Your Money or Your Life最後兩章談到了現金流。

在之前的章節，作者提到了一個手繪長條圖。上面要畫出每月的所得與支出。

當你設法增加收入，節約支出後，你會看到代表每月收入的長條出現長期向上的趨勢。而代表支出的長條則是逐漸下降。

這個圖表的用意在於，每月的紀錄，讓你可以持續的監測，也可以作為成果的即時展現，激勵自己繼續下去。

當收入大於支出的時候，這個差距就可以用來償還欠債。欠債還完之後，就可以開始逐步建立自身資產。

這時就可以帶來圖表上的第三條線，叫做每月投資收益(Monthly Investment Income)。

作者是美國人。她是用長期美國公債殖利率，寫書當時是4%，來做計算。(只是用長期美國公債的殖利率進行估算，不是真的要將資產投入美國公債。)

所以假如你累積資產達到一萬美金。那麼預估每月投資收益就是10,000*4%/12=33.3美金。

這時候你就可以在長條圖上加上一個小小的，高度為33美金，名為每月投資收益的長條。

隨著你累積愈來愈多的資產，代表每月投資收益的長條會逐步增長。觀察了幾年之後，你可以看出其成長趨勢。你會知道，大概過多久之後，你的每月投資收益會超過每月生活費。這個時間點，叫做交叉點(Crossover point)。

也就是傳統所謂財富自由的時間點。當你看得到它，知道自己辦得到的時候，會帶來很強的動機與信心。

這個說法有幾個需要特別留意的地方。

首先為了每月監控，作者選用”每月”這個頻率。這不代表要達到”財富自由”，你就要選”月配息”標的。

有些投資人過度執著於用”每月投資收益”取代”每月工作收入”的想法。這會對自身的投資選項造成不必要的限制。有這種想法的投資人，不僅會執著於選擇配息標的，他還會執著於選擇”每月”配息標的。

於是開始買一些特別設計成每月配息的債券基金股別，或是刻意選一些股票或是ETF，根據其既定配息時程，組成一個”每月配息”的投資組合。

或是想著，假如使用美國券商，要怎樣”每月”把錢取出。

這其實沒有說一定要這樣。

退休之後持續需要現金流作為生活費，不代表現金流一定要每月取得。一整年的生活費一次準備好一次提出，也是相當可行的方法。不要過度執著於”每月”的頻率。

第二個需要注意的地方在於，作者其實有詳列出現金流的五個來源，分別是:利息、股息、資本利得、房租收益、版稅收益。

資本利得也是現金流的來源之一，其實是一個不可忽視的來源。

但很多人為了被動收益(Passive income)這四個字，過度沉迷於配息。說是”過度”恐怕不是過分的描寫。因為他們一心認為只有配息，才能帶來現金流。過度重視配息率，看到配息率高就自動以為是比較好的投資選項，有時反而帶來較差的整體報酬。

不要因為書中的這個討論方式，變成一個執著於”每月配息”的投資人。

另外，書中有些關於退休投資的觀念恐怕是錯誤的。

譬如書中提到4%的安全提領比率。說每年提領總資產的4%，可以保存資產、抵抗通膨、安穩的度過退休生活。

但假如某一年你的退休資產價值因為金融市場下挫而明顯減少，同時又遇到高通膨。提領出當年資產的4%，會是比較少的錢。這要如何”抵抗通膨”?

其實投資界提到4%的退休提領比率，指的是”初始”提領比率。退休的第一年，提出當時資產的4%。未來年度就不是提出當時資產的4%了。往後年度的提領金額，是根據當時的通膨調整。

而且這個提領方法沒有保證可以保存資產，它是很有可能損耗資產的。而且這個提領比率是用在一般退休年齡，譬如六十歲退休。不是用在三、四十歲就退休，有更長遠退休生活要過的人。

再來，這本書當初是由Joe Dominquez與Vicki Robin兩人寫成。

Joe在1969退休時，把資產全部投入三十年期美國公債，當時有6.5%的殖利率，通膨則是3%。所以有3%以上的實質所得。當時是一個可行的選擇。

Joe的財務自由投資選擇頭兩項條件就是本金的最大安全與配息的最大安全。

那麼選擇美國公債的確符合這兩個標準。

但安全與低風險的背後，代表投資人往往放棄資產成長的機會。其實，退休資產全部投入”安全”的公債，不是安全投資，是高風險行為。

退休資產全部放入公債，以現代退休投資觀念來看，恐怕不是很好的方法。

總結來說，Your Money or Your Life關於金錢的真正意涵，時間與金錢的關係，人與工作的關係，有非常精采與深入的討論。

但最後兩章關於退休現金流的作法，以現代投資觀念來看，恐怕有比較多可以改進的地方。

整體來說，瑕不掩瑜。這本書，即便省略最後兩章，也讓人覺得相當有收穫。

完整討論，可見今天文章:
https://greenhornfinancefootnote.blogspot.com/2021/06/your-money-or-your-life4.html

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❤️談到不動產REITs一般投資人會以為是投資一籃子不動產， 但其實不動產REITs分兩類:
1.權益型REITs:資金投資一籃子不動產，收入來自於租金，目前台灣掛牌不動產投資信託都屬於權益型REITs
2.抵押型房貸REITs(Mortgage Reits ): 簡稱為mREITs，其獲利模式-槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差
抵押型房貸REITs主要是投資房貸債券而非不動產建築物本身，以政府機構發行的不動產抵押貸款證券做為主要投資標的，由於政府機構發行的不動產抵押貸款證券違約風險較低，收益率也僅略高於政府公債，這類不動產抵押型REITs會透過藉由將房債債券抵押給金融機構取得額外資金，並利用借入資金再投資的再融資操作，槓桿5-8倍以上賺取倍數利差，簡單來說:mREITs獲利來自於槓桿投資房貸債券扣除短期利率後的利差，並乘上倍數，目前台股唯一檔掛牌抵押型REITs: FH富時不動產ETF(台股代碼00712)

❤️甚麼是美國不動產抵押債券?
美國不動產抵押債券以投資標的區分為商用不動產抵押證券和住房不動產抵押證券
 商用不動產抵押證券顧名思義抵押品為商業大樓/商場/辦公室等非住宅用的商業不動產，其債券配息來源為商場租金/辦公室租金
 住房不動產抵押證券，其債券配息來源為房貸借款人的償還的利息與本金，住房不動產抵押證券以發行機構來分，可分為政府機構發行房貸證券Agency MBS 跟民間機構發行房貸證券Non-Agency MBS(說明 房貸債券Mortgage-Backed Security 簡稱MBS) ，其中 Agency MBS有美國政府隱性擔保所以違約風險低，目前大部分的抵押型房貸REITs，旗下資產組合標的都是以Agency-MBS為主，也就是美國政府機構發行的房貸債券
政府機構發行房貸證券Agency MBS，美國政府發行機構有三家: 吉利美（Ginnie Mae)、房地美 （Freddie Mac）、房利美（Fannie Mae），在2008年之前僅有吉利美（Ginnie Mae)為美國政府所有，但2008年後另外兩家也被美國政府接管，目前Agency MBS信用評等都接近於美國政府信評，機構房貸抵押證券可視為經美國政府擔保的債券，另外美國政府接管後放貸標準及相關審查機制均參照美國政府，因此只有優質的借款人才能取得貸款，另一方面大幅降低了違約風險
❤️抵押型房貸REITs價格漲跌因素
投資人要怎麼觀察抵押型房貸REITs未來的價格走勢? 有兩個觀察指標
1.長短天期利差:
由於抵押型房貸REITs獲利模式是槓桿投資房貸債券以賺取高倍數長短天期利差，所以若投資的長期房貸債券利率越高/借款成本越低，獲利就越高
2.不動產房貸證券違約率:
因為抵押資產為房貸證券，若房貸證券違約率提升或是價格暴跌，將會被迫追繳保證金，降低槓桿或被迫斷頭清算

❤️2021年抵押型房貸REITs三大有利市場因素:
抵押型房貸REITs目前市場存在三大有利因素為
1.聯準會持續每月持續購買400 億美元MBS
根據2021年4月聯準會會議內容: 聯準會承諾每個月將持續購買至少 800 億美元美國公債、和至少 400 億美元房貸擔保證券 (Agency MBS) ，這對房貸擔保證券市場價格提供支撐，也對抵押型房貸REITs資產價格提供支撐
2.美金長短天期利差擴大
目前由於聯準會維持零利率，故目前短期借款利率很低，但長期殖利率隨近期經濟重啟通膨走升，長短天期利差擴大，所以抵押型房貸REITs受惠長期利率走升，利差擴大、獲利越大
觀察短天期利率指標美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor與長天期利率指標美國10年期美債殖利率
• 2020年4月美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率1.41%/美國10年期美債殖利率0.65%,長短利率差距為負利差0.76%
• 2021年5月18日美金3個月拆款利率USD 3 Month Libor利率0.16%/美債殖利率1.64%,長利率差距為正利差1.48%
• 2020年5月前長短利差為負利差/2020年5月後為正利差且正利差持續擴大

3.不動產景氣熱絡
標準普爾 Case-Shiller 房價指數顯示，2021年 1 月全美主要大城市平均住房房價年增長為 11.2%，創 2006 年 2 月以來的最高漲幅，至於商業不動產隨著各州在夏季逐漸重啟經濟活動，預期商業不動產價格也會跟著回升

❤️抵押型房貸REITs: 高配息+ 參與美國房貸證券低違約風險收息上漲潛力
FH富時不動產(台股代碼00712)為台灣唯一一檔抵押型房貸REITs，從2020年5月美國大力購買公債及房貸擔保證券 (Agency MBS) ，股價由:2020年5月29日股價10.17元,至2021年5月18日股價14.24元上漲40%
FH富時不動產為季配息，發放的配息在扣除繳給美國政府的股息預扣稅額30%後，過去1年的配息率為4.86%-11.76% 之間，而各期間報酬率可參考下表。配息率降低有一部分因素為股價持續上漲，但其最新的配息率4.86%仍高於一般債券ETF及股票型ETF，在目前低利環境下，抵押型房貸REITs以低違約風險，不動產抵押債券+槓桿投資賺利差的投資模式，適合追求高配息與潛在價格上漲空間的投資人可以考慮FH富時不動產
*配息率計算方式：以各季度每單位配息金額除以各季度最後除息前交易日。
各期間報酬率(含息)
三個月 六個月 一年 二年 三年
18.25% 42.13% 63.85% -10.78% 1.25%
資料日期：2017/08/09–2021/04/30
資料來源：投信月報 MissQ整理
以上內為純粹個人投資組合經驗&研究之分享，內容範例僅供教學使用，閱讀本文時每位讀者應行量自身投資知識/經驗程度/資金應用，金融市場過去績效不代表未來績效
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💡1:04 MissQ觀察這檔ETF/投資時機
💡3:21富時不動產ETF (00712) 基本介紹
💡3:55配息率高的原因
💡5:06 影響富時不動產ETF 漲跌的因素
💡7:06如何配息? 哪一季配的比較多? 相關稅賦
💡8:29 2020 疫情下重挫的原因
💡9:56 索羅斯基金2020年也投入不動產抵押債券大賺
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最近專欄做了一些調整，

去年4月開始增加股票觀察名單，這功能有很多讀者喜歡

幫大家整理營運重點，也更能抱住好公司

從年初價值股到最近半導體及科技股反彈都能掌握趨勢

最近加碼的CrowdStrike、Shopify及Square表現都不錯

但專欄內容就是要越來越豐富

未來每周會繼續追蹤股票市場，幫助大家掌握趨勢

另外也會增加一篇固定收益文章，幫助大家打造現金流組合

固定收益包含特別股及債券，這類產品會事先約定利率，

所以都會固定配息，很適合喜歡領取穩定配息的人。

不過因為現在利率超低，所以現在固定收益殖利率也很低，

若想追求高殖利率，常常賺了配息，卻賠了本金，

瞭解現在景氣位階，選擇合適標的就是重要功課

最近美國公債殖利率上升許多，但公司債殖利率卻上升很少，

會出現如此差異的原因在於，

影響美國公債殖利率最重要因素為通膨風險，

而影響美國公司債殖利率最重要因素為違約風險。

持有美國公債沒有任何違約風險，美國政府幾乎不可能倒閉，

投資美國公債只會擔心配息太少，通膨太高，讓報酬被通膨吃掉。

這也是大家最近看到的情況，公債殖利率上升，促使公債價格下跌，

但這絕非美國政府要倒了，而是代表未來經濟成長加速，帶動通膨升溫。

而公司債就是公司發的債券，這種債券違約風險一定比較高，所以發行利率也會比政府債券高，

但也因為利率高的關係，所以當通膨升溫時，它會比政府債券有抵抗力，不會跌得太慘。

投資公司債不怕通膨風險，只怕違約風險，

當景氣衰退時，如果企業獲利下滑，導致還不出錢，準備申請破產倒閉，就會讓公司債價格大幅下跌。

公司債還可以依照信用等級分成高收益債及投資等級債，

高收益債就是信評不好的公司發行的債券，因為營運狀況很爛，所以會用高利債券吸引投資人。

而投資等級債是信評很好的公司發行的債券，由於營運狀況優異，所以不用太高利率就能吸引投資人。

今年以來美國公債跌得最慘，高收益債最為強勢，

以債券ETF為例，美國20年期以上公債ETF下跌12.5%，投資等級債ETF下跌5.5%，高收益債ETF下跌0.1%

背後意義就是今年經濟成長很強，帶動通膨升溫，但企業營運良好，不用太擔憂違約風險。

固定收益產品平常價格波動都不會太大，主要就是為了領取配息，往上漲幅有限，

但在市場恐慌甚至景氣衰退時，卻會往下跌的不少，這是投資前要有的心理準備。

不過若判斷企業可以正常營運並持續配息，下跌就是建立部位的機會，可以打造領取穩定配息的投資組合，

整理固定收益觀察名單給大家

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