蔡志忠：鼓勵首置上車 樓價難大跌

公司收縮， 遊客銳減，消費不振等，使香港本土營商環境轉趨惡化，工商界面臨極大困境，尤其是酒店旅遊零售飲食這幾個行業受到災難性影響，年底會出現結業潮。這些範疇的生意難做，其物業價格將出現較大幅度調整。

供求是衡量價格的標準之一，工商舖的需求大減，價格往下跌得較多，住宅的需求沒大減，價格往下調得較少。施政報告提高首置者按揭成數，讓更多市民可以上車，對中小型單位是一個支持作用。然而仍有不少人希望壓低樓價，最好樓價下跌3至5成，大家就可皆大歡喜地上車，這種想法雖可以理解，但不切實際，原因是港府一直以來的樓市辣招是管理需求，不是減少需求，購買力只是暫時被揭抑住而己。

推廉價自置房屋 與私樓分開市場

為什麼說住宅難以大跌？主要從兩方面作分析。首先，看看港府的房屋政策，香港產業發展單一，土地是香港的重要資源，當局每年從出售土地及相關印花稅和各項利得稅的收入，佔整體財政收入高達4成左右，如果放棄房地產的高收入，轉而殘賣土地，就要拓展其他方面稅收，例如加徵薪俸稅和公司利得稅等，方可維持龐大公共開支。香港依靠簡單稅制及低稅收聞名內外，從而吸引外商投資，要改變此制度談何容易。

國內城市的土地財政政策和香港有相似的地方，內地當局通過土地財政來進行融資搞基礎建設和信用貸款，香港從賣地收入來増加庫房儲備，維持社會各項開支，土地財政對中港兩地均非常重要。近10年來， 內地大城市樓價的升幅遠高於香港，就像鄰近的深圳，樓價和香港已相差不多，高昂的房價迫使一些負擔不起的民眾搬到偏遠一點的城鎮，但他們沒有太多的怨言，這情況跟香港有很明顯的分別。

其次，香港有740萬人口，加上外來流動人口，估計居住在香港的人士合共有近800萬人，而人均居住面積只有161呎，因此私樓更顯得非常矜貴。在土地供應不足的情況下，即使港府引用《收回土地條例》，收回大量農地和棕地，但以港府的處事態度，加上未知有否司法覆核程序出現等，要蓋好房子恐怕還要等6至7年以上，遠水救不了近火。況且港府為了安撫基層民眾，將主力興建公營和港人優先的廉價自置房屋，有意與私樓分開兩個市場。因此，在需求沒有改變的情況下，私樓市場或只會緩慢地下調。

亞洲地產創辦人 蔡志忠

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金融講ED: 渾水
合約上的「租」、 「買」、「住」概念

早幾年盛行推銷買海外樓盤，好像英美澳加等傳統移民升學勝地，自然已經有成條成熟產業鏈推銷香港人。日本樓算近年奇葩，之後進化到馬來西亞、泰國、越南等東南亞地區，都見到中國人、香港人買樓的手影，買樓升值和收租成為另類宗教式崇拜。

現在大鑊了，貿易戰、匯價波動、加息周期，所有海外買樓的美好童話唔太應驗。常見的投資智慧係「隔行如隔山」、「隔山買牛」最麻煩。

香港的物業買賣尚算簡單，稅制簡單、印花稅清楚，而且市場經濟運作成熟，不論租、買的合同都好standardised，甚至租約的合同sample可以在文具舖買得到，連律師的服務費都不敢收太貴，因為運作多年，行之有效，行政成本不會太高。

買外地樓就問題多多，各處鄉村各處例。可能有空置稅，改則又可能麻煩，有時唔准外地人直接買樓，又要找一個「本地人頭」代為持有，但又要加簽額外條文以防人頭走數。最麻煩是地契權限不清楚，房產在外地可能是國有，由皇帝或政權持有，所謂「買」未必是「買斷」，只是簽一個超長的租約，以換取使用權達到變相買斷的目的，但所有權還是國有。一去到這類權限處理，交易成本就變超高了。住又只能自住，假如Airbnb出租又未必得，所以買海外樓，只能自住，很難有租金收入。

合約之間的「租」、「買」、「住」在香港間中會引起合約紛爭。例如最近愉景灣遊艇會內有220個固定水上泊位及42個陸上泊位的新聞。遊艇會指供遊艇租用泊位的債券，年底到期後不再續期，所以船舶須遷出，結果遊艇居民覺得無所適從。

原來200多艘遊艇中不少作居住用途，因為居住地方無了，所以引起紛爭。不過《商船規例》指在香港水域內任何人不得使用任何船作住家船，現時香港共有4艘住家船，不會發出新的住家船牌照。因此，到底船是否成為居住的premises，是其中一個法律上可以研究的地方。

另一個法律爭端在於合約細則，原來愉景灣遊艇會租泊位，要先買遊艇會發行的債券及申請會籍，債券可自由買賣。遊艇會在2008年為債券續期時，將到期日統一延至今年12月31日。根據遊艇會的講法，這是因為買債券換取的短暫居住權，不代表你可以直接長住，更不代表你是直接租了居住單位。

比起一般「租約」、「樓宇買賣」的常見合同，遊艇會的居住權限又更複雜一點，所以出現爭拗，合約條文解讀有歧義，也是意料之內。具體的處理還是在尊重合約精神下，找法律顧問處理。

因為正如我一開頭所講「租」、「買」、「住」的權利制限係可以非常複雜，合約精神並唔係簽個名咁簡單，搞清權利和責任，都是典章文明下，雙方都要有的公民意識。香港已經咁煩，外地點會唔更煩？

https://www.am730.com.hk/…/%E5%90%88%E7%B4%84%E4%B8%8A%E7%9…

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買外地樓就問題多多，各處鄉村各處例。可能有空置稅，改則又可能麻煩，有時唔准外地人直接買樓，又要找一個「本地人頭」代為持有，但又要加簽額外條文以防人頭走數。最麻煩是地契權限不清楚，房產在外地可能是國有，由皇帝或政權持有，所謂「買」未必是「買斷」，只是簽一個超長的租約，以換取使用權達到變相買斷的目的，但所有權還是國有。一去到這類權限處理，交易成本就變超高了。住又只能自住，假如Airbnb出租又未必得，所以買海外樓，只能自住，很難有租金收入。

合約之間的「租」、「買」、「住」在香港間中會引起合約紛爭。例如最近愉景灣遊艇會內有220個固定水上泊位及42個陸上泊位的新聞。遊艇會指供遊艇租用泊位的債券，年底到期後不再續期，所以船舶須遷出，結果遊艇居民覺得無所適從。

原來200多艘遊艇中不少作居住用途，因為居住地方無了，所以引起紛爭。不過《商船規例》指在香港水域內任何人不得使用任何船作住家船，現時香港共有4艘住家船，不會發出新的住家船牌照。因此，到底船是否成為居住的premises，是其中一個法律上可以研究的地方。

另一個法律爭端在於合約細則，原來愉景灣遊艇會租泊位，要先買遊艇會發行的債券及申請會籍，債券可自由買賣。遊艇會在2008年為債券續期時，將到期日統一延至今年12月31日。根據遊艇會的講法，這是因為買債券換取的短暫居住權，不代表你可以直接長住，更不代表你是直接租了居住單位。

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因為正如我一開頭所講「租」、「買」、「住」的權利制限係可以非常複雜，合約精神並唔係簽個名咁簡單，搞清權利和責任，都是典章文明下，雙方都要有的公民意識。香港已經咁煩，外地點會唔更煩？

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