有時地緣問題是「不得不」的結果，沒得選擇

常聽到有顧客說："現在竹北房價動輒四五十萬好嚇人，這種價格我不如去買雙北"。

一般人會有這般直覺性想法這很正常。畢竟雙北是全台公認的核心都市，同時兼具醫療、教育、文創、建設、商業、金融、娛樂等，可說是集所有資源於一身。反觀新竹這個地方，若本鄉不是新竹在地，對不少人來說，新竹就純粹只是一個"就業"的城市。

但這沒有辦法，今天工作地點就是在新竹，除非你能接受每天從外縣市通勤來新竹上班。但此方式除了交通費的支出、車程時間外，有時突發遇到的路況問題，更容易令人抓狂。此外，家中若有小孩，通常也直接在新竹就學了。

故新竹憑著地緣性，龐大的住宅需求是顯而易見的，這是不得不的選擇。

有些人可能會說："既然新竹只是暫時工作的地方，那我就一路租屋就好了，何需要去扛那麼高價的房子？"。

關於這問題，你可以看一下你周遭同事學長姐，在能力之餘，他們是選擇租屋居多還是買屋居多。其實大家都很會算，寧可自己付貸款當作存錢且房子可彈性使用，也不想一直幫房東付貸款。

除非你今天
1.房子租金超級便宜，2.也很確定房東會一直讓你租下去(不會有趕你走的一天)，3.且多餘的資金你拿去作其他資產操作也跟房地產具同樣的保值性。如果以上三種情況皆符合，那麽是否要在新竹買房子，我認為又另當別論了。

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總結：

新竹最常被拿出來提的是：學區問題嚴重、長年交通問題無解、重大建設發展緩慢、商業娛樂缺乏等。新竹雖逐年有在開發，但畢竟非屬直轄市，資源有限，很難一時之間在建設紅利上有重大突破。

而我們可以看到：支撐新竹房價的不是建設紅利，而是園區就業的人口紅利。也由於新竹薪資水平較其他縣市來得高，有了銀彈作為後盾加持，普遍願意生小孩，也就在這定居了。

而一般外地人來新竹就業，若沒有大幅的異動，在新竹這個城市少說是15~20年的時間結點(至少要撐到小孩長大，或自己退休)。對沒有錯，我們就是在這工作，而且是不短的時間，地緣問題沒得選擇。故若去探討花四五十萬買在新竹是否合理，其實沒太大意義。

最後，以目前的態勢，只要園區沒有衰退，新竹房價就很難有下跌的理由。而當房價上50萬後，也許不會再像近一年般飛猛飆升，但相信它仍是穩健的。直到哪一天受薪階級負荷不了為止...

淺談房地合一2.0擬修法

雖然房地合一2.0還未三讀通過拍板定案，但以目前列出的擬修法內容，各界對於這顆震撼彈的到來已有心理準備。

假使修法內容最終定案為：
1.預售屋轉手交易也納入房地合一課稅
2.持有兩年內出售45%，二至五年內出售35%
3.於110年7月1日上路

有讀者提出些問題，以下來聊聊我的看法：

Q1.我是買方。政府感覺這次真的在打房了，我是不是要先觀望、不要急著出手？

答：短期內可預期地，會有不少投資客為了不想被課重稅而先獲利了結。你確實有極大機會能多一些房子可供選擇，但價格最終還是取決於供需。只要市場買盤仍強烈，要遇到價格下跌的機率就不容易。

Q2.我是賣方。當初買這間房子很明確就是要投資用途，我是要現在先出場，還是可以先放著觀察看看？

答：這要看你的資金運用狀況。新制度的上路只是抑制短期炒作，但房子放長線還是看漲的。

倘若有一物件，持有一年可獲利100萬vs持有五年有機會獲利400萬，你選哪一個？選擇沒有對錯，每個人可接受的金流狀況不一樣。

Q3.我是首購，目前還沒有一間自己的房子，現在房價被拱到那麼高了，還可以進場嗎？

答：你是自住，隨時都可以進場。不要貿然用自己的荷包去跟大環境的趨勢對賭漲跌。不然就不會有很多前輩跟我們說：“薪水怎麼也追不上房價“。

Q4.我已有一間房子，想再買一間房子置產，不曉得適合進場嗎？

答：近一年竹北房價的漲勢，大家有目共睹。也在一次又一次的成交案例中，我們以為高點到了，但沒想到下個案子又再突破了，也看到了竹北驚人的消費力與空間。

投資是否成功，決勝在於成本的高低。只要價格你認為夠低、未來還有漲幅空間，那就可以買。如果你對於案的子價格沒有把握，你可以私訊我，我們來聊聊。

Q5.居住正義要實現了嗎？

答：每個人對於居住正義的認定不同。

房地合一2.0的上路，可預期地會讓投資人對於投資房地產的策略有所調整（如：原本是短線投資變成長線投資；或原本是覺得房地產比股票好賺，後來覺得股市比較好賺，就增加注入股市的資金比重），也會出現短期的籌碼盤整，但沒有打到價格。

買房投資你該注意的幾件事

去年因著市場資金的氾濫，加上市場氛圍一面地倒向有利於賣方，致使房價屢創新高，部分熱門案件的漲幅甚至可以用股市的“跳空漲停“來形容。連之前不怎麼關心房市的人，也開始跟同事親友房市話家常，市況熱絡程度可想而知。而在這一波熱潮中，相信有不少人是跟風買房子的。

如果你是自住，恭喜你解脫。終於可以停止每日三刷各大平台售屋網站的日子，也不再需要提心吊膽整天待命只為爭取一次寶貴看屋的機會、更不用再去臆測市場資訊的真偽搞得好似業者都是壞人一樣。

但如果你是買房來投資，強烈建議：

1.在進場前，就要先設立好停利點以及最壞狀況：
雖然房地產長線趨勢向上，但你總是得計劃“這筆錢，用了多久的時間，得到你所期望的報酬“。

要知道的是，隨著你持有時間越久，年化投報是會降低的。而且如果你是買成屋（或是預售屋放到成屋），每月的利息管理費等沉默成本，這些都會無形中吃掉你的獲利。而預售屋跟成屋要繳給政府的稅，又有著不同的課徵方式，這些都得在計算成本時釐清清楚。

最後，該預想的是，如果房市反轉你被套牢了，這間房子你扛不扛得住。大家現在看房市低潮好像很遙遠，但近年新竹房市較低迷的年份是2015~2016年。

那時的氛圍是：你想賣房子，買方觀望沒人願意接，就算有出價也是低於實價登錄非常多開始出起，買方才不管你的購入成本咧……。

2.盡可能壓低總價、往蛋黃區進攻
三年前，首購三房預算1000~1200萬，換屋四房預算1800~2000萬（至多2500萬）。新竹竹北總價在3000萬以上的產品幾乎都滯銷，委託簽進來，半年帶看加起來有超過10組就要偷笑了，其中還不少是純粹觀光客。

現在由於房源甚少+資金氾濫+房貸利息低，買方預算拉得比以前還要高，這容易讓我們忘記實際市場普遍可接受的價位帶為何。

不論房市好或壞，低總價產品在市場上一直有著高需求度。且地段的挑選盡量以“稀有、無可取代性“為主軸，雖然你買的時候貴，但當房市反轉整體下跌的時候，由於有基本盤支撐，比較容易有保值的效果。

3.明確瞭解自己購買產品的定位
這年頭房市的瘋狂，容易讓人有“閉眼買，隨便買隨便賺“的錯覺。

下單前，你務必要做好一切功課。例如：周遭競爭產品是哪些社區、未來漲價的契機為何、你是否知悉你房子的缺點但它的優點足以蓋過缺點……。

如果你沒做功課就買，未來當你要賣房子的時候，別人隨便講你房子一個缺點，你信心動搖，就不容易賣到一個好價格。

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寫了那麼多，主要還是呼籲大家要做好風險控管。你看別人賺錢好像很容易，其實他背負著很多你沒看到的風險。

最後，跟大家分享一句：
“有規劃的投資叫作置產；
沒規劃的投資則叫作把錢丟到海裡“。

與大家共勉之。

150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg

感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會，也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影，分別從不同的角度來分析房市，聽觀眾朋友給的建議是，一連串的資訊，可能會一時吸收不了，如果可以加一點生動的比喻之類的，比較易懂~或者幽默一點。

嗯，我會改進的，......↓

問：泰源買賣房屋經驗這麼多，有沒有遇過客戶本來不想買，後來卻想買了？

答：我曾經遇到過一個客戶，多年來一直想買房，後來覺得房價一直漲就越想買，但是又看著一直漲，然後政府也開始陸續打房，就又開始擔心房價是否下跌，會買在高點被套住？於是中間一度想說用租的。

後來看著看著，覺得房價還是沒有下跌，覺得在租&買之間好猶豫掙扎，剛好因為很相信神明/土地公，乾脆請神明幫忙決定，用博杯的方式，因為博到聖杯，於是決定還是用買的。


問：分享高鐵特區那個地方機能比較便利，或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。

答：資料來源─竹北高鐵直營店；電話─03-5505878；地址─新竹縣竹北市文興路一段68號

【一、概述】新竹縣政府有分1~3期，而高鐵特區(俗稱第四期)，高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的，算是類台北信義計畫區、類新北新板特區，而這裡的房子八九成都是新房子，屋齡10年應該就算是最老的。

新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市：3年前，入籍戶口才9萬人，今年入戶籍的已經突破15萬人，三年成長超過五成，再加上流動人口大約25萬人，這是一個非驚人的數字。

【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」，早期很多農地，光是這個特區現有的就有21座公園。其中，高鐵的正前方，就有一個萬坪公園，名稱叫「中央公園」，步行約5分鐘。

【三-商圈題材】商辦大樓：「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地，決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。

複合式超大型購物商場：距離高鐵新竹站，步行不到1分鐘，僅隔一條20米的馬路就到，暐順營造&交通部合作，目前正在興建中。

【四、4大園區】創造就業機會，有人口紅利，產生對於購買房地產的剛性需求，才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。

1.湖口工業園區，位於高鐵的北邊，車程走中山高，大約10~15分鐘。2.新竹科學園區，位於高鐵的南邊，車程約20分鐘。3.台元科技園區，就在竹北市，車程10分鐘內。4.生醫園區，就在高鐵的後方，車程大約2~3分鐘，主要針對生物科技進行研發，包含台大醫院也有進駐。

【四、房價資訊】店面：50萬上下公寓：13~14萬套房：20~23萬屋齡10~20年：13~18萬屋齡10年內：23~28萬


問：談談重陽重劃區的環境或優勢，是否可能回檔？回檔的幅度？大概多少能搶進？

答：資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888；店址─新北市三重區集賢路85號

【一-概述】1.三重重陽重劃區，屋齡平均8年以內，沒有舊房子。

2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶，重陽橋過了就到，所以比較多台北市的移居人口。

【二-生活機能】公園：清水公園，也是萬坪公園，政府花了一億多元修整，非常漂亮。

購物：家樂福，就在三重區五華街上。

交通：距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站，走路10分鐘內到。另外，從重陽橋，直接走中山高；或者是環河北路三段直達新北環快，都很方便。

【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次，到現在都沒什麼跌，五年前算起，起漲點落在30萬/坪左右，現在平均40~50之間，河景第一排高樓層60萬以上。

2.大樓3~4房型為主，套房產品極少，沒有透天，沒有公寓。

3.總價約落在1800萬上下是主流，以三重區來講算是高總價的地方，不僅屋齡新，住戶平均素質也高、也因為高總價的關係，投資客比例比較少，自住置產型的族群居多，也因為重劃區發展約8年了，所以入住率近9成，空屋率不高。

4.現在政府打房，房價確實處於凍漲的狀態，從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現，大約都落在行情價的正負5%震盪，如果是自住，建議這時可以進場好好看屋，畢竟物件釋出也比較多，然後大膽出價。

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