從30~35萬/坪跌至15萬/坪(估算)，四拍還是沒人要，竹北房市挺得住才怪！

你看看當初的廣告，不也是說自己用很高級的建材、在很好的地段、很用心地蓋？但消費者就是不捧場，你說要加價賣？我才不信新竹的購屋客有那麼笨！一坪開價30~35萬，沒有人認為值那個價格。

不夠值錢的地點，賣超越價格的行情，你說自住沒差？那是外行話，講給沒做功課的人聽的。但這世界上就是有不做功課的消費者，真的願意高價買個不夠值錢的房子，然後被套牢，連住都無法入住，因為建商破產被法拍。

更有做了半套功課的人，覺得30萬應該可以漲到40萬吧，然後就很大膽的賭了下去，還覺得我賣35萬就好，一點也不貪心。不貪心？你跟建商一樣貪阿，房子不是拿來賭的，房子是生活必需品，怎可以用賭的？

又有人覺得，買了當作傳家寶，房價遲早會再漲上去？這種人也是貪，也是賭房價不會跌，雖然過去至今放大五十年的房價線圖來看，是真的倍數在漲，但絕對不代表未來五十年還是會一樣的只漲不跌啊！

這年頭政府不打房，只出愚蠢內政部長，除非我們的薪水每年5~10%的成長，才有可能帶動物價繼續大幅上漲，才有可能讓房價繼續跟著通膨漲。但實際上是薪水16年不漲、房價漲了三倍，這房價是虛的，是泡沫的，根本就撐不住，根本就是炒上去的。

如果你要你的下一代不幸福，就繼續炒作吧。不要以為只有你炒得起房，就可以帶動房價上漲，當日後只有五成的人有房子、五成的人沒有房子，這個國家根本就沒有國力，多數人力市場根本就只能租得起房，到時連買杯咖啡，都會成為奢侈。

然後就沒人了，因為主要人力市場根本就不敢生小孩。到時候你的房子是要給誰住？

建商請繼續大量蓋屋吧，五年後是第一波人力緊縮，到時候私立大學就要大幅減少，十年後更要砍掉一半，偌大的校園與旁邊的商圈，沒有人填的滿，淡江輔大逢甲，這些人口稠密區的學校，一樣無法倖免。

你還怕沒房子買、沒房子租？六都一堆空學校空房子，等著大家來便宜住呢！
那郊區的呢？早就成鬼城了。

地段不好卻賣高價，可行嗎？答案是不行，下場是整棟空著乏人問津。
地段永遠是房價最重要的考量，你要價格保值就是必須要好地段，新竹喜來登只是個商務五星，稱不上好地段，那些被建商塑造出來的假象，很容易被瓦解。

這也代表竹北的房市很虛，隨便一捅也就泡沫破裂；很難搞，只要沒人捧就會落得如此下場，如果有人捧也只是短期假象，捧完了沒人接棒，一樣是淪落法拍，或是賣了十年還賣不掉，你看竹北一堆用利息養的蚊子屋，投資客白養十年還是回不了本。

小心：
1. 用世界各國好像有名的建材堆出豪宅，可能的下場就是維修天價並且找不到人換零件，況且不見得好用。
2. 公設不是漂亮就好，公設比都是花錢買花錢養的，一堆豪華宴會廳比不上一 間規劃良善的垃圾收集處。
3. 朝北在新竹或是北台灣都不太好，在地人都知道有社區的陽台被吹垮了，而風聲颯颯是很難入眠的。
4. 一個社區開天價，旁邊都只是一字頭平價，這個天價社區遲早往一字頭靠攏。
5. 曾經法拍或是社區出現法拍，就很容易代表地氣已盡，在地人都會記得而嫌棄，尤其是大坪數以上。
6. 漂亮的房子配上不好的地段，房價撐不住，全台全世界適用。

屋主心態永遠是要賺錢或開天價，你殺不下來就不要買吧，房屋那麼多、空屋那麼多，慢慢來就是，我早說過輕軌對新竹沒有好處，那只是政治術語，如果是地下化的捷運還比較有機會，不然地面上的塞車只會因輕軌吃掉更多道路而雪上加霜。

[找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點]

找尋低點訊號教你找房價長期及短期買點

逢低承接是投資最重要的原則，買基金買股票買屋子想賺錢亦是如此。雖然精確判斷房市的高低點不容易，但本文提供幾個判斷訊號，教你輕易看懂房市趨勢，低點買進，成為年輕人有機會第一次買屋就不賠錢的贏家。

回顧2003年是本波房地產起漲點~如果當年能嗅到商機而進場買不動產的朋友~目前大概都賺飽飽?? 且看現在的經濟市況與政府政策是否跟當年一樣有符合進場條件? 各位再考慮是否值得現在去買房投資? 如果沒有的話 是否要再等等? 畢竟機會成本還有許多投資儲蓄的好管道比房產好!

2000年全球股市泡沫化，台北股市從萬點崩跌，將房市一併拖累下來，政府在2003年8月提出振興房市方案，大刀闊斧提撥3200億元、利率5.5%的優惠房貸，對象不限首購族。

緊接著一連串的優惠房貸就未曾停歇，至2005年5月行政院又增撥3000億元，總計5年來優惠房貸的額度累積達1.8兆，若以每戶申貸額度2百萬元計，等於已鼓勵約9萬戶的房屋買盤進場。

但2000年起政府只利用降息及提供優惠房貸的手段，還不足以拉抬房市回溫，一直到2002年1月初，立法院通過土增稅減半徵收2年的措施，才見到買氣成長。

調降土增稅率後，各縣市政府的稅收不但沒有減少，反而逆勢成長，足以證明土增稅減半措施逐漸發酵。2004年這項政策又再延長1年，2005土增稅率調降為20%、30%及40%。

當政府覺得房是太過火熱而進場打房~這時候還想跟政府場反調作對而進場螂臂擋車的投資客~無疑是找死吧? 央行2011開始史上第二次採取選擇性信用管制， 上一次是民國七十八年的房市二二八事件, 房市沉寂多年, 這一次的升息會重演上一次的資產泡沫事件?

當年政府共用了3招利多來提振房市：一方面調降利率，其次是持續性提撥優惠貸款，接著再調降土增稅2年，好不容易培育出房市小小的火苗，終於在SARS過後，這把溫火變成大火，燒旺了房地產買氣，告別長達13年的蕭條期。

回顧2004-2005年，只要勇於在低點出手，幾乎都賺到2成左右，足見大膽在低點買進，才是購屋獲利的關鍵。

由不動產相關統計幾個訊號可找房市長期低點

房市的高低點並不容易判斷，但只要多蒐集市場訊息，就可以判別房價是走在上升階段或下降階段。以下幾個訊號教你判斷房市低點是否即將要出現? 如果有三個以上的訊號出現~就可能會是進場的好時機~如果不是呢? 那我只能祈禱您是運氣好沒買在套牢高點。

訊號1：房屋成交件數低
內政部統計處每月會統計建築物買賣移轉件數，根據交易數量可約略看出市場的熱度，成交量低，代表房市低迷。

在2012之前的上一波房市高點出現在1996年，房屋買賣移轉件數達50多萬件，但之後亞洲金融風暴又2000年網路泡沫~2001年成交件數僅25萬件，幾乎是高點的一半，顯示出成交量低，也是市場低點所在。

而2004年全年房屋成交件數回升達41萬多件，比2001年的低點成長6成，今年1∼4月成交件數已達13萬7000多件，按照這樣的速度，今年預估可維持40萬件，代表買氣仍然熱絡。

訊號2：住宅建築執照及使用執照申請數量續創新低
新建房屋必須先申請建築執照，因此建照的數量，代表市場上新建房屋的供給量，供給量少，市場需求多，房價就有上漲的可能；反之，新屋供給量大，房價就有下滑疑慮。

想知道房市是否處於相對低檔位置，建築執照（動工前申請）及使用執照（完工後申請）是判斷的方法之一。2001年建照申請數量創下1980年代以來新低，市場新屋量銳減，代表房市正處於谷底，而房市的多頭行情也於2003年起正式啟動。

觀察2004年建照戶數約11萬戶，若是成長量與前一年相當，預計建築執照及使用執照數量，將維持與過去差不多的水準，這也代表籌碼（新屋量）穩定增加~也就是說市場還不至於到達浮濫地步~新房屋沒有供過於求太多。

訊號3：經濟成長率出現衰退現象
房地產是人生最大的一筆置產支出，而房地產又與經濟成長息息相關，若經濟長期低迷，房市要好也難。

台灣經濟成長率從1980年代後半期的二位數之後，就呈現長期下滑趨勢，2001年間甚至出現負值（亦即所謂的經濟衰退)，這也是台灣房市走了十幾年長空的原因。

而2002年經濟成長率穩定回升，房市也因此出現一波反彈行情。接著就要觀察經濟成長率是否能夠維持穩定上升趨勢，房市才能繼續有所支撐。

訊號4：精華指標區房價領先回溫
要判斷房市是否進入谷底期並不困難，最困難的是「U」型底會走多久，以日本為例，東京房市走空15、16年；台灣房市從1990年股市萬點行情後回檔，至2003年反彈，空頭也走了13年，中間雖有幾波小反彈，但卻沒有走出大行情。

判斷房市低點是否出現，可以觀察精華指標區。以日本為例，東京都涉谷房價（類似台北忠孝東路3段）在2003年11月底首度止跌回升，預告房市將有回溫的趨勢。台灣在2003年時，北市精華區也出現建商標地成本上揚的訊號。

3大訊號找房市短期低點-房市有時也會因為重大利空或其他因素而出現短期低點，這也是不錯的進場點。以下3個訊號可以用來判斷房市短期低點是否浮現。

訊號5：重大利空造成短暫性供需不平衡
有時重大利空會造成房市短期的供需失衡，此時就是一個不錯的短期買點。舉例來說，2000年921大地震，曾造成國內房市產生短暫的閉鎖效應，買盤急速降溫；2003年4月爆發的SARS疫情，幾乎沒有成交量，但不論股市、房市都在此時打下大底；2004年總統大選爭議，再加上319大遊行，政局不穩讓民眾購屋信心喪失，也連帶影響房價。現在回頭來看，其實重大利空都打出當時的短期底部。

訊號6：重大交通建設施工時，短期回檔
有重大交通建設對區域房價雖然是利多消息，但通常開始施工後，會因為環境不佳、交通進入黑暗期，連帶使房價順勢回檔，等到完工後就會回升。舉例來說，台北縣市捷運建設的周邊房市、快速道路交流道附近，上一波2004年如南港、三峽、竹北等後來都大漲，目前雙子星大樓都更案及捷運南京線~萬大線~民生汐止線使萬華大同區正處於施工黑暗期，可以留意。

訊號7：大型社區交屋2年內，轉手率高
新大樓通常在交屋的1∼2年內，轉手頻率較高，因此大型的千戶造鎮社區在交屋時，房價幾乎會先跌10∼15%，等到住戶穩定下來，市場上的供給變小，房價才會開始走穩甚至回升到預售價。若是搭配景氣回溫及管理得當，房價還有可能一路攀升。

以新店的大型造鎮社區湯泉為例，2002年前第1期剛推出時，平均成交價僅15、16萬元，在交屋時房價也曾回檔，但由於湯泉陸續推出2、3期，並搭配國內景氣翻揚，2005年第3期的預售價已喊至24萬元。目前漲到3字頭了!!

訊號8:當銀行房貸放款成數又像當年一樣回復到八成五以上(不靠代書給的第二本假合約拉高)~甚至給民眾100%貸款的機會出現~就閉著眼睛去買吧! 畢竟銀行也不是笨蛋~貸款給你那麼多準備以後變成呆帳而處理一堆法拍?

訊號9:熱錢不斷湧入台灣~甚至是開放陸資到台宜民購屋等政策出籠?? 那有可能精華區A級商辦也難跌下來~因為大陸有錢的富豪只會來台灣想要買最好的地段布局及炫富! 但也要小心投報率及炒作過熱經濟反轉的急速回檔?


訊號10:一旦央行要抑制通膨的升息又止升也是可以觀察訊號~因為通常降息是已經怕經濟衰退也把通膨因子的考慮除外~為了刺激景氣而採取降息進行貨幣政策調節市場資金!


訊號11:如果景氣燈號從藍燈變成黃藍燈 也會是個好買點!

根據住展雜誌統計房市六大指標，統計顯示；2012/12住展風向球分數為39分，較11月的分數再降了2分。燈號為連續第3個月代表”衰退注意”的黃藍燈?風向球持續低飛，雖沒破底打破最差的”藍燈”燈號，但一直沒有銷售進展與遲滯的買氣，讓許多工地早早休息去度小月，促使房市持續低檔徘徊不進，住展風向呈現黃藍燈(衰退注意)。

此次下降的主因，除了預售推案量未如/預期推出之外，12月各工地的來人組數與成交組數，持續因為實價登錄的『價格破壞效應』及天候不佳等因素，在買方不願意追價及賣方也不願意降價求售的拉拒戰下，呈現雙方僵持的局面，銷售率也因而沒有太大的進展。普遍影響了各工地的來人與成交組數。

選舉、政策和全球景氣是影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響，影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。

尤其是學區文教區、市中心商辦店面精華區和富豪惜售交易量少的精華區段，房價不易跌~有可能不會漲~現在買的價格是十年後的價格~但至少抗跌保值；但工業區工業住宅和大型重劃區宇供給過大郊區(尤其是天冷風大的基隆淡海林口)則是易跌區域要小心。

壽險龍頭國泰不動產指數 與房產仲介龍頭-信義房屋編制的指數及台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作，2012/11開始，以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的房地產價格期貨指數，都是提供買賣雙方房價趨勢重要資訊來源可參考。


從建商標售土地的狀況趨緩、2012年經濟成長率只能「保一」，但2013有機會成長到3.4~加上以成交量來觀察，這兩年會是房市的調整期?

個人看法-自住型的購屋人，從2013農曆七月開始不妨可以抱持多多看屋、慢慢議價的心態，投資客則2016再考慮比較有把握的可能低點，有機會買到一間賺錢屋。

部分文章節錄自劉育菁