「我要換屋，但總價買下去超過4000萬，若以後要賣的話，承接者的門檻很高，這樣我會不會因此而套牢？」讀者問。

這個問題問得非常好。目前竹北客層換屋，對於房價的基本認知，普遍都會抓到3000萬了。但因為現在物件很少，加上你一直沒看到中意的物件，於是預算就一直調高。從3000萬調到3500萬，但再上去就發現快碰到4000萬了，會有貸款5.5成的大限。

一般來說，市場上最先領漲的會是三房，等到三房漲到某個程度就會換兩房開始漲，最後才是輪到四房或高價產品開漲。

但現在我們看到熱區，有些主建30坪初或連30坪都不到的物件，開價就直接3000萬以上了。試問：這樣要讓坪數更大的物件怎麼玩？當然是沒有在客氣，二話不說，直接把價格開到4000萬以上啊！

所以，之後若要在竹北熱區買主建35~40坪以上的房子，叩上總價4000萬大關是遲早的事，我相信很快、在不久的將來，我們便會對此習以為常。

依目前央行的房貸政策：“雙北以外的縣市，總價超過4000萬的房子會被視為高價住宅。無房貸者或兩戶以下房貸者，貸款最高55成；已有第三戶房貸者，貸款最高5成。且均無寬限期“。

換言之
假如你今天在竹北購買總價4000萬的房子，你需準備的資金（連同一些稅費手續費辦到好）2000萬是基本。

若以目前的熱度持續發展下去
套房1000
兩房2000
三房3000
四房4000
日子不遠了……

兩房產品的定位及崛起

遇過很多首購族，第一次買房就認為至少一定要有三房。如果情況允許能一次衝到三房，那當然是再好不過了。但隨著房價居高不下，通常不得不面臨"蛋黃(或新屋)兩房"及"蛋白(或舊屋)三房"的煎熬抉擇。

以下來淺談兩房產品：

1.空間
兩房跟套房相比，舒適度絕對有感提升。固然空間規劃上不會比三房有餘裕，但該有的東西不會少。

2.借貸能力
有很多置產客買兩房，就是看中了它是最低能貸款的產品(有不少銀行因套房坪數不足不願承作房貸，或貸款成數低)。兩房能用最少的資金，去創造最高的槓桿操作。

3.租金投報
雖然兩房及三房都有相對應的房客欲承租，但兩房的需求又相對三房來得多。畢竟很多租屋族都抱持著租屋只是短暫的心態，一存到買房的自備款就想趕緊買房子、脫離租屋族的行列。如果租到三房(又沒有公司租屋補助)，一年的租金少說30~40萬就噴掉了。

對於三房房東來說，除非自己願意降租金，不然租金投報率不容易比同社區兩房漂亮。

4.總價優勢
現在竹北若要買好一點、新一點的三房，總價水位已升到2000~2200萬，下一階段將朝向2500萬邁進。

有些人覺得兩房不保值，其實並不會，當同社區三房達到2500萬的水位時，兩房價格勢必跟著水漲船高。你總不可能社區三房2000萬兩房1500萬，當三房漲到2500萬的時候兩房還在1500萬吧...

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總結：

一直以來，三房在消費者心中的嚮往程度都比兩房來得高，這可以理解，畢竟空間屬於硬需求。但隨著高房價的來臨，將迫使我們不得不對空間作妥協，否則即將迎來的就是較偏的地點或較舊的屋齡。

我們觀察現在市面上很多新案雖標榜三房，但室內實坪縮小不少，導致空間使用卻比兩房還顯得侷促壅擠。比起以"房數"來探討空間，以"主建物幾坪"來探討空間，可能才顯得較有意義性。

另，現在很多建商觀察到了"少子化"及"頂客族"的社會現象，兩房開始出現兩衛浴(或1.5衛浴)的配置。這對於家庭人口不多的客層來說，簡直是一大福音。消費者就不必為了兩個衛浴(或兩顆馬桶)而去買三房，可以把錢省下來，多餘的資金可拿來提高生活品質或作其他資產配置的規劃。

近期跟買方接觸的心聲與建議

最近市場案件掃貨掃得特別快。以品揚親手定期整理竹北高鐵特區大樓產品，參考母體數88個社區，上個月供給量約-20%(這都還未加入一些去化更快的剛需低總價套房、兩房產品)。

很多沒在follow市場的買方，都會主觀地認為："數據都只是參考用，都是房仲在講...園區景氣非常不好，房市哪有可能會好？"。

最簡單驗證的方法：你走進房仲店頭，跟房仲講你的購屋需求，看他會端出什麼產品出來給你。若不是跟你說："套入你的需求，沒物件可看"，不然就是ABCD房仲端出的物件都一樣。

每一天，都會收到讀者留資料、代尋屋的訊息。我們其實都很努力在開發新物件，但如果屋主就是沒有賣的意思，若被拱出來賣卻要價天價，對於真正要買房的買方，恐怕也無法接受那價格。

在這邊，想給一些正在找房的讀者們一些建議。也許您不一定會找我交易，但我希望能對您的尋屋之旅是有幫助的：
1.找房子找到最後，最終不外乎是："屋齡、建商、坪數、地點"，這四者的取捨。

如果你是"地點"權較重的朋友，其實竹北不大，車程至多花個20~30分鐘都可以到達。上下班巔峰時段，確實路況會比較塞。大家都很喜歡往蛋黃區擠，但偏一點的地段，比較有機會挑到屋齡較新、建商相較好的房子。

如果你是"屋齡"權值較重的朋友，我必須得說，新房子確實令人嚮往(講直白一點，就是爽度滿分)，但房價往往比區域行情多個每坪3~5萬以上，可以問自己是否可接受？而你所崇尚的建材配備，過了10年、20年後，就只是五金配備而已(你有看過有人賣10幾年的中古屋有在強調自己的配備嗎？)。而且配備是有時代性的，近幾年大樓產品著重強調：YKK氣密窗、LowE玻璃、中空樓板，你去看早期那些十幾年前的豪宅，也沒這些東西。

如果你是"坪數"權值較重的朋友，我會建議，直接去尋找相對低單價的特定社區吧。不要又在追求建商、追求屋齡，因為這些都是建立在預算可拉高、家庭人口不多的族群才可追求的。

如果你是"建商"權值較重的朋友，你會比較辛苦，因為這些屋主普遍都惜售(很多社區一兩年才有一戶釋出，然後潛銷就close了)，而就算有要賣，通常要價也不低。但如果覺得這是在買一個安心或買一個信仰，那就去追求吧。一樣要痛苦砸下個幾百萬去買房子、一樣要背房貸，那就買一個自己喜歡的吧，這樣也會比較甘願。但能不能真的等到、並且買到，真的需要一些機運。你願意花多少人生去等待？

2.每天養成習慣，瀏覽市場成交的訊息及當日市場的新物件，這樣你才能跟市場接軌。不然光只是房仲跟你提，你自己也不見得會全然相信。

既然如此，那你就自己來吧。這樣你也能在多作功課之餘，瞭解你現在委任的房仲是否也同步市場，也在過程中篩選值得信任的房仲。

3.多跟一些房仲結識、並打好關係，這樣當有第一時間的物件釋出時，他會第一個想到你的。

雖然你可能會說，你跟很多房仲都留過資料了，但最後好像也沒什麼房仲積極在經營你。我覺得最大的問題是出在，你跟市場太脫軌(還不是很瞭解自己的能力能買什麼房子、沒有行情觀)，房仲覺得短期內在你身上收成的機率太低，就會先暫時把你閒置在一旁。所以回歸上述第二點："自己勤作功課"，這很重要。此外，如果你一直都抱持著很神祕的態度，房仲想跟你交流、藉由瞭解你而幫你找尋合適的物件，但你卻認為他在身家調查你，那這樣也對彼此的互動幫助不大。人都是將心比心的。

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一下子寫了一堆，乃因每日跟買方接觸有感。但很多時候，礙於服務業，跟顧客對話時又不能講得太直接，所以透過文字備註給大家了。祝大家早日找到心目中的房子！