【@businessfocus.io】失業移民潮租金料再跌5至10% 專家教你4招以防買樓收租時中伏 . 反條例運動後大量外籍人士搬離香港加上疫情引發失業潮，令本港今年首季二手私人住宅呎租僅33.6元，按季及按年分別跌1.2%及0.3%，創2016年底以來新低，加上香港人口減少以及各國封關影響，彭博早前的報道預測本港租金未來一年恐再跌5至10%，與此同時樓價走勢卻與租金背馳，樓價逼近歷史新高，令有意買樓的市民舉棋不定。有樓市專家接受BusinessFocus記者訪問時認為，樓價今年有機會再升3至5%，故猶疑是否買樓自住或收租的市民要自行考慮清楚「等跌市」是否可行。專家建議買樓時可採4招自保增加「執平樓」及成功租出單位的機會，其中旺區的單幢樓的值博率較高。 . 彭博日前發表的報告指出，受人口減少及各國封關拖累，料年內香港租金再跌最多一成。報告指出本港人口按年下跌0.6%至747萬，加上英國政府收到多達2.7萬份BNO申請，意味香港人口或再進一步減少。雖然租樓的市場氣氛疲弱，惟香港強勁的住屋需求仍成功支撐樓價。與2019年年中的歷史高位比較，本港樓價至今累跌不足4%。但租金持續下跌，彭博引述中原地產平台千居數據全港各區住宅租金，以外籍人士及內地富豪鍾情的半山區和深水灣等物業跌幅最大，平均租金較2019年的高位勁挫25%。上環蘇豪區租金亦較高位跌兩成。 . BusinessFocus記者分析差餉物業估價署公佈數字則發現，今年3月的私人住宅租金指數較去年同期下跌3.8%。過去一年不同面積私人住宅積金的跌幅，由2.6至6.5%不等，其中以實用面積介乎100至160平方米大單位，以及面積大於160平方米的超大（豪宅）單位租金指數跌幅最大，今年3月比去年同期分別下跌4.5%及6.5%。這令到豪宅大單位的租務回報率跌至1.7%的低位，令人失望。另一方面，外國來港工作人士主要居住的港島區，同樣是租金下跌的重災區，100平方米以上港島住宅的租金一年跌幅達到7.5%至9.8%。 . 擅長分析樓市動態的萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文受訪時表示，過去一年部份地區的住宅租金跌幅甚至達到10%至15%，加上疫情尚未過去，失業率仍可能升，故他預料未來一年住宅租金有機會再下跌5%，不過他相信租金已接近跌至谷底。他提醒有意買樓的人士，經濟或慢慢復甦，樓價近月升勢亦持續，距離2019年中的歷史高位僅約2.2%。而樓價未來一年走勢很可能與租金相反，樓價年內或再升3至5%。 對於樓價逼近高峰是否仍適宜入市買樓自住或投資，林浩文認為要看市民自己的經濟能力。假若想買樓收租，他坦言現時樓價不便宜，故投資者可考慮花多一點時間「尋寶」找價格較低的物業，他並提出四項建議給欲買樓收租投資市民參考，減少買貴樓及單位被逼賤價出租的機會： 一）優先買交通方便的旺區的二手樓包括單幢樓收租，因買入後較快可以出租圖利。但應盡量避免買一手樓來收租，因常會出現大量小業主一起收樓及一起放租的情況，令到一手盤租值不理想。 二）耐心在舊樓如單幢樓尋寶執平貨，因業主可能心急賣樓或容許議價，反觀龍頭大屋苑較難買到平貨。 三）避免買納米樓收租，單位實用面積不宜少於300呎。因納米樓較難招到穩定的租客如家庭客。 四）留意物業需否大維修及有否釘契，必須留意大廈是否已夾錢做大維修，買樓前也應查閱土地廳紀錄以確認有沒有因僭建物等被屋宇署釘契。 . 近日有建制派人士放風，暗示中央會出手解決香港房屋不足問題，令人關注樓價會否受壓。但林浩文認為，香港住宅土地不足的問題，非短時間能夠解決，事實上現時深圳也不夠地。加上香港疫情漸紓緩，通關有望，故他相信香港樓價仍有上升的空間。另外他認為即使未來會加息，幅度相信也不會大，投資者暫不用過慮。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF環球視野 . @businessfocus.io 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert