【@businessfocus.io】失業移民潮租金料再跌5至10% 專家教你4招以防買樓收租時中伏 . 反條例運動後大量外籍人士搬離香港加上疫情引發失業潮，令本港今年首季二手私人住宅呎租僅33.6元，按季及按年分別跌1.2%及0.3%，創2016年底以來新低，加上香港人口減少以及各國封關影響，彭博早前的報道預測本港租金未來一年恐再跌5至10%，與此同時樓價走勢卻與租金背馳，樓價逼近歷史新高，令有意買樓的市民舉棋不定。有樓市專家接受BusinessFocus記者訪問時認為，樓價今年有機會再升3至5%，故猶疑是否買樓自住或收租的市民要自行考慮清楚「等跌市」是否可行。專家建議買樓時可採4招自保增加「執平樓」及成功租出單位的機會，其中旺區的單幢樓的值博率較高。 . 彭博日前發表的報告指出，受人口減少及各國封關拖累，料年內香港租金再跌最多一成。報告指出本港人口按年下跌0.6%至747萬，加上英國政府收到多達2.7萬份BNO申請，意味香港人口或再進一步減少。雖然租樓的市場氣氛疲弱，惟香港強勁的住屋需求仍成功支撐樓價。與2019年年中的歷史高位比較，本港樓價至今累跌不足4%。但租金持續下跌，彭博引述中原地產平台千居數據全港各區住宅租金，以外籍人士及內地富豪鍾情的半山區和深水灣等物業跌幅最大，平均租金較2019年的高位勁挫25%。上環蘇豪區租金亦較高位跌兩成。 . BusinessFocus記者分析差餉物業估價署公佈數字則發現，今年3月的私人住宅租金指數較去年同期下跌3.8%。過去一年不同面積私人住宅積金的跌幅，由2.6至6.5%不等，其中以實用面積介乎100至160平方米大單位，以及面積大於160平方米的超大（豪宅）單位租金指數跌幅最大，今年3月比去年同期分別下跌4.5%及6.5%。這令到豪宅大單位的租務回報率跌至1.7%的低位，令人失望。另一方面，外國來港工作人士主要居住的港島區，同樣是租金下跌的重災區，100平方米以上港島住宅的租金一年跌幅達到7.5%至9.8%。 . 擅長分析樓市動態的萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文受訪時表示，過去一年部份地區的住宅租金跌幅甚至達到10%至15%，加上疫情尚未過去，失業率仍可能升，故他預料未來一年住宅租金有機會再下跌5%，不過他相信租金已接近跌至谷底。他提醒有意買樓的人士，經濟或慢慢復甦，樓價近月升勢亦持續，距離2019年中的歷史高位僅約2.2%。而樓價未來一年走勢很可能與租金相反，樓價年內或再升3至5%。 對於樓價逼近高峰是否仍適宜入市買樓自住或投資，林浩文認為要看市民自己的經濟能力。假若想買樓收租，他坦言現時樓價不便宜，故投資者可考慮花多一點時間「尋寶」找價格較低的物業，他並提出四項建議給欲買樓收租投資市民參考，減少買貴樓及單位被逼賤價出租的機會： 一）優先買交通方便的旺區的二手樓包括單幢樓收租，因買入後較快可以出租圖利。但應盡量避免買一手樓來收租，因常會出現大量小業主一起收樓及一起放租的情況，令到一手盤租值不理想。 二）耐心在舊樓如單幢樓尋寶執平貨，因業主可能心急賣樓或容許議價，反觀龍頭大屋苑較難買到平貨。 三）避免買納米樓收租，單位實用面積不宜少於300呎。因納米樓較難招到穩定的租客如家庭客。 四）留意物業需否大維修及有否釘契，必須留意大廈是否已夾錢做大維修，買樓前也應查閱土地廳紀錄以確認有沒有因僭建物等被屋宇署釘契。 . 近日有建制派人士放風，暗示中央會出手解決香港房屋不足問題，令人關注樓價會否受壓。但林浩文認為，香港住宅土地不足的問題，非短時間能夠解決，事實上現時深圳也不夠地。加上香港疫情漸紓緩，通關有望，故他相信香港樓價仍有上升的空間。另外他認為即使未來會加息，幅度相信也不會大，投資者暫不用過慮。 . Text by BusinessFocus Editorial . #BF環球視野 . @businessfocus.io 瞭解更多商業財經資訊 .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company #expert

立即Follow @businessfocus.io【樓市走勢】本港樓市無懼疫症？政府：上月樓價指數回升0.4%！⠀ ·⠀ 新冠肺炎（COVID-19）肆虐全球，打擊全球經濟，香港樓市能否逆市續強成為大眾關心的事項。長久以來，本港樓市受到內外因素影響，如全球央行放水、香港在國際及中國的獨特地位等外在因素，以及港人對住屋的需求從未減少，驅使港樓成為最貴商品，港人家庭不吃不喝21年才能買到一個單位。今次遇上肺炎疫症，難免令港人勾起2003年的沙士回憶，當年淘大花園曾有單位以55萬元的殘價成交，但回顧過去十個多月時間，樓價指數僅累跌8.2%，即使是疫情嚴峻的當下，市場也只有零星的大劈價個案。相似的疫境，相信不少市民都有一個疑問，香港樓市會否像沙士時一樣崩盤式下跌？⠀ .⠀ 本港上月樓價指數轉升0.4% 兩日賣百伙新盤⠀ .⠀ 雖然疫情仍然持續，但對整體樓價未有很大影響。差餉物業估價署公布，上月私人住宅售價指數報375.3，按月微升0.4%，按年跌0.9%，今年首季累計跌1%；按單位面積劃分，1000平方呎以下的單位上月售價按月升近0.5%，過千呎的單位售價則按月跌1%。至於3月租金指數報182，按月回落1.9%，按年跌5.7%，今年首季跌4%。⠀ .⠀ 剛過去的周末，兩日市場共售出逾100伙新盤，為本月來最佳周末。其中，會德豐將軍澳OCEAN MARINI於周日 （4月26日）推售新一批101伙，市場消息指，截至周一（27日）傍晚7點已賣出逾48伙，套現約4.4億元。本港新冠疫情一周內錄得3次零確診，令買家入市信心大增。見市況回暖，新地白石角雲匯將旗下7伙單位加價，最多加價約2%。由此可見，本港樓價不懼災情。⠀ .⠀ 經濟衰退影響住屋需求 成樓價下跌主因⠀ .⠀ 香港中文大學地理與資源管理學系副教授姚炎松認為，一旦經濟衰退影響到住屋的實際佔用需求，樓價便會下跌。住宅租金自去年10月起已呈跌勢，而且跌幅進一步擴大至今年1月的-3.6%，反映經濟衰退已經影響到住屋的實際佔用需求，估計若今年第一季經濟出現更大幅的下跌，租金指數有機會下試新低，由於樓價的波幅一般比租金的波幅為大，相信樓價在第一季會出現較明顯的跌幅。另外，疫情導致全球多國封關及限制外出，令遊客絕迹，消費暴跌，大量社交活動停止，失業率急升。部份投資者需要拋售資產套現，減少負債，增持現金，因而調整置業計劃，避免債務，令房產需求減少。⠀ .⠀ 不過，今次樓價難現沙士式崩跌，甚至有回暖的迹象，其實與政府加大力度救市有關。有專家分析指，今次港府救市力度之強，絕非沙士時可比擬，除了動用大規模逆周期措施總額近2,900億元，涉款相等於生產總值近10%，撐企業、保就業，並代受影響的行業出糧半年，每名員工每月上限9,000元，惠及150萬人；又向不少於170萬人派發一筆過7,500元津貼；另又創造4萬個就業崗位，令失業狀況有所紓緩；同時亦有不同措施支援失業人士，失業不致全無收入。不少大型機構及民間機構亦大力出資出力，這場面沙士當年並未出現。 另外，全球主要央行都傾力放水，美國重推無量限QE，加上去年施政報告放寬按揭成數限制，800萬元以下單位最高可成造90％按揭，1000萬元以下單位最高可成造80％按揭，變相釋放換樓鏈，對穩住本港樓市有一定作用。⠀ .⠀ Text by BusinessFocus Editorial⠀ .⠀ #BF市場焦點⠀ .⠀ #money #investment #business #finance #life #startup #startups #management #company

#那些啟發過我的事 1｜以上醫眼光治劏房困局 ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 我對香港土地問題深有體會，幼時一家十口窩居於長沙灣昌華街的舊唐樓，跟七兄弟姊妹擠在一張碌架床睡，等到當上中大未來城市研究所副所長時，一直研究香港的土地問題和劏房困局。 ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 早於2014年，我走訪多個深水埗區劏房，搜集回來的冷冰冰數據令人心寒：劏房戶的人均居住面積不如監獄囚犯倉、劏房質素比公屋低3成但租金貴近3倍。 ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 我記得有位知書識禮的先生，花光退休金治療患癌的太太後，還把辛苦供完的居屋讓給已婚兒子，自己搬到劏房以免跟新抱衝突。有人因工時太長寧願捱市區貴租，有些因沒錢付新屋按金而啞忍舊居瘋狂加租。 ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 各人有個肉隨砧板上的無奈故事，引導我著眼解決長遠問題，以上醫治國之心，從民間疾苦的故事與人物出發，制定長遠政策。 ⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀⠀ 我將這些不足為外人道的苦況，分析成一篇篇房屋政策長遠建議，包括劏房租金指數、鄉郊棕地發展到合作社房屋概念。到我成為立法會議員時，當然積極改革房屋問題。唯有讓社會無人再生病，才能救治整個香港社會，這就是立法會議員的責任。