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2021-09-24 09:33:04
疫情改變了我們的生活模式✋🏻😌 戴口罩、用酒精消毒、保持社交距離 已成為生活的一部分 𖠚ᐝ AroMart艾樂曼是結合來自義大利、法國 與英國的天然有機品牌 致力於將香氛、環保的理念帶入日常 而此篇提到的 #Argital雅琪朵 是由生化博士Dr. Ferraro成立於米蘭的品牌 堅持使用天然環...
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2021-09-10 21:51:05
質感生活 #開團價 現今人們因為工作壓力大, 常常作息日夜顛倒, 常常沒辦法有個良好的睡眠, 所以適時的療癒一下身心~ 藉由精油香氛是個好方法🤍 這次要跟大家分享的——NRN簡單綠生活, 是台灣的選物品牌, 以環保、有機、永續生活為理念的選物商店🌿 其中的 #ATHIS阿蒂斯 是他們選進的韓國...
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2021-09-10 20:39:21
哈囉哈囉大家好我是拿拿摳, 又快到一年一度月圓人團圓的中秋佳節, 身為南港邊緣人的我,早就不奢望有人邀約。 但是望著皎潔的明月,聞著家家戶戶的烤肉香。 真的好想要來一頓大餐喔。 但一個人去準備烤肉的用具,在月光的映射下, 顯得格外寂寞淒涼形單影隻。 大買場買木炭還要被店員要求留下聯絡方式, 一個...
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2021-09-24 20:38:04買【十分】隨身自動果汁機 按這裡→ https://lihi1.cc/Ed1qu
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把新鮮帶著走 隨身自動果汁杯
料理 醬汁 即打即用超方便
養生族 健身族必備
用途1:打果汁
材料
芒果 150公克
優格 100公克
作法:
1. 將所有材料放入杯中,裝上刀座。
2. 按壓按鍵攪拌均勻即可。
3. 換上密封杯蓋即可攜帶外出。
用途2:打蔬菜蛋液
材料:
蔬菜 40公克
雞蛋 2顆
作法:
1. 將所有材料放入杯中,裝上刀座。
2. 按壓按鍵攪拌均勻即可。
用途3:打醬汁
材料
番茄 適量
香菜 適量
洋蔥丁 適量
橄欖油 適量
鹽 適量
黑胡椒 適量
作法:
1. 將所有材料放入杯中,裝上刀座。
2. 按壓按鍵攪拌均勻即可。
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400g超輕巧 隨身攜帶不佔空間
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●貓耳防漏密封式杯蓋
換蓋就能帶著走
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4刃刀座 輕鬆清洗不殘留
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楊桃美食網
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空壓機用途 在 WataruB Youtube 的最讚貼文
2021-09-12 20:00:00超級洛克人是萊西變形成超級組件後與洛克人的合體形態,是一種結合噴射洛克人和威力洛克人的全新合體模式。集氣攻擊會變成以飛拳打擊敵人的火箭飛彈。可使用推進噴射進行短暫飛行,但同時繼承了噴射洛克人和威力洛克人無法滑行的共通缺點。威利博士發現此一計畫後,也讓佛魯迪偽裝成正義的一方,從萊特博士的研究所中偷出合體設計圖,製造出超級佛魯迪。
本支影片營利模式,是遵守卡普空影音授權政策,僅限於公開且加入YT夥伴計畫的營利影片,此政策適用個人頻道,另,本頻道無使用卡普空遊戲影音素材製作「會員影片」。
除此,本頻道遵守不劇透政策,無完整劇透剪輯卡普空的遊戲,包含將所有劇情彙整成一部影片,且無加入個人操作或其他附加價值等違反政策行為。
模型畫面為純粹展示,無業配商品,喜歡想買請自己去搜尋購買連結
本影片著重在超級洛克人本身的介紹,無法完全囊括所有關於攻略的細節,敬請見諒。
本次整理以單機系列作品為主(不包含其他衍生作品,如方塊遊戲、格鬥遊戲、手機遊戲等)
※頻道影片均為親自遊玩
※授權使用方式也清楚揭露
※希望大家都能以此為標竿,檢視自我,做人真的不要嚴以律人,寬以待己阿
聲明:影片資料是採綜合彙整及個人實測後補充,無完全取自某單一網站 相關資料可參考下方說明:
本集相關資料來源參考:
https://bit.ly/3tDFVD1
https://bit.ly/38Z5Rzx
https://bit.ly/3hpr4Hy
https://bit.ly/3nrvsd0
部分補充則是從遊戲中自行遊玩取得 資訊若有不完整或錯誤煩請留言指教 卡普空影像二創政策:
日文版:http://bit.ly/3pwrv4b
英文版:http://bit.ly/37rWdVU
中文說明:https://bit.ly/3dowzVy
本次各項素材使用方式:
1.翻譯使用:詞彙大部分是採用FANDOM翻譯
2.FANDOM介紹文案參考資料來源使用方式:參考後改寫、校訂或補充,以致符合影片主題。
3.音樂使用:僅使用遊戲中的BGM,並且依本次主題搭配,亦無直接擷取獨立放置。
4.其他補充:若由我個人補充的遊戲資料或資訊部分,可以CC授權條款自由取用(你可單獨擷取部分資訊,去做屬於你自己的新影片,就目前創作圈共識,遊戲資料的發現,基本上是一件既定事實,沒有人可以獨佔,而對我來說,只要能幫助下一個創作者讓他製作出新影片,也算是功德一件)。
5.真正不可以擅自引用的,是個人主觀上的心得、經驗、或編輯過後的影像內容或素材 所以如果你直接盜取影片,再上傳到其他平台,是禁止的。
#千值練模型
#洛克人7
#超級洛克人
00:00經典片頭-本影片可開啟CC字幕
00:06片頭音樂Mega Man 7 - Robot Museum
00:46 RUSH萊西機盤取得方式介紹
01:07超級洛克人登場及性能介紹
02:10飛拳強化裝置取得方式介紹
04:10飛拳攻擊有效魔王總整理-輾壓機MASH
04:43飛拳攻擊有效魔王總整理-氣力人G
05:12飛拳攻擊有效魔王總整理-雲朵人
05:30飛拳攻擊有效魔王總整理-陰暗人
05:50飛拳攻擊有效魔王總整理-佛魯迪
06:19飛拳攻擊有效魔王總整理-超級佛魯迪
07:09飛拳攻擊有效魔王總整理-威利膠囊IV
07:53破關劇情威利求饒
09:26片尾音樂Megaman 7 [SNES] music stage select
09:44商品展示
09:58經典再會片尾
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FANDOM授權宗旨請看以下:https://bit.ly/3iqcflu
以CC-BY-SA發佈的FANDOM社區 為了增加知識與文化的自由溝通和交流,任何人在以CC-BY-SA授權的Fandom網站所貢獻的內容,都允許其他人在公眾範圍內進行以任何目的的免費重新使用、傳佈、改作,包括商業用途在內。內容歸屬權的使用是被允許的,同時,也允許對傳播內容或衍伸作品的自由版權發佈。 -
空壓機用途 在 WataruB Youtube 的精選貼文
2021-08-24 12:30:05X飛彈(又稱X能源炮),全名為洛克飛彈Mk17,是艾克斯初始的預設武器,可將能源壓縮後一併放出,即集氣射擊。在遊戲的設定上是一種永不耗能的永久武器。此外,艾克斯還可透過各系列作中的裝甲膠囊獲得手部配件,提升能源炮的集氣段數與性能,炮彈形態也會根據各代的裝甲類型或其他強化設定,而有所不同。
本支影片營利模式,是遵守卡普空影音授權政策,僅限於公開且加入YT夥伴計畫的營利影片,此政策適用個人頻道,另,本頻道無使用卡普空遊戲影音素材製作「會員影片」。
除此,本頻道遵守不劇透政策,無完整劇透剪輯卡普空的遊戲,包含將所有劇情彙整成一部影片,且無加入個人操作或其他附加價值等違反政策行為。
本集收錄洛克人X7、X8、洛克人X週年紀念合集1、2及洛克人X指令任務五款遊戲的艾克斯能源炮,喜歡麻煩點讚、分享加訂閱!
本期影片為洛克人X系列「X飛彈」的特色統整下集,主要內容是針對洛克人X7、X8、洛克人X週年紀念合集1、2及洛克人X指令任務等五款遊戲進行整理,本集為介紹X系列作品「X飛彈」的最後一集,很開心終於把歷代作品中的「X飛彈」部分給補完了,喜歡洛克人X系列的朋友,可千萬別錯過本集的精彩內容。
本影片著重在X飛彈本身的介紹,本影片無法完全囊括所有關於攻略的細節,敬請見諒。
洛克人X系列-「艾克斯能源炮」下集 X-BUSTER EP3
本次整理以單機系列作品為主(不包含其他衍生作品,如方塊遊戲、格鬥遊戲、手機遊戲等)
※頻道影片均為親自遊玩
※授權使用方式也清楚揭露
※希望大家都能以此為標竿,檢視自我,做人真的不要嚴以律人,寬以待己阿
聲明:影片資料是採綜合彙整及個人實測後補充,無完全取自某單一網站 相關資料可參考下方說明:
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日文版:http://bit.ly/3pwrv4b
英文版:http://bit.ly/37rWdVU
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本次各項素材使用方式:
1.翻譯使用:詞彙大部分是採用FANDOM翻譯
2.FANDOM介紹文案參考資料來源使用方式:參考後改寫、校訂或補充,以致符合影片主題。
3.音樂使用:僅使用遊戲中的BGM,並且依本次主題搭配,亦無直接擷取獨立放置。
4.其他補充:若由我個人補充的遊戲資料或資訊部分,可以CC授權條款自由取用(你可單獨擷取部分資訊,去做屬於你自己的新影片,就目前創作圈共識,遊戲資料的發現,基本上是一件既定事實,沒有人可以獨佔,而對我來說,只要能幫助下一個創作者讓他製作出新影片,也算是功德一件)。
5.真正不可以擅自引用的,是個人主觀上的心得、經驗、或編輯過後的影像內容或素材 所以如果你直接盜取影片,再上傳到其他平台,是禁止的。
#X能源炮
#X飛彈
#洛克人X
00:00經典片頭
00:06片頭音樂Mega Man X8 - Opening Theme
00:57洛克人X7
02:10洛克人X8
06:21洛克人X週年紀念合集1+2
07:54洛克人X指令任務
17:07片尾音樂Mega Man X Legacy Collection Soundtrack - 08 X BOSS 2
17:35經典再會片尾
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以CC-BY-SA發佈的FANDOM社區 為了增加知識與文化的自由溝通和交流,任何人在以CC-BY-SA授權的Fandom網站所貢獻的內容,都允許其他人在公眾範圍內進行以任何目的的免費重新使用、傳佈、改作,包括商業用途在內。內容歸屬權的使用是被允許的,同時,也允許對傳播內容或衍伸作品的自由版權發佈。
空壓機用途 在 東大門服飾直播網 Facebook 的最佳解答
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✅COA認可Omega3、 6 、9含量達92%以上
✅Starseed®的印加花生油未經過精緻
是100%從祕魯亞馬遜雨林中原生的印加花生種子冷壓製成
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💖💖💖親愛的東粉強們大家好~
您們知道嗎?
咱們身體裡的多元不飽和脂肪酸,也就是大家常常聽到的Omega-3和Omega-6是屬於必要脂肪酸,必須從食物當中攝取,無法在人體體內自行合成。
而現代人生活忙碌、不是時常有一餐沒一餐,就是外食居多,一般我們飲食當中使用的沙拉油、葵花油、紅花籽油、豬油等等,都是屬於Omega-6,如若平常沒有攝取足夠的核桃類或是魚類,會導致體內的Omega-3嚴重不足!
在Omega-3和Omega-6失衡,無法達到1:1的攝取比例時,身體就能會亮紅燈!
👍👍👍【吃好油排壞油!】來自於祕魯的印加果外型像是顆飽滿的綠色星星,所以也被稱為「星星果」,在秘魯有「長壽果王」的美譽!
來自袐魯的Amazon Health Products對有機種植園進行社會和環境責任的運營,從農場、工廠到市場垂直整合,完全提高品質控制的生產過程
並100%使用從祕魯亞馬遜雨林中原生的印加花生種子冷壓製成【Starseed®】,能夠對產品進行全面的追溯,確保品質標準!
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含有極其豐富的不飽和脂肪酸以及維生素E!
且其中多元不飽和脂肪酸(Omega-3、6、9)含量【高達92%以上】,穩定性高,也是我們生活中Omega3攝取的最穩定良好來源!
💯富含Omega 3脂肪酸與蛋白質
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👍👍👍那跟魚油有什麼差別?
印加果油和魚油當中都飽含Omega3、6不飽合脂肪酸
但是!最重要的就是這個BUT!
印加果油和魚油同樣含有Omega3,但印加果油所含的Omega3是屬於植物性來源的α-次亞麻油酸,與魚油的Omega3則是動物性來源!
☑️印加果油的α-次亞麻油酸最主要是讓我們攝取充分的Omega3、6不飽合脂肪酸,讓我們體內不囤積,維持體態的好幫手!
☑️魚油是屬於補充EPA和DHA,保養我們的身體狀況,讓我們頭好壯壯、心血管勇健!
因此兩種油的功能是大有不同!
👍👍👍【吃好油比不吃油更好!】
不是只要有油字,就都是不好的!
就像酪梨和堅果都被視為良好的油脂來源一樣,印加果油也是好油脂的其中一員!
油脂分成飽和脂肪酸及不飽和脂肪酸
不飽和脂肪酸又可分為多元不飽和脂肪酸Omega3、Omega6和單元不飽和脂肪酸Omega9!
像一般飽和脂肪酸可以從牛、豬油攝取到,雖然穩定度高但相對就容易過多的攝取導致身體負擔
那不飽和脂肪酸,營養價值就比較高,其中所包含眾所皆知的Omega3.6.9都是人體必需脂肪酸,卻無法自行合成!!!
因此現代人越來越提倡要吃好油,吃對了身體才會越來越順暢唷~
🔥🔥🔥飯前30分鐘食用,斷捨離罪惡感!
油脂因為消化和排空速度較慢,再加上搭配水份
我們的身體會自動通知大腦,跟大腦說我現在還不餓~~
相對比較不容易吃下過多的食物!
除此之外, 印加果油當中富含的維生素E還可以減少不飽和脂肪酸的氧化、有助於減少自由基的產生
增加皮膚與血球的健康,看起來皮膚更光滑、亮麗!
吃好的油,調整體質的同時也能養顏美容!
甩掉負擔不困難!只要在對的時間吃對的油就好!
如何食用:
👉👉👉正宗100%印加果油~
每日食用1~2顆,在每天最大餐的那餐飯前半小時食用,在搭配250CC的水即可!
👉👉👉如有運動者,也可以在運動後食用
正宗100%印加果油~替代高蛋白!
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直播開賣時,我故意放慢腳步!
就是擔心印加果油會爆單導致系統當機!
謝謝大家對於我們製作的任何商品信任
第一次印加果油又爆單了,直接完銷5000盒!!!
直播現場分隔線一下,大約30秒就衝爆3000多盒!
全台30秒就能砸單出3000多盒的就是我們東粉強!
第二次砸單量我忘記了,也不相上下!
加上這次已經破萬盒!!!
屢試不爽砸單實力已經遠遠無人能及!
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這次除了更殺的價格外,品質好質量優,趕快動手買!!!
感恩回饋標!!!
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一組十盒1500元!平均一盒150元!
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每日1~2次,每次1顆,並搭配250CC的水
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⚠️⚠️⚠️注意事項:
🔸特殊體質者或正服用藥物者,請先諮詢專業醫師或醫療人員。
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⚠️⚠️⚠️【預購商品訂購規則】:
⚠️⚠️⚠️溫馨提醒,購買前務必詳閱我們的粉專【關於】說明,訂購視同已詳閱我們的關於說明,謝謝您
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🔸️🔸️🔸️顏色以實品為主,照片會因為手機型號或者品牌不同,而有所色差皆屬正常,可以接受才下單,謝謝。
🔸️🔸️🔸️台灣製,製作日期約2021年11月製作,均為保存期限3年,如何使用及注意事項等,請參照圖片中文標示,謝謝
🔸️🔸️🔸️為預購商品,預購商品不用先結單
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如果有任何預購商品追加到貨,這時候就可以在每星期日到星期一晚上8:00前完成結單出貨即可,謝謝您
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空壓機用途 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的精選貼文
【整改時代?】歷年政府十大縱容地產商壟斷行為
現時北京指需要整改香港發展商的「壟斷行為」,但「壟斷行為」的出現,與香港政府過往的房屋土地政策息息相關。那麼房屋土地政策會否來一場有意義的大改革?恐怕言之尚早。
現時政府放風的數個最新措施,非但不是劍指,甚至是鼓勵壟斷行為。這個弔詭之處,暫時被主流公共論述所忽略。以下十個香港政府助長發展商壟斷的行為,是否亦需要一併「整改」?
◾助長發展商加速圈地
多年來各種類型土地的發展管制,有維護城市景觀、保障生活質素與不同群體的權利,更有避免發展商全面壟斷土地資源的政策功能。但近日最新報導消息,傳出林鄭放風要大肆為發展商發展「起釘」,除放寬早已被發展商割據的濕地的發展地積比,亦打算向發展商視為「豬頭骨」的祖堂地開刀,鬆綁出售限制,預期發展商將能在新界加速囤地。
今次全方位的發展鬆綁,亦劍指市區土儲。自2010年起林鄭將強拍條件由9成收購門檻放寬到8成,十年後,今日有放風林鄭政府將舊樓強拍條件再降至7成。強拍底線似乎容許「無限後退」,在法例上不斷合理化發展商壟斷式收樓行為,相信「田牲式」收樓手法會更加放肆,而舊樓小業主及租戶的議價空間卻退無可退。
有趣的是,早前外投行的數據分析,在今次中央施壓下,估計恒基的地產謀財策略(農地王及私人市區收樓)將受最大影響。然而,今次放風的強拍放寬卻令市區舊樓最多土儲的恒基最受惠。政府跟發展商之間捆綁利益關係,在現時中央針對發展商壟斷行為下,更顯弔詭及複雜。
◾散播土地「荒」言
由2002年「孫九招」起,政府將香港房屋政策「定性」為集中土地供應,減少公營房屋供應,將私人房屋供應交由市場決定,是其後樓價飆升的重要因素。歷經20年,政府房屋大方針卻不見有大改變,繼續盲目催谷覓地,甚至不斷提倡天價人工島開,只為「做大個餅」,卻不全面收回棕地、發展商土儲及潛在違規丁地等其他土地選項。只講土地供應的政策論調背後,正配合著發展商動員打手發功,聯手在公眾輿論上背書式輸入「土地荒」的幻象,最後發展商圈地囤地等壟斷行為卻以「公共利益」之名變得合情合理。
林薪最近轉口風表示香港短期「搵夠地」,但劍指官僚「卡關」要加速審批,跟現時發展商指控回應香港房屋問題源自覓地到建屋速度「唔夠快」,明顯口徑一致,更顯政府貫徹親發展商的立場,不斷為發展商釋放土儲,助長由發展商主導香港土地供應。
◾「土地共享」度身訂做兼送基建
作為政府近年重點推銷的「土地共享先導計劃」,本身已被詬病為發展商「度身訂做」。政府以提供基建為由,幫助發展商釋放其偏遠、或有客觀條件限制(如位於濕地旁)而不適合發展的土儲,而公眾因而額外獲得的單位,往往只佔整個發展小部分(*額外*樓面面積的六成作公營房屋用途),發展商甚至能申請將官地納入發展範圍,將計劃稱為「共享」,實在是一個搵笨的公關表演,最後只會助長發展商繼續壟斷香港規劃主導權。
由發展商決定土地共享的選址,會否出現規劃錯配的社區?單從最新一宗共享申請中,恒基建議在林村杜山村鄉郊地區興建近40層高「公屋」,足見其潛在規劃災難。
可能發展商政府觀望政府會否進一步放寬發展限制,亦正與政府討價還價中,過去兩年土地「土地共享先導計劃」只接到三宗申請,就土地供應速度而言,又是另一種「搵笨」。而昨天有發展商接受文匯報專訪就表示,在土地供應方面發展商可扮演更積極角色,表示可以提供多個「公營房屋單位」,參與「土地共享先導計劃」可能是發展商心目中應酬北京施壓的其中一個成績表,能否真的解決房屋問題或壟斷問題只是一個大問號。
◾傾向避開發展商土儲收地
若政府真的動真格應付發展商壟斷及囤積行為,運用過去數十年在法院未嘗一敗的《收回土地條例》(土收)就最適合,將高度集中的業權復歸公有作公共用途,亦能夠增加租住公營房屋供應,舒緩基層居住困境。
政府亦會在收地政策上處處配合發展商。近數年有無數案例顯示,政府會選擇性利用土收針對一般農民、非原居民村甚至小地主,如橫洲、馬屎埔等,而巧妙地被避開發展商土儲,例如屏山北的棕地發展選址,以維護發展商的「私人業權」。「土地共享先導計劃」亦容許政府利用土收收回選址內小業主的業權,為大業主的土地共享申請開路,位於林村的「土地共享先導計劃」正屬此例,申請文件建議政府利用土收收回申請範圍內某些道路的業權,為發展項目興建接駁道路。
單單看林鄭於2019年提出收回十組私人地興建公屋,兩年後現時只能夠收回三組地塊,另外有三組地塊因屬發展商而放棄收回。而宣布收回的三組地塊中,其中一組更是新鴻基地產無法獲得當中位置關鍵的「祖堂地」業權而未能發展,屬「豬頭骨」地,政府收地屬收拾殘局。而發展商和政府亦能分別在收取「壯士斷臂」及「果斷收地」的公關之效,但諸如此類選擇性收地的做法只是在助長發展商壟斷市場的行為。
◾助長囤地自肥兼送發展權
過往新市鎮發展模式,主要是政府收回土地並重新規劃,部分土地再行公開拍賣,沙田新市鎮便是一例。而新界東北新發展區,卻開始加入「原址換地」等概念,(「加強版」的新市鎮發展模式),逐漸將規劃主導權拱手相讓予發展商-發展商可以保留土地的發展權,早年聞風而一湧囤地的發展商大有斬獲,亦能夠決定能在那個位置起樓。
在新界東北發展公佈前,現任財政司陳茂波被涉嫌利益衝突,搶閘新界東北囤地,最後更逃過廉署起訴。連政府官員亦「其身不正」參與囤地等壟斷操作,怎能期望政府會大力遏止囤積堆奇?「加強版」新市鎮發展模式為發展商度身訂造,「獎勵」囤地行為,誰囤地囤得最多,誰就更能有能力壟斷市場。
◾批准無底線開則
回歸早年的發水樓、屏風樓,到近年納米樓,卻是一直導致香港房屋「貴、細、擠、焗」的一大推手。往往政府給予發展商樓面面積的優惠豁免,放寬這些建築物法規時,卻縱容發展商鑽政策空子,可以「無底線」開則,賺盡每一呎,而政府一向少有適時作出管制,卻稱將問題交予市場決定及解決,造就一個個三尖八角的「怪則」單位。除了樓價貴生活成本高,連市民的居住空間也被收縮及改造。今日,上有夏寶龍聲稱要解決劏房問題,下有繼續造就恒基成為「納米地產王」,更顯政府無心解決香港房屋問題。
◾放任樓市縱火
面對發展商囤樓囤地以及熱錢流入炒賣樓市,政府只講土地供應,將需求管理置於不顧,更故意忽視壓抑樓市炒賣的房稅政策改革,才是香港房屋問題「貴、細、擠」多年來一直未能妥善改善的關鍵。
上年年頭大肆宣揚的一手樓空置稅,林鄭已經不敢再提,資產增值稅亦再不考慮。而早幾年政府為「應對」熱錢炒賣物業投資樓價飆升而推出的買家及特別印花稅(「辣招」),原來可以透過公司股權轉讓業權形式避開, 所以公眾不時驚訝某高官、富商或明星竟能夠「首置」買樓,才猛然醒覺這些「辣招」實質上只係用來「做下樣」,向公眾顯示已經「做咗嘢」,實質上繼續「馬照跑、舞照跳、樓照炒」。
◾卸膊公營房屋予私人參建
除了政府每年公營房屋供應長期不足外,現時林鄭自稱「重建置業階梯」一大措施首置樓,更是政府將公營房屋供應責任交予私人參建的「卸膊」發展模式。在首置樓的官方定義上卻一直彈出彈入,一時形容為「公」,一時又「私」,變相可以「捽數」,成為林鄭公私營「七三比例」達標的最大「公因數」,根本地影響原作公營房屋(公屋/居屋)的潛在土地供應數目。
當政府推銷土地共享計劃的前身「以公私合營釋放發展商農地土儲」時,強調需要在地皮提供公營房屋,但沒有明言是是哪一種(公屋/居屋),時至今日,公營房屋部分成為了「公營房屋/首置樓」。首置樓「名公實私」,作為私人發展商作出「社會貢獻」的一大賣點,讓夾心階層可以首置「可負擔」的單位,但定價上所價不菲,舉例說最新由長實發展的安達臣首置樓,定價已不考慮申請者負擔能力,而是重新與市價掛鈎,往往比居屋更加昂貴,這正是政府卸膊公營房屋的必然後果。
從「公營房屋」定義的變樣,明顯見到政府房屋供應政策放軟手腳,鬆章於發展商。如日後首置樓恆常化為公營房屋供應的話,將延續香港房屋供應由私人發展商主導的命運。
◾讓地產利益滲入城規會
董建華時期,首次委任過半數有發展商背景的人進入城規會,將城規會審批土地發展的把關角色,慢慢被日益摻雜的發展商利益弱化。現時單靠城規會本身利益申報機制以及避席做法,已經未足夠釋取公眾對於官商勾結的質疑,例如現時城規會 「鄉郊及新市鎮規劃小組委員會會議」,已有五個委員有發展商背景,公眾對於城規會能否發揮公正審議發展申請的觀感已經大打折扣。
◾增加發展商土儲的「活化」政策
除了慣常賣地強拍舊樓,近年的活化工廈政策亦給予發展商增加土儲的機會。由初時2010年的整幢工廠改建優惠、2018年第二輪工廈重建免補地價,再到近日的工廠改契標準補地價,除了很有可能為發展商日後農地改契補地價標準化試水溫外,一連串加快重建工廠措施,據傳媒報導亦助長發展商過往十年囤積甚至炒賣工廠單位,直接導致工廠區的呎價急升。
所謂「活化」,不止助長發展商的壟斷行為由土地房屋重建,延伸至平民工廠區,在加快重建同時,卻少有安置及補償小租戶的措施,租戶愈搬愈遠/細。單是靠虛有其表的劏房租管,根本不足以解決香港中低層生活工作空間日漸收縮的問題。
◾小結
回顧過往十多年政府縱容史,縱使近日中央點名發展商壟斷行為,然而,最新一份施政報告,香港政府很有可能進行土地發展鬆綁大手術,短期內繼續甚至加劇這場壟斷遊戲。而未來這個利益纏繞的聯盟究竟會不會被清算/替代?或是中央施壓只是「雷聲大雨點小」?長遠仍需繼續觀望香港土地利益版圖變動、未來中央施政方針以及下一任政府班底之間如何互動。
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