親愛的大家晚安啊～今天也是見老朋友的一天！

話說，我覺得大家回台灣第一件事都是買房子。
彷彿每個人都在買房結婚生孩子！

咳咳～總之我今天到青埔找一對夫妻，他們是我在北京認識的朋友。

他們是溫厚的丈夫＋北京伶俐姑娘的組合，一家都是爽利的人；我跟他們相處非常舒服，在北京的時候就經常來往。

幾次見面地點如下：
1.北京簋街餐廳，吃的炒合菜，炸丸子
2.北京西二旗，我住的地方，大家一起聚餐
3.北京通州，他們住的地方
4.桃園青埔，毛胚房，這是2020年4月
5.桃園青埔，他們裝修好的房子，這是2021年1月

哇一路走來真的是各式各樣的感觸，大家為什麼回到台灣，經歷了什麼真的完全不一樣啊！

－－－－－

他們的故事是這樣的：

2020
1.夫妻一起回台灣過年，遇到疫情，商量之後留在台灣
2.準備房子的交屋與裝潢，這時候我來看過，還是個空蕩蕩的毛胚房
3.丈夫跑熊貓外賣，妻子做網拍獲得生活費與裝修費用
4.一點點裝修房子，考慮裝潢與家電的置辦

2021
5.終於折騰好了，全熱交換，水波爐，智能家居，消毒衣櫃...
6.從南邊搬上來入住，他們終於有自己在台灣的家了
7.我來看他們，哇一打開門完全不一樣了，震驚！！！

我覺得啊～一路圍觀下來的感想：
1.原來一個家庭，就是這樣慢慢建立起來的
2.有商有量真好啊
3.買房裝修真是太費勁了！

買房要看房簽約驗屋交屋，裝潢要各種折騰...
我以前租房子搬家安置很輕鬆，連看帶搬一周就能搞定；但現在看好像很不容易，耗時又折騰啊！

－－－－

總結一下～
1.見到老朋友很開心
2.全程圍觀成家經過，特別是房子，很有實感
3.三個人湊在一起彷彿回到北京，全身舒服！
特別是北京姑娘那口音加爽利，我都抱著她不肯走了><

現在想起來能如此熟悉，就是因為房子吧？

我們有一個微信群組，叫做＂買房族＂；

隨著時間的推移，討論的內容從買房演變成工作/日常/疫情遭遇/裝修/感情...包羅萬象°

從2018來到2021，從北京來到台灣，發生了好多事，終於有一件事開花結果啦！

可喜可賀！

－－－－

最近有好些在大陸的朋友回來過年，再過幾個月大家也會陸續回去，包括我這兩位朋友°

雖然很寂寞，但是希望大家都順利啊...
能再次見面真是太好了。

能有今天這樣的感動，真是太好了:D

謝謝啦我的朋友們～

200529剛出社會就被騙：一百萬元的社會學費＠文/陳泰源

【前言】

「被騙」似乎是人一生當中必定經歷的事情，無論是感情上還是錢財上，我也不例外。誰叫我剛出社會沒經驗又蠢到容易相信別人，急於成功還有一點貪心。

教訓很痛，但只要不貳過，失去的金錢都是值得的。

【做房仲的起心動念】

2010年06月我在市議員黨內初選落敗後，對政治這條路已經心灰意冷，決定轉換跑道棄政從商，也確定要捨棄固定底薪的工作改做業務，可又不曉得做哪種比較適合？

我問自己：窮人買得起保險嗎？（可）、窮人買得起汽車嗎？（可）、窮人買得起直銷產品嗎？（可）窮人買得起房子嗎？（不行）。

我又問自己：參選後是否覺得錢實在是太重要了？（是）是否覺得多認識一些有錢人對自己肯定有許多有形與無形的幫助？（是）時間對每個人都是公平的，既然如此，假設我要賺一百萬元，如果是作保險或直銷，可能我的時間就要分給一百名客戶，但如果是做房仲，我只要專心經營一、兩位客戶就可達成，對嗎？（是）

就這樣，幾經自問自答後，便決心做房仲。

【我與鄧騙是怎麼認識的？】

與朋友聊天時，得知房仲這圈子很競爭，還聽說同事、學長姊基本上是不願意教菜鳥的，畢竟，教會了也就多一位對手，可我在從零開始的摸索階段，沒人教肯定事倍功半。

我突然想起，在初選期間曾經於南京東路四、五段掃街路過一間《建O房屋》，進去拜票時與一名店長交換名片，他叫—鄧國全（以下簡稱鄧騙）。他泡茶請我喝，我也藉機小歇與他打屁，印象蠻不錯的。

我回去找到名片並與他聯繫，他告訴我最近調去大直擔任店長，邀請我過去與他聊聊。那是我第一次去大直，明水路561號，店名叫《全球富邦房屋》，是由一群投資客共同創立的自有品牌的房仲公司，由於店內才剛裝潢好，還是座落在傳說中有錢人聚集的豪宅區，坪數大又氣派覺得好吸引人。

鄧騙告訴我，房仲有多好賺，比中樂透的機率高出許多，動不動就是幾十萬、上百萬元的收入。我告訴他，我很茫然也有點害怕，畢竟沒做過業務，也覺得房子動不動就要幾千萬甚至上億元，好像距離我很遙遠？他安撫我，要我別擔心，他會找人教我，只要我肯學、肯努力，做房仲一點都不難。

我記得他對我說過一段話：「房仲其實用到的專業知識很少，幾個小時就學會了，真正困難的是搞懂人心，你都參選過市議員，肯定沒問題的。」我想，他已經從一般房仲升格為店長，有他罩我放心不少，便答應隔天就來上班，全然把自己託付給了他，並在2010年07月28日取得營業員證照，正式邁向房仲這條路。

【如何被騙100萬元？】

從業半年左右，2011年初的某日，店長突然問我是否有興趣投資？我回：「當然想阿，可是負債中，何況我連一間房子都還沒有成交呢！」

接著，店長拿出一疊關於「大安區基隆路二段140號二樓」的資料，裡面有房屋權狀影本、買賣契約書，還有賣方、買方（公司股東）的簽名與蓋章。

鄧騙說：「你看看，這間我們買的價格多便宜阿！最近才剛簽約，等過戶後就要立刻再賣掉賺價差，要不要入股？交屋後就不行囉～」

我問：「喔？買得很便宜？（耳朵豎起來）那賣掉後，要怎麼算利潤呢？」（其實我根本沒仔細看，也不懂基隆路二段的行情，想說，鄧騙說便宜我就相信了）

鄧騙：「50萬元1股，一旦房子賣掉，就給你投資報酬30萬元，也就是連本帶利共80萬元，如果到了年底還是沒賣掉，照樣連本帶利算給你。」

我說：「挖～……可惜我沒錢。」

店長語重心長地說：「從事房地產，當投資客賺錢比較快，做房仲，房子要賣幾間才能致富？我就是看你負債，希望你早點賺到錢，『讓你父母早日對你刮目相看』（這句話真是打中我心），想說眼前這個穩賺不賠的機會趕緊報你知道，沒關係啦！不勉強。」

2011年那時，仍處於投資客盛行、瘋狂炒作、短進短出的年代。我想：他說得對，而且能做到店長這個職位不可能會騙人的（如今的我，不懂為何職稱叫店長就能把我唬住？），何況他也知道我負債，要騙就去騙有錢人，騙我幹嘛呢？

於是我跑去說服爸媽，可爸媽說天下沒有白吃的午餐，這利潤高到令人存疑，為何店長不自己賺要分享給我？何況我跟店長認識不到半年。我說服不了，當下有點生氣，覺得為什麼父母都不相信、不支持我呢？

後來我跑去跟一位高中同學報好康，他聽完相當有興趣，只是也很謹慎並要我當「保險」。他說：「我不認識你店長，我是因為相信你才敢拿錢出來，所以窗口只對你，如果你保證這個投資獲利絕對安全，就好。萬一發生意外，你要負責。」

我轉達同學的意思給鄧騙，沒想到，鄧騙也希望窗口只對我，鄧騙的說法也跟同學一樣，說他不信任我同學，而且他是希望給我賺。（事後想想，鄧騙應該是認為我的個性溫和，討債比較不兇，債主如果是我，對他比較好。）

總之我答應了，於是跟同學拿了50萬元給鄧騙，後來爸媽得知了，隨即拿出50萬元給我，告訴我：「你把50萬元退還給你的同學，反正都要被騙，欠家人錢，總比欠外人錢好。」

我告訴同學，可他說：「我錢已經領錢出來了，那也是有利息成本在耶！」

這時我起了貪念：既然同學不想退錢，而我手邊頓時多了50萬元，那就乾脆投100萬下去吧！這樣回收時連本帶利共160萬元耶！

結果，我又把爸媽給我的50萬元給了鄧騙，並在2011年的01月04日與店長簽下「投資協議書」，店長收錢時還語帶詼諧地說：「唉啊～這樣我賣掉這間房子可以分得的利潤又更少啦！」我聽了覺得不好意思，只能傻笑並感謝鄧騙給我這個賺錢的機會，期待交屋後趕快賣掉、趕快分錢！但，事情沒有預期那麼順利。

後來，公司氣氛很奇怪？常有黑衣人來找鄧騙，三不五時公司就被神秘電話奪命連環call，每次我接了，對方都都不講話，不斷被騷擾！有次更誇張，一堆類似警察的人到店裡蒐證，現場大聲喝斥叫我們不准動，接著開始對每個人的辦公桌翻箱倒櫃。

我驚覺不對，想到怎麼股東們看到我都沒提到我有插股？而且店長這陣子怎麼常常跑林森北路花天酒地，最近也神隱不上班？我趕緊問其中一位股東，股東說，他們壓根不知道我有入股，而且那間基隆路二段的案子，鄧騙也無權介入。

我趕緊去電聯繫並要鄧騙給個交代，鄧騙說：「我答應要給你的就一定會給你，契約已經寫得很清楚，現在房子還沒賣掉，年底也還沒到，我並沒有違約。」好吧，只能姑且相信，希望自己只是多慮。

就這樣一直拖著，不小心拖過了2011年06月，那時奢侈稅剛實施，被規定兩年內不能買賣，否則要被課以重稅。沒辦法，只好忍住繼續等，直到年底期限到。由於我已經覺得公司怪怪的，所以那時我已經跳槽至附近的《台灣房屋大直店》了。

到了年底，我再次與鄧騙聯繫，他竟然說沒錢，請我給他時間，可我已經無法信任他，何況同學也在等我還錢，我要求他無論如何至少要先還我本金，但他還是辦不到。

我說：「你根本就是騙我，我要告你詐欺！」

鄧騙聽到我要告他，態度瞬間由軟轉硬：「你去告告看阿？看我會不會告你高利貸。」（靠！原來還有這一招！）

我整個理智斷線，一直想找他出來，也還好他暫時躲起來，不然可能我會做出玉石俱焚的事情，弄不好，我打死他，上了社會新聞坐牢去，一生也毀了。

【結論】

後來鄧騙鬧失蹤，我告他，直到被法院傳喚時才又出現，他跟法官哭訴，說他中風，目前也沒錢還。就這樣，法院能做的就是換得一張紙給我（債權憑證），等哪天他有錢了才能跟他要。

也從同事們輾轉得知，鄧騙當時騙了很多人更多的錢，縱然他日後有錢，我也不會是優先被還的咖。也知道詐欺罪其實是很難成立的，就算贏了官司罪刑也不重，很多騙錢老手就是經驗老道，所以根本不怕被告。

至於那位高中同學，我把錢還清之後便與他絕交，因為他明知道我是最大的受害者，卻還堅持跟我算利息，那也就算了，沒想到他竟然不願意讓我定時定額還款，總想著「我可以跟我爸媽要啊？」三不五時就催我還錢，有夠自私！

我曾看過一段話：無論你遇見誰，他都是生命該出現的人，決非偶然。很多親友總是說：「恭喜你這麼年輕就被騙，有人到了老才被騙，連棺材本都沒了，有夠悲慘。」當年，我覺得這只是安慰人的狗屎話，現在，則非常認同。

知道痛才會成長，我感恩剛出社會時就被「騙子領進門」，實在幸運。但我更希望讀者們可以不用親自體驗過這些經歷，看過我的故事就知道該如何趨吉避凶，少走冤枉路。

總之，我前後總共負債300萬元就是這樣來的（選舉200萬元，加上被騙100萬元），從業的第2年起，開始我「超自虐的省錢人生」，那又是另外一段刻苦的故事了。

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[武漢肺炎 - 艾立克觀點]
現在是 1/28 (大年初四) 晚上9點
打開電視
每一台都在講武漢肺炎被感染人數
每天不斷創新高
那跟大家分享一下我　個人看法
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[武漢疫情會怎麼發展]
這大家看電視就知道
我不是醫學專家
但是從電視上的名嘴專家口中
得知這個病毒跟SARS是親戚
所以未來人數暴增我也不意外
該來的還是會來
要做的怎樣避免自己跟家人被傳染
以及如果中了　那記得要去看醫生吃藥
台灣有良好的醫療系統
極高的憂患意識
如果住院　有很高的機率可以得到妥善的照顧
從之前醫生給我的醫療常識中
病毒在天氣寒冷的時候活動力比較強
在天氣炎熱的時候比較不容易存活
到今年夏天　天氣熱的時候
這疫情就有機會結束
我猜應該是六七月吧
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[台股 誰會受影響 星期四開盤會怎麼走]
當傳染病來襲
我先不管其他人如何　我說我自己
我明天1/29 會去把今年本來要出國的行程取消
明天去知名的旅行社　退機票
連同之前規劃好要在台灣的飯店都取消
這時候生病　我絕對不會想離開台灣
因為台灣的醫療最完善
出國得了肺炎　不知道能不能活著回來
再來就是能少出門就出門
能在家裡吃就在家裡吃
吃外面餐廳的機率 我也能避免就避免
所以我認為
觀光　飯店　航運　餐飲 類股
會有基本面的影響
跟我做一樣的事情的人一定有
所以未來幾個月營收被影響 我認為是肯定的
那EPS就會下降
反正等武漢疫情結束　我再出國就好
這是基本面的影響
所以股價應該不會太好看
而且這是無法回覆的損失
並不會有太多的人
最近沒出國
那之後就要補多出國一次
能後回來再貢獻業績
我不認為這種人數的比例會很多
再來就是大陸相關產業
譬如在大陸設廠的公司
我看新聞寫說　開工會延後
加上大陸是疫區
會有越來越多的人被感染　被隔離
需要請假　人手可能會受影響等等
所以我也猜測運用大陸勞工相關的產業
也有可能受影響
那在大陸有設廠的公司　如果比例較大
所以電子類股
股價也可能不會太好看
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[只有電子類股 跟 觀光　餐飲 相關類股會跌?]
怎麼可能
用膝蓋想都知道除了防疫概念股以外
應該全軍覆沒
大家不用猜測 or 擔心會不會大跌
直接跟大家說　一定大跌　不用擔心
到今天的摩台指累積 -4%左右
大概知道　星期四 開盤
開盤跌個400點 也是正常的能量釋放
除非這兩天疫情突然都消失
不過這是不可能的
上面有提到　就是要跟他耗到6月左右
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[那為什麼其他股票會跟著跌]
純舉例
if 我手中有以下股票
觀光 電子　營建　這樣好了
可能營建雖然影響較小
不過我看到手中　觀光　電子　都大跌
一時情緒失控　認為後面要大崩盤了
把手中股票眼睛閉著全都砍的可能性就偏高
然後只要下面承接的張數不多
我猜營建也會跟著跌
然後技術分析派的人看到走勢跌　跌破支撐
就有可能繼續砍
引起多殺多　也是有機率
在大盤崩盤的時候
好股壞股都一起跌應該就是這個道理
或是看到電子股跌好多
我賣掉沒跌的好股票 去買跌很多的
想要試圖做差價
這樣原本基本面好的標的 就被我賣出
造成他下跌
另一群人 看著帳面越來越負
眼睛就閉著　先把錢拿回來再說
因為大家都受良好的教育
都知道停損很重要
按照紀律的停損 你停損 我也停損
股價就會下跌
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[如果手中持有營建股　之後會發生甚麼事情]
我用兩個例子來舉例
第一個是我之前停損的台泥
第二個是我持有的總太
>>從台泥的經驗<<
2018年　我從42元一路往下買
買到38左右 沒錢了
因為我知道　2018 2019 EPS都有4.5元左右
而且公司年報　以及發言人都跟我確定
公司配息至少配發7成現金
所以我推測未來2年會分別配息3元左右
這樣我放著就有7~10%的殖利率
但是因為貿易戰　"媒體的大幅報導"
我最終在33多元停損 開始懷疑發言人 以及公司營運
造成100萬元的虧損　(大家可以往前翻文章)
回過頭來看
貿易戰打這麼久
恐慌的新聞一直報導
不變的是 -> 台泥這兩年EPS依舊是我判斷的4.5左右
不變的是 -> 配息依舊是我判斷的 3元以上
不變的是 -> 如果當時長抱 績效會超過10%/年
唯一改變的是外在的環境跟情緒
造成持有股票的信心不足 而執行股票停損
這告訴我
只要是獲利確定的公司
誠實可靠的經營團隊
股價可能因為短期的因素大幅震盪
但是兩年過去
持有的人依舊賺飽飽　像是甚麼也沒發生過
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>>如果是總太呢 ? <<
我認為武漢肺炎的新聞還是會一直報
每天媒體跟全世界的人說
這病毒有多厲害多恐怖也不會改變
星期四有可能會有很多人拋售持股
也是無法改變的事實
但是呢
已賣出的房子貢獻EPS 並不會改變
>去年2019 年 大概賺2.3元 不會改變
>今年2020Q1 織築會貢獻EPS 1元左右 不會改變
>今年2020年 EPS約5元 不會改變
>明年2021年 EPS有4元 也不會改變
>後年2022年 全年EPS可能超過10元也不會改變
過去並沒有因為疫情
造成已購屋者 執行大量退屋的經驗
既定的交屋/建築進度　不會改變
>今年2020 Q1　織築會準時交屋
>總太2020建案　現在已經在做室內工程(如圖)
>總太2020建案　現在Q4交屋　都不會改變
過去並沒有因為疫情
造成總太建案工程進度改變
依照公司的現金流
"只要翁董事長有誠信"
"只要經營層政策不改變"
>今年2020 配息1.5元以上 機率非常高
>明年2021年 配息2.5-3元機率非常高
>以目前股價 長期投資 殖利率會有10%以上
理論上 比銀行好
唯一改變的是　最近春節去看聚作的人有減少
因為傳染病在流行　大家會減少出門
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[聚作的銷售會受影響? ]
以官網上面的資料
1/27~1/28這兩天參加打卡抽獎的活動共50個人左右
(如下圖)
已過去過年來說　人不算多
但是以現在武漢疫情的消息這樣嚴重
還有50個人願意去看房子
我認為這算很多
而且是真的很想買房子的人 才會這時間去
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[疫情 對 營建股的影響]
從過去的SARS的經驗得知
傳染病的期間
大家會減少去看房子　減少買房子
本來有要買房子計畫的人
可能會等到　這一波肺炎病毒走了以後
再去看房子　再去買房子
本來出國旅遊的人　本來要去吃大餐駐飯店的人
可能會因為　現在是病毒高峰期　而取消行程
讓這些相關產業　減少當季營收
但是想要買房子的人
等到病毒高峰期後　還是會買
並不會因為有疫情
就改變買房子的需求
而總太聚作建案的認列在2022年
我不認為武漢疫情會延續到2022年..
所以並不會對總太的營收
認列會有影響
我們也可以從SARS的經驗告訴我們
在SARS高峰結束以後
反而會因為大家更想要有自己的房子
有自己的家　總是最好
最終反而對房價有利
我自己家人　及親友　就在SARS時期
分別又買了兩間台北的房子
一間360萬買入… 現值1200
一間1000萬買入… 現值2500萬
SARS 是那幾年 房價最低點
因為大家沒有遇到過
恐慌造成房價大跌　股市大跌
但是如果現在選舉又有兩顆子彈
股價還會大跌嗎
我認為跌幅有限
同理這一次 武漢肺炎對房價
對營建股影響也有限
短期股價被恐慌的人拋售我無法預測
但是不變的事情　上面已仔細說明
如何對待自己手中的持股　還是自行做決定
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房貸利率破底 跌至1.608%新低
房貸利率再破底。中央銀行昨（21）日公布
五大銀行去（2019）年12月新增房貸利率1.608%
跌至歷史新低，月減0.009個百分點
央行經研處副處長吳懿娟指出，房貸利率下滑，
主要是銀行積極承做政策性房貸，
且目前是以自住需求為主，
銀行為爭取優質客戶，給予較優惠的利率。
營建股從過去經驗
短期可能會受到 病毒疫情的影響
但是長期看來
營建股最容易受到經濟面的影響
以及 "政府政策的影響"
降息不論是對　買屋者
或是對　建商蓋房子跟營行貸款
都是非常大的政策利多….
只是在武漢新聞充斥的新年期間
應該沒有人會在意這個新聞
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媒體可以帶動觀眾情緒
可能今天說 疫情嚴重
明天又說疫情減緩
後天又說疫情嚴重
需要大家自己的智慧 了解自己買股票的初衷
才不會被帶著走
如果把數字變成流感 說每天幾個人得流感
然後每天頭條都是死幾個人
然後說 全民都要戴口罩
我相信也會恐慌
這就是媒體的力量
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最後提醒大家
在台灣　其實
其實流感的死亡人數比武漢肺炎多很多
流感＋肺炎造成台灣平均每週數十人死亡
大家出門還是要戴口罩
以免股票還沒跌　自己先躺了…
艾立克日記
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