【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權...
【凱鈞的專家會客室】房客、房東都要看!資深房仲陳泰源老師分享挑房秘辛,遠離租屋糾紛不怕踩雷
台灣房價高漲,許多人都會選擇「以租代買」,對租客來說,看房時除了考量居住環境、租金外,最怕的就是遇到惡房東產生糾紛。反之,房東其實也怕遇到惡房客,像是拖欠房租、製造屋內髒亂、隨意轉租等,雙方該如何保障自身權益?如何找到合拍的房東、房客?這次凱鈞的專家會客室特別邀請到有超過十年房仲經驗的陳泰源老師,針對租屋、出租常見的問題提供專業的解說,幫助大家遠離租屋糾紛不怕踩雷
👨🏻💼陳泰源老師
現職美商ERA不動產資深經理,擁有超過十年的房屋仲介豐富經驗,曾任華視教育節目《甲上學園》數學科主持人、普釋傳播有限公司專案執行、中華電信MOD頻道旅遊節目《愛上台灣》主持人,也曾於Money錢出版《一眼看穿房仲賣屋手法,讓房仲為你賣命!》,為人真誠熱情,各種房屋問題問他最專業!
⚠️租客注意事項
🔸Q:租屋簽約的注意事項?
租客在簽約時,通常需要攜帶兩個月押金及第一個月份的租金,而身份證影本及工作名片,則是用來裝釘在房東的租約裡,讓房東覺得放心,找得到人,若為房仲帶看,則還需要房仲服務費,通常是半個月。為了避免假房東詐騙,最好能請房東出示身份證名及房屋權狀,若簽約對象非房東本人,也可請二房東出示「房東授權書」,保障自己的權益
🔸Q:可自行裝修租屋處嗎?
原則上是不行的,但若是在不破壞房屋結構的前提下並取得房東的同意,是可以的。若租屋後想要進行裝修,建議雙方要以書面為之,以保障彼此的權益。此外,裝修通常是一筆不小的費用,倘若花錢裝修之後,房東突然要提前收回房子,對房客的財損不小,建議可以事先白紙黑字寫明,除了違約金之外,裝修費另計,或者是直接在租約明訂「雙方協議不得提前解除租約」
🔸Q:房東可提前收回房子?
這就要看當初簽約的內容是否有寫。基本上,制式版本的租約,都會有所謂的「違約條款」,也就是假設房東要提前收回房子,或者是房客要提前退租,罰金是多少?通常是一個月租金作為違約金。如果是房東要提前收回房子,就是退還押金之外,還要倒賠一個月租金給房客。如果是房客要提前退租的話,就是違約金一個月,房東可以直接從押金扣除,剩餘金額再退還房客
🔸Q:如何避免遇到惡房東?
在看房時,除了觀察房屋周遭的生活機能、房子格局設備外,也得要把房東為人列入考慮。如果實在不安心,建議可以透過仲介租屋,雖然要多花一筆仲介費,但值得。因為,有問題的房東不會找仲介;相反的,有問題的房東,仲介也不願意服務。簽合約時租客也務必仔細看清租約內容,若合約有多張,應要求編上頁碼,並在最後一頁註明合約共有幾頁,最好還要蓋上騎縫章,避免合約內頁被抽換
🔸Q:房屋修繕責任該歸誰?
假若遇到冷氣、洗衣機、門鎖等屋內設備壞掉時該誰負責?陳泰源老師說明基本上要看壞掉的原因是什麼?只要東西壞掉,通常會請原廠廠商或者是水電師傅過來檢查。假設檢修人員判別「明顯人為使用不當造成損壞」那就是房客要負責。若回覆:「這是自然折舊的耗損,用久了就是會壞掉」則由房東負責。此外,也得要看壞掉的東西大小,如果是小如電燈泡,實務上,通常是房客自行處理,如果是大型諸如冷氣或冰箱,則由維修廠商判斷
🔸Q:若不提供入戶籍怎辦?
基本上,房東不得拒絕房客遷戶籍,但實務上,如果你有設戶籍的需求,房東不願意,也只能摸摸鼻子找下一間。不然,檢舉房東出出氣,又如何?如果有小孩念學區考量,一定要設戶籍,偏偏房東不願意的話,可以請求里長的協助,看看附近是否有鄰居願意讓你設戶籍,另外,坊間有一些「遊走法律灰色地帶」的「出租門牌」的資訊,或許也可留意,只是相關的合約內容最好看清楚比較有保障
⚠️房東注意事項
🔹Q:篩選優質房客的方法?
不是只有房客會挑房子,房東也需要挑優質的房客!特別是新手房東,別急著想把房子租出去,若不小心遇到爛房客日後更讓人頭痛!
1.建議看屋時,房東可以親自帶看,房客一邊看屋,同時與他聊天對話,藉機觀察這名租客素質優不優?
2瞭解房客的職業,目前待在哪家公司?判斷收入是否穩定?(是否會定期繳房租?)
3盡量避免「看完當下立刻決定要租」的房客,按照過往經驗,這類租客通常有問題,不是後來反悔太快決定而悔租,不然就是被前任房東趕出去,總之,避免租給「急著要租房」的租客就對了
🔹Q:準備合約該注意面向?
1.基本上,不要用來源不明的租約,或者是便利商店、書局買的租約,因為那都經過簡化,建議民眾上網搜尋「內政部版本」的「房屋租賃定型化契約」,內容條文記載詳細,保障房東與租客雙方
2.建議租約做公證,雖然要額外花一筆公證人的費用,但是,如果遇到惡房客,惡意拖欠租金不繳,可以省略曠日廢時的訴訟程序,直接將公證過的租約送去法院的執行處申請「強制執行」,直接從房客的銀行帳戶扣款
❤️宅妝
若要出租或是出售,運用幾點方法,宅妝大出擊,低預算改造房子,吸引好買方好租客。陳泰源老師舉例,可以買漂亮的棉被套、地毯、植栽、木偶或洋娃娃,做「示意圖」廣告,確實可以加分。只是,要注意,刊登廣告時,一開始就要清楚告知那些擺設用品只是裝飾用,實際上出租後哪些東西會撤走,這些要講清楚,別讓房客誤會以免被檢舉廣告不實
#凱鈞的專家會客室
租屋遷戶籍要帶什麼 在 李妍慧 Yen Hui Lee Facebook 的最讚貼文
『#妍選Monday』 每週一早上咖啡時間配上專論小文章。五分鐘一個觀點,深入思考新竹生活。
【0920主題】人往哪裡走? #大新竹人口流動地圖
最近大新竹合併升格的議題正夯,常常被提到的大新竹相加夜間人口有「120萬」,比戶籍人口硬是多了近20萬人,這個數字究竟從何而來?又反映出什麼人口現象呢?今天,我想要以內政部在今年七月份首次公開的「#電信信令地圖」為基底,與各位聊聊大新竹的幾個人流現象。
👉什麼是「信令地圖」?
顧名思義,是「電信訊號」為基底的數量反應,相較於戶籍人口更能反應工作、季節性遷徙、日夜週間等測量區段的變化;其次,信令人口較能夠反映「勞動力」的遷徙,因為行動電話的持有者多為青少年到中年人士,相當符合行政院所劃設15-64歲勞動力的基底,適合作為平均年齡低、移入人口多的新竹市作為政策研究使用。
👉縣市之交:科學園區生活圈
根據信令地圖顯示,#湧入科學園區工作的狀況相當顯著。新竹科學園區所在的新竹市東區、新竹縣寶山鄉平日白天人口分別為374143人以及75662人,合計將近45萬人口,比起相加約23.3萬人的戶籍人口,已經幾乎是兩倍,其中新竹縣 #寶山鄉 戶籍人口僅約1.4萬,白天的工作人數可以高達戶籍人口的五倍。
另一方面來說,從園區下班的城鎮往返,也值得觀察。以平日晚間信令人口來看。寶山人口則明顯下降到3.3萬,東區則下降為30萬左右,鄰近的新竹縣 #竹東鎮 則是從平日白天的7.9萬回升到平日晚間的10萬人,#竹北 則是從21.5萬回升到22.7萬人。稍微遠一點的 #新竹市北區 則是從平日白天11.9萬回升到晚間15萬人,#新竹市香山 則從7.9萬回升到9萬左右。
雖然單純以行政區人口流動歸納到園區人口進出狀況並不嚴謹,但綜合園區生活圈商家的銷售型態、租屋以及開發熱區等條件綜合來看,#以竹科為核心的生活圈,確實存在且仍在成長。
👉北新竹新重心:從頭前溪兩岸到 #南北向發展軸線
除了園區之外,#北新竹 的工業帶也帶來大量的住家需求,促成了人口的增長。以平日夜間人口,也就是大家主要的居家時間來看,竹北、#新豐 加總比日間多了幾乎兩萬人,而鄰近的 #湖口 可能是工業區因素,夜間人口雖僅有11.7萬,比平日日間13.7略少,但已經比戶籍的7.8萬人口足足多了近4萬人。原本以頭前溪兩岸為主要發展軸線,已經逐漸呈現南北向趨勢,搭配近年來建案蓬勃在頭前溪北岸一路往新埔交界的十興地區擴散,確實已人口重心來看,#大新竹的發展核心有逐漸北移狀況。
👉新竹發展的下一步:區域整合與區域再調整
從信令人口的解讀來看,新竹縣市的人口流動,事實上也吻合了目前重要的 #公共議題,例如,#交通節點(車塞在頭前溪的幾座橋上)、 #學區宅熱點(新竹市東區與竹北的設籍爭議)、以及 #重要建設規劃(重劃區、南北向快速道路等)的熱門項目。新竹市作為竹竹苗三縣市的產業核心,需要更有效的整合鄰近縣市在各項議題上的合作,才能為下一代的新竹人,以及下幾個十年的大新竹產業發展,開創更有利的條件,達成更好的生活品質。
👉中秋假期愉快!😎
歡迎加入我的臉書社團 🤡 新竹同學慧 ,與我一起討論新竹大小事!
租屋遷戶籍要帶什麼 在 Facebook 的最佳貼文
「我要成為一個沒有戶口的人了。」在我爸媽離婚後。
年前媽媽離了婚,搬出了跟爸爸一起住了20幾年的房子,獨自在外租屋。
一同住在外面的,還有最小的妹妹。
我跟大妹還有弟弟因為工作的關係,長期都是在外租房子住的,對我們來說,有一個家可以在休假時回去聚聚,一起吃飯聊天,就很足夠了。我沒有去思考到戶籍的問題,只有在投票的時候,才會想起自己的戶口在阿公過世後,在爸爸的要求下,移到舊家當戶長避免後續麻煩。
爸媽離婚後,媽媽跟小妹搬出了家,我一樣在外漂泊,大妹也一樣,弟弟也一樣。
爸媽離婚後,爸爸把我們的東西通通丟掉了,口中說希望我們回家,但我們的東西都沒了。
爸爸每天來訊,要我們滾出他的家,把戶口遷出去,不准遷到他的親戚那裡。法律還沒斷絕我們的親子關係,爸爸先丟掉了我們的連結,以及戶口。
遷去哪?
我打電話問戶政事務所。
戶政說:「人不能沒有戶籍地址。」
我又問可否遷到戶政事務所,戶政說:「妳不能主動遷來,只能屋主把妳遷過來,他才有權力。但之後每次來辦事,都會罰款喔。」
每次辦事都會罰款喔...
我赫然發現沒有戶籍的人,原來是會被懲罰的。
從小到大,我都很怕跟爸爸對話,連對視都很害怕。
爸爸對我說的話,從來都是以「不可以」開頭,從來都是以「嘲笑」開頭。
「爸,我可以買毛筆跟墨汁嗎?」
「不可以,去跟老師說你沒帶要跟同學借。」
「爸,我可以讀高中嗎?」
「女生讀什麼書,趕快去工作。」
「爸,我想讀大學。」
「讀什麼大學,讓你讀高中就不錯了,不可以繼續讀,快點去結婚,但妳那麼胖,沒人會要拉。」
「爸,可以不要再傳姑姑做夢夢到我拿房子去抵押這種事情了嗎?」
「我是妳爸,我要怎麼打給妳都可以。」
我在工作上,總是被交辦很多工作。即使已經吃不消了,都還是會被「拜託多做一點」、「能者多勞」後,接下了超出我能負荷的工作。
「不敢拒絕」,是我最大的軟肋。
我看了很多心理學的書,也看了很多職場文章。
「不會拒絕就準備做到死」、「情緒勒索」等等,我看了又看,翻了又翻,每次都會寫下洋洋灑灑的對策,但只要超出預想對話,我就會又接下新的工作。
我曾經因此找過心理諮商,1小時2,000元的諮商,我看了無數次。諮商師人很好,手把手的帶著我練習。諮商師告訴我,職場上的問題,要回到家庭去看。不敢拒絕,是小時候我沒有建立足夠的自信心造成的。
剛看完的時候很有效,但久了忘記了,又必須要回去。一來二往,我忘記了要回去看,就吃上了藥。
談了戀愛後,我也唯唯諾諾,生怕一個不小心,把我愛的人嚇跑了。
第一次放膽大哭,是因為對方沒有因為我的要求,拒絕我、辱罵我,甚至他還回應了我的需求,並且記上了我的需求。
但每次要拒絕工作,我還是很怕跟對方眼神對視,還是很怕據理力爭,我覺得我隨時會被資遣,縱使我的朋友、前同事都說我的工作表現很好,我還是沒有自信。
跟愛人對話時,我也總是揣測著他的語氣,以至於對方總是問:「我先跟妳說我的意思是什麼,怕妳又想太多。」
工作跟愛情上的關係困難,讓我備受困擾。即使去找諮商師,也礙於現場都在哭,沒辦法記下太多,導致要一再去找,花費也很可觀。
其實我很清楚早期家庭經驗跟童年對長大後的我來說很重要,因此我也常常在搜尋、閱讀相關書籍。
可是人在痛苦時,需要的是聆聽與聲音。
我在親子天下追蹤很多年「心理師的媽寶研究室」的溫柔心理師曾心怡,最近在線上平台開課了。
我在試聽的當下,邊跟著試做,邊哭泣。
「你目前心裡面最重要的三個人是誰呢?」
「對這三段關係的期待以及與現實的落差是什麼?」
一步一步帶著我重新去拆解,去了解,去練習童年的經驗對我現在的影響。
我非常喜歡裡面的一句話:
「我們了解原生家庭的經驗,不是為了咎責,是更能去了解自己,減少因為不了解所造成的情緒干擾。」
我無意回到過去指著爸爸的鼻子說:「都是你害我沒有自信,都是你害我自卑、害怕」
這無濟於事。
我只希望能夠在未來有機會見面時,抬頭對視著他,告訴他:「你說什麼對我來說,都不重要。」
並且在跟親人、愛人、工作同仁與主管的對話中,能夠更自信的表達需求。
我或許沒辦法一步到位,但因為是線上課程,所以我可以一直聽、一直聽,有疑惑就聽,流淚就聽,受挫就聽,聽久了內化在心裡,一定可以改變什麼。
我也推薦給大家,藉由理解放過在各項情感中受傷過的自己。
【覺察與溝通:掌握重要關係的相處之道】線上課程
防疫學習優惠中,內容有Podcast+簡報+文章(可以存在手機裡)。
現在特價$1,800元,使用我的專屬折扣碼【winnie】可以再折扣$200,共有20個名額。
#Hoost 提供第一集免費試聽,完整課程會在7月上線,大家可以點以下的網址收聽:
https://reurl.cc/bX5yvE
週五了,希望之後每個晚上,我們都可以輕鬆度過,減少眼淚滑過。
租屋遷戶籍要帶什麼 在 范琪斐的美國時間 Facebook 的最佳貼文
【2020美國大選搖擺州報導-佛州】
🎷各位讀者朋友大家好!今天的 #搖擺州分析報導,來到川普海湖莊園所在,也是他的戶籍地-佛州!
🎷我們的夥伴從古巴裔和退休人士、疫情和經濟切入,大致整理出八個觀察重點;如果大家有什麼想法或觀察,或者認為我們遺漏了什麼,歡迎推文補充討論喔!
-----------------------------------------------------------------------
👉 歐巴馬:拿下佛州我就可以去睡了
美國總統川普在10月24號親自飛了一趟佛羅里達州,到西棕櫚灘市的圖書館投自己一票。他前腳剛走,前總統歐巴馬就跟著抵達邁阿密,幫拜登站台。
歐巴馬說:「如果拿下佛州就定勝負,我也不用等最後結果,可以直接去睡了。」可見佛州有多麽關鍵。佛州是選民人數最多的搖擺州,選舉人票29張,跟紐約並列全美第三多,僅次於德州和加州。
👉 川普愛佛州遷戶籍 佛州人挺鄰居嗎??
佛州自1996年以來,每次大選都投給勝選的一方,11次大選中,4次投給民主黨,7次支持共和黨,算是偏紅的州。2008年和2012年都由歐巴馬拿下,2016年倒向川普。
目前綜合民調顯示,拜登在佛州的支持率約51%,川普47%,其他的民調差距都在2%到4%左右。川普因為戶籍地在佛州,從今年大選開跑以來已經造訪佛州16次,花了1.03億美金打廣告,拜登則是砸下1.54億美金。
但砸大錢勤跑造勢卻不保證能贏,因為佛州被專家稱做最難預測的搖擺州,主要原因是人口組成複雜,州內同時有迪士尼樂園、環球影城等娛樂產業的外州移入員工,大量65歲以上退休族群,以及古巴裔移民,三個族群關心的議題不同,為每次大選增添變數。
👉川普對古巴硬起來 古巴裔美人情義相挺
要說佛州的勝選關鍵,就不能不提州內約150萬名古巴裔美人,他們主要集中在人口最多的邁阿密戴德縣(Miami-Dade County)。因為美國和古巴的緊張關係,讓古巴裔成為佛州移民中特別的一群。
過去30年來,古巴移民只要漂流約300公里登上美國領土,居留滿一年就能拿到身份。所以他們不像一般移民對川普反感,反而歡迎川普對古巴和委內瑞拉社會主義政府的強硬態度。
反觀歐巴馬政府,上任後推動美古關係正常化,並在2017年取消獨惠古巴移民的「乾濕腳政策」(Wet feet, dry feet policy),讓古巴裔選民對民主黨抱有戒心。
從2016年大選中就可以看出來,佛州62%的拉美裔選民投給希拉蕊,但光看古巴裔選民的話,投給川普的人超過一半。
不過川普今年也不是十拿九穩,因為美國土生土長的古巴裔第二代、第三代選民人數已經增加到70萬,取代了祖父母輩,這些認同民主黨的年輕選民,有可能左右川普的得票數。
👉 退休族群佔兩成 阿公阿媽選票超重要!
而另一個選舉成敗關鍵,就是65歲以上的退休高齡人口,佛州65歲以上的高齡選民佔所有選民的兩成,這些人都是拿著退休金特別搬到佛州享受陽光的,像是佛州中部的老人村(The Villages)就是全美最大的退休社區,居民具有一定的經濟能力,也對川普的經濟政策特別有感。
目前川普在65歲以上族群的民調,以53%領先拜登的44%,但兩人的差距正在縮小中,因為原本大家最重視的經濟議題,現在已經轉為疫情及健保。
👉 新冠疫情肆虐佛州 川普漸失銀髮族支持
65歲以上的長者是新冠肺炎高危險族群,但川普無視疫情威脅,堅持重開經濟,說死亡數字無法避免,都讓高齡選民覺得不負責任。雖然川普承諾疫苗量產後,將優先提供高齡人口施打,但目前看來美國還有一整個冬天得撐過去。
拜登則是趁勝追擊,造勢時讓競選團隊發送N95口罩給志工,嚴格遵守社交距離,希望打造積極抗疫的形象。疫情也帶動健保討論,雖然佛州的高齡人口比全美最高,但對長者、傷殘者的長期照護排名,卻是全美第43。
川普和拜登的健保計畫各有支持者,有人擔心川普健保將剝奪帶病投保的權利,有些人不喜歡拜登的全民聯邦醫療保險,認為自己想看醫生時就應該能馬上就診,並享有自選私人保險的權利。
不過整體來說,川普逐漸失去四年前大勝17%的優勢,目前在高齡族群中只領先約9%。
👉 颶風來就淹水 佛州年輕人關心失業與氣候變遷
對佛州的年輕族群來說,最關注的議題是失業率和氣候變遷。
佛州的旅館和主題樂園因為疫情暫停對外開放,已經裁員上萬人,同時約10萬個小企業撐不下去宣布停業,倒霉的都是年輕創業家,從三月到八月已經有350萬人申請失業補助,年輕族群沒錢租屋買食物,卻看著川普進出海湖莊園,一年交數十萬美金會費,心裡當然不是滋味。
另外大選中較冷門的氣候變遷議題,在年輕選民中討論度也很高。根據調查,佛州18到34歲之間的選民有350萬人,其中110萬首投族最關注海平面上升等議題。
佛州是墨西哥灣生成颶風的必經路線,就算風暴不直接登陸,外圍環流帶來的暴潮和大雨,也在當地釀成嚴重災情。根據佛州大西洋大學的調查,低於三分之一的選民認為政府重視並打擊氣候變遷。而川普上任以來屢次拒絕承認氣候變遷,抨擊再生能源不足以支撐美國、拜登的零排放計畫太貴,都讓年輕選民憂心。
而拜登承諾重返巴黎氣候協定,以及當選將投資電動車充電站及清潔能源業的工作機會,較受年輕選民歡迎。
👉 要攻佛州 四指標縣一個不能少!
位於佛州北部的傑佛森縣(Jefferson County),最南端的門羅縣(Monroe County), 西邊的皮尼亞斯縣(Pinellas County)以及東南部的聖路西縣(St. Lucie County),人口加起來佔全佛州的6.1%,但從1960年代開始,四個指標縣開出來的結果,和大選結果幾乎都一樣。
但在疫情影響下,四個縣中其中除了傑佛森縣的失業率7%,其他三縣都超過13%,失業問題是否左右選民意願,格外受關注。
👉 正面反面都要簽!選票簽名學問大
佛州從2002年開始就使用郵寄投票,川普雖然抨擊全美的郵寄投票,卻對佛州相當有信心。
根據佛州的選務法,大選當天晚間七點前寄達的選票才能受理,選民必須在選票上簽名,信封背面也得簽封。不過,目前傳出有一萬多封選票出現問題,大多是選民忘記簽名,或是筆跡跟註冊投票的存檔不同,被選務單位退回去。
其實2016年佛州就有31萬封選票被退回,今年因為郵寄選票數量大增,預估可能有約50萬封選票無法受理。民主黨的選民已經組成自救會,協助被退票的人搶救選票,只要寫一份宣誓書附上身份證明文件,並在大選前寄回選務單位就能重新投票,選務人員說,這次大選佛州非常關鍵,務必一張票都不能少。
-----------------------------------------------------------------------
💐看完我們對佛羅里達的分析,覺得意猶未盡嗎?接下來到選前,我們會針對幾個關鍵搖擺州,陸續整理出相關資訊。
💐 想要掌握最即時的美國大選開票實況嗎?
台灣時間11月4日上午7點,請大家鎖定范琪斐的美國時間,給你即時開票直播!