我買房子的經驗​
​
我的工作室因為擴大的關係，換了好幾個地方，也因為這樣，碰過非常多的房東。​
​
如果你有看過我寫的書，就會知道我遇上的房東大部份都很爛，只有非常、非常少數是不錯的！​
​
像是房子原本就有漏水問題，房東花了一大筆錢修好之後，跑來找我付一半的錢，我心想：​
​
「這人腦子有問題嗎？」​
​
所以我受不了了，決定工作室用買的，再也不用和這種人囉唆。​
​
不過買房子不是隨隨便便的事，我不想當冤大頭，所以先去上了一些房地產的課，以免買到爛房子，或是買太貴。​
​
上完課，接下來就是實戰，直接和房屋仲介見面看屋！​
​
有的仲介老實可靠，有的仲介舌燦蓮花，幸好我做生意好幾年了，所以比較能看得出來仲介有沒有在騙我。​
​
有一次，我看到士林有一間屋況還不錯的房子，標價大約是1900萬台幣，到了現場看完房子之後，我問仲介：​
​
「之前有人開過價嗎？」​
​
仲介說：​
​
「有啊，之前有人開到1800，屋主不願意。」​
​
在看這間房子之前，我查過那一區的實價登錄，知道就算是1800，這房子還是偏貴，所以我說：​
​
「這價格太貴了。」​
​
房仲說：​
​
「不然你想要多少錢？」​
​
我計算了一下這房子的合理價格，然後跟仲介說：​
​
「1500~1600左右，才比較合理。」​
​
房仲一聽，馬上大聲的說：​
​
「不可能啦！屋主不可能會同意的。而且我告訴你，屋主開的價格已經很低了，你在這一區找不到這麼便宜的房子啦！」​
​
房仲的氣勢非常強，像是要一口把我給吃了。​
​
我說：​
​
「不是吧，這一區同樣屋齡、同樣類型的房子，一坪的價格最多就是賣43~46萬元，你這開價已經超過非常多了。」​
​
房仲楞了一下，沒想到我有做功課，可是她馬上恢復鎮定，又大聲的說：​
​
「我跟你說啦，你看到那些一坪45萬的房子，屋況都爛到不能住人，你怎麼跟這間房子比？不能這樣比啦年輕人！」​
​
我的語氣也開始硬了起來：​
​
「我這價格不是亂開哦，我是已經有把屋況給算進去了，我一個一個算給你看。」​
​
然後我算給他聽，地板鋪的磁磚大概是多少錢，弄好兩間狀況不錯的廁所要多少錢，氣密窗多少錢，天花板裝潢……等等通通算出來，然後跟房仲說：​
​
「屋況最爛的房子一坪43~45萬，我開的價格，是已經有把這些裝潢費幫你加上去了，可是你總不可能叫我付100%的裝潢費吧？扣掉一些折舊的錢，全部算完我才跟你說1500~1600的價格，這可不是亂砍。」​
​
房仲沉默了一陣子，語氣開始軟化：​
​
「好啦，我知道啦，可是屋主不願意賣啊……」​
​
因為剛剛見識到房仲氣勢凌人的一面，所以我有把握，如果房仲站在我這邊去說服屋主，贏面會提高不少，所以我說：​
​
「今天不是我亂砍價，問題是屋主那邊賣的價格脫離現實太遠了，請你幫我跟屋主說一下。」​
​
房仲說：​
​
「好吧，先下斡旋，我去談談看。」​
​
我除了買自己住的房子以外，因為工作的需求，工作室也買了兩間，所以和房仲交手的經驗不少，其中一件事非常重要，那就是一定要做功課。​
​
查房子的實價登錄是最基本的，用網路Google一下就可以知道最近幾年，那一帶的房子大概都賣多少錢，甚至可以看到你想要買的房子，屋主當初是用多少錢買的。​
​
（如果是太久之前買的，就查不到了）​
​
查了實價登錄，你會發現有些房仲很老實，跟你說這一區房子的真正價格賣多少，你也會看到有些房仲很會用話術，挑這一區最貴的房子跟你說最近的成交價。​
​
然後你也可以找懂裝潢的朋友，瞭解一下各種材質、施工的基本價格，才不會被房仲用屋況好的藉口，來提高房價。​
​
另外，有時候不是房仲要騙你，而是屋主會騙房仲。​
​
例如屋主會跟房仲說，這屋子的電線最近有全部換新，房仲就會這樣跟客人說，很少有房仲去查證是不是真的換新。​
​
確認電線有沒有換新很容易，只要打開電箱看看電線的年份就知道了，只是有些電箱需要用工具開，看房的時候記得帶工具，房仲通常都會答應讓你打開來看。​
​
在大部份的情況下，我們是沒辦法和屋主見面的，全部的流程幾乎都是透過房仲，所以怎麼讓房仲站在我們這一邊是關鍵，而不是被房仲和屋主給聯手吃死。​
​
做功課最重要的，就是要讓房仲知道你是懂的，不要再騙你了，這樣他才會反過來幫助你，去和屋主談價格。​
​
畢竟有些房仲，話術真的太多了，像是我自己住的房子，當初也是用很合理的價格買到的，不久前有個房仲帶著客戶，去看我隔壁要賣的房子，我因為好奇也跟過去看看。​
​
房仲不知道我是鄰居，我隨口問了一句：​
​
「屋主有期望什麼價格嗎？」​
​
房仲說：​
​
「他期望的價格跟開價差不多。」​
​
有在台灣買房的人都知道，開價通常都會比實際價格高，很少、很少會有開價和實際價格差不多的情況。​
​
我說：​
​
「這開價太高了吧？」​
​
我自己的房子才買不久，隔壁的格局和我一模一樣，但是我買的價格等於是他的開價打了6折。​
​
房仲馬上說：​
​
「沒有喔，你看看他的隔壁，當初賣的價格就和這價格差不多！」​
​
房仲指的隔壁是我的另一邊，當初那一戶就是當了盤子，格局大小也是一模一樣，花了非常貴的錢買房子！​
​
房仲很聰明，不跟客人說我這間買到的價格（因為便宜合理），偏偏要挑整個社區買最貴的那戶來跟客人說。​
​
聽完他這樣講，我也不再多說什麼，因為我未來只想跟值得信任的房仲合作，沒必要和他再多打交道。​
​
p.s. 那戶當盤子買貴的住戶，他們不久前把房子賣掉了，賠了好幾百萬，所以買房子真的要盡量談到合理的價格，不然會很慘。​
​
p.p.s. 開頭我看的那間工作室，也順利用合理價格成交了​
＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿​
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告訴大家【減肥 不復胖 四關鍵要素】：認知、心態轉變、環境、習慣

主要是從心態面去告訴大家
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▼ 影片目錄 ▼

00:00 開場
01:00 減肥 復胖 好可怕【不復胖四要素】－ 認知
02:12 減肥 復胖 好可怕【不復胖四要素】－ 心態轉變
03:33 減肥 復胖 好可怕【不復胖四要素】－ 環境
04:44 減肥 復胖 好可怕【不復胖四要素】－ 習慣
05:38 問題QA
06:11 減肥 復胖 好可怕【不復胖四要素】－ 總結
06:27 結尾

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▼ 相關影片 ▼

減脂達標之後呢？為什麼會復胖？怎麼做才可以維持我的理想狀態？公開外國女模維持身材的飲食小技巧｜營養師聊天室
https://youtu.be/85DfsDyC8kE

減脂卡關瘦不下來？營養師教你五招突破停滯期｜營養師這樣說
https://youtu.be/sds93IB0fT8

減脂心法6原則 營養師多年心得經驗 這樣減脂很簡單｜營養師這樣說
https://youtu.be/qrVQfMg79uw

【 一週 減肥 挑戰】日夜顛倒也能減肥成功！輪班、夜貓子必看！168輕斷食這樣安排｜一週減脂挑戰室 feat. @黑羽
https://youtu.be/Ec2VT75Giuo

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▼ 熱門影片 ▼

全家七日減脂計畫-減醣飲食｜一週瘦了2.4公斤｜2021營養師推薦減脂心法https://youtu.be/adFkZ9H-TbY

15分鐘解決一餐 完成兩菜一湯！營養均衡、好吃、又快速 下班回家也可以悠閒自己煮feat.康寶｜營養師小廚房
https://youtu.be/aCcm3JJ37Jk

營養師減脂好市多買什麼｜這幾款麥片竟然是地雷｜營養師這樣買 EP-1
https://youtu.be/dQuaEVtxGcg

營養師的一日超商外食搭配｜運動後怎麼吃｜營養師這樣說｜每日1+1 一豆一纖奶
https://youtu.be/rvnz4tVnfmA

營養師開箱9款明星拌麵，熱量、鈉含量、脂肪大評比｜營養師Ricky開箱
https://youtu.be/3hKJ0orCx4M

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▼ 頻道分類影片 ▼

①減肥觀念大統整
適合哪些人？
✔️正在考慮要減肥
✔️減肥初學者
✔️減肥失敗但不知道為什麼失敗

可參考：
減脂心法6原則
https://youtu.be/qrVQfMg79uw
你不得不知道的10個減脂小問題
https://youtu.be/wwCdOAjFMLE
減肥遇到的小問題
https://youtu.be/lgsD8QLOSzg
減肥到底要不要算卡路里
https://youtu.be/74TrWvxSNWU
營養師8週減脂心得大全
https://youtu.be/ZM0jPEs4LEU
吃飯順序很重要
https://youtu.be/__AE_J-KM9Y


②飲食控制-認識營養素與水
適合哪些人？
✔️減肥初學者（要減肥就必須了解）
✔️無論外食、備餐都需要了解
✔️想要學習菜單替換的人

可參考：
蛋白質（植物性蛋白質、動物性蛋白質）
https://youtu.be/StqJDHNXwG4
快速計算蛋白質
https://youtu.be/XZfhA5jRf1A
油脂大不同
https://youtu.be/Q9kCldqlvaE
碳水化合物
https://youtu.be/50aACbdydf8
圖文小知識 IG搜尋#營養師rickystime
https://lihi1.com/fZYQp
營養師教你喝水的重要時機｜喝水量最重要
https://youtu.be/ipFV6dbo2eQ


③減醣飲食是什麼？
適合哪些人？
✔️嘗試過多種減肥方式，但失敗的人
✔️對於營養素有一定認識
✔️只想飲食控制，還不打算運動

可參考：
糖與醣的差別
https://youtu.be/wxuS_YR2kjI
減醣飲食小介紹
https://youtu.be/m5LNfjlqxFg


④輕斷食這樣做好簡單！
適合哪些人？
✔️對於美食誘惑無法抵擋
✔️減肥初學者
✔️覺得控制飲食太麻煩
不適合哪些人？
☒腸胃不好的人
☒作息時間不固定

可參考：
斷食全攻略（介紹、時間安排、注意事項）
https://lihi1.com/T1fW8
斷食Q&A-常見問題一次回答
https://lihi1.com/mbvRv

⑤外食族這樣吃（減醣、菜單直接拿）
適合哪些人？
✔️上班族：常吃外食
✔️租屋族：無法自己備餐（不可開伙）
✔️不需要自己規劃，想要直接跟著菜單吃
不適合哪些人？
☒對於飲食上有嚴格的費用控制

可參考：
外食族必學的營養觀念｜我的餐盤好簡單
https://youtu.be/jHEtj_1bX3I
超商飲食一日搭配
https://youtu.be/pVtrLDSVFqY
全家七日減脂計畫-減醣飲食
https://youtu.be/adFkZ9H-TbY
（加入LINE好友@cd8013 輸入『全家七日減醣』拿菜單）
7-11超商七日減脂計畫-減醣飲食
https://youtu.be/aPbVDlRQ0QE
（加入LINE好友@cd8013 輸入『小七減肥菜單』拿菜單）


⑥在家自己做-減糖飲食超簡單
適合哪些人？
✔️租屋族：可以開伙備餐
✔️家庭主婦：幫全家規劃健康飲食
✔️開始想嘗試做料理的人

可參考：
營養師帶你買
https://lihi1.com/bxY5B
營養師做料理
https://lihi1.com/ZkiPS
10道減醣料理
https://youtu.be/216YAYFQKms
蛋料理
https://youtu.be/kx40Z3UMSeE


⑦運動這樣做！
適合哪些人？
✔️只有飲食控制，但遇到停滯期
✔️減肥想加入運動，卻不知怎麼做
✔️不了解運動後到底該怎麼吃、什麼時候吃

可參考：
居家肌力訓練
https://lihi1.com/zRwfm
居家入門有氧HIIT
https://youtu.be/JmOMVfzSWlA
運動前怎麼吃
https://youtu.be/2D2pWuxVzn0
運動後超商挑選攻略（包含運動後營養素比例分配技巧）
https://youtu.be/hUNaye1B2mo

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ストレート法で作る基本の山食パン(山型食パン・イギリス食パン)の作り方です

ストレート法は最初から材料をすべて合わせる作り方で、

メリット：短時間で出来る、風味が良い
デメリット：ボリュームが出にくい、でんぷんの老化がはやい＝すぐぱさつく

という特徴があります

おすすめの強力粉は窯伸びの良い「スーパーキングやゴールデンヨット」、老化が遅く風味もいいし窯伸びもいいし作業もしやすい「ベルムーラン」がおすすめです(動画ではベルムーランを使用)


【型生地比容積について】
自分の持っている型に合わせて生地量を調整します
1.5斤と書かれてても1.2斤しかなかったり、型によって全然違うので必須です
この型と容量と生地の比率を型生地比容積といいます

型の容量÷型生地比容積＝生地量

例：1625ml(1斤弱)÷3.5＝約464g
3つに分けて入れる場合は1つあたり464÷3＝155gになります

型生地比容積の目安
角食：3.8～4
山食：3.6前後
(数字が大きいほどふわふわで、数字が小さいほどみっちり)

ベーカーズパーセントと比容積からレシピの調整も出来ますが、
計算が面倒なので粉300gとか多めに作って生地量を食パンに使い
残りの生地は丸パンなどにすると楽だし無駄になりません

型生地比容積についてより詳しくは↓
https://www.ikashiya.com/entry/katakiji-hiyouseki


【材料】
ベーカーズパーセント(合計：194)
・強力粉　100
・砂糖　8
・スキムミルク　3
・塩　2
・インスタントドライイースト　1
・水　72
・バター　8

粉300での分量(1斤目安)
・強力粉　300g
・砂糖　24g
・スキムミルク　9g
・塩　6g
・インスタントドライイースト　3g
・水　216g
・バター　24g

【準備】
・バターを常温においておく
・型に離型油を塗る

【作り方】
1. 【生地作り～1次発酵】バター以外の材料をすべて合わせてグルテン膜が出るまでこね、バターを加えてさらにこねる
2.　より薄いグルテン膜が出るまでこね(こね上げ26℃目安)、丸めてボウルに入れてラップをし30℃で60分発酵させて、打ち粉をして台に取り出す
3.　上から押さえてガスを抜いて広げ、上下左右から3つ折り×2で折りたたみボウルに入れてラップをし、30℃で30分発酵させる
4. 【分割～ベンチタイム】生地量の1/3ずつに分割してガスを抜き、きれいな面が外側にし表面を張らせるように丸める
5.　かたく絞った濡れ布巾をかけて25分ベンチタイム(生地をゆるめて成形しやすくする/残った生地は同様にして丸パンなどに活用)
6. 【成形～2次発酵】めん棒で長方形にのばしつつガスを抜き(周りの気泡は手で潰す)、上下から1/3折りたたんで生地をくっつける
7.　奥から手前に少し張らせるように巻いてとじる(最初芯を作り、トップを持って下にくっつけるイメージで3回転～3回転半)
8.　離型油を塗った型に端→真ん中の順で入れ、蓋をして35℃で50分を目安に2次発酵(オーブンで発酵させる場合は予熱時間を考慮しはやめに取り出す)
9. 【焼成/180℃に予熱】生地が型のギリギリまで膨らんだら発酵完了、180℃に予熱したオーブンで焼成する
10.　180℃で30分を目安に焼き、焼き上がったら台に2～3回落として蒸気を抜き(腰折れを防ぐため)、すぐに取り出し冷ます

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↓using translation software.

[Ingredients]
Bakers percent (total: 194)
・Bread flour 100
・Sugar 8
・Skim Milk 3
・Salt 2
・Instant dry yeast 1
・Water 72
・Butter 8

The amount of the flour 300.
・Bread flour 300 g
・Sugar 24 g
・Skim milk 9g
・Salt 6g
・Instant dry yeast 3g
・Water 216 g
・Butter 24 g

[Preparation]
・Leave the butter at room temperature.
・Spread mold release oil on the mold.

[How to make]
1. [Making the dough ~ primary fermentation] Mix all the ingredients except butter and knead it until the gluten film comes out. Add butter and knead it more.
2. Knead it (knead it up to around 26 °C) until a thinner gluten film comes out. Round it and put it in a bowl. Cover it with a plastic wrap and let it ferment for 60 minutes at 30 °C. Dust it with flour and take it out on a counter top.
3. Press down from the top to release the gas and spread it out. Fold it 3 times from top, bottom, left and right. Put it in a bowl and wrap it then ferment it for 30 minutes at 30 °C.
4. [Divide ~ bench time] Divide it to 1/3 of the amount of the dough then release the gas. Round it so the clean side is on the outside and the surface will stretch.
5. Cover it with a tightly squeezed damp dishcloth and bench it for 25 minutes (loosen the dough to make it easier to shape it/use the rest of the dough in the same way for round bread, etc.).
6. [Shaping ~ Secondary fermentation] Stretch it to a rectangle with a rolling pin and release the gas (crush the air bubbles around it with your hand). Fold it from the top and bottom to 1/3 and stick the dough together.
7. Roll it up and close it so that it is slightly stretched from the back to the front (Make the core first and hold the top and stick it on the bottom. Turn it around 3-3.5 times.).
8. Put it in the mold spread with mold release oil in the order of the edge to the center. Cover the lid and let it undergo secondary fermentation at 35 °C for around 50 minutes (take it out without considering the preheating time if you are fermenting it in the oven).
9. [Bake/Preheat to 180 °C] When the dough rises to the edge of the mold, the fermentation is complete. Bake it in the oven preheated to 180 °C.
10.Bake it at 180 °C for around 30 minutes. When it finishes baking, drop it on a counter 2 ~ 3 times to remove the steam (to prevent it from breaking around the waist). Take it out immediately and let it cool.