想請教：我媽媽跟我舅舅在95年合買一間公寓，但不知道她們怎麼協調，權狀上面所有權人是我舅舅，但信託給媽媽到125年，想了解這樣是什麼意思?
我媽在101年過世了，我舅舅剛過世，目前那間房子是我爸爸一個人住，不知會不會影響爸爸住的權利?

似乎是這間公寓由媽媽居住使用30年，期滿就要搬走還給舅舅，但從”法律外觀”，可能影響到你爸爸繼續居住的權利!

首先，讓大家快速了解不動產信託:

不動產所有權人可能為了照顧自己，把不動產交付信託(要過戶登記給受託人)，受託人就要依據信託契約的指示管理房產，受託人在信託期間，讓信託”受益人”獲益。

從權狀所有權人名義是舅舅的事實，可能這件並不是依照信託法的規定辦理。因為如果信託給媽媽，所有權人應該是媽媽，登記原因記載:信託。

從產權登記為舅舅的事實，以及信託的表面文義解釋，媽媽是替舅舅管理房產!媽媽已經不在了，是否必須由爸爸繼續管理?或是給爸爸繼續居住?則需要法律的依據。

你也許會問，不是有信託給媽媽到125年嗎?

但沒有註明這房屋信託受益人是誰?也沒有依照信託法的規定，妥善記載信託目的、受託人、受益人….等，並且到地政機關辦理登記，因此，這房子到125年以前的受益權就沒有受到信託法保障。

就是因為媽媽與舅舅兩人都不在了，所留下來的文件似乎也不符合信託法的規定，名義上所有權人是可以要求爸爸搬走，或許你會想，權狀在我這裡，舅舅的孩子未必知道?

舅舅的繼承人會因為辦理繼承的手續，獲知有此棟公寓，他們可以直接辦理繼承，要求自己管理房產或出售。

因此，趕快多找找過去的資料，當時媽媽跟舅舅合買公寓，媽媽曾經出錢的證據，還有歷年的繳稅贈明。目的是要證明，當時雙方合買公寓的”真實約定”，是由媽媽享有30年(95年到125年)居住使用權利，之後所有權歸舅舅。

要使爸爸能夠安心居住在公寓內，最好跟舅舅的繼承人協商，如果協商不成，再透過法院，提起確認之訴，確認媽媽有房屋居住使用權到125年，如果契約文字不明確，就由法官來解釋契約的真義，最後由法院裁決。

也可能什麼爭議都沒有！

為什麼一切都不確定❓憑著感情為基礎，最後可能還要上法院，讓法官依法來認定？反而家人關係變得複雜？

律師看過很多家人間，一開始因為愛與信任，沒有想太多，權利界線模糊。人不在了，記憶也消失了，之後就留給其他家人拚湊事實，故事版本就「見仁見智」，自然多有爭執....。

如果能先畫好界線，甚至築起防火牆，未來的家人就不會有太多不確定，平安享受財富！

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PS:如果舅舅是把公寓信託給媽媽管理，受益人是爸爸，信託期間是95年到125年，並且依照信託法辦理信託過戶登記給媽媽（受託人），如此一來爸爸就有權利住到125年。

（要看到所有證據才能夠真正判斷，以上謹用一般法律概念分享法律，非提供個案法律意見）

同住照顧母親的女兒，母親走了，女兒也是共有人之一，為什麼阻止不了其他人賣掉房屋?

網友提到，有3姊妹都未嫁，大姊跟母親一起住，二姊跟三姊在10多年前就搬出去，最近媽媽過世，二姊跟三姊想要把房子2/3給賣了，大姊堅決不搬出去，請問如果出賣後，大姊會面對到什麼狀況?

少數服從多數，是法律上的原則

這位母親過世後，所留下來的房屋所有權就是由三個姊妹共同繼承，講白一點，每個姊妹都擁有1/3的產權，實際上是由大姊在住(使用)，二姊跟三姊雖然在法律上有1/3的所有權﹐但是完全享受不到好處，反而還要繳房屋稅等等，因此，二姊跟三姊想要賣掉也是人之常情。

二姊跟三姊有兩種賣法:

1. 賣持分:把各自的1/3持份賣給大姊或第三人。

2. 賣整個房子:用”土地法34條之一”的規定，先找到願意買整棟房子的買家，跟他簽約，然後把買賣的金額與條件跟大姊說，看大姊願不願意用同一個條件買，如果不願意，二姊跟三姊就可以跟買家完成買賣手續，把整個房子過戶。最後，再把買賣價金扣除相關費用，把大姊的1/3權利的錢給大姐。

大姐不搬，買家是可以在過戶後，提起訴訟要大姊搬走，勝訴後再聲請強制執行，強制大姊搬走。

律師感慨:

很多故事，如果女兒是照顧媽咪最孝順的那一位，也付出自己所有的青春，相信媽咪會想要多留一些財產給女兒，女兒單身的話，很多媽咪也會想要把”祖厝”留給女兒，讓女兒可以用到終老。

這種媽咪對女兒的愛，要用寫的，說的還不夠。

一份遺囑，傳達一份愛。

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#阿明小教室 #阿明好聲音 #EP05借名登記就是贈與嗎？

容易操心的父母總認為孩子長不大，
不管孩子到了什麼年齡都盡心為他著想，
在學時幫忙繳學費、結婚後幫忙買房子。

更有甚者把眼光放得更遠，
在孩子一出生的時候，
就直接把房子登記在他名下，
省去之後繼承或過戶的問題。

不過你知道嗎？
這樣的「借名登記」行為，
雖然可以省去繼承、過戶的麻煩，
但卻仍會有一些麻煩產生喔！

具體而言，大概會遇到下面的問題：
1、可能會有贈與稅的產生
2、孩子失去首購身份
3、將來要賣房時會被徵收房地合一稅

看到這裡你可能又會想問阿明，
借名登記為何會有贈與稅？
沒有首購身份會怎麼樣嗎？
房地合一稅會被課很重嗎？

別急！別急！
這所有的問題，阿明都會詳細地說給你聽！
https://open.firstory.me/story/ckp15sk9tdjvp0862jy1nbv18

#公益演出人員
惠雙法拍 廖畇蓁
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文字資訊滴家
https://54aming.com/articles/a0a5dd

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阿明影音 https://reurl.cc/Nr1MVn
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【居住正義：從合理房屋稅率做起】

台北市的房屋稅率區間是1.2%-3.6%，市長柯文哲曾宣示政策方向是「單一自住輕稅、多屋非自住重稅」。下列哪一個情況，享有1.5%的優惠稅率？

Ａ）研究生小美，繼承一間阿公的公寓，空著沒人住、沒人使用
Ｂ）包租公阿明，名下有二間房子租給大學生
Ｃ）醫師老王，在自家的房子開了一間診所
Ｄ）建商大雄，去年剛落成50戶的社區大樓，還有20戶沒賣掉，但大雄不願意降價求售，想要待價而沽

你知道答案嗎？

——

按照臺北市房屋稅自治條例，正確答案竟然是「Ｄ」！

一般人名下有三間非自住房屋，就要繳3.6％。最有錢、囤了最多房子待價而沽的建商，卻可以享有最低的優惠稅率。

這麼失衡的稅制，來自於2017年市議會跨黨派議員的修法提案，將建商的囤房稅由原本的3.6%，降低為三年內沒賣掉都只課徵1.5％。

根據財政局的資料，自從建商囤房稅降稅實施後，市庫至少稅損超過3億元！

超過3億租稅優惠，都送進建商口袋，為全體市民換來什麼好處呢？

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根據地政局的資料，2018年，新建餘屋的銷售量，只比2017年多了20間；而新建餘屋的售價，也並未因建商降稅而降低。

換言之，沒有賣更快、沒有更便宜，三億大放送，換來一場空！2017年議會送給建商囤房稅優惠，完全背離居住正義的政策目標。

臺北市政府財政局曾經表示，房子是用來住的，不是用來炒的。對於這個理念，我非常認同。柯市長提出的「單一自住輕稅、多屋非自住重稅」的方向，我也完全支持。

既然上屆議會通過的減稅，並沒有發揮任何正面效果，只是讓市庫平白損失稅收。我希望市府能夠秉持「對的事情做，認真做」的精神，尤其是財政局應該兌現承諾，儘速提出評估報告，由市府率先提出修法提案，並且遊說各黨團議員，支持合理房屋稅制，共同實現居住正義。

我知道，在建商頭上動土，不但會得罪有錢的財團，甚至會得罪議會的同仁。但，既然有機會選上，就應該嘗試去做正確但沒人敢做的事。這才是從事政治工作的意義。

詳細論述與數據，請看質詢影片
👉 https://youtu.be/l-m3HUzWCv0

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