【不希望社宅都住窮人？ 柯市長不是失言而是政策錯誤】
文：李雨蓁 Lí Ú-chin

台北市政府推出月租費高達4萬500元的明倫社會住宅，引發質疑，台北市長柯文哲受訪時表示「#不希望社宅都住窮人」，針對明倫社宅租金顯著較貴，則說「#不希望社宅變抽樂透」都一再引起爭議，並被拿來跟過去「社宅不能超過3萬」、「社宅租金2萬多有夠貴」等言論對比。對此，柯文哲當然認為自己被「黑柯產業鍊」斷章取義，表示要達成「混居、共榮、穩定房價」。


社宅的目標是「混居」沒錯，但柯文哲的了解是為「一個社區裡面一定要確保有收入高的人進來住，避免都是窮人」這樣正確嗎？


#先進國家如何達到混居？

我們要先了解，「混居」的目標，來自對失敗經驗的學習。二戰後許多歐美國家大量興建社會住宅，但採取當時流行的現代主義形式，興建整片的低建蔽率整齊劃一公寓，如美國的Pruitt-Igoe、荷蘭的Bijlmermeer等地，但住宅缺乏多樣性，無法吸引人們前來此地居住，受薪階級外流，空屋被犯罪集團佔領，反而深化各階層在社會和都市空間的隔離。


因此，後來各國都作出調整，以荷蘭來說，社會住宅平均分配在城市各區，與公共設施結合，也追求良好品質與設計，成為城市中吸引人的一環。這是「都市設計」上的混居，讓社會住宅散佈而非集中，城市精華區也會有社會住宅。


而在「建築設計上」，荷蘭則採「租賃與擁有混居」的「多樣性住宅」方案，如阿姆斯特丹新開發區規定開發者必須落實40%社會住宅、40%市場出租，20%市場出售之比率，社宅的補助由公部門給予。


紐約則透過有條件容積獎勵，是誘導建商把「社宅」加入到「豪宅」裡面換取容積，使得高級地段也會出現社會住宅。近年更修改為「強制包容性區域劃分」強迫豪宅開發商也要釋出社宅且不得歧視。


韓國則結合都市更新，明訂再開發（都市更新）事業政府核發的容積獎勵中，必須提供17%容積興建社會住宅，首爾市更提高至20%，並優先安置再開發前的弱勢住民。另外，則是鼓勵小基地更新，在成熟市區內加入單棟戶數少的社會住宅。


以上這些案例，都是讓弱勢有可能入住良好地段與社區，而不是把社宅抬價，確保「中產階級」也入住社宅來達到混居。


#柯文哲的政策理解哪裡有問題？

1. #搞錯混居意義
台灣近年的社宅政策，比起國宅或合宜宅時代，更趨向分散式、多區域的開發，也著重周邊交通服務可及性，已做到「混居」的第一步。而在入住資格方面，則是規定至少30%經濟與社會弱勢戶，剩餘至多70%仍可出租給所得未超過中位數的一般民眾。意思是，台北的社宅就算只規劃較小坪數，每戶收入不到158萬的準中產階級也可以申請社宅，不會有「都是窮人」的問題。


我們從台北其他三房社宅也有只要2萬多元的，以及柯文哲「不希望抽樂透」的說法，就知道北市府試圖「以價制量」，就是要讓出得起每個月4萬的家庭入住，而不是讓一群每個月只出得起2萬多的家庭抽籤，以便確保入住者是中產階級，強行達到市長理想中的「混居」。 混居的意義本來應該是「避免被貼弱勢住宅標籤」，包含良好的社區品質、較寬的申請範圍（0-158萬）等等，使社會住宅與一般住宅沒有區別，在人們心中沒有偏見與排擠，但柯文哲把混居狹隘的理解為「收入較高的人一定要有某個比率」，「本來就有可能有中產來租」還不夠，還要透過漲價確保這點，這是其政策第一個詭異之處。


2. #公共資源排擠相對低收入者
另外，歐美日韓都是透過「誘因」讓新開發區域或一般建案也加入社宅供應，讓「經濟窮人」也能入住良好地段，而不是刻意拉高社宅門檻，用4萬多的租金來過濾租戶。如果柯市長很堅持確保社區一定要有高收入者，那應該透過政策「恩威並施」讓北市建商提供一定戶數社宅（例如南鐵安置宅就是台南豪宅建商所蓋，安置戶和一般戶外觀一樣），而不是調高既有社宅租金排擠弱勢，這是第二個詭異之處。


3.#重新貼標籤
最後，社宅的意義，在於提供弱勢者居住權益，並結合公共設施服務，去除標籤化，讓他們在社會上有公平立足點，能享受城市發展的外溢效應。有一天，居住在這裡的弱勢居民，或許因為更好的環境、市區的資源，而更能有翻身的機會。雖然是「經濟窮」，但「發展潛力無窮」，這才是城市蓋社宅的意義。市長帶頭把住社宅的住民再貼上窮人標籤，甚至貼到收入不低但剛好抽中的青年頭上，這就完全失格了，這是柯市府第三個詭異之處。


過去北市府在林洲民局長許多人才負責下，致力提升社宅品質，這是值得肯定的。然而，當這些優秀人才紛紛離開，市長又對政策理解錯誤，那就可惜了原本利益良善的本意了。


當然，回到高雄，我們也希望主事者能重視社宅「#人窮但潛力無窮」之意義，興建更多社宅，透過軌道運輸、長照公托、創業基地等公共資源的結合，讓入住社宅的弱勢、青年族群更能過好日！

Joe：「中國近期有在修改一些關於國家安全的政策，尤其是國防，可以聯想到是對美國選後要產生應對之策。」

在美國大選到來之前，美國政府進一步加緊對中共輿論宣傳機構的限制，美國國務卿Mike Pompeo宣佈，將6家中國媒體加入「外國使團」名單，這已經是今年美國政府第三次採取這種做法，截至目前已經指名15家中國媒體為「外國使團」，與前兩次不同的是，此次6家媒體中，半數為地方單位主管，且在國際上的認知度與此前名單上的中國主流媒體有明顯差距，這顯示美國針對的中國官方媒體範圍變得更加廣泛。

Pompeo稱，這些媒體均「實質上受一個外國政府持有或有效控制」，而這一步舉動是為應對在美國的「中共宣傳工作」，這六家媒體分別為《一財國際》、《解放日報》、《新民晚報》、《中國社會科學雜誌社》、《北京周報》及《經濟日報》，其中《一財國際》、《解放日報》、《新民晚報》主管單位均為地方級別單位，而《中國社會科學雜誌社》、《北京周報》及《經濟日報》則由中央級單位管理。

這些單位將需要向美國國務院提供在美員工的名單及他們在美租賃或持有的房地產清單。Pompeo稱，美方不會對這些機構在美國發表的內容加以限制，只是想要確保作為訊息消費者的美國人可以將自由媒體寫的新聞和中國共產黨自己做的宣傳區別開來。他們不是同一件事情，在中國當局的規定下，所有中國新聞媒體必須有一個屬於中共黨內系統或者政府系統的主辦主管單位。這與西方對獨立媒體機構的定義相去甚遠。

中國外交部發言人趙立堅表示，美方做法是對中國駐美媒體及記者的「政治打壓和污名化」，這「基於冷戰思維和意識形態偏見」，「暴露其自我標榜的所謂新聞自由的虛偽性」，中方將作出「正當、必要的反應」。

此前，美國國務院已經將新華通訊社、中國環球電視網（CGTN）、中國國際廣播電台（CRI）、《中國日報》發行公司、《人民日報》發行商美國海天發展公司、中央電視台（CCTV）、中國新聞社、《人民日報》以及《環球時報》列為「外國使團」，雙方還均對彼此駐地記者進行限制。華盛頓要求中國官方媒體駐美機構削減60名中國籍僱員，並限制中國籍記者簽證，而北京則驅逐了《紐約時報》《華爾街日報》及《華盛頓郵報》的11名美籍駐華記者。

美國國務院稱，它們並非新聞媒體，而是「中國共產黨的工具」，美國助理國務卿David Stillwell表示，此舉是清理門戶，「我們正在打掃之前沒怎麼注意的碎玻璃。」美方尚不掌握上述四家機構目前駐美人員的數目。

正遭受美國強力圍堵之際，中國擬修改「國防法」，增列「發展利益遭受威脅」為動員開戰條件，中國現行國防法第八章「國防動員和戰爭狀態」第44條明定，「中華人民共和國的主權、統一、領土完整和安全遭受威脅時，國家依照憲法和法律規定，進行全國總動員或者局部動員。」

中國人大網21日公布「中華人民共和國國防法（修訂草案）」全文，並進行法律草案徵求意見，國防法修訂草案明定，「中華人民共和國的主權、統一、領土完整、安全和發展利益遭受威脅時，國家依照憲法和法律規定，進行全國總動員或者局部動員」。

其中，「發展利益」是新增內容，國防法自1997年公布施行以來，對於建設和鞏固國防、推進國防和軍隊現代化發揮了重要作用。但「隨著世情國情黨情軍情發展變化，現行國防法已不能完全適應新時代國防和軍隊建設的新任務新要求，亟待修訂完善」，中國現行國防法此次修訂擬修改50條、增加6條、刪除3條。主要修法內容還包括調整國家機構的國防職權，增加軍委主席負責制的內容，以及增列太空、電磁、網路空間等為重大安全防衛領域。

https://www.bbc.com/zhongwen/trad/chinese-news-54643783
https://udn.com/news/story/7331/4954776?fbclid=IwAR0H9_ijItUbftwPzC7-poZ4Gzk69HDJhLXy99DPWxOvJBYefYdNyAzGqfE

這家公司因為受肺炎衝擊，其租戶有受到影響，但公司財務狀況良好，也發出回購股票計畫(目前股價下跌70%)，每月仍是持續發息。

EPR屬性提供有關COVID-19影響的更新
公司發布-2020年3月24日 美國東部時間 下午4:15
宣布1.5億美元的股票回購計劃

密蘇里州堪薩斯城-（美國商業資訊）-領先的經驗性淨租賃房地產投資信託基金（REIT）EPR Properties（NYSE：EPR）今天就COVID-19的影響演變提供了以下最新信息。

公司首席執行官Greg Silvers表示：“眾所周知，我們國家和世界將繼續應對COVID-19帶來的前所未有的挑戰。我們的首要任務是照顧我們的員工和所有主要利益相關者，以確保每個人都保持健康，並為公司定位，以度過難關。在我們大家共同努力減輕病毒傳播的同時，我們的許多租戶正在暫時關閉其業務。雖然這一時期將影響我們的租戶業務，但我們致力於與他們合作，以實現我們的長期共同利益。”

Silvers先生繼續說：“鑑於公司強大的資產負債表和流動性狀況，包括我們的信貸額度，我們有能力承受當前的形勢。此外，為應對我們的股價市場錯位，我們的董事會已批准了有限股票回購計劃，我們將在認真考慮流動性狀況的同時有選擇地部署該計劃。通過暫停收購和開發，我們將專注於最大程度地提高財務靈活性和能力，直到我們對這種情況的深度和持續時間有了更好的了解。”

關鍵更新：

強大的流動性頭寸-截至2020年3月24日，公司擁有現金約12.5億美元，其中包括公司於2020年3月20日通過循環信貸融通借入的7.5億美元，以作為預防措施，以增加現金頭寸並保持財務靈活性考慮到當前全球市場的不確定性。
股票回購計劃–今天，公司宣布其董事會（“董事會”）批准了有限股票回購計劃，以應對公司股價異常波動的情況。公司可以回購不超過1.5億美元的公司普通股，但無需回購最少數量的普通股。股份回購計劃定於2020年12月31日到期，除非董事會延長或提前終止。
減少的資本需求-公司在2023年前沒有債務到期。此外，如前所述，公司修訂了2020年的預期投資支出，僅包括先前承諾的投資支出，總額約為1.00億美元。
Silvers先生總結說：“儘管當前環境如何，我們仍然堅信我們產品組合和戰略的長期優勢。一旦該國擺脫了這種流行病，我們相信，隨著人們重新參與，社交並享受我們財產提供的體驗，人們對可負擔得起的戶外娛樂的需求將比以往任何時候都更加強勁。”

有關股票回購計劃的其他信息

根據股票回購計劃回購的普通股的實際時間，數量和價值將由管理層自行決定，並將取決於許多因素，包括但不限於普通股的市場價格，一般市場和經濟條件以及適用的法律要求。本公司可隨時修改，暫停或終止股票回購計劃，恕不另行通知。根據股票回購計劃，公司可以根據未來單獨採用的交易計劃，通過大宗交易，私下談判的交易，或根據聯邦證券法和其他方式，在公開市場上回購其普通股。其他適用法律。截至2020年3月23日，公司擁有約7800萬股流通在外的普通股。

關於EPR屬性

EPR Properties是領先的體驗式淨租賃房地產投資信託（REIT），專門從事房地產行業中精選的持久性體驗式房地產。我們專注於房地產場所，這些場所通過促進家庭休閒和娛樂體驗來創造價值，消費者可以選擇在這里花費自己的時間和金錢。我們在44個州的投資總額超過67億美元。我們堅持以關鍵行業，房地產和租戶級現金流量標準為中心的嚴格承保和投資標準。我們相信我們專注的方法可以提供競爭優勢，並具有更高的增長潛力和更高的產量。有關更多信息，http://xn--www-j54e892vu1a.eprkc.com/。