、列支登斯敦等避稅天堂，都簽了都簽了都簽了。。。

不管是高稅負國家、低稅負國家，還是免稅天堂國家，全球超過一百個政府加入了CRS通報系統，無論稅負高低，所有的國家都體認到，永遠有人稅比你低，無止境的降稅不可能滿足所有人，富人就是有避稅的動機，只有一套全球透明的通報體制，能讓資金歸戶。避稅天堂國家在這樣的壓力下，都簽了都簽了都簽了。。。

台灣的壓力當然非常大，官員最怕台灣被列在什麼不合作不乖乖國家了，又有可怕名嘴恐怖立委要到處錶官員，所以其實財政官員的動作還不小。

除了表定在2019年實施CRS，2020年第一次交換資料之外，今年七月立法院也通過了「反避稅條款」，以後所得稅法變超兇，就算把公司設在境外，新的規定是，只要這些公司的決策地、帳簿保存地、實際經營地點在台灣，就會被認定是「實際管理處所在本國的企業」，比照本國企業繳稅。這條真的很兇，稱為PEM公司，Place of Effective Management。

這條為什麼很兇呢？過去為了避稅，最常用的方式是成立境外公司，把個人資產挪到公司名下，就是「假外資」。然而在PEM認定下，這些境外公司會一律視為本國企業。只要台灣跟各國CRS連線，這些公司還想要避稅的話，只能把控股結構改得更多層、更複雜，把資金進出的銀行戶頭轉帳更多次，轉到你頭昏腦脹搞不清楚為止。如此一來，避稅成本大幅升高，這些公司自己也會轉到頭昏腦脹非常疲累啊哈哈哈。

更麻煩的是，現在投資公司已經可以追溯到人。跨國銀行為了防止恐怖攻擊組織利用投資公司洗錢，現在要求企業帳戶必須繳交實際控制人的名單，追溯到人，人人人人人，一旦CRS連線，實際股東都會現形，簡直是稅務機構超有利的歸戶利器。好啦要怪就怪賓拉登不要怪中華民國財政部啦。

行政院長林全在下台前，最後拍板了公司股東名單必須上傳政府資訊平台的規定，這就是追溯到人的思維（木栓我們想你～心心心～），結果被經濟部片面推翻，連前富邦金控總經理龔天行都看不下去投書媒體：「筆者參與公司法修正過程中，對於經濟部始終堅決反對揭露股東名簿，甚為不解。台灣固然向來有股份代持陋習，但股份代持的背後往往都有違法之原因，例如逃稅、隱藏不法利益、規避法律上關於關係人利益迴避或競業禁止等規定。經濟部作為公司法主管機關，對於透過揭露以增加公司所有權透明，實無理由反對。」

欸，銀行總經理都這樣講欸。經濟部這樣瞎搞，法務部立刻跳出來，怕明年我們參加亞太反洗錢組織同儕評鑑（APG Peer Review）會不通過。

如果我們的銀行沒有辦法達到跟全球銀行業相同的洗錢防制標準，跨國銀行可能會主動停止跟台灣銀行的金流往來。這也就是為什麼財政部非常緊張，到處疾呼銀行業必須重視，因為我們都已經可以想到媒體會用什麼標題轟爆財政部了：台灣和北韓同為拒絕往來戶。。。

呃，不過我們大家現在知道要轟爆誰了。

所以這幾年你聽到那麼多全球大型銀行被罰錢的消息，包括法國巴黎銀行被罰90億美元，匯豐銀行被罰19億美元，渣打銀行被指控幫助伊朗政府交易，兩次被罰近10億美元。這不僅僅是為了稅務歸戶，更重要是為了防止洗錢給恐怖攻擊份子。對的，大家能收到稅，跟全球恐攻有關係的。

罰完跨國銀行，接下來就是罰區域銀行。今年初兆豐銀行紐約分行震驚全台的1.8億美元罰款，就是在無法交代帳目細項的情況下，被判定為洗錢行為，上個月華南銀行紐約分行也傳出被罰。對這些台灣銀行祭出罰款的機構，正是同樣開罰了全球大型銀行，現在國際金融業聞之色變的NYDFS，紐約金融服務署。

據說很多台灣的銀行已經在考慮要裁撤紐約分行，避免被罰，哼哼這麼有種那你們以後還要罵年輕人是媽寶不去外頭闖了麼。。。。

那這跟股利稅改有什麼關係？

字數太多了，要休息了（我們好累的），下次再說。在國際租稅環境轉為更重視歸戶、查稅的實務手段時，我們必須意識到，我們面對的租稅環境正在轉變，而且是長期的、結構性的轉變，這跟整個國際銀行體制的改革都有關係。

過去對薪資所得課稅沈重，實在是因為容易課徵，而對資本所得課稅較輕，也的確是因為傳統的理由「稅率高、富人跑」。

但是如果有一天，我們再見面（誤），富人跑不了了呢？那我們是不是應該考慮，給租稅體制一個機會，重新審視目前的稅務結構呢。靠，真的字太多了掰，最終主張我們下週見。

＃對不起忘記準備照片了請讓我獻上昨天吃的一百多元的台灣擔仔麵。。