【#買房on_the_way】02 之選房好苦惱​
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想要買房，是一個很廣泛的說法，要考慮的層面很廣。​
包括要買怎樣的房子 - 公寓、大樓、透天、華廈；要買在哪個區域（這個我們已經決定好了）；買房的預算怎麼抓（應備現金、貸款金額、整修費用等都需要仔細思量）；是否該研究很便宜的法拍屋；挑選房子有什麼枚角；建商的選擇等等。​
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▌公寓、大樓怎麼選 ​
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我們一開始只考慮公寓，因為坪數大又低總價，目前住的也是公寓，除了每天要爬四樓還是會喘、有時得抱著熟睡的屁孩爬上四樓很有健身感、出遊扛行李上下樓要人命外，其它感覺也還算舒適。​
但...有機會還是希望能入住有電梯可以坐的華廈或大樓，或者至少是二三樓（少爬點樓梯）的公寓。​
但經過深入了解後，我們才發現...原來事情不是憨人想得這麼簡單。​
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▌屋齡與居安考量​
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不知道大家有沒有發現，近二十年以內的中古或新成屋，大多是大樓為主，已少見公寓或華廈 (十樓以內有電梯的獨棟大樓)，原因是因為土地成本越來越貴，為了增加土地效益，所以只好向上發展。​
在1999年的921大地震後，政府的建築法規更新了不少條款與要求，對抗震部份有更嚴格仔細的要求，包括提升建築物的耐震能力，對於建物的抗震系數與標準等都與之前有所不同。​
所以如果想買大樓，購買2006年以後申請建築執照的大樓比較安全。​
為什麼是2006年後呢? 因為修法歷經4年歲月，直到2003/5/6才正式立法，當年6/5才由總統號令修正法規，在2005年完成大幅更新，新版規範自2006/1/1起算。所以自2006/1/1申請的建築執照的建案，才是參照較完整的安全指標、建築法規去建造的。​
經過以上種種研究，除了居住便利性外，考量房子得住個幾十年，居住安全是很重要的要素之一，懶媽與腦爸正式放棄考慮2006年之前的舊公寓或舊大樓。​
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▌公寓優缺評比​
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低公設比與低總價的公寓，對於不想跟錢包過不去的我們，仍舊非常有吸引力。在我們正式放棄舊公寓前，懶媽跟腦爸也針對公寓做了不少功課，像是入住公寓可能會面對的各種軟硬體問題。​
◆ #各樓層都有不同的優缺點：​
一樓，進出方便且極大機率有自己的停車空間，但進出方便表示安全性較低，且因為位置緊鄰馬路，會比較咬嘈。再者...容易有貓、鼠、昆蟲等自門縫中進門參訪。這對於極端害怕蟲類的懶媽來說，是個致命性的缺點。
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二樓，只需要爬一層樓梯就能回家，非常方便，蚊蟲也不像一樓這麼多。但致命性的缺點是，二樓大多是管線轉彎處與集中地，若管線沒有常常維護，當上面樓層大量排水時容易造成回堵，因此會有漏水現象。之前曾聽聞二樓公寓住戶回家時，在家門口就聞到濃濃屎味，原因是糞管爆開，家中遍地黃金。​
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三樓，沒有蚊蟲、沒有糞管，算是接受度最高的樓層。​
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四樓，除了爬樓梯有點累，帶了孩子更累，回家後就不想再出門外，整體採光不錯，躁音問題也不太嚴重。​
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五樓，夏天日曬室內較熱，雨天室內也容易潮濕，因為在最上層，也容易發生漏水狀況。​
大家看完一定都想，當然買1-3樓啊，但是...1-3樓的釋出機會也相對少很多，想買到1-3樓的公寓，很靠機緣。​
從我們開始在房仲網站關注房事起(約莫兩年)，大概只看過一次一樓及三樓的公寓釋出案件。​
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◆ #自備款拉高：​
買房需要貸款，但可以貸款的金額卻不是我們說了算，是依銀行鑑價的結果進行估算。​
假設買價500萬，自備款需要準備至少2成 (100萬)，但貸款金額是由銀行鑑價後決定。若銀行針對屋況、地段等評估後，房屋價格只值400萬，那麼就算可以跟銀行貸到8成，銀行給你的貸款額度是400萬*0.8 = 320萬，等於自備款要增加80萬，是180萬。​
更不用提入住前，需要針對老屋進行程度不等的翻修，以最簡易的廚房與衛浴翻修，每坪預算至少3-3.5萬，而且付給師傅的費用，不能刷卡，只能現金。​
簡而言之，現金存款至少得拉高至房價的4成以上，才有機會住得舒服。​
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對於不想一次清空存款，或是向長輩預借現金支付自備款的我們，正式決定跟舊公寓道別。​
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故事太長，買房人生 to be continued...​
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<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記5—點交N部曲 驗收公設 先探虛實

某建商董事長說：「房子的好，將來房子會說話。」這句話真是至理名言，但是通常吹自己蓋的房子有多好的，很多都是漏水了、壁癌了、人跑光光了。你以為我真那麼萬能，一眼就可以看透，未卜先知？我只會有青光眼，沒有X光眼，房子蓋得好不好，光用眼睛看是不夠的。
第一屆的管委會，首要任務就是點交公設，小至磁磚、大至電力系統。但你以為新成屋「應該」沒問題？我看過太多社區，點交後一年，頂樓馬上漏給你看、電梯失靈、甚至化糞池爆糞這種事也有。
更有建商在點交前漏夜刷油漆，製造出美好的假象而讓管委會誤判完成點交，更有社區點交後，美好的地下室大漏特漏，豪宅變災區，建商只是打打止水針聊表心意，但後果就是房價馬上打折。
沒人願意那麼累的點交，當初我在當建商賣房子時，那社區的主委只是坐在冷氣房內，吃著喝著我用心準備的咖啡與蛋糕，一邊哄著她今日最美麗，一邊讓她開心的簽下點交同意書，十分鐘內完成點交工作。
報應上身，而今。
通常開管委會，委員會分兩派，一派是親建商派，動不動就說建商好、我工作很忙沒時間、看起來沒問題反正建商還有保固；一派就是親住戶派，一個勁的挑毛病，要建商多付點錢。這兩派都沒有對錯，只有彼此相互平衡，當然每個人都希望建商蓋好的房屋二十年不壞，還願意多付一大筆錢給社區當管理基金。
曾耳聞有建商為了省麻煩及做口碑，房屋雖沒有大問題，但仍願意付出一千萬元給管委會，表達誠意，但這麼大方的建商究竟很少，大多數是被抓到了小辮子，比如建案有二次施工、有開放空間設計違建，聰明的住戶會先要了錢，作為未來被拆除時賠償或修繕的費用。
看看新板特區那六棟因為開放空間違建鬧上新聞的社區，被拆得亂七八糟至今，同樣在板橋就有中古社區發生一樣的問題，但已交屋多年，當初也是隨意點交，出事了只好打官司，最後花了四年時間，才拿回六百萬元的賠償。消費者自己買到這樣的產品在先，雖然事屬違法，但也不代表無法討回公道，管委會如果在點交期預見這樣的結果，先行討回足夠的管理基金，就省得日後打官司的麻煩。
我們開始對外找點交公司，審核廠商時請千萬不要只看價錢，我會請廠商先走一遍社區，在提出報價單時也要先舉出可能的問題，一方面當做選擇參考，一方面請教如何驗收，對每位委員來說也是種學習。
專業點交公司的服務費用一次大約十萬，如果要嚴格審查，比如檢測海砂屋或輻射鋼筋，最貴的要四十萬元。我們才剛成立管委會，哪來的錢付給這些公司？有些點交公司很聰明，知道第一屆的管委會都沒有錢，就會提出替代方案：點交費便宜收只要四萬，但要順便簽下社區的機電保養合約。
反正日後社區也需要機電保養的廠商，這樣的方案真是兩全其美，於是我們便挑了間由大集團轉投資的廠商，也確認過此集團跟起造建商沒有業務往來、以前沒有配合過點交該建商的前期社區，與建商間沒有人情面的包袱，確保我們不會花了錢還被黑箱作業騙了。
為求保險，我告訴得標廠商說：「現在網路很發達，大家都會把點交過程結果都寫在網路上，如果你們很認真，我們自然多說好話，還讓我們社區的保全公司都幫你們拉業績。如果你們不夠專業隨便點交，我們自然不會手下不留情。」
除了點交公司協助外，我還找了保全公司擔任主管的水電技師支援，並向懂水電的朋友諮詢，兩相對照，應該就錯不到哪裡去。
所以準備工作都已完成，接下來的點交大作戰，開戰！

圖說 : 這個流血的牆壁 並不是檳榔渣 而是...漏水!

<突圍黑心房市之主委日記>
主委日記4 點交N部曲

管委會成立後，第一件事就要請建商去主管機關申報，名正言順，不然管委會沒有法律地位，只屬聯誼性質，這點不少社區根本就忘記，政府也不會提醒你，日後萬一打官司、申請補助，都難辦。而且記得，不止第一次管委會成立要去申報，每一屆換主委也同樣得申報。
管委會成立後，我們大約每周開一次會，首要任務就是確定點交的大小事項，現在事後回想還真辛苦，每次開會都得搞到深夜十二點，對上班族來說真是一大負擔，但我又不想隨便點交到時被坑，所以第一次會議我就先當著所有委員的面，說：「第一屆管委會就是要來點交的，所以一定會比較辛苦，溝通時勢必會有不同意見，但不管發生任何事，管委會都要團結一致，才可以讓我們辛苦買下的房屋保值。」
先用保值曉以大義，再講些嚴重的後果：「很多公設我自己也不懂，非要找個專人來驗一驗才放心，好比化糞池，現在才剛交屋，不派個人下糞坑去瞧瞧，誰會知道有沒有通？叫我下去看，不是怕臭，而是我也看不懂。或是像避雷針，我也沒有任何設備可以測放電，但聽說對面的社區沒有裝好，電器一天到晚壞掉。」
挺建商派的委員自然說：「唉呀，不會啦，建商也怕信譽毀呀，況且偷這個工減那個料，應該不至於如此。」
我馬上回應：「但就我採訪的經驗，越大的建商，越會偷我們看不懂的東西，八成的股票上市櫃建商，房屋都蓋得不好，比如說有一年就漏水的、地板或淋浴拉門玻璃自爆的，這些新聞都有，你要不要去查一查？」
又有委員開玩笑說：「萬一建商出問題，你這個專家應該不會踢爆自己的社區吧，這樣不是顯得你很遜，挑到一間爛屋？」
我當場義正詞嚴的回：「萬一出問題，我一定搶這個獨家新聞，反正都遜掉了，不如自己踢爆自己，證據更充分呢。」
現在回想還真針鋒相對，但我說的內容開始讓那些建商派的委員，內心多了些糾結，畢竟再多大好處，也抵不過房價下跌的虧損，並別說一些偷工減料造成意外，影響到住戶的安全。
既然我只是個委員，而主委又是厲害的業務高手，我便打定主意任何事情讓她出頭即可，我當投票部隊背後提供意見即可，只不過主委完全沒有經驗，個性又好強，什麼都想弄懂，所以老是抓著我問問題，幸好一開始她就抓到重點：建商代管期間即將結束，管委會是要沿用現有的這批物業保全，還是換新公司接手？
還記得我之前提過那筆每戶一坪五百元的「代管期管理基金」？目前這批保全的費用都是從這筆經費中撥付，而且還在建商手上，如果建商慢吞吞，不知何時管委會才會有資金可用，建商說了，他們很願意速撥款項，但也希望同時點交公設，屆時就把所有的權利一併交還給管委會。
（我在心裡罵個ㄍㄢ）刪除此句。
講白的就是，管委會馬上跟我點交公設，我才把剩下的錢還你，不然我還是可以繼續「代管」下去，亂花大家的錢。一般社區為了省麻煩，大概就依建商的方法，簽名點交過關，反正公設看起來一切都正常可以使用，沒啥問題。
但經過我對所有管理委員的「洗腦」，大家心中難免一驚：也沒錯，萬一隨便點交，一組化糞池至少要好幾百萬元，而且要挖開來重蓋；一套避雷設備也要幾百萬元，任誰都不希望家裡的高級電視，才買就因為來個閃電毀了。
最後我又笑笑地使出最後一招：隨便點交，主委必須扛全部責任，而其他委員要扛共同責任，犯不著當個管理委員就惹這種麻煩。
雖然委員們都有共識，但建商不願意輕易放手啊，管委會戶頭內一毛錢也沒有，怎麼跟建商談判？
所幸主委是個善良的人，她提出：先換掉保全，讓社區管理可以上軌道，所以要再開住戶大會，讓提案通過，並且由全體的住戶開始繳管理費，這樣就有錢維持社區運作，才再來跟建商談判，取回管理基金及點交公設。
先安內再攘外，好個孫子兵法，縱使一般住戶不想當管理委員，但也都想有好的居住品質。現在這家管理公司，完全聽命於建商，不為住戶著想，才剛完工的社區已經有一堆違建，看了就礙眼，房價怎可能守得住？
當然，有些管理公司不會笨到棄守住戶、只守建商的，畢竟繼續承接，才有錢賺，只是我們運氣不好，沒遇到黑心，卻遇上笨蛋。
建商代表還在冷嘲熱諷的說：「你們不用那麼麻煩嘛，快點交完不就沒事了？有啥作不好的跟我說呀，我馬上幫你們改。」我馬上打蛇隨棍上：「好啊，先幫我們洗洗外牆嘛，有住戶說當初你們說會幫我們洗。」想也知道，建商代表的標準答案自然是：「先點交，點交過後一定幫你們想辦法跟公司爭取。」
沒完沒了，再怎麼跟建商代表開會，他只會說：「我幫你跟公司爭取看看。」然後就沒有回應，倒是常常跟住戶喝酒的工地主任，因為革命情感悄悄的幫忙修了不少東西，比如磁磚破了、水管壞了、電梯秀斗。
主委是對的，雖然住戶大會不容易召開，人數上很難控制，一旦流會，很容易讓第一屆的管委會失去團結，但我找到一條管理規約：如果流會，管委會可再召開住戶大會，只要出席人數達1/5即可。
那還怕什麼？於是，全體委員一致通過，總算先把管委會團結起來。
然後就是瞬間的撤換全數保全，當新的總幹事來跟舊人交接時，舊人的臉又臭又綠，咬牙切齒的對我們這班年輕人。
長達三年的抗戰 , 這才要開始.

圖說 : 這個地板算是鋪的不錯的 平滑光整 但下雨天要特別小心滑倒 (哎呀)

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各節重點：
00:18 疾病正名：COVID-19
00:36 疫情變化：中國部分、中國大陸境外
02:17 疾病研究：病毒來源、症狀、潛伏期、傳染途徑、醫療處置
06:42 中國方面的措施：出入管制、延後開工、興建醫院、各省醫護支援湖北
09:45 各國措施：撤僑、隔離檢疫、預防措施
12:53 針對「郵輪」的措施：鑽石公主號、寶瓶星號、威士特丹號
15:57 針對健康者的預防措施：增加邊境管制、口罩生產與限制、延後開學

【 製作團隊 】

｜企劃：宇軒
｜腳本：宇軒
｜編輯：土龍
｜剪輯後製：絲繡
｜剪輯助理：中藥
｜演出：志祺

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【 本集參考資料 】
→ WHO 派專家赴中國調查：http://bit.ly/2SYCRQb
→ 延伸閱讀：武漢肺炎的醫護人力消耗戰：http://bit.ly/3bMDHrP
→ (2/11) 港澳人士暫停來台：http://bit.ly/38FJ6z1
→ 印尼 0 確診，衛生部：檢測費用太貴 我們沒做：http://bit.ly/329zZE8
→ 台灣第18例確診病患無症狀：http://bit.ly/2udNGW2
→ (2/12) 武漢肺炎潛伏期鍾南山：千例僅一例達24天不應過度解讀| 兩岸| 重點新聞 ：http://bit.ly/3285MFy
→ (2/2） 武漢肺炎患者糞便驗出病毒專家籲蓋馬桶沖水| 生活| 重點新聞 ：http://bit.ly/37MAtB7
→ (2/13）陸兩大醫學團隊 在患者糞便檢出新冠狀病毒 ：http://bit.ly/32cFvpm
→ (2/14） 武漢肺炎新增有效療法：輸入康復者血漿：http://bit.ly/3bSmsFv
→ 沒有特效藥的情況下 治療新冠在嘗試哪些藥物 - BBC：https://bbc.in/2VhUu0b
→ 臺灣分離出新型冠狀病毒株了，然後呢？ ：http://bit.ly/39KAeba
🌡病毒來源的相關報導
→ 穿山甲是否武漢肺炎中間宿主 英學者質疑 ：http://bit.ly/2uRxZEx
→ 20個炎上的新型冠狀病毒（武漢肺炎）傳言？用科學來破解！：http://bit.ly/2V4ySE6
→ 後真相的時代，謠言演化得比病毒快：破解幾個有關新型冠狀病毒的陰謀論 ：http://bit.ly/2wy8wAj
🌡封城措施相關討論
→ 軟封城、硬封城？看懂武漢疫情管控差異：http://bit.ly/2SIQCUg
→ 武漢肺炎台商陷疫區 封城地圖一次掌握：http://bit.ly/2SHUGnD
🌡產業延後開工
→ 武漢肺炎》湖北宣布再延後開工！20日前各類企業不復工：http://bit.ly/2SIQG69
→ 中國龍頭網企復工再延後 各地企業10日難開張：http://bit.ly/2P9m5Nc
→ 【中國「新」經濟災難將來襲】武漢肺炎斷光供應鏈！開工日「人、物、金」3 荒讓中國湧現第 1 波倒閉潮：http://bit.ly/2V5WEja
🌡中國暫停旅行團
→ 防武漢肺炎擴散 中國全面禁止旅行社出團 ：http://bit.ly/2V8ADAu
🌡中國蓋醫院
→ 傳武漢火神山醫院嚴重漏水…還被強風吹走！中國官方急回應 ：http://bit.ly/32bYu3J
→ 與新型冠狀病毒肺炎賽跑：中國僅用10天 在武漢成功建造一家新醫院：http://bit.ly/37LBQAa
→ 方艙醫院，是拯救武漢肺炎患者的「諾亞方舟」嗎？：http://bit.ly/2wp1qhl
🌡中國調度醫護
→ 武漢肺炎的「醫療人力消耗戰」：中國醫護1,716名感染，6人死亡： http://bit.ly/3bMDHrP
🌡各國包機撤僑
→ 武漢肺炎撤僑 世界各國如何隔離一次看懂：http://bit.ly/3286ylW
→ (1/31）武漢肺炎疫情升 外籍人士撤離中國近況一覽：http://bit.ly/39PZgG5
→ 武漢肺炎封城》各國準備展開撤僑　美國、法國將包機包車撤離僑民 ：http://bit.ly/2vNmRIQ → 獨家專訪：弱小優先、層層檢疫 她搭上首班撤僑包機返美：http://bit.ly/2uSk694
→ 美國武漢撤僑包機的故事：http://bit.ly/2TczKnV
→ 口罩人質？日本「撤僑作戰」救援中國家屬的防疫謀算：http://bit.ly/32bYQHB
→ 日本第4架撤僑專機返回東京，菅義偉證實：有兩名台灣人也一同撤離：http://bit.ly/2SHVbOx
🌡電子監控
→ 武漢肺炎》科技防疫｜居家隔離還趴趴走怎麼管？南韓、新加坡追蹤手機定位 ：http://bit.ly/2Pb2OdY
🌡鑽石公主號
→ 下一個會是我？135人確診，鑽石公主號「疑心生暗鬼」的惡劣隔離實態：http://bit.ly/2uH0FQa
→ 「沒想到疫情擴散這麼快！」獨家專訪日本學者　鑽石公主號為何成了「海上火神山」?
：http://bit.ly/38IZtdP
→ 鑽石公主號乘客下船 日本將載往車站原地解散：http://bit.ly/38JNBIO
🌡寶瓶星號
→ 寶瓶星號8日下午抵基隆港 陳時中：4類人須採檢：http://bit.ly/37H5Tcl
🌡中國口罩荒
→ 重磅廣播／中國口罩產能大躍進？「製造狂魔」能補救防疫漏洞嗎：http://bit.ly/38JOcKy
台灣增加產線，提高口罩產量
→ 建千萬口罩產線原要花半年 經長揭2因素能3週搞定：http://bit.ly/2ucIKkb
→ 增60條口罩產線600萬片 蘇貞昌：有台灣國籍是最好保障：http://bit.ly/2vRObpq
🌡(2/6）南韓口罩風波
→南韓捐200萬副口罩後...中國拒給口罩原料 文在寅被罵爆：http://bit.ly/2SY4kBr
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