疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
　
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
　
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
　
ℹ️ 重點說在前面：
　
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
　
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
　
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
　
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。

*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
　
——正文開始——
　
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
　
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
　
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
　
一、請求酌減違約金 💰
　
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
　
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
　
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
　
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
　
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
　
二、依據情事變更調整契約
　
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
　
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
　
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
　
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
　
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
　
👉 接下來，就是修法的事了。
　
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
　
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
　
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
　
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
　
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
　
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
　
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
　
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
　
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
　
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
　
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
　
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
　
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
　
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
　
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
　
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
　
——參考資料——
　
⚖️ 民法規定

情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
　
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
　
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
　
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
　
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」

直播[租賃新制下，我是房東/房客，如何保障權益呢？]筆記來囉！

室友們久等呀~~~~

[直播重點統整✍]

🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!

👉107/06/27新制上路以前:
1⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
規範相當少

2⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

➡常見QA:
Q:如果我跟建商買預售屋或買新成屋，簽買賣合約時，我是不是有合約審閱期?
A:若是B2C，建商對消費者，就有合約審閱期，因為要保護消費者

➡若是跟一般的人/一般的法人(不是以賣房子為業)簽中古屋的買賣合約，基本上就沒有合約審閱期

👉107/06/27新制上路-Now:
1⃣公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制

2⃣一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」

➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」

🔺常見QA:
Q:我一定要用內政部的合約範本嗎?
A:基本上是!合約有效性：須用內政部「住宅租賃契約書範本」

Q:那可以改內政部的合約範本嗎?
A:可以改:可自行排版、可增加「特別約定事項」(須符合應約定與不得約定的規範，不能違反，若違反，該約定失效，不是整份合約失效)、

Q:在107/06/27新制上路前，已經簽好的合約，我需要重簽嗎?
A:不需要，新制施行前已簽約的租約仍有效，房客不可要求換約，房東也不可要求換約

🔺合約下載：
(請見留言區)

🔺不得約定事項：
1.廣告僅供參考
2.承租人不得申報租賃費用支出(不能限制房客不可報稅)
3.承租人不得遷入戶籍
(不能限制房客不可遷戶籍，房客需要遷戶籍一定會告知房東，因為需要租約、與房屋稅單影本)
(Q:本身房東的戶籍在該房子怎辦? A:建議出租的房子，房東的戶籍不要在那，因為相關政府文件會送至戶籍地址，容易有隱私問題；同址分戶:戶政事戶所辦理)
4.應由出租人負擔之稅賦，若較出租前增加時，增加部分由承租人負擔(房東的房屋稅、地價稅、所得稅有增加，不可由房客負擔)
5.押金最多2個月，違約金最多1個月 （僅「違約金」。設備、房間損壞賠償金額可另計）
(提前解約，僅能賠償1個月押金，若是電費沒繳、設備壞、垃圾清運、欠繳管理費、欠繳租金，的求償費用不包含在1個月押金)

🔺轉租規定：
107/06/27新制上路以前：限制不得轉租，否則皆可轉租
107/06/27新制上路以<現在>：需取得出租人同意轉租才可轉租

🔺房東可提前解約(不需違約金)：
1.房客毀壞房子
🌟2.遲繳租金>2個月 (不含押金扣抵)
3.未經同意而轉租
4.未經同意而裝修(裝修不是修繕；裝修是變動格局、拆牆等等)
5.建物改建

🔺房客可提前解約(不需違約金)：
1.疾病、意外產生有長期療養(要有醫院證明)
2.房子該修繕而未經修繕(Ex:漏水，請房東修，卻不修繕
3.房子滅失(發生天災人禍，房子無法住)
4.房子有其他人主張使用權(Ex:一屋二租、侵占;買賣不包含)
5.承租人死亡

🔺常見QA:
Q：我是個人房東，委託代租公司出租，那麼，我簽約時是用哪個版本？
A:是 C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：我是個人房東，租給包租業者，我跟包租業者簽約時是用哪個版本？
A:是C2C (「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
因為你還是當事人

Q：承上，包租業者跟房客簽約時是用哪個版本？
A:是 B2C (房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項) 
因為她是企業經營者

🔺工商時間:
吉姆羅傑斯-趨勢投資講座 :
9/07 (五) 高雄 13:30-17:30
9/08 (六) 台中 14:00-18:00
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#聊聊好室直播筆記

171129台視 杜絕惡房東 押金上限2個月資訊透明化
影片網址→https://youtu.be/DK003qwr1L0

立法院今天(28號)通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，為了杜絕惡房東，設下押金上限兩個月門檻，若出租廣告和事實不符，除了處最高5萬元罰鍰，民眾還可要求損害賠償，刊登廣告的媒體也要連帶負責，另外，為了防止惡房客，新法也祭出，毀損遲付租金兩個月，房東可在30日前通知終止契約，至於房東優惠，政府祭出月租金6千元以下，免徵所得稅，2萬以內，以租金53%計算。但房仲業者認為，這些優惠，房東看不到吃不到。

記者 黃品寧、梁智翔 採訪報導……↓

找房，租房，國內有285萬租屋族，租賃需求不小，為了擴大市場，立法院28號三讀通過「租賃住宅市場發展及管理條例」，對於房客更有保障，杜絕惡房東，押金上限最高２個月，如果要重新建築，收回房子，需要３個月前提早通知，另外，出租資訊若與事實不符，可罰最高５萬元，房客更可要求賠償，就連廣告刊登者，也有連帶責任。

除了惡房東，也會有租霸惡房客，新法規定，如果房客毀損房屋不賠償、遲付租金達2個月，房東只要提前30天書面通知，就可提早解約，另外也祭出所得稅優惠，月租6千塊以下不用繳，2萬元內，以租金打53折，但房仲認為看得到吃不到！

房仲業者 陳泰源 表示；「都會地區你不太可能有一個單一門牌的房子，月租金是低於6000千塊，很多的政策規定都有點綁手綁腳，對房東是比較嚴格的，但是對房客來講是相對有保障的。」

針對非租賃住宅服務業，非法經營包租、代管，可處最高20萬罰鍰，並按次處罰，最重可勒令歇業，租屋爭議，層出不窮，隨著新法上路，給房東與房客們，彼此多些保障。

新聞網址→https://www.ttv.com.tw/news/view/10611280027800N/568

部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171129-2.html

05:18 🔺租賃新制:《租賃住宅市場發展及管理條例》
👉公布日：106/12/27
👉施行日：107/06/27-正式上路!
👉107/06/27新制上路以前:
06:17 1.一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式規範相當少
2.公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
👉107/06/27新制上路-Now:
10:51 1.公司名義=房東，租房給房客
=以出租為業的契約經營者企業
B2C(Business to Consumer):指商家對消費者
規範:依然受2016/6/23公告「房屋租賃定型化應記載及不得記載事項」的限制
2.一般房東=自然人，沒有開公司，不是以公司名義租房給房客。
C2C(Consumer-to-consumer):指個人對個人的交易形式
房東為自然人之一般房東：
🌟規範:「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」
➡差異:
「住宅租賃契約『應約定』及『不得約定事項』」&「房屋租賃定型化『應記載』及『不得記載』事項」
11:55 🔺常見QA
15:40 🔺不得約定事項
21:20 🔺轉租規定
21:55 🔺房東可提前解約(不需違約金)
24:57 🔺房客可提前解約(不需違約金)
26:38 🔺常見QA
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